Huren vs Kopen

[JPV]

Vreemd dat deze na 1 jaar BG nog niet gestart is . Ik zag de discussie in een andere topic en wou wel, nu een aantal voordelen voor kopers verminderd zijn, een balans maken van alle voor en nadelen.

Gaat over de eerste gezinswoning, een tweede woning is complexer.


Vul gerust aan:

Voordelen van kopen:
Financieel
- Inflatie zorgt voor een daling van de reële leninglast
- Investeringen die je maakt om de woning aan te passen aan je noden kunnen bij verhuis (deels) gerecupereerd worden
- Je kan genieten van subsidies bij energiezuinige verbouwingen + vlaamse woningverzekering
- Je profiteert mee van waardestijgingen van woningen (dalingen zijn zeldzamer)
- geen discussies over wie welke kost draagt
- geen dubbele betaling van huurlast bij verhuis (wel eventueel dubbele lening, maar da's grotendeels kapitaal, dus minder erg)
- meubels die je koopt, zullen iets langer zeker passen bij je woning
- electrotoestellen in koopwoningen zijn vaak energievriendelijkerer dan in huurwoningen omdat je bij huurwoningen als verhuurder minder geld in wil steken (= grotere kost op lange termijn voor de huurder)
- bij overlijden doe je als eigenaar relatief voordeel tov huurder wegens betere erfbelasting (splitsing onroerend/roerend) en schuldsaldoverzekering die leninglast doet dalen

Emotioneel/Persoonlijk
- gemoedsrust: de kans dat je uit je woning gezet kan worden is redelijk klein tov huren
- je bouwt een vast eigendom op waardoo je bij pensionering normaal rondkomt met je pensioen alleen
- grotere kans dat je spontaan spaart (je bouwt vermogen via je woning op)

Voordelen van huren:
Financieel
- een deel van de grote (zowel verwachte als onverwachte) kosten kan je aan de verhuurder overlaten
- je kan het verschil tussen huur en leninglast + de eigen inbreng beleggen of anders opdoen
- lagere verzekeringskosten
- lagere belastingen (geen onroerende voorheffing)

Emotioneel/Persoonlijk
- flexibiliteit van woonst (aanpasbaar aan aantal inwonenden, behoefte tuin/trappen,geluidsoverlast buren ...)
- geen leninglast te dragen
- minder zware stap als je voor de eerste keer samenwoont
- als huurder kan je altijd relatief goedkoop kiezen voor een nieuwe woning te huren ipv je afgeleefde woning te renoveren


Vul aan, ik pas aan indien er voldoende argumentatie/consensus is dat iets voordelig is voor een van de 2

 

[oxbow1]

De enige voordelen van huren zijn volgens mij:

*Als koppel eerste keer gaan samenwonen. 1-2 jaar huren is niet verkeerd dan.
*Als je mogelijk jobspecifiek vaker verhuizen/buitenland nog in het achterhoofd hebt.
*Als je minderbedeeld bent en kopen geen optie is.
*In je laatste 20 levensjaren en je wil geen onderhoud van tuin of dergelijk. ( centraal wonen)

In alle andere gevallen is kopen altijd beter.
Beleggen vs kopen komt ook neer op gokken.
Dan kan je evengoed elke maand in een casino eenmaal 800€ op zwart of rood zetten. De ene maand huur je dan gratis, de volgende mss dubbel

 

[kilghard]

In alle andere gevallen is kopen altijd beter.
Beleggen vs kopen komt ook neer op gokken.
Dan kan je evengoed elke maand in een casino eenmaal 800€ op zwart of rood zetten. De ene maand huur je dan gratis, de volgende mss dubbel

Als je weet waar je langere tijd wilt wonen dan is kopen inderdaad bijna altijd beter.

Maar beleggen is toch zeker niet gokken? Bij kopen "gok" je ook dat de huizen markt omhoog gaat & dat er wat inflatie is.
Dit is zeker geen garantie, in België gelukkig voorlopig wel nog.

Ik heb ooit eens een excel gemaakt van huren vs kopen en de conclusie was dat alles aankomt op 1 procent punt meer of minder.
Dus pak je denkt dat huizen prijzen stijgen aan 3/4% per jaar en de aandelenmarkt 7/8% (ik weet het niet meer) als dan een van de twee over 30 jaar 1% schommelt kon dat al het verschil betekenen tussen een betere of slechtere investering.

Parameters die ik toen had:
- Huurprijs
- Aankoopprijs
- Hoeveel je nog moet lenen
- Hoeveel je hebt om te investeren
- Inkomen
- Interest %
- Looptijd
- Verwachte beurs opbrengst per jaar
- Onderhoudskosten huis per jaar (vaak vergeten, gemiddeld ook een 2 a 3% van aankoop per jaar)
- Meerwaard huis per jaar
- Belastingsvoordelen
En nog wel een paar, en voor veel van deze nummers moet je "gokken"

Als 1 van die parameters een beetje scheef of anders zit kan het de hele vergelijking omgooien.
(Zo een calculatie zet natuurlijk het gevoel volledig buiten spel. 80k in een huis steken voelt veel veiliger en makkelijker dan 80k in een ETF pompen die op en neer gaat)

 

[Karton]

Zou dit niet beter passen in het bouwen & wonen subtopic?

Ik heb ook al een tijdje gedacht om zo'n thread te maken, maar dan een soort pro-huren thread. Ik ben iemand die bewust iets huurt terwijl ik wel iets zou kunnen kopen, en ik merk alleszins in mijn omgeving dat ik daar alleen in sta. Iedereen die iets kan kopen, koopt.

Om een goede vergelijking te kunnen maken moet je altijd van een scenario uitgaan. Daarvoor vind ik dit artikel van de tijd wel handig: https://www.tijd.be/vastgoed/woning...-levert-het-meeste-rendement-op/10209300.html

Die gaan uit van de volgende uitgangspunten:

• Aankoopprijs woonst: 250.000 €
  Dit is ongeveer de huidige mediaanprijs van een huis in Vlaanderen.
• Eigen inbreng: 50.000 € (of 20%)
  Dit is een realistisch bedrag dat vereist wordt door de bank
• Termijn lening: 25 jaar
• Interestvoet lening : 1.7%
• Jaarlijkse appreciatie huizenmarkt: 4%
  Dit is een gemiddelde gebaseerd op historische rendementen van de Belgische vastgoedmarkt
• Jaarlijks rendement aandelenportefeuille: 8%
  Gebaseerd op historiek MSCI World, een index die wereldwijd verspreide aandelen volgt
• Huurprijs: 685 € per maand
  Dit is de gemiddelde huurprijs van een eengezinswoning in Vlaanderen.
• Registratierechten: 6%
  Er wordt verondersteld dat het om een bestaande woning gaat
• Andere aankoopkosten: 2%
  Dit vertegenwoordigt voornamelijk notariskosten en aktekosten
• Schuldsaldo: 1.500 € (eenmalige premie)
• Indexatie huur: 2% per jaar
• Belasting op KI: 1.000 € per jaar
• Onderhoudskosten: 2.500 € per jaar
  Vuistregel is 1% van de waarde van de woonst

In dat basisscenario is huren + beleggen na 25 jaar beter dan een huis kopen. Maar als je de parameters begint te veranderen (huis iets meer rendement dan 4%, aandelen iets minder dan 8%, etc) verandert het resultaat natuurlijk ook.

Ik vind huren alleszins heel aangenaam. Het emotionele aspect van je eigen huis is van jezelf wordt vaak aangehaald, maar ik vind het emotioneel net heel leuk dat ik geen schulden heb en kan verhuizen naar waar ik wil. De toekomst ligt open. Ik weet ook exact elke maand wat mijn kosten aan huisvesting zullen zijn, bij een eigen huis kan er altijd iets bijkomen (een lek, een vervanging...) Alle grote kosten zijn niet mijn probleem maar die van de verhuurder. Voorwaarde is natuurlijk wel dat je goed met die mens overeenkomt, maar ik heb daar nooit problemen mee gehad. De verhuurder wil vaak gewoon stipt zijn geld en geen grote miserie, dat zijn geen grote voorwaarden... Alles daarbovenop (ik ga ze binnenkort uitnodigen om iets te komen eten) is extra.

Een ander voordeel is dat je als (bewuste!) huurder ook goed beseft dat je huur een kost is en geen investering, en je dus je extra budget (want geen renovaties, geen andere kosten) op een andere manier moet laten renderen (= op de beurs). In elke vergelijking tussen huren en kopen is het een voorwaarde voor de huurders om hun kapitaal, dat ze anders als eigen inleg voor een huis gingen gebruiken , moeten investeren op de beurs. Waar een koper in dit geval €50k investeert in een huis + alle verloren kosten van registratierechten, notariskost, kost bank, eventueel btw etc etc, moet een huurder de volle €50k in beleggingen steken + alles dat hij uitspaart door te huren ook. Wat eigenlijk niet zo moeilijk is.

Mensen die heel hun leven huren en arm eindigen (zoals mijn tante) eindigen zo omdat ze hun extra budget gebruiken om boven hun stand te leven: verre, dure reizen etc. Dat is voornamelijk niet kunnen omgaan met geld en minder het huren vs kopen. Had ze een huis gekocht ging ze wel verplicht zijn om dat huis af te betalen en had ze een huis, maar dat is gewoon niet bewust huren. Daarom ook dat het argument dat ik vaak lees van "binnen 25 jaar is mijn huis afbetaald maar moet jij verder huren" ook geen steek houdt, want binnen 25 jaar heb ik normaal genoeg geld om een gelijkwaardig huis gewoon cash te kopen en dan heb ik nog wat over ook. Wat niet wil zeggen dat ik noodzakelijk heel mijn leven ga huren, ik begrijp dat als er kinderen zijn het leuk is om de stabiliteit / zekerheid te hebben van een eigen huis. Maar dat is dan in volle besef dat het misschien financieel niet de optimale keuze is om iets te kopen.

Daarnaast zijn er ook nog andere redenen om te huren ipv kopen: als je iets huurt zoek je vaak iets kleins dat past bij je huidige situatie (en dus goedkoop) terwijl als je een huis koopt kijk je x jaar in de toekomst en koop je dus vaak een groter huis dan je eigenlijk nodig hebt (wat duurder uitkomt, niet enkel qua huis maar ook qua kosten egw, onderhoud...) Als je iets huurt kan je vaak midden in de stad wonen, en kan je dus bv met de fiets alles doen, wat ook kosten uitspaart. Ik doe bv alles met de fiets en heb een cambio-abonnement als huurwagen... Omdat ik midden in de stad woon heb ik geen auto nodig, wat een grote kost uitspaart. Ik vind het persoonlijk ook aangenaam dat alles dicht in de buurt is. Zo zijn er nog tal van "extra" redenen, er is bv de price/rent-ratio in Vlaanderen die totaal scheef is ten voordele van huren etc.

Ik wil jonge mensen die zich enorm gepusht voelen om asap een huis te kopen en zo sterk onder druk worden gezet van zowel ouders als maatschappij wat perspectief geven. Dat is iets dat ik zelf sterk heb ervaren en mijn moeder stuurt mij ondanks alles nog steeds huizen door. "Huren is geld smijt weg" zit er bij veel mensen sterk ingebakken, als je zou beslissen om bewust te huren is dat iets waar je vaak mee te maken gaat krijgen.

 

[Bloembak]

Een simpel voorbeeld eenvoudig uitgelegd:

 

[kilghard]

Ik heb ooit eens een excel gemaakt

Gevonden!

Huren (incl kosten)	1400,00	(per maand)			VERSCHIL afbetaling <> huur			432,05
Totale aankoop prijs (incl kosten)	595000,00	(kost woning)
Gespaard	120000,00	(bedrag voor huis)			Verwachte opbrengst beurs (jaarlijks)			9,00	(%)
Jaarinterest lening (vast)	1,20	(%)			Onderhouds kosten huis (jaarlijks)			2,00	(%)
Looptijd	25,00	(jaar)			Meerwaarde huis (jaarlijks)			4,00	(%)

Met deze nummers flipt het rond jaar 19 ergens. Vanaf dan heb je meer winst met de beurs door het exponentiele effect van die 9%.
Er is dus ook een argument te maken om na 20 jaar huis te verkopen en alles op de beurs te gooien!? (Als je dan nog genoeg investerings horizon hebt)

Kan zeker dat er dus wat fouten aan zitten ... ik was toen nog jong & onbezonnen
En je kan eindeloos discussiëren over welk nummertje wat moet zijn, maar daar ga ik niet aan mee doen

 

[the_fox]

Maar beleggen is toch zeker niet gokken? Bij kopen "gok" je ook dat de huizen markt omhoog gaat & dat er wat inflatie is.
Dit is zeker geen garantie, in België gelukkig voorlopig wel nog.

Ik heb ooit eens een excel gemaakt van huren vs kopen en de conclusie was dat alles aankomt op 1 procent punt meer of minder.
Dus pak je denkt dat huizen prijzen stijgen aan 3/4% per jaar en de aandelenmarkt 7/8% (ik weet het niet meer) als dan een van de twee over 30 jaar 1% schommelt kon dat al het verschil betekenen tussen een betere of slechtere investering.

Dat gaat enkel op als je je eigen woning puur als financiële investering ziet. Wat maar bitter weinig mensen doen, daarom dat @JPV in de openingspost ook een luik "emotioneel/persoonlijk" heeft

Het klopt dat het op een heel leven gezien puur financieel dicht bij elkaar ligt en dit huren niet persé "weggesmeten geld" is, maar er zijn zoveel randvoorwaarden bij (dat in het voordeel van beide kunnen spreken) dat dit niet heel simpel te zeggen is.
De belangrijkste die ik al gezien heb: er wordt uitgegaan dat men het verschil belegt. Dus initiële inleg bij aankoop + maandelijks verschil aflossing lening & huur + jaarlijks verschil in kosten (Onroerende Voorheffing, verschil in verzekeringskosten, ...). Maar er zijn maar bitter weinig mensen die de discipline hebben om dat te doen.


@JPV: mag er ook iets geschrapt worden uit de openingspost indien er een consensus over komt?
Want het persoonlijke voordeel van "geen leninglast" wordt teniet gedaan door het feit dat je huur moet betalen + valt weg indien men geen lening heeft (ofwel kopen zonder lening of lening afbetaald). Dus lijkt mij niet echt een punt.

 

[kilghard]

Dat gaat enkel op als je je eigen woning puur als financiële investering ziet. Wat maar bitter weinig mensen doen, daarom dat @JPV in de openingspost ook een luik "emotioneel/persoonlijk" heeft

Klopt maar over dat emotioneel / persoonlijk luik kan je toch geen nuttige discussie hebben? Voor de een zal één puntje harder doorwegen dan het ander. Mijn posts gaan inderdaad puur over het financiële. Om mezelf te quoten "Zo een calculatie zet natuurlijk het gevoel volledig buiten spel."
We kunnen ook gewoon allemaal commenten "it depends" but where's the fun in that

 

[JPV]

@JPV: mag er ook iets geschrapt worden uit de openingspost indien er een consensus over komt?
Want het persoonlijke voordeel van "geen leninglast" wordt teniet gedaan door het feit dat je huur moet betalen + valt weg indien men geen lening heeft (ofwel kopen zonder lening of lening afbetaald). Dus lijkt mij niet echt een punt.

Tuurlijk mag alles weg . Maar ik heb het liever telkens geinterpreteerd in voordelen voor de ene en de andere, niet in "weeg A tov B af", want dan ga je mensen hebben die het ene beter dan hethe andere vinden en dus vinden dat het ene bij voordeel huren OF bij voordeel kopen staat. :

Is dit ok voor je?
voordeel huren is dan geen leninglast (geen druk van de bank), die standaard hoger is dan de huurprijs
voordeel kopen: aflossing valt weg na einde lening, vanaf dan geen maandelijkse grote vaste kosten aan wonen.

 

[JPV]

Klopt maar over dat emotioneel / persoonlijk luik kan je toch geen nuttige discussie hebben? Voor de een zal één puntje harder doorwegen dan het ander. Mijn posts gaan inderdaad puur over het financiële. Om mezelf te quoten "Zo een calculatie zet natuurlijk het gevoel volledig buiten spel."
We kunnen ook gewoon allemaal commenten "it depends" but where's the fun in that

emotionele/persoonlijke zaken zijn zaken die MOGELIJKS een voordeel zijn, niet altijd een voordeel, vandaar het emotionele dat ik erin steek .

 

[Astrid]

Als je geconfronteerd wordt met luidruchtige/marginale buren, kan je als huurder eenvoudig verhuizen. Dat is helaas niet mogelijk als je gekocht hebt.

(Dit aspect hoort weliswaar bij de flexibiliteit die reeds is aangehaald.)

 

[the_fox]

Tuurlijk mag alles weg . Maar ik heb het liever telkens geinterpreteerd in voordelen voor de ene en de andere, niet in "weeg A tov B af", want dan ga je mensen hebben die het ene beter dan hethe andere vinden en dus vinden dat het ene bij voordeel huren OF bij voordeel kopen staat. :

Is dit ok voor je?
voordeel huren is dan geen leninglast (geen druk van de bank), die standaard hoger is dan de huurprijs
voordeel kopen: aflossing valt weg na einde lening, vanaf dan geen maandelijkse grote vaste kosten aan wonen.

Ok voor mij is geen consensus hé
Ik wou gewoon kijken hoe de mensen er tegenover staan, vooral omdat er vanuit gegaan werd in die stelling dat huren hoedanook tegenover lenen staat. Wat zeker niet altijd het geval is.

 

[Racing_Genk]

Voor mij blijft het voorlopig bij huren omwille van 2 redenen:
- Rendementen op de beurs: Bij een huis kopen moet ik al snel 50-100K inleggen (inclusief taksen etc), als ik dat in mijn aandelen steek brengt mij dat denk ik meer op. Ook zit je met een hoop kosten en belastingen (OV) die je als huurder makkelijk kan afwentelen op de eigenaar
- Flexibiliteit: Ik weet nog niet waar ik op lange termijn wil settelen, zelfs nog niet in welk land (want Belgie is toch vrij saai om heel je leven te blijven). Dus nu kopen om na een tijdje weer te verkopen, daar begin ik liever niet aan

 

[JPV]

Zou dit niet beter passen in het bouwen & wonen subtopic?

mss, is langs de andere kant iets dat over financiële kost gaat... een moeilijke

Om een goede vergelijking te kunnen maken moet je altijd van een scenario uitgaan. Daarvoor vind ik dit artikel van de tijd wel handig: https://www.tijd.be/vastgoed/woning...-levert-het-meeste-rendement-op/10209300.html

Die gaan uit van de volgende uitgangspunten:

