Archief - Huis kopen
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
JPV
Legacy Member
ben ik écht niet mee eens.Riverdale27 zei:
Dat de waarde daalt van een woning is voor mij bijzaak, dat risico is véél minder waard. Waarom: omdat het begrip wonen voor mij momenteel de 600 euro/maand waard is die ik netto betaal.
Maar ik ga vooral niet akkoord met je stelling dat je ook gewoon 200k kan lenen etc. Niet alleen zal de bank dat nooit toestaan (eigenlijk wel, dat werd vroeger, zeker hier in de streek rond ieper wél toegestaan, met dramatische gevolgen). Maar:
- je zal véél meer rente betalen (geen hypothecaire lening)
- je zal geen belastingsaftrek hebben
- aandelen kunnen op héél korte termijn véél meer dalen en je kan het je dan niet permitteren om enkele tijdelijk (onterecht) laag gewaardeerde aandelen te verkopen om je huur te betalen, daarmee doe je véél meer verlies, waardoor je "gemiddeld rendement" in de werkelijkheid zou zakken.
Meer stabiel/makkelijk huur mee betalen lijkt me dus niet terecht.
Crevice
Legacy Member
Mijn tip is en heb hier ergens al gepost. Koop een woning of dat nu nieuwbouw, al een volledig gerenoveerde of te renoveren is dat maakt niet uit waarvan de af te betalen som zeer acceptabel is (naargelang je inkomen). De prijs van een huis wordt in België kunstmatig hoog gehouden dat is waar, maar dankzij de gunstige rentetarieven die de banken aanbieden kan je ook aan een relatief 'goedkoop' geld lenen. Sowieso moet je een dak boven je hoofd hebben.
Ik ben er 100 % zeker van dat het vastgoed hier serieus in prijs zal dalen. De komende jaren gaan er serieus veel huizen te koop komen te staan van de stille generatie en later nog de babyboomers. Veelal gaat het over grote huizen op geen kleine percelen maar het gaat ook vaak over slecht geïsoleerde huizen. En tegenwoordig nutsvoorzieningen kosten serieus veel geld. Een groot deel van de jonge mensen die een huis gaan willen kopen willen geen astronomisch bedrag neertellen voor zulke woningen. Door dat overaanbod gaan de prijzen sowieso dalen.
Ik ben er 100 % zeker van dat het vastgoed hier serieus in prijs zal dalen. De komende jaren gaan er serieus veel huizen te koop komen te staan van de stille generatie en later nog de babyboomers. Veelal gaat het over grote huizen op geen kleine percelen maar het gaat ook vaak over slecht geïsoleerde huizen. En tegenwoordig nutsvoorzieningen kosten serieus veel geld. Een groot deel van de jonge mensen die een huis gaan willen kopen willen geen astronomisch bedrag neertellen voor zulke woningen. Door dat overaanbod gaan de prijzen sowieso dalen.
Crevice
Legacy Member
De Vlaming heeft een baksteen in de maag, al begrijp ik niet waarom zoveel Vlamingen eigenlijk zo groot mogelijk willen wonen? Als kind ben ik opgeroeid in een normale halfopen woning en verder in de buurt keek ik altijd naar die enorme huizen en villa's. Maar als ik er nu passeer zie ik vooral huizen waar veel onderhoudswerk aan is.
sandervdw
Legacy Member
Straddle zei:
Je kan Hasselt en Heist op den Berg niet vergelijken. Grond in Limburg is altijd goedkoper, maar de ligging is natuurlijk ook veel slechter (toch als je niet in Hasselt werkt). Als je gaat rondkijken voor grond rond Leuven zal je nog veel harder versteld staan denk ik. Een soortgelijke grond in Herent kost 259000 euro, dit is dus 99000 euro meer dan wat wij betalen
Renegadexxripxx
Legacy Member
JPV zei:
Hier moet ik mij mee aansluiten. De doelstelling voor de meeste mensen die een woning kopen is nog altijd een emotionele doelstelling. Met name gemoedsrust dat ze in deze woning kunnen doen en laten wat men wilt zonder dat (naast de staat) er iemand u begint te zeggen wat je mag en niet mag doen in deze woning. Voor de meeste mensen is het feit dat deze woning in waarde meer waard is dan toen ze ze hebben aangekocht een bonus. Maar echt niet de hoofddoelstelling.
Hiernaast, zoals JPV ook al melde, is zo'n investering niet hetzelfde daar er belastingtechnisch niet dezelfde incentives zijn. Het is zelfs zo dat investeren in aandelen eerder afgestraft wordt dan investeren in een woning (25% belasting op de interesten).
zaffah
Legacy Member
Crevice zei:
Het is eigenlijk een zekerheid dat het vastgoed zal dalen op middellange termijn. Eens de crisis voorbij zal de rente fameus stijgen waardoor de koopkracht een pak lager zal liggen.
Als je woning net gekocht is en je moet die woning niet direct verkopen, dan wordt dergelijk verlies over de loop van 30 jaar wel weg geinflateerd, dat is dus zeker geen probleem.
Mensen waarvan de relatie stuk is en die zitten nog niet zo heel lang in hun woning, die gaan wel fameus schade doen volgens mij.
GuyDebord
Legacy Member
Hoewel ik het laatste jaar het vastgoed in Gent wat in het oog heb gehouden, blijf ik toch nog met een vraag zitten: hoe komt het dat er zo veel huizen zijn waar men astronomische bedragen voor vraagt. Ik heb het hier niet over de standaard rijhuizen, maar over de herenhuizen waar Gent vol van staat.
Het volgende huis staat te koop aan € 490 000: http://pictures.immoweb.be/photos/40/46/4046010_1.jpg
Nu staat Gent vol van zulke huizen: Coupure, Koning Albertlaan en de hele stationswijk richting centrum, het centrum (ricolettelei, onderbergen), Sint-jacobsnieuwstraat, Visserij, etc. De prijzen gaan heel makkelijk rond de € 700 000 voor zulke huizen, waarbij er ook nog renovatiekosten komen. Gezien het grote aanbod aan zulke huizen, begrijp ik niet dat de prijs zo hoog kan liggen: waar zitten al die mensen met zo veel geld? Het lijkt me slechts een klein segment dat zo veel geld beschikbaar heeft of kan lenen...
Het lijkt wel of iedereen zakken geld onder zijn matras heeft liggen
Het volgende huis staat te koop aan € 490 000: http://pictures.immoweb.be/photos/40/46/4046010_1.jpg
Nu staat Gent vol van zulke huizen: Coupure, Koning Albertlaan en de hele stationswijk richting centrum, het centrum (ricolettelei, onderbergen), Sint-jacobsnieuwstraat, Visserij, etc. De prijzen gaan heel makkelijk rond de € 700 000 voor zulke huizen, waarbij er ook nog renovatiekosten komen. Gezien het grote aanbod aan zulke huizen, begrijp ik niet dat de prijs zo hoog kan liggen: waar zitten al die mensen met zo veel geld? Het lijkt me slechts een klein segment dat zo veel geld beschikbaar heeft of kan lenen...
Het lijkt wel of iedereen zakken geld onder zijn matras heeft liggen
repje
Legacy Member
Prijzen stijgen/stegen ook door samen met de daling rentes he. Daarzit m de clue. Waardoor kopers hun lagere rentes gecompenseerd zien door hogere prijzen en toch ''evenveel'' betalen.
De kentering zal definitief komen als de rentes zullen stijgen. Samen met het fiscaal voordeel dat zal verminderen.
De kentering zal definitief komen als de rentes zullen stijgen. Samen met het fiscaal voordeel dat zal verminderen.
Riverdale27
Legacy Member
JPV zei:
Renegadexxripxx zei:
Maar het gaat hier niet over emoties... Het gaat hier over de financiële waarde van uw vermogen en NIETS anders. Dat is althans waar ik het over heb als ik spreek van geld, beleggen, portefeuilles, etc. Ik dacht dat zoiets wel duidelijk zou zijn.
Qua financiële aspect is lenen om een huis neer te knallen echt niet zo veilig als je denkt hoor. Als je er je ganse leven in zult wonen, zal dat vermogen je worst wezen. Maar denken je kinderen daar ook zo over?
Tuurlijk, als je daar in gaat wonen totdat je sterft, maakt het weinig uit. Dan betaal je gewoon 200-300k en die zie je nooit meer terug. Je kinderen krijgen die dus. Maar als je kinderen niet in huis gaan wonen, krijgen zij misschien 150k terwijl jij indertijd 200k voor het huis hebt betaald. OOIT moeten verliezen gerealiseerd worden. Het is maar de vraag wat de huizenmarkt dan doet.
Als je gewoon het financiële aspect bekijkt zie ik geen enkele reden waarom 200k lenen en 100k zelf gebruiken om een huis van 300k te wonen veiliger zou zijn dan 200k lenen en 100k zelf gebruiken om te beleggen. Zie ik echt compleet geen enkele reden toe.
Waarom zou één huis geen 40% kunnen dalen waar een aandelenportefeuille dat blijkbaar wel zou kunnen? Als men op basis van huurprijzen al spreekt van een overwaardering van 65%. All it takes is one wave of unemployment. En we zijn vertrokken!
Het zal geen perfecte maatstaf zijn voor huizenprijzen, maar check bijv. een de Dow Jones REIT index:
SPDR DJ Wilshire REIT ETF ETF Chart - Yahoo! Finance
En dat is dan nog een gediversifieerde portefeuille van Real Estate. Laat staan één huis.
Nuja, geen perfect proxy voor huizenprijzen, but still.
Milton Friedman zei altijd dat er altijd een crash nodig is om mensen hun ogen te laten openen.
En again: ik ben ook PRO huis kopen. Maar ik ben ook bang van de risico, die jullie schijnbaar nogal wat onderschatten
. Als jullie een huis kopen en ik zou huren, en we worden allemaal 80 en kruipen dan in het rusthuis. Huis verkopen dan maar en geld aan de kinderen geven. Die zullen blij zijn als dan net de huizenmarkt crasht. Hebben jullie hele leven lang 300k voor dat huis op tafel gelegd en is het nu nog maar 200k waard. En de huurder lacht dan in zijn vuistje, want die is met die 100k lekker op reis geweest en gaan zwemmen tussen de walvissen
Extreem scenario natuurlijk. Maar hou jullie ogen aub open
. Value is what the next fool wants to pay. And someday fools are going to run out of money Renegadexxripxx
Legacy Member
Het gaat hier over EMOTIES EN financiële waarde. Dat is juist het verschil tussen investeren in een eigen woning of investeren in de aandelenmarkt.
Een aandeel is geen consumptiegoed, maar een pure investering. Terwijl de woning een investeringsgoed is EN een consumptiegoed. Het is dan ook exact om die reden dat voor mensen dit niet zo erg is om hier geld in te steken wetende dat ze in de toekomst misschien niet het volle bedrag gaan terugkrijgen dat ze er hebben ingestoken. Maar ze hebben er wel het nut NU volgens hun eigen wensen ervan gehad. Het is die emotionele waarde die zorgt dat mensen een premium betalen voor een eigen woning.
Hetzelfde principe heb je ook met wagens of boten of vliegtuigen. Het enigste verschil is echter dat de gemiddelde consumptietermijn van een woning langer is dan die van een gemiddelde wagen.
Net zoals het ook niet financieel logisch is dat mensen 40k€ geven aan een wagen waar ze dan 7 jaar gebruik van maken om dan weer 40k te spenderen. En hier wordt er dan niet ineens gekeken naar het feit dat je deze wagen evengoed kunt huren.
Nogmaals, het is spijtig als de markt crasht. Maar zolang je uw afbetaling aan kunt, en veel mensen betalen minder af via de lening dan dat ze equivalent zouden moeten betalen voor deze woning te huren liggen die mensen niet wakker van de totaalwaarde van deze woning. (juist door de financiële aftrekken die er gecreëerd zijn om mensen hun eigen woning te kunnen laten hebben).
Want nogmaals, voor mensen is het hebben van een woning een bonus. Zelfs met een consistente 4% alternatieve investeringsmogelijkheid zou de woning die gekocht wordt aan een eigen inleg van 100k en een lening over 15 jaar al een betere investering zijn indien de waarde hiervan de ((((1,04)^15 * 100k) - 100k)*0,75 + 100k) == +-160k€ (compounded interest, 0,75% == belasting van 25% op interesten) overstijgt. En dat is het geval wanneer deze persoon enkel geeft om het financiële aspect (maar nu 4% consistent halen als investering, dat wil ik de gemiddelde persoon toch nog wel zien doen hoor...).
Een aandeel is geen consumptiegoed, maar een pure investering. Terwijl de woning een investeringsgoed is EN een consumptiegoed. Het is dan ook exact om die reden dat voor mensen dit niet zo erg is om hier geld in te steken wetende dat ze in de toekomst misschien niet het volle bedrag gaan terugkrijgen dat ze er hebben ingestoken. Maar ze hebben er wel het nut NU volgens hun eigen wensen ervan gehad. Het is die emotionele waarde die zorgt dat mensen een premium betalen voor een eigen woning.
Hetzelfde principe heb je ook met wagens of boten of vliegtuigen. Het enigste verschil is echter dat de gemiddelde consumptietermijn van een woning langer is dan die van een gemiddelde wagen.
Net zoals het ook niet financieel logisch is dat mensen 40k€ geven aan een wagen waar ze dan 7 jaar gebruik van maken om dan weer 40k te spenderen. En hier wordt er dan niet ineens gekeken naar het feit dat je deze wagen evengoed kunt huren.
Nogmaals, het is spijtig als de markt crasht. Maar zolang je uw afbetaling aan kunt, en veel mensen betalen minder af via de lening dan dat ze equivalent zouden moeten betalen voor deze woning te huren liggen die mensen niet wakker van de totaalwaarde van deze woning. (juist door de financiële aftrekken die er gecreëerd zijn om mensen hun eigen woning te kunnen laten hebben).
Want nogmaals, voor mensen is het hebben van een woning een bonus. Zelfs met een consistente 4% alternatieve investeringsmogelijkheid zou de woning die gekocht wordt aan een eigen inleg van 100k en een lening over 15 jaar al een betere investering zijn indien de waarde hiervan de ((((1,04)^15 * 100k) - 100k)*0,75 + 100k) == +-160k€ (compounded interest, 0,75% == belasting van 25% op interesten) overstijgt. En dat is het geval wanneer deze persoon enkel geeft om het financiële aspect (maar nu 4% consistent halen als investering, dat wil ik de gemiddelde persoon toch nog wel zien doen hoor...).
hyperon
Legacy Member
Riverdale27 zei:
hoewel ik jou theoretisch hier gelijk moet geven, kan ik het niet laten om een beroemde quote van Keynes - hoewel iets misplaatst hier- toch te gebruiken: In the long run we are all dead...
Nu beslissingen nemen op basis van een eventuele min of meerwaarde van je eventuele (klein)kinderen is volledig absurd.
Straddle
Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
Die vergelijking hangt ook met haken en ogen aan elkaar. Een gewone aandelenbelegging kan pakken meer opbrengen dan die onnozele 4% per jaar. De S&P500 heeft in de eerste 4 maanden van dit jaar bijv. al dik 11.6% opgebracht (dividenden niet eens meegeteld). Een Belg die daar zijn geld in stak betaalt 0% belasting (itt die 25% die jij hier aanhaalt). En dat is dan de meest passieve aandelenmand die je kan kiezen, zeer gespreid.
Je kan dan wel zeggen "ja maar een huis heb je iets aan en aandelen zijn puur een investering". Dat klopt, maar vanuit een financieel oogpunt is dat compleet irrelevant. Enkele gegevens voor iemand die twijfelt tussen een belegging in aandelen en vastgoed:
- aandelen bieden op lange termijn historisch het hoogste rendement
- aandelenprijzen staan wereldwijd relatief laag geprijsd tegenover hun historische prijsniveaus
- huizenprijzen hier in België staan op hun allerhoogste peil ooit
- beleggingen in vastgoed kosten massa's aan transactiekosten (notaris, btw, ...). Op aandelen zijn deze transactiekosten miniem
- huizenprijzen zijn evengoed onderhevig aan (sterke) prijsdalingen net zoals aandelen
- ...
Renegadexxripxx
Legacy Member
Straddle zei:
Is zeer goed mogelijk, maar je moet niet verwachten dat de gemiddelde vlaming even diepgaand met aandelen bezig is, juist zoals ook al door u aangehaald een aandeel als enig doel heeft om winst te creëren op lange termijn. De doelstelling van de aankoop van een woning heeft voor de meeste gezinnen noegabollen te maken met het creëren van vermogen maar is het eerder een emotionele aankoop. Dat het theoretisch gezien beter is om te huren, heb ik nergens ontkent. Ik stel enkel dat die theoretische windfall voor de gemiddelde vlaming / wereldburger onbelangrijk is. Men ligt niet wakker ofdat de woning nu tegen dat men 80 is 300k waard is of 200k of 100k. Het enigste waar men van wakker ligt is dat men zijn dagdagelijkse beslommeringen / verplichtingen kan vervullen.
Investeren in aandelen is en blijft iets wat je doet met geld dat je u kunt veroorloven om te verliezen. Want in de toekomst zal er altijd een punt zijn als passieve investeerder waarin dat je zult verliezen. Enkel als je bepaalde voorgenomen streefdoelen neemt om te kopen en verkopen en daarop wilt en kunt wachten, kun je hiermee een systematische winst maken (indien je natuurlijk uw analyse goed hebt gedaan). Maar zelfs dan nog, zal er altijd wel eens een moment zijn waarin je ernaast grijpt.
Straddle zei:
En hetgeen ik al telkenmale heb vermeld is, en ik herhaal het nogmaals, dat het feit dat vastgoed voor eigen gebruik niet gezien wordt als een investeringsgoed maar als een consumptiegoed. Een consumptiegoed dat een relatief laag risicoprofiel heeft. En dat hierboven zelfs nog voldoet aan een basisnood. Met name iedereen heeft onderdak nodig.
Straddle zei:
Was ook de reden waarom ik, als je mijn posts eens doornam, stelde dat er een verschil is tussen :
1) kopen voor uw EIGEN woning
2) kopen om te verhuren -> doelstelling belegging.
Ik heb meerdere malen gesteld dat voor 1, de belegging niet het hoofddoel is, en dat daardoor het emotionele aspect de overhand neemt. Waarvoor je dan ook een premium betaald.
Hiernaast heb ik voor 2 al meerdere malen vermeld dat voor optie 2, als particulier, nu kopen om te verhuren gewoon niet voldoende opbrengt (je mag blij zijn met 4 - 5% brutorendement).
Riverdale27
Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
Waar jij over discussiërt moet jij weten. Ik ben vrij goed op de hoogte van wat centjes betekenen in deze wereld, en ik ben zeer slecht op de hoogte van wat emoties betekenen in deze wereld. Dus praat ik hier over centjes en hou ik mijn bek over emoties. En dan zeg ik gewoon dat je niet moet denken dat 300k in één huis minder risicovol is dan 300k in een goed gediversifieerde portefeuille aandelen en/of bonds. En die illusie dat mensen niet armer zouden worden wanneer straks de vastgoedmarkt crasht, is aburd. Of je nu kan wonen in je belegging of niet. Een huis is, naast 100 mogelijke andere dingen, een belegging. No matter welke nonsens mensen zichzelf in het hoofd praten of laten praten, het IS een belegging. Je bent bij een crash in één klap massaal armer omdat je al je geld in één goed hebt steken. Misschien zal je dat verlies enkel op papier voelen, maar verliezen heb je. En dat is de simpele waarheid wat betreft de centjes.
Zoals de burgemeester zou zeggen: aan wie dat wil geloven, proficiat, aan wie dat niet wil geloven, ook proficiat.
swiers
Legacy Member
Riverdale27 zei:
Akkoord. Maar tenzij je op het moment van de crash echt moet verkopen, heb je nog altijd een huis voor je geld, ongeacht de waarde ervan. Aan de andere kant kan je dezelfde redenering maken ivm inflatie en jouw belegging. De kans op een gigantische inflatie is klein, maar de kans op een implosie van de huizenmarkt is ook klein.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.