Apparaten in een huurwoning

[Greny]

Even situatie in het kort :
Wij huren al 15 jaar een appartement.
We zijn de eerste bewoners van dat appartement. Het was nieuwbouw.
Er stond/staat een basic keuken in met afwasmachine , keramisch vuur, combi oven en een inbouwfrigo (klein model)

Nu zijn die apparaten na 15 jaar natuurlijk stilaan op hun laatste benen aan't lopen.
De frigo sluit niet meer goed af en heb ik al 9 maanden geleden uit dienst gezet.
De afsluitrubbers vd vaatwas zijn verduurd en sluiten niet meer 100% af. De deur vliegt meermaals per wascyclus open.
De oven werkt nog wel maar heeft duidelijk te lijden onder z'n ouderdom.
De thermostaat in de living is stuk. Die is niet meer uit te zetten. Blijft constant signaal geven dat er warmtetoevoer moet zijn.
Nu steken we de stekker vh verwarmingstoestel in als we warm water of CV nodig hebben.

En zo heb ik nog wel zaken.
Dit is al meermaals mondeling en via sms gemeld ad huisbaas.
Probleem is dat de brave man al wat ouder wordt en het allemaal niet meer zo snel gaat als hij zelf zou willen.

Wat zijn onze rechten hier in ?
Hij beweerd dat de keukenapparaten een geste waren toen we er in trokken maar ik kan me moeilijk van de gedachte ontdoen dat je
als huurder zelf alle toestellen in een keuken moet aanschaffen en vervangen als ze stuk zijn.
Wij hebben het appartement altijd onderhouden alsof het van onszelf was.
Om de 3 jaar wordt hier praktisch alles opnieuw professioneel geverfd , alles wordt verlucht en verwarmd , nergens schimmel of zo.

We hebben ook nooit een plaatsbeschrijving gedaan , we hebben ook geen huurwaarborg betaald.
Er staat dus nergens iets van op papier hoe het hier uitzag.
Hij heeft hier een 5 jaar geleden eens achter gevraagd om dit uit te voeren maar dat is er dus nooit van gekomen.

Hoe kunnen we dit best oplossen ?
Aangetekende ingebrekestelling , vrederechter , ....

 

[Tonerider]

Onderhoud en herstellingen aan huurwoningen

Ook in een huurwoning moeten herstellingen en onderhoud gebeuren. Maar wat is ten laste van de huurder, en wat van de verhuurder?

www.vlaanderen.be

https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/44343

vanaf blz. 24 vind je allemaal verwijzingen naar onderdelen van het huis en dan krijg je een verwijzing naar de pagina waar staat wie wat moet doen.

bijv. blz 77

Keukentoestellen van de verhuurder
VERHUURDER
l Het keukentoestel is kapot door overmacht.
l De knoppen of de leidingen zijn kapot of weg door overmacht.
l Het keukentoestel hangt los door overmacht.
l Het keukentoestel is versleten.
HUURDER
l De huurder heeft het keukentoestel beschadigd of slecht onderhouden.
l De huurder heeft de knoppen of de leidingen beschadigd.
l Het keukentoestel hangt los door een fout van de huurder.
l De gasdarm van het fornuis dat de huurder zelf heeft geplaatst is niet op tijd
vervangen. Vervang de gasdarm van het fornuis bij vervaldatum als het fornuis is
geplaatst door de huurder.

 

[Vierkant]

Die man mag zijn polletjes kussen met een huurder die er al 15 jaar inzit. Jullie hebben hem al veel kosten en nog meer moeite bespaard.

Ingebouwde keukenapparatuur is te beschouwen als onroerend. Indien aanwezig op het moment van intrek is het redelijk om te verwachten dat deze vervangen worden door de verhuurder.

Ik zou dit voor de goede verstandhouding proberen onderling te regelen. Het zou eventueel via de vrederechter afgedwongen kunnen worden maar dat is nefast voor jullie goede verstandhouding.

 

[Greny]

Onderhoud en herstellingen aan huurwoningen

Ook in een huurwoning moeten herstellingen en onderhoud gebeuren. Maar wat is ten laste van de huurder, en wat van de verhuurder?

www.vlaanderen.be

https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/44343

vanaf blz. 24 vind je allemaal verwijzingen naar onderdelen van het huis en dan krijg je een verwijzing naar de pagina waar staat wie wat moet doen.

bijv. blz 77

Thnx , morgen eens doornemen.

1-Die man mag zijn polletjes kussen met een huurder die er al 15 jaar inzit. Jullie hebben hem al veel kosten en nog meer moeite bespaard.

2-Ingebouwde keukenapparatuur is te beschouwen als onroerend. Indien aanwezig op het moment van intrek is het redelijk om te verwachten dat deze vervangen worden door de verhuurder.

3-Ik zou dit voor de goede verstandhouding proberen onderling te regelen. Het zou eventueel via de vrederechter afgedwongen kunnen worden maar dat is nefast voor jullie goede verstandhouding.

1-Op zich wel, al had ik het nog niet van die kant bekeken.
In het appartement naast het 'onze' zit nu al de 8ste huurder op 15jaar dat de blok er staat.

2-Dat dacht ik dus ook. Daarmee dat ik die zijn antwoord zo vreemd vond.

3-Sowieso onderling proberen te regelen maar als het niet anders kan , tja..
We kunnen ook niet blijven wachten uiteindelijk tot de mens eens goesting heeft om een toestel van enkele honderden €'s te vervangen
terwijl wij praktisch al de helft van zijn spel hebben afbetaald.
't Is ook niet dat we die voor elke scheet lastig vallen. Ik heb alle kranen ook al eens vervangen op eigen kosten bv.
Maar omdat we geen plaatsbeschrijving en geen huurwaarborg hebben betaald heeft die toch gene poot om op te staan.

 

[Astrid]

Die man mag zijn polletjes kussen met een huurder die er al 15 jaar inzit. Jullie hebben hem al veel kosten en nog meer moeite bespaard.

Bwoah, de verhuurder heeft gedurende 15 jaar de huurprijs dan niet kunnen verhogen (behalve de indexering).
Het zou me niet verbazen dat de topicstarter heel goedkoop huurt, naar huidige normen.

Verder helemaal akkoord, vrederechter zoveel mogelijk vermijden!

 

[JPV]

Bwoah, de verhuurder heeft gedurende 15 jaar de huurprijs dan niet kunnen verhogen (behalve de indexering).
Het zou me niet verbazen dat de topicstarter heel goedkoop huurt, naar huidige normen.

Niet noodzakelijk:

Huurbarometer 2022: huis huren was nooit zo duur: gemiddeld 846 euro per maand

Een huis huren in Vlaanderen en Brussel is het voorbije jaar gemiddeld bijna 40 euro duurder geworden. Zo betaalde je voor een huurwoning al snel 846 euro per maand, in 2018 was dat nog ‘maar’ 769 euro. En al even opvallend: de huurprijzen van appartementen zijn voor het eerst sinds 2017 stabiel…

www.dewaele.com

Huurprijzen zijn de laatste jaren, in tegenstelling tot aankoopprijzen, niet sterk gestegen. Lijkt me omdat de vraag naar huren relatief minder sterk stijgt dan de vraag voor een eigen woning (al dan niet deels omwille van de goedkope rentes).

Verder helemaal akkoord, vrederechter zoveel mogelijk vermijden!

De vraag is hoe je het wil aanpakken als de verhuurder niet inziet dat een inbouwtoestel behoort tot de lopende kost van een verhuur. Als het effectief zo is dat de woning regelmatig PROFESSIONEEL (dus door anderen) geverfd wordt (of is het omdat er gerookt wordt?), kan je zoiets beter niet te lang laten aanslepen en gezien er al contact geweest is een ingebrekestelling sturen. Maak dan wel dat langs jouw kant de rest ook in orde is, bvb onderhoud van de cv-ketel kunnen voorleggen. Dat maakt altijd een mooier dossier voor de vrederechter.

 

[tortoise]

Hoe kunnen we dit best oplossen ?
Aangetekende ingebrekestelling , vrederechter , ....

Kun je voorstellen dat jullie de toestellen aankopen en dan inhouden op de huur? Zo kun je elke maand een toestel vervangen. Akkoord, je moet dan wel zelf de moeite doen. Maar indien je echt in dat appartement wilt blijven, is dat misschien sneller dan het door de huisbaas te laten regelen.

Opgelet! zorg wel dat die regeling dan mooi op papier staat, zodat hij je niet ziet als wanbetaler ineens.

 

[Greny]

Bwoah, de verhuurder heeft gedurende 15 jaar de huurprijs dan niet kunnen verhogen (behalve de indexering).
Het zou me niet verbazen dat de topicstarter heel goedkoop huurt, naar huidige normen.

Verder helemaal akkoord, vrederechter zoveel mogelijk vermijden!

Ondertussen 850€ voor een duplex in een dorpje op het Limburgse platteland. Zo goedkoop vind ik dat toch niet .

 

[Greny]

De vraag is hoe je het wil aanpakken als de verhuurder niet inziet dat een inbouwtoestel behoort tot de lopende kost van een verhuur. Als het effectief zo is dat de woning regelmatig PROFESSIONEEL (dus door anderen) geverfd wordt (of is het omdat er gerookt wordt?), kan je zoiets beter niet te lang laten aanslepen en gezien er al contact geweest is een ingebrekestelling sturen. Maak dan wel dat langs jouw kant de rest ook in orde is, bvb onderhoud van de cv-ketel kunnen voorleggen. Dat maakt altijd een mooier dossier voor de vrederechter.

Er is nooit gerookt hier. Alle bezoek dat hier over de vloer komt die rookt weet dat ze op het terras moeten gaan.
Het verven wordt niet door een externe firma uitgevoerd.
Dat doe ik zelf. Ben in een ver verleden nog even schilder geweest.
Dat is (dikke nek insert) minstens even goed als een betalende professionele firma gedaan.
Met kwaliteitsverf (geen verf van een doe het zelf zaak).

Toen we introkken was hier nog een bende Poolse onderaannemers muren aan het plakken.
Dat was zo slecht gedaan dat ik met een bevriende stukadoor grote delen van muren opnieuw heb gedaan.
Ook volledig op eigen kosten omdat de huisbaas er toch niets aan kon/ging veranderen.
Ik ben op dat vlak mss wel wat te Pietje precies. Ik heb het graag strak en in orde.

Om maar te zeggen dat je een appartement zoals het onze zeker niet vaak gaat tegenkomen.
Dit wordt echt wel goed onderhouden door ons.

En , elke 2 jaar komt hier een chauffagist alles kuisen en eventueel nieuwe sproeiertjes in de brander steken. Met certificaat.

We zijn ook al jaren aan 't zien om iets te kopen maar vinden onze gading niet direct.
Hebben nu wel iets op 't oog , dus het kan wel eens snel gaan. Hopelijk.

 

[Greny]

Kun je voorstellen dat jullie de toestellen aankopen en dan inhouden op de huur? Zo kun je elke maand een toestel vervangen. Akkoord, je moet dan wel zelf de moeite doen. Maar indien je echt in dat appartement wilt blijven, is dat misschien sneller dan het door de huisbaas te laten regelen.

Opgelet! zorg wel dat die regeling dan mooi op papier staat, zodat hij je niet ziet als wanbetaler ineens.

Bwa , dat is volgens mij ook geen oplossing. Voor 't zelfde geld zegt de huisbaas dat de toestellen veel te duur zijn.
En steekt hij er liever goedkopere toestellen in. Het is er zo eentje van, 't mag niet te veel kosten.
Kerel verhuurt 4 appartementen maar heeft in z'n eigen huis wel sociaal tarief omdat hij te weinig pensioen heeft.
Dat soort mens is dat dus.

 

[fomix]

Ik heb in een zelfde situatie gezeten en uiteindelijk gewoon met de huisbaas overeen gekomen dat ik zelf nieuwe toestellen kocht en dan uiteindelijk ook zou meenemen als ik verhuis.
Zogezegd zo gedaan, voor men opvolger heb ik dus de half kapotte energiezuipende toestellen gewoon terug ingebouwd.
Tijdens bezoeken om te kijken heel duidelijk gezegd dat de toestellen van mij waren en die ook mee gingen verhuisd worden.

Dan zit ge tenminste u niet elke keer te ergeren als je een was insteekt of is een pizza in de oven duwt.

PS: Zet dat dan wel zeker op papier of zie dat je op zijn minst een mail hebt voor als er ooit zever is.

 

[JPV]

Ik heb in een zelfde situatie gezeten en uiteindelijk gewoon met de huisbaas overeen gekomen dat ik zelf nieuwe toestellen kocht en dan uiteindelijk ook zou meenemen als ik verhuis.
Zogezegd zo gedaan, voor men opvolger heb ik dus gewoon de half kapotte energiezuipende toestellen gewoon terug ingebouwd.
Tijdens bezoeken om te kijken heel duidelijk gezegd dat de toestellen van mij waren en die ook mee gingen verhuisd worden.

Dan zit ge tenminste u niet elke keer te ergeren als je een was insteekt of is een pizza in de oven duwt.

PS: Zet dat dan wel zeker op papier of zie dat je op zijn minst een mail hebt voor als er ooit zever is.

Dat laatste dan zeker. Want er moeten, tenzij een akkoord, toestellen in de keuken zitten, zelfs al werken ze niet meer.

Maar sowieso zou ik een aangetekende brief sturen naar de huisbaas (tenzij je al een reactie via mail terug hebt), want het is je plicht om ook alle defecten te melden. Ook al is er geen plaatsbeschrijving, een keuken waar alles defect is, dat kan miserie geven bij verlaten van de woning.

En die 8 euro voor een aangetekende zending is niet echt de grote kost.

@Greny : top van dat onderhoud. Veel schilderen lijkt gewoon dingen maskeren, vandaar dat ik naar dat roken vroeg!

 

[Greny]

Dat laatste dan zeker. Want er moeten, tenzij een akkoord, toestellen in de keuken zitten, zelfs al werken ze niet meer.

Maar sowieso zou ik een aangetekende brief sturen naar de huisbaas (tenzij je al een reactie via mail terug hebt), want het is je plicht om ook alle defecten te melden. Ook al is er geen plaatsbeschrijving, een keuken waar alles defect is, dat kan miserie geven bij verlaten van de woning.

Heb ook geen huurwaarborg moeten neerleggen dus ...

En die 8 euro voor een aangetekende zending is niet echt de grote kost.

@Greny : top van dat onderhoud. Veel schilderen lijkt gewoon dingen maskeren, vandaar dat ik naar dat roken vroeg!

Zoals eerder aangehaald , ik ben veel te Pietje precies op dat vlak.
Als ik ergens iets vuil zie of een mug die 1 vd kinderen heeft platgemept op een muur komt de schilder in me naar boven.
Daarmee dat ik er zo mottig van wordt als die apparaten beginnen te slijten.
Los dat toch gewoon op als huisbaas zijnde. Respect komt van 2 kanten zeggen ze altijd maar dat is toch effectief zo.

Ik heb na 3x melden dat de inbouwfrigo stuk was een grote Liebherr gekocht die in de berging staat.
Op zich kunnen we nu dus voort maar gewoon weten dat daar een plaats opgeofferd wordt aan een toestel dat moet vervangen worden.
Dat gaat er niet in bij mij.

 

[coldvinc]

Mja, zelf verhuurder zijnde wil ik het ook in orde heben voor mijn huurder, maar tegelijkertijd kan ik me inbeelden dat het prikt als je iets nieuws moet kopen dat niet voor jezelf is.
Dat gezegd zijnde, als je er al zolang in zit, zou ik zelfs gouden toestellen willen voorzien om er voor te zorgen dat je blijft. Mijn eerste huurder trekt er al uit na 6 maand en mijn tweede is weer voor maar 9 maand. Nieuwbouw in centrum Brussel, gemeubeld (bed, linnen, bestek, etc.).

 

[Horse]

Gewoon ergens anders gaan huren. Dit is gewoon het begin van enkele jaren ruzie. Vrederechter kan niets beslissen of eisen. Een advocaat kan dat maar ga je daar echt uw geld aan geven? Reken maar op €2000 kosten (rechtsplegingvergoeding is veel minder)

Je verliest altijd.

 

[JPV]

Gewoon ergens anders gaan huren. Dit is gewoon het begin van enkele jaren ruzie. Vrederechter kan niets beslissen of eisen. Een advocaat kan dat maar ga je daar echt uw geld aan geven? Reken maar op €2000 kosten (rechtsplegingvergoeding is veel minder)

Je verliest altijd.

Geen verkeere info geven, hé.

Ja, een vrederechter eist niks. Dat is eigen aan elke rechter, een rechter kan wel beslissen (zie justitie.belgium.be/sites/default/files/def-brochure_vrederechter_nl-2019.pdf voor een brochure in mensentaal over de vrederechter). Een advocaat kan niks beslissen, hooguit eisen in naam van zijn partij.

2000 euro kosten is natuurlijk enkel bij advocaat, wat niet noodzakelijk is, zeker niet in deze soort procedures bij de vrederechter.

 

[Horse]

Ga naar de vrederechter zoals JPV hier zegt. Ik beloof u als de verhuurder geen zin heeft om nieuw materiaal te kopen, dat die vrederechter dat niet kan eisen en je dus geen stap verder staat. Enkel een paar maanden later. Waste of time & resources

 

[ns_man]

Een alternatief - bovenop de ingebrekestelling hierboven vermeld - is x euro van de maandelijkse huurprijs inhouden tot de verhuurder zijn verplichting is nagekomen (waarbij je dat ook duidelijk communiceert aan de verhuurder). Moet natuurlijk enigszins in verhouding zijn (dus wanneer je huurprijs 800€ bedraagt, kan je bv. 150€ afhouden maar wel geen 400€ o.d.).

Op die manier creëer je zelf wat leverage en kan je druk zetten op de verhuurder (niets dat zo vlot werkt als aan iemand zijn portefeuille zitten). Dit kan je uiteraard enkel doen wanneer je de verhuurder in gebreke hebt gesteld en deze in gebreke blijft iets te ondernemen. Is natuurlijk een iets minder 'propere' werkwijze maar ik zou het persoonlijk zelf zo durven aanpakken.

@Horse: gewoon vragen dat de vrederechter een dwangsom koppelt aan zijn vonnis. Er zal snel nieuw materiaal inzitten .

 

[bassie82]

ik zou nooit uit m'n eigen minder huur betalen.
Dat is ook contractbreuk en valt nooit goed bij vrederechters. Zelfs al is het maar een klein gedeelte.

De vrederechter kan wel in z'n vonnis zetten dat er werkende toestellen zijn indien dit ingebouwd of deel van huur uitmaken.
Dit moeten geen nieuwe toestellen zijn en ik denk ook niet een rechter dit kan eisen.

 

[ns_man]

ik zou nooit uit m'n eigen minder huur betalen.
Dat is ook contractbreuk en valt nooit goed bij vrederechters. Zelfs al is het maar een klein gedeelte.

De vrederechter kan wel in z'n vonnis zetten dat er werkende toestellen zijn indien dit ingebouwd of deel van huur uitmaken.
Dit moeten geen nieuwe toestellen zijn en ik denk ook niet een rechter dit kan eisen.

Daarom dat je dat enkel (proportioneel) mag doen wanneer je contractspartij zelf contractbreuk pleegt (bv. door in gebreke blijven te voldoen aan de onderhoudsplicht van de woning).

Is gewoon toepassing van het 'exceptio non adimpleti contractus' (exceptie van niet-uitvoering), waarover genoeg toepassingsgevallen bestaan in de rechtspraak inzake woninghuur.