• Aankoopprijs woonst: 250.000 €
  Dit is ongeveer de huidige mediaanprijs van een huis in Vlaanderen. realistisch
• Eigen inbreng: 50.000 € (of 20%)
  Dit is een realistisch bedrag dat vereist wordt door de bank realistisch
• Termijn lening: 25 jaar
• Interestvoet lening : 1.7% nu te hoog
• Jaarlijkse appreciatie huizenmarkt: 4% realistisch, op lange termijn zou ik het wel lager inschatten
  Dit is een gemiddelde gebaseerd op historische rendementen van de Belgische vastgoedmarkt
• Jaarlijks rendement aandelenportefeuille: 8% imho te hoog, denk dat de BEL20 een realistischer profiel is om te vergelijkenqua gemiddeld, eerder defensief rendement. Ik zou 6% nemen rekening houden met kosten die je hebt bij aankoop/verkoop, die je in dat geval zeker moet doen.
  Gebaseerd op historiek MSCI World, een index die wereldwijd verspreide aandelen volgt
• Huurprijs: 685 € per maand
  Dit is de gemiddelde huurprijs van een eengezinswoning in Vlaanderen. zal wss wel kloppen, maar als je dezelfde woningen wil vergelijken, heeft een woning die 250.000 euro kost vaak een hogere huurwaarde dan 685 euro/maand, lijkt me
• Registratierechten: 6% klopt, al mag je het binnenkort naar 3% brengen
  Er wordt verondersteld dat het om een bestaande woning gaat
• Andere aankoopkosten: 2% klopt
  Dit vertegenwoordigt voornamelijk notariskosten en aktekosten
• Schuldsaldo: 1.500 € (eenmalige premie) zou ik hoger schatten
• Indexatie huur: 2% per jaar klopt
• Belasting op KI: 1.000 € per jaar lijkt me een zware overschatting. Wij betalen zo'n 300 euro. Neem eerder 500 euro
• Onderhoudskosten: 2.500 € per jaar klopt, maar huren heeft ook een onderhoudskost (lager weliswaar). Ik schat die op 1000 euro, dus verschil 1500 euro
  Vuistregel is 1% van de waarde van de woonst

Ik vind huren alleszins heel aangenaam. Het emotionele aspect van je eigen huis is van jezelf wordt vaak aangehaald, maar ik vind het emotioneel net heel leuk dat ik geen schulden heb en kan verhuizen naar waar ik wil.

je hebt geen expliciete schulden, maar de huurlast is natuurlijk ook een zekerheid die je hebt (tenzij je er vanuitgaat dat je kan terugvallen op ouders/vrienden om bij te gaan wonen)

Een ander voordeel is dat je als (bewuste!) huurder ook goed beseft dat je huur een kost is en geen investering, en je dus je extra budget (want geen renovaties, geen andere kosten) op een andere manier moet laten renderen (= op de beurs).

het woord bewust is hier héél belangrijk

Als je iets huurt kan je vaak midden in de stad wonen, en kan je dus bv met de fiets alles doen, wat ook kosten uitspaart. I

die snap ik niet. Ook als je eigenaar bent, kan je midden in stad wonen. Je mobiliteitsvereisten zullen zelfs minder flexibel worden, dus spaar je mss zelfs geld uit omdat die wagen die je gekocht hebt bij huurwoning X, niet meer nuttig is als je moet verhuizen (verhuurder laat zijn kind in je woning wonen) en je in stad gaat wonen met dure parkeerplaatsen.
Het woningaanbod om een rijwoning/alleenstaande woning te kopen in stad is wel klein, maar ook apartementen kan je kopen, hé .

 

[Karton]

mss, is langs de andere kant iets dat over financiële kost gaat... een moeilijke je hebt geen expliciete schulden, maar de huurlast is natuurlijk ook een zekerheid die je hebt (tenzij je er vanuitgaat dat je kan terugvallen op ouders/vrienden om bij te gaan wonen)
het woord bewust is hier héél belangrijk die snap ik niet. Ook als je eigenaar bent, kan je midden in stad wonen. Je mobiliteitsvereisten zullen zelfs minder flexibel worden, dus spaar je mss zelfs geld uit omdat die wagen die je gekocht hebt bij huurwoning X, niet meer nuttig is als je moet verhuizen (verhuurder laat zijn kind in je woning wonen) en je in stad gaat wonen met dure parkeerplaatsen.
Het woningaanbod om een rijwoning/alleenstaande woning te kopen in stad is wel klein, maar ook apartementen kan je kopen, hé .

Huurlast: is inderdaad een zekerheid maar voelt voor mij minder zwaar aan als een zwaard van damocles dan de (mogelijks zware) lening van een huis. Ik betaal net zoals bij de aankoop ook elke maand een deel van mijn loon voor de woonkost die ik consumeer, maar ik heb geen schuld van €200.000+. Als ik mijn huur niet meer kan betalen word ik er uitgezet, maar als ik mijn lening niet meer kan betalen word ik er ook uitgezet + wordt mijn huis verkocht, wat een veel groter financieel drama zou zijn (want ik incasseer behalve een mogelijks suboptimale prijs ook verlies van notariskost, rr etc, wat ik dan opnieuw zou moeten betalen bij een nieuwe aankoop - en dat zijn geen kleine bedragen). Wat ik maandelijks betaal aan huur is ook goedkoper dan wat ik maandelijks zou betalen voor een lening, enerzijds omdat ik indien ik iets zou kopen toekomstgericht zou denken en dus iets groters zou willen dan wat ik nu heb, anderzijds omdat de kostprijs van een huis/appartement vaak niet in verhouding staat tot de huur van iets equivalents.

Als eigenaar kan je ook midden in de stad wonen, maar ik zou opnieuw als ik iets wil kopen waarschijnlijk niet hetgene kopen waarin ik nu woon. Een huis kopen is hopelijk toekomstgericht, als er dan kinderen komen heb je al snel 3 à 4 kamers nodig, misschien wil je ook een tuin etc, een aangenaam huis tout court, en dan zitten we al niet meer in het budget waarin ik nu woon (1 slaapkamerappartement, perfect voor enkel ik & mijn vriendin). De mobiliteitsvereisten zijn lager als je in de stad kan wonen (wat makkelijk en goedkoop is in een bescheiden appartement). Ik zou als ik ooit kinderen zou hebben graag ook iets kopen dat wat meer op de buiten is, dus ik spaar sowieso mobiliteitskosten uit door nu zo lang mogelijk in de stad te wonen. Dat is iets dat moet meegenomen worden in de vergelijking kopen vs huren.

 

[Didymus]

Mijn grootmoeder zaliger was een grote believer van het huren en is er daardoor in haar latere leven in geslaagd een van de slechtst mogelijke scenario's te kiezen. Na haar pensionering begin jaren '90 heeft ze haar geërfd huis waar kosten aan waren verkocht en vervolgens 25 jaar lang een ruim appartement gehuurd in de Gentse stationsbuurt. Kopen was misschien voor later, zei ze in het begin, en ze voelde zich ondanks een ambtenarenpensioen blijkbaar comfortabeler bij een hoge spaarbuffer dan met de zorgen als vastgoedeigenaar. De opbrengst van de verkoop had ze netjes belegd, maar nadat de dotcombubbel barstte, is ze volledig uit aandelen gestapt. De verdere evolutie van de Gentse vastgoedprijzen en de beurs indachtig, zijn dat vanuit financieel oogpunt heel ongelukkige keuzes geweest, al is dat natuurlijk makkelijk gezegd achteraf.

 

[the_fox]

Huurlast: is inderdaad een zekerheid maar voelt voor mij minder zwaar aan als een zwaard van damocles dan de (mogelijks zware) lening van een huis. Ik betaal net zoals bij de aankoop ook elke maand een deel van mijn loon voor de woonkost die ik consumeer, maar ik heb geen schuld van €200.000+. Als ik mijn huur niet meer kan betalen word ik er uitgezet, maar als ik mijn lening niet meer kan betalen word ik er ook uitgezet + wordt mijn huis verkocht, wat een veel groter financieel drama zou zijn (want ik incasseer behalve een mogelijks suboptimale prijs ook verlies van notariskost, rr etc, wat ik dan opnieuw zou moeten betalen bij een nieuwe aankoop - en dat zijn geen kleine bedragen). Wat ik maandelijks betaal aan huur is ook goedkoper dan wat ik maandelijks zou betalen voor een lening, enerzijds omdat ik indien ik iets zou kopen toekomstgericht zou denken en dus iets groters zou willen dan wat ik nu heb, anderzijds omdat de kostprijs van een huis/appartement vaak niet in verhouding staat tot de huur van iets equivalents.

Ieder zijn mening, maar je houdt hier wel met een aantal zaken geen rekening of blaast bepaalde dingen op om uw mening te bevestigen:

• Uw "zwaard van Damocles" is enkel van toepassing indien je leent (wat meestal zo wel is) EN enkel zolang je lening loopt. Dat laatste is voor zo goed als iedereen een punt dat wel bereikt wordt.
• Indien je in financiële problemen komt en uit uw huis gezet wordt, is uw vergelijking heel scheef.
  • Indien je in die situatie valt als huurder, heb je niets meer.
  • Indien je in die situatie valt als koper, is er nog een verschil tussen het punt dat de lening nog loopt en dat de lening al afbetaald is. En indien de lening nog loopt, wordt het huis verkocht en enkel de openstaande schuld gaat naar de bank, de rest naar u.
  • Notariskosten & suboptimale verkoopprijs maken toch niet uit op dat punt. Die kosten zijn al gemaakt. Je moet naar die situatie op dat punt kijken, en die is gelijk voor beide. Je hebt financiële problemen. Bij kopen ben je inderdaad je notariskosten enzo kwijt, bij huren ben je je huur van al die jaren kwijt...
• Als je appels met peren gaat vergelijken, zal de vergelijking nooit kloppen Waarom zou je in het geval van kopen naar een compleet ander soort pand/locatie kijken?

 

[JanusDR]

• Indien je in financiële problemen komt en uit uw huis gezet wordt, is uw vergelijking heel scheef.
  • Indien je in die situatie valt als huurder, heb je niets meer.

Jawel toch?
Namelijk het startbedrag, de opbrengst uit dat startbedrag over de jaren heen, het gespaarde verschil tussen huren en leningslast, en de opbrengst van dat verschil.

• • Indien je in die situatie valt als koper, is er nog een verschil tussen het punt dat de lening nog loopt en dat de lening al afbetaald is. En indien de lening nog loopt, wordt het huis verkocht en enkel de openstaande schuld gaat naar de bank, de rest naar u.

Ik denk dat zijn punt was dat gedwongen verkoop meestal duurder is/lagere verkoopprijs geeft, dus verlies ten opzichte van de standaardvergelijking huren/kopen.

 

[the_fox]

Jawel toch?
Namelijk het startbedrag, de opbrengst uit dat startbedrag over de jaren heen, het gespaarde verschil tussen huren en leningslast, en de opbrengst van dat verschil.

Nee, tenzij jouw definitie voor financiële problemen waarbij je je huur niet meer kan betalen compleet anders is

Ik denk dat zijn punt was dat gedwongen verkoop meestal duurder is/lagere verkoopprijs geeft, dus verlies ten opzichte van de standaardvergelijking huren/kopen.

Wat in die situatie (zie hierboven) dus niets uitmaakt.
Financiële problemen waarbij je huur/afbetaling niet meer kunt betalen. In geval van huren heb je niets meer. In geval van kopen met lening, wordt je huis verkocht en gaat enkel het openstaand bedrag van de lening naar de bank, de rest naar jou. Alle eerdere kosten zijn al reeds gemaakt en doen er niet toe op dat punt. Enkel wat er dan nog naar jou komt.

 

[JanusDR]

Een simpel voorbeeld eenvoudig uitgelegd:

Dit is 1 van de gebalanceerdere uiteenzettingen die ik al gezien heb.

Maar alles hangt uiteraard af van de assumpties.

In het geval van het filmpje: de vergelijking is een 300k woning en 1000 euro huur.

Voor 300k, kan je incl. kosten misschien een woning kopen van 275k.

Dus hij vergelijkt daar een woning van 275k verkoopprijs met huren aan 1000 euro per maand.

Nu, ik woon in een huis van +- 400k en betaal 825 euro per maand huur.

Dan slaat het financiële plaatje nogal om...

Zoals bij alle investeringen waar je het financiële rendement wil bekijken:
Als je ondergewaardeerd koopt, of ondergewaardeerd huurt, doe je meestal een heel goede zaak.

En aan de huidige koop- en huurprijzen, zijn er veel goede huurzaakjes te doen.

Maar inderdaad: beleggen, discipline van het sparen, sociale stigmatisering van huren, ... zijn allemaal niet evident om mee om te gaan.

Waardoor het soms alsnog beter is om een huis te kopen, ook al is het theoretisch financieel beter om te huren.