Archief - Huis kopen

L0k1- zei:

Vlaamse Woonlening - sociale lening van de VMSW

Hou er wel rekening mee dat je sowieso 10.000 euro NOODZAKELIJKE renovatiewerken moet kunnen uitvoeren. Dus ff een recente keuken vervangen door een nieuwe zal daar niet onder vallen

Klik om te vergroten...

er wordt nergens gesproken over eigen inbreng op de site?kan dit kloppen?
Dus de lening zou al mogelijk zijn vanaf men de notariskosten kan financieren?

Djouls zei:

er wordt nergens gesproken over eigen inbreng op de site?kan dit kloppen?
Dus de lening zou al mogelijk zijn vanaf men de notariskosten kan financieren?

Klik om te vergroten...

Klopt, dat is het eigenlijke nut van een sociale lening (let op, je MOET de grond al zonder hypotheek bezitten voor nieuwbouw). Voor verbouwingen zijn er iets strengere voorwaarden.

sandervdw zei:

vandaag stapje dichter bij ons droomhuis. Beslist dat we een bouwgrond gaan kopen in Heist-op-den-Berg:
7 are, 11x17 bebouwbaar + 50m² garage/tuinhuis/poolhouse toegelaten. 161000 excl kosten (we rekenen op 180000 incl kosten). Normaal moet de bouwgrond zonder lening lukken, eventueel kleine lening bij de ouders voor beschrijf.
Hierna inschrijven voor sociale lening en hopen dat we binnen de 3 jaar een lening vastkrijgen voor de bouw van het huis.
Iemand enig idee hoe groot een mooi modern huis (mag best ruim bemeten zijn) voor een gezin met 2 of 3 kinderen ongeveer zou moeten zijn?

Klik om te vergroten...

Al eens gekeken naar het kopen van een oude woning (een echt krot) om die dan plat te gooien? Vergeet niet dat je daarmee dan maar 6% BTW betaald. Die grote woningen op de boerenbuiten kan je soms krijgen voor lagere bedragen dan de door u vermelde 160k. Meestal heb je hier ook nog eens klein beschrijf bij. En 15% minder BTW betalen op een bedrag van 300k is toch ook al een bedrag van 45k.

Indien je dan ook nog kunt gebruik maken van de renovatiepremies dan zou het pas echt goed zot zijn (totaal bedrag was iets van een 75k dat je dan kon inbrengen voor een voordeel van iets van een 30k&#8364. En kunt het misschien in de eerste 1-5 jaar nog verhuren indien het geen al te groot krot is ook. Indien de huurders het dan kapotmaken maakt dat geen bal uit want je was toch van plan om het af te breken.

Neem hier dan ook nog eens de sociale lening bij en het wordt pas echt plezant...

Renegadexxripxx zei:

Al eens gekeken naar het kopen van een oude woning (een echt krot) om die dan plat te gooien? Vergeet niet dat je daarmee dan maar 6% BTW betaald. Die grote woningen op de boerenbuiten kan je soms krijgen voor lagere bedragen dan de door u vermelde 160k. Meestal heb je hier ook nog eens klein beschrijf bij. En 15% minder BTW betalen op een bedrag van 300k is toch ook al een bedrag van 45k.

Indien je dan ook nog kunt gebruik maken van de renovatiepremies dan zou het pas echt goed zot zijn (totaal bedrag was iets van een 75k dat je dan kon inbrengen voor een voordeel van iets van een 30k&#8364. En kunt het misschien in de eerste 1-5 jaar nog verhuren indien het geen al te groot krot is ook. Indien de huurders het dan kapotmaken maakt dat geen bal uit want je was toch van plan om het af te breken.

Neem hier dan ook nog eens de sociale lening bij en het wordt pas echt plezant...

Klik om te vergroten...

Lang over getwijfeld om een huis te renoveren, mijn broer is dit nu aan het doen en na de miserie die zij hebben toch maar besloten om het niet te doen. We hebben het geluk dat mijn vader elektriciteit en waterleiding kan leggen, en mijn vriendin haar vader zelfstandig schrijnwerker is waardoor een groot deel van de kosten van een nieuwbouw al naar beneden gaan (al denken we er wel over om de structurele werken te laten doen door een vakman wegens garantie). Ik ben ervan overtuigd dat je met genoeg geduld en wilskracht een goedkoper en minstens even mooi huis kan zetten als je een oud gebouw koopt en ofwel vernieuwd ofwel afbreekt, maar omdat ik zelf 2 linkse handen heb zag ik het niet echt zitten...

Maar ben wel blij dat hier toch ook een aantal mensen zijn die het positief inzien

Zit in dezelfde situatie als sandervdw, en zijn nu bezig met de bouwplannen.

Ook lang getwijfeld om een huis te renoveren, maar de kostprijs van zo'n huis + renovatiekosten kwamen bijna even duur uit dan een nieuw huis, dus na lang zoeken en overwegen toch gegaan voor een bouwgrond.

Gezien het Waasland een dure regio is, nog duurder betaald dan sandervdw, maar goed.

Je mag me altijd een pm sturen.

sandervdw zei:

Lang over getwijfeld om een huis te renoveren, mijn broer is dit nu aan het doen en na de miserie die zij hebben toch maar besloten om het niet te doen. We hebben het geluk dat mijn vader elektriciteit en waterleiding kan leggen, en mijn vriendin haar vader zelfstandig schrijnwerker is waardoor een groot deel van de kosten van een nieuwbouw al naar beneden gaan (al denken we er wel over om de structurele werken te laten doen door een vakman wegens garantie). Ik ben ervan overtuigd dat je met genoeg geduld en wilskracht een goedkoper en minstens even mooi huis kan zetten als je een oud gebouw koopt en ofwel vernieuwd ofwel afbreekt, maar omdat ik zelf 2 linkse handen heb zag ik het niet echt zitten...

Maar ben wel blij dat hier toch ook een aantal mensen zijn die het positief inzien

Klik om te vergroten...

Wanneer je een woning platgooit (en dit kost nooit 15k&#8364 is het geen pure renovatie meer hé. Maar feitelijk een nieuwbouw aan 6% BTW. Wanneer je dit doet op een stuk grond is het aan 21% BTW. Vooral nuttig indien je dan nog recht hebt op de renovatiepremie (maar dat is een vraag waar je u eerst officieel voor moet gaan inlichten)

Riverdale27 zei:

Hoe bedoel je precies? Wat is er als dat zo is?

Klik om te vergroten...

punt vijf van Peersman's opinie in de standaard, waar hij de aanname van JPV (en alle andere correspondenten) beschrijft: "het meest verontrustend" .....

Riverdale27 zei:

180k voor 7 are grond is inderdaad AB-SURD. Zou ik nooit van zijn leven kopen. In Aarschot kost dat rond de 120k. En dan moet ge nog een huis bouwen! Dan zijt ook makkelijk 200k kwijt voor een standaard huis!

Gronden zijn blijkbaar ook overgewaardeerd...

Klik om te vergroten...

Van huizenmarkt zelf precies niet al teveel kaas gegeten. 180K is duur maar voor een OB in een rustige straat niet onoverkomelijk duur op die locatie jammergenoeg, Heist is ook een beetje een rijker gedeelte te vergelijken met Haacht etcetera. Dat dit jou niet waard is oké maar absurd is niet correct, zijn helaas de marktprijzen.

Het bouwen van een huis daar kom je met 200K niet toe, exclusief BTW misschien, zonder architect of andere kosten.. of je bouwt jezelf een paddestoel (en dan nog).

Tussen Brussel en Leuven (eerder naar de kanten van Leuven toe) zit je met een gemiddelde van ~150K voor een goeie 5 are voor een HOB op te zetten. In Sterrebeek, waar ik oorspronkelijk van afkomstig ben gaan de gronden zelfs tot over de 200.000 EUR voor stukken <8 are...

botchla zei:

Het bouwen van een huis daar kom je met 200K niet toe, exclusief BTW misschien, zonder architect of andere kosten.. of je bouwt jezelf een paddestoel (en dan nog).

Klik om te vergroten...

Daar mispakken veel mensen zich aan hoor.
Onze ruwbouw wind & waterdicht, zonder architect, zonder kosten en BTW, zonder EPB en veico, zonder aansluitingen was al 120k excl. BTW.

Dat cijfert wel!
En wij bouwen vrij compact. 140m² BRUTO (120m² netto), zonder garage met plat dak.
Een dak erop was rond de 30k excl. BTW erbij (extra trap en dergelijke...)

In totaliteit komen wij uit op een 1550-1600 euro excl. BTW per m² zonder grond, inclusief architectkosten en aansluitingen.

Panly zei:

punt vijf van Peersman's opinie in de standaard, waar hij de aanname van JPV (en alle andere correspondenten) beschrijft: "het meest verontrustend" .....

Klik om te vergroten...

Ja, maar wat bedoel je nu precies met niet ingezien dat de huizenprijzen 1% meer dan de inflatie moeten stijgen? Waarom, wat is er dan? Ik snap gewoon je punt niet

botchla zei:

Van huizenmarkt zelf precies niet al teveel kaas gegeten.

Klik om te vergroten...

Met 200.000 heb je een huis gebouwd volgens de firma's waar wij mee gesproken hebben. Niet te groot, niets fancy, maar het huis staat er.

Ofwel liegen ze tegen ons, dat kan ook

Een passiefwoning heb je alvast niet voor dat bedrag, dat weet ik wel

Jep wij zitten hier nu aan 140K exclusief BTW voor ruwbouw winddicht voor HOB (funderingen, met volwaardig 1e verdiep dak 40° en het buitenschrijnwerk). Komt bij ons wel op een ruwe 200m² bewoonbaar zonder de ruimtes die nog gemaakt kunnen worden onder het dak. Dat was na veel onderhandelen en lang zoeken naar de geschikte aannemer..

Maar dan zit je met elektriciteit, binnenschrijnwerk, bepleistering, ondervloering en betegeling, CV, sanitair, voegen en keuken waar ge in feite niet echt veel mee uitspaart als ge ietsje bescheidener gaat. Het verschil tussen basis en gemiddelde afwerking is niet groot en je boet hiervoor in sommige gevallen (vooral badkamer, keuken en verwarming) ook in in kwaliteit.

Dan komen er nog eens de "non tangibles" bij: grondonderzoek, architect, funderingsstudie(s), veiligheidscoordinator, EPB, aansluitingen van riolering/gas/elek/kabel/water/telefoon, bouwverzekering, huren werfkast/standpijp, ...

Wat velen ook vergeten is dat kleiner bouwen niet rechtevenredig goedkoper wordt, elk huis heeft minimaal een badkamer, keuken, elek, verwarming, ...

PS: riverdale ons eerste voorstel kwam ook op zo'n bedrag uit door een firma voor niet te groot en te fancy, maar je gaat uw ogen opentrekken als je ziet wat daar niet inzit + wat er voorzien is. Vaak zijn de badkamers niet eens de hedendaagse minimale standaard (ze voorzien een klein bad en twee lavabo's bvb en geen badkamer meubel).

Ik denk dat wij redelijk goed geprijsd zitten en een "niet te groot maar ook niet te klein" huis bouwen en met 200K komen wij niet toe. Wij gaan voor een goede afwerking maar vooral met focus op prijs/kwaliteit. Geen onnodige kosten maar wