De nieuwbouw-topic!

[gumball4000]

Geduld in de bouwsector is een schone deugd. Althans, dat lijkt toch zo.

In december 2020 huis gekocht voor volledige renovatie naar praktijk voor vrouw. Aannemer ook toen aangesproken, architect er bij...Komt er op neer dat alles al klaar stond sinds vorig jaar in de zomer om er aan te beginnen. Aannemer moest nog lachen toen mijn vrouw vroeg: ''Dat gaat toch zeker klaar zijn tegen eind 2022?''. Volgens hem ging ze er al inzitten deze zomer...

Wel nu: ze zijn zelfs nog niet begonnen...

Intussen da architect eens ons gedacht gezegd, inclusief een mail van januari waarin hij zei dat het 3 weken zou duren tot de opstart vn de offerte aanvragen. Wel hier 2-3 dagen later een mail terug dat onze kritiek volledig terecht is. Hij gaf ook openlijk toe dat hij wel heel optimistisch was op dat moment. Maar ook dat veel werven met problemen zaten: achterstand materialen etc.
Maar plots...sinds dit weekend kregen we een mailtje dat hij binnen enkele dagen epb-voorcalculatie, ventilatie verslaggeving en de veiligheidcoordinatie wou opstarten en of we zelf iemand zochten (via werkgever) of met zn vaste partners willen werken. Dus er zit (hopelijk) wat schot in de zaak .

Zie, jij ook een volledig jaar moeten wachten. En dna nog de stijgende prijzen is echt een hel.
Of als je nog een deel van de lening hebt openstaan om te gebruiken en het binnen de x maand gebruikt moet worden..

 

[rubenvb]

Geduld in de bouwsector is een schone deugd. Althans, dat lijkt toch zo.

Het hangt er allemaal veel vanaf. Van wat? Tja...

Wij hebben offertes gevraagd doorheen 2020, bouwaanvraag ingediend zomer 2020, vergunning uiteindelijk eind van het jaar (met al die 30 dagen uithangperiodes en een gemeente dat "werkt" in Coronaperiode.
Beginnen graven eind januari 2021, dan in totaal 4 weken droogpompen (1 week "shit"/vergunning/..., 3 weken pompen). Fundering weken erna, houtskelet daar dan achter.
Zomer 2021 4 maand kunnen wachten op onze ramen, die er dan in oktober nog niet allemaal in stonden, laat staan volledig afgewerkt (ze zijn nog bezig en wonen hier al een maand).
Eindejaar was binnenafwerking (gyproc+pleisterwerken).
Begin 2022 nog wat uitstel wegens ziekte aannemers, uiteindelijk mei verhuist.

Schrap je het leveringsuitstel wat met efficientere bouwmethodes kan worden geminimaliseerd (bv opmeting ramen is pas gebeurd eens de gevelsteen ertegen stond), en wat minder pech met de aanlevering van de ramen, en je kan er pakweg 6 maanden afdoen. Voor veel minder ga je het niet klaar krijgen lijkt me, of je moet een systeembouw zetten die dan met 3 weken voorbereiding in de loods, op 5 dagen je volledige huis in elkaar zetten. Maar je verliest hierbij natuurlijk wat architecturale vrijheid en ook wat keuzevrijheid naar materialen en constructiemethode toe.

Maarja, een realistische zin voor geduld is een must.
Aan de andere kant moet je ook op je strepen durven staan en je hier en daar eens goed kwaad kunnen maken.

 

[rubenvb]

Of als je nog een deel van de lening hebt openstaan om te gebruiken en het binnen de x maand gebruikt moet worden..

Ik zou nooit willen bouwen met een wurglening die na 5 maanden een boeterente opeist voor het niet opgenomen bedrag.
Dat is gewoon een goedkope truuk van de bank om je extra geld af te troggelen.
Dat ze dan gewoon ineens het hele bedrag "vrijmaken" en daar de onderhandelde rente van de lening op afhouden.
Reserveringsprovisie mogen ze van mij bij wet verbieden.

 

[gumball4000]

Ik zou nooit willen bouwen met een wurglening die na 5 maanden een boeterente opeist voor het niet opgenomen bedrag.
Dat is gewoon een goedkope truuk van de bank om je extra geld af te troggelen.
Dat ze dan gewoon ineens het hele bedrag "vrijmaken" en daar de onderhandelde rente van de lening op afhouden.
Reserveringsprovisie mogen ze van mij bij wet verbieden.

Ja wel, elke bank waar we naartoe zijn geweest had een reserveringsprovisie.. Dus ik vermoed dat het wat standaard is. maar inderdaad, uiteindelijk is dat echt een onzinnige boete. Ge gaat akkoord over een bedrag dat ze voor u vrijmaken, waarom zou ge dan een boete betalen voor niet opgenomen geld. Wa verandert er nu of ge 200k op dag 1 neemt of 200k op "vervaldatum -1"..

Wij waren zelf aan het twijfelen om het geleende bedrag direct af te lossen versus 12 maand kapitaaluitstel. Mijn vriendin voelde zich niet comfortabel bij het eerste scenario, ik vond dat nu niet zo erg. Ok, we moeten dan incl de huur bijna 3000€/maand afbetalen (en dan konden we nog sparen, maar gewoon veel minder dan gewoonlijk..). Uiteindelijk betaalde ze liever 50€/maand extra op 25jr

 

[rubenvb]

Ja wel, elke bank waar we naartoe zijn geweest had een reserveringsprovisie.. Dus ik vermoed dat het wat standaard is.

Dat doen ze ook allemaal naar mijn weten, behalve BNP/Fortis, die voor "energiezuinige" woningen met E<30 (wat intussen al de verplichting is) ze dit 3 jaar lang (hun standaard opnameperiode) niet aanrekenen. Ik heb wel al van enkele onderhandelde periodes en/of tarieven gehoord, dus daar bestaat ook wat marge in.

Dat was de reden dat we voor die bank zijn gegaan (na wat heen en weer en rentes doorgeven van de ene naar de andere).
We hadden geen zin in ons opjagen in "het moet snel snel want die reserveringsprovisie is hier aan t aantikken".
Voor die gemoedsrust betaal ik nu maandelijks 3,5 euro voor mijn zichtrekening .

 

[gumball4000]

Dat doen ze ook allemaal naar mijn weten, behalve BNP/Fortis, die voor "energiezuinige" woningen met E<30 (wat intussen al de verplichting is) ze dit 3 jaar lang (hun standaard opnameperiode) niet aanrekenen. Ik heb wel al van enkele onderhandelde periodes en/of tarieven gehoord, dus daar bestaat ook wat marge in.

Dat was de reden dat we voor die bank zijn gegaan (na wat heen en weer en rentes doorgeven van de ene naar de andere).
We hadden geen zin in ons opjagen in "het moet snel snel want die reserveringsprovisie is hier aan t aantikken".
Voor die gemoedsrust betaal ik nu maandelijks 3,5 euro voor mijn zichtrekening .

Ja zie..We zijn ook naar BNP geweest en daar is dus NOOIT sprake van geweest. Wij hebben daar al van dag 1 (met de lening van de grond 2jr geleden) een enorme dégout van gekregen.

• 2020: Lening bouwgrond: "SSV weigeren? Da doen wij nooit. Da is echt nog nooit in me carrière gebeurd...en ik werk hier al 20jr"
  • 3 weken voor het ondertekenen van de aktes (aka 3 maand!!! na de ondertekening van de lening en de compromis): "Ja seg Gumball..sorry, maar uw vreindin is geweigerd voor de SSV...en eigenlijk willen we ze ook niet meer als klant als ge bij ons gaat bouwen binnen enkele jaren..Nuja, normaal moeten wij zo'n krediet weigeren, maar we zitten zo ver in het proces dat we niet anders kunnen dan het toe te kennen" (echt zo vlakaf)
• Hun app staat mijlenver achter op die van KBC. Ge krijgt ook geen dubbelcheck als ge een overschrijving doet. Eens ge op "verzenden" klikt, is het geld weg. Bij KBC krijgt ge nog eerst een samenvatting waarna ge het met een code moet bevestigen. En op KBC kunt ge uw parking met de app betalen, uw MC met de app raadplegen, al uw andere bankrekeningen (bij andere banken) met de app raadplegen etc.
• Ook een zeer onprofessioneel team..alles moet weken duren voor het in orde is. Bij KBC is uw mail binnen de 24u beantwoordt en het probleem opgelost.
• 2022: We gaan horen voor de lening voor de bouw (toch eens proberen, ondanks hun uitspraak van 2020). Plots is het toch mogelijk met maar 1x SSV te lenen...ahja..ze hebben gezien dat we 300k eigen middelen hadden voor ons totaalproject (dat hadden we niet doen uitschijnen in 2020 eh. Khad wel een vies gevoel nadat het nu plots probleemloos kon...als ge geld hebt kan alles precies). Echt elke kost werd tot op de euro na op mail gezet. We maken een afspraak...de bediende leidt ons tot zijn kantoor..we zijn binnen "Zeg het nekeer, waarmee kan ik u helpen?". Gast, lees uwe mail. Alles staat erin. Dus een dikke buis voor de dossierkennis.
• 2022 bis: we tekenen voor een lening bij KBC ==> Lening van BNP wordt overgenomen. Dus de SSV zou normaliter automatisch moeten worden stopgezet/terugbetaling van het deel dat ik teveel betaald heb.. niet dus eh. Ik heb ze enkele dagen na ondertekening van de aktes moeten mailen voor de stopzetting "Ahnee, dat wordt nooit automatisch gedaan bij ons. Mensen vragen daar nooit achter" ...Was wel 150€ dat ik terugkreeg. Ik was precies de rare vogel alsk daarachter vroeg..komaan. Ik zou niet eens verzekerd zijn geweest als ik kwam te sterven, want het dossiernummer was reeds afgesloten (KBC nam het over bij hen).

 

[rubenvb]

Ja zie..We zijn ook naar BNP geweest en daar is dus NOOIT sprake van geweest.

Daarom dat ik zelf alles uitzoek en hun PDFs met voorwaarden allemaal heb zitten vergelijken .

Hun app staat mijlenver achter op die van KBC. Ge krijgt ook geen dubbelcheck als ge een overschrijving doet. Eens ge op "verzenden" klikt, is het geld weg. Bij KBC krijgt ge nog eerst een samenvatting waarna ge het met een code moet bevestigen. En op KBC kunt ge uw parking met de app betalen, uw MC met de app raadplegen, al uw andere bankrekeningen (bij andere banken) met de app raadplegen etc.

Tja ik zou dat irritant vinden dat dat allemaal gaat via de app van de KBC. De Fintro/BNP app is wel sterk verbeterd (maar nog steeds beperkt), alsook de afzonderlijke apps van alle diensten die KBC probeert te integreren, dusja, als je dat belangrijk vindt...
Ik regel trouwens mijn dagdagelijkse bankzaken niet bij de hypotheekbank. Dus die 3,5 euro (wat optelt tot een 1500 euro over 25 jaar, rekening houdend met waarschijnlijk ontoereikende lichte prijsstijgingen) is echt puur verlies voor mij .

als ge geld hebt kan alles precies

Da's standaard en overal aanwezig: banken, airlines, auto's, business... Doesn't make it right, en ik deel zeker je sentiment.

We maken een afspraak...de bediende leidt ons tot zijn kantoor..we zijn binnen "Zeg het nekeer, waarmee kan ik u helpen?". Gast, lees uwe mail. Alles staat erin. Dus een dikke buis voor de dossierkennis.

Da's triestig. De gemiddelde bankbediende/kantoordirecteur is dan ook niet goed in zijn/haar job, laat staan dat je op hun uitspraken kunt vertrouwen...

Dus de SSV zou normaliter automatisch moeten worden stopgezet/terugbetaling van het deel dat ik teveel betaald heb.. niet dus eh. Ik heb ze enkele dagen na ondertekening van de aktes moeten mailen voor de stopzetting "Ahnee, dat wordt nooit automatisch gedaan bij ons. Mensen vragen daar nooit achter" ...Was wel 150€ dat ik terugkreeg. Ik was precies de rare vogel alsk daarachter vroeg..komaan. Ik zou niet eens verzekerd zijn geweest als ik kwam te sterven, want het dossiernummer was reeds afgesloten (KBC nam het over bij hen).

Triestig en zeker niet onverwacht.
Wij hebben voor onze prive precies geluk gehad, maar andere kennissen en mijn vriendin zakelijk heeft toch ook haar peren gezien met de Fintro...

Nu, ik kan je zo elders op het forum of elders op andere fora identieke of gelijkaardige verhalen opgraven over zo goed als alle banken.
Wij hebben ook gesprekken gehad met banken dat je dacht: WTF is dit?
Al dit gezever is trouwens de hoofdreden dat ik niet wil betalen voor bankdiensten. Je bent doorgaans sneller en beter af bij de kantoorloze internetbanken met veel meer financieel voordeel.

 

[rubenvb]

Ze zijn vorige week onze blowerdoor test komen uitvoeren, en we kwamen uit op iets boven de 1,5 (m3/h/m2). Ik was hier heel content mee (hoewel websites zoals deze laten uitschijnen dat ik in een lekke zeef woon: https://www.epcwaarde.be/blowerdoortest/).

Wij hebben de ramen grotendeels zelf afgeplakt (degene die we niet hebben gedaan zijn denk ik slechter afgeplakt door de schrijnwerkers), hebben een gewone deur naar een verluchte kelder buiten het geisoleerd volume, en laten we zeggen een suboptimale vormefficientie.
De EPB voorberekeningen hielden altijd rekening met 3-4, dus we winnen nog eens een punt of 3 daarop.
De S waarde zal nu ook wel nog enkele jaren voldoen aan de toekomstige nieuwbouweisen. En dat met 75 m2 glas.
Take that doomsayer architecten "met al die normen kunnen we niets leuk meer doen".

Gasketeltje, driedubbel glas en 24cm krantenpapier, sub-E20 on the cheap here we come!

 

[Bimmer]

Ze zijn vorige week onze blowerdoor test komen uitvoeren, en we kwamen uit op iets boven de 1,5 (m3/h/m2). Ik was hier heel content mee (hoewel websites zoals deze laten uitschijnen dat ik in een lekke zeef woon: https://www.epcwaarde.be/blowerdoortest/).

Wij hebben de ramen grotendeels zelf afgeplakt (degene die we niet hebben gedaan zijn denk ik slechter afgeplakt door de schrijnwerkers), hebben een gewone deur naar een verluchte kelder buiten het geisoleerd volume, en laten we zeggen een suboptimale vormefficientie.
De EPB voorberekeningen hielden altijd rekening met 3-4, dus we winnen nog eens een punt of 3 daarop.
De S waarde zal nu ook wel nog enkele jaren voldoen aan de toekomstige nieuwbouweisen. En dat met 75 m2 glas.
Take that doomsayer architecten "met al die normen kunnen we niets leuk meer doen".

Gasketeltje, driedubbel glas en 24cm krantenpapier, sub-E20 on the cheap here we come!

Ik denk dat je de verkeerde waardes aan het vergelijken bent.

Uw 1,5 is V50 waarde en in het artikel is het n50 waarde waar ze over spreken. Dat vind je normaal ook terug in uw verslag.

 

[Tompoesje]

Ze zijn vorige week onze blowerdoor test komen uitvoeren, en we kwamen uit op iets boven de 1,5 (m3/h/m2). Ik was hier heel content mee (hoewel websites zoals deze laten uitschijnen dat ik in een lekke zeef woon: https://www.epcwaarde.be/blowerdoortest/).

Wij hebben de ramen grotendeels zelf afgeplakt (degene die we niet hebben gedaan zijn denk ik slechter afgeplakt door de schrijnwerkers), hebben een gewone deur naar een verluchte kelder buiten het geisoleerd volume, en laten we zeggen een suboptimale vormefficientie.
De EPB voorberekeningen hielden altijd rekening met 3-4, dus we winnen nog eens een punt of 3 daarop.
De S waarde zal nu ook wel nog enkele jaren voldoen aan de toekomstige nieuwbouweisen. En dat met 75 m2 glas.
Take that doomsayer architecten "met al die normen kunnen we niets leuk meer doen".

Gasketeltje, driedubbel glas en 24cm krantenpapier, sub-E20 on the cheap here we come!

Toevallig vorige week laten doen en wij kwamen uit op 2.1-2.2 m3/h*m2, kerel die de test uitvoerde liet toch uitschijnen dat dat een goeie waarde was.. Toch voor een huis met een zadeldak zei hij.. (mocht max 4.9 zijn om aan s30 te geraken, dus phew!).

 

[rubenvb]

Ik denk dat je de verkeerde waardes aan het vergelijken bent.

Uw 1,5 is V50 waarde en in het artikel is het n50 waarde waar ze over spreken. Dat vind je normaal ook terug in uw verslag.

Ah dat zou kunnen, hij kwalificeerde het niet echt, heb er ook niet verder achter gevraagd, en verslag heb ik nog niet ontvangen.
Maar als ik dat nog eens met een dimensie van mijn gebouw moet delen dan wordt dat toch enorm klein dat getal?
Dan snap ik eigenlijk niet wat de hele heisa is over luchtdicht bouwen en dat dat moeilijk zou zijn .

Ik zal mijn verslag braaf afwachten en dan heb ik alles bij elkaar staan.

 

[Michel Drets]

Dan snap ik eigenlijk niet wat de hele heisa is over luchtdicht bouwen en dat dat moeilijk zou zijn

Hout skelet is veel makkelijker luchtdicht te maken en jij was er ook zelf mee bezig... Dat zorgt voor een goede score.

Als je gewoon Piet, Pjotr en Mo aan uw huis laat werken gaan er sowieso links en rechts wat gaten zijn die makkelijk vermeden konden worden.

Heb je trouwens een garagepoort? Want dat is gewoon niet goed te krijgen.

 

[Bimmer]

Ah dat zou kunnen, hij kwalificeerde het niet echt, heb er ook niet verder achter gevraagd, en verslag heb ik nog niet ontvangen.
Maar als ik dat nog eens met een dimensie van mijn gebouw moet delen dan wordt dat toch enorm klein dat getal?
Dan snap ik eigenlijk niet wat de hele heisa is over luchtdicht bouwen en dat dat moeilijk zou zijn .

Ik zal mijn verslag braaf afwachten en dan heb ik alles bij elkaar staan.

Je hebt V50 (hoofdletter V) en v50 (kleine letter v). Ik zei het in bovenstaande post ook verkeerd. Uw 1,5 zal v50 zijn en niet V50 (ik verwissel die vaak )
Om n50 te weten moet je V50 delen door u intern volume. Om V50 te weten kun je v50 x verliesoppervlakte doen.
Of wachten op het ventilatie verslag.
v50 van 1,5 is zeker een goede score!

Ik vind ook dat er steeds overdreven wordt gereageerd over luchtdichtheid.
Ik heb een kameraad die heeft gebouwen en heeft daar totaal geen aandacht aan geschonken.
Heeft de volgende zaken in zijn woning dat zorgen voor slechte luchtdichtheid.
-Kelder buiten beschermd volume. (zoals u met een simpele binnendeur afgesloten)
-inpandige garage. (Garage poort geïnstalleerd zonder iets van aandacht naar luchtdichtheid toe.)
-hellend dak (waar er zeer weinig aandacht is geschonken naar luchtdichtheid. Dampscherm dat niet deftig is afgeplakt)
-Elke raam heeft inbouw rolluiken.
-Jij hebt uw ramen afgeplakt, daar is het enkel met PUR opgespoten

Die kwam uit op een score van 3,8 (m3/h/m2) (v50).

Sindsdien neem ik 3,8 aan als een "slechte" score. Terwijl dat niet zo slecht is. (Uw architect rekende 3-4). Als je geen test laat doen wordt daar 12 ingevuld.

En dan kun je nog afvragen wat het praktijkverschil is tussen 1,5 en 3,8 naar comfort en energieverbruik toe.

 

[SomeDude]

@rubenvb van die 3.5 kon je vroeger nog voor de helft van de maanden kwijtgeschelding krijgen maar is precies niet meer van toepassing

 

[JanBE]

Neen, de definitie van 'bewoonbare oppervlakte' in die specifieke wetgeving omvat een aantal ruimten niet waardoor je al vree zot moet doen om daar over te gaan hoor.

Heb je een linkje naar die definitie? Ik ben al veel tegengekomen, maar geen officiële pagina totnutoe.

 

[Bimmer]

Heb je een linkje naar die definitie? Ik ben al veel tegengekomen, maar geen officiële pagina totnutoe.

Ik heb ook een tijd terug naar officiële teksten gezocht, maar heb die ook niet gevonden.

Ik was vooral benieuwd wat ze verstaan onder bewoonbare kelder en/of zolder. Want dat kan wel een serieus impact hebben op uw m2.

 

[iamhollywood]

Er is daar een faq rond gepubliceerd.

Samengevat door KPMG: https://home.kpmg/be/nl/home/insigh...f-voor-afbraak-en-heropbouw-gepubliceerd.html.

De FAQ bepaalt nu welke vertrekken niet onder het begrip ‘woonvertrek’ begrepen worden. Het gaat met name om garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en niet-bewoonbare kelders en zolders.

Moet al een vree gebouw neerplaatsen om daar over te gaan . Onder die definitie komen wij op een kleine 170m2, terwijl we 2 verdiepingen op een bouwvlakte van 9m op 15m neerzetten.

 

[svenn15]

Zijn er nog mensen hier die hun ventilatie uitgetrokken hebben ?
Bij ons was de lucht vochtigheid enorm slecht.
Ook was het enorm warm omdat al de warmte werd binnen getrokken.

 

[Secj]

Zijn er nog mensen hier die hun ventilatie uitgetrokken hebben ?
Bij ons was de lucht vochtigheid enorm slecht.
Ook was het enorm warm omdat al de warmte werd binnen getrokken.

Wij doen dat in de zomer, natuurlijk met vliegenramen.

Wij vinden dat aangenamer slapen, vogeltjes, briesje, geuren van omgeving (planten) ... .
Dus niet voor oververhitting ofzo.
Wij hebben langs achter ook geen inkijk en kunnen half de achtergevel openzetten. (Of deels met een grote vliegenraam).
Luchtvochtigheid is altijd wel goed hier in beide situaties. (leemstuc)

Wij hebben wel amper geluidsoverlast en weinig buren. In het stad zou ik dat niet doen.

Verder niemand hier allergieën.

 

[gumball4000]

Zijn er nog mensen hier die hun ventilatie uitgetrokken hebben ?
Bij ons was de lucht vochtigheid enorm slecht.
Ook was het enorm warm omdat al de warmte werd binnen getrokken.

Wij hebben dat in ons huurappartement (nieuwbouw 2014). Badkamer heeft geen vensters, ventilatie maakt immens veel lawaai (kleine stofzuiger) en zuigt amper lucht aan.
Uiteindelijk besloten om hrt venster in de aanpalende slaapkamer open te zetten als we douchen. En de ventilatie nooit te gebruiken. Wel de ventilatieroosters in de ramen.
We hebben wel wat schrik van schimmel achter de kast die we ooit eens geplaatst hebben..
De andere ruimtes zijn wel altijd goed verlucht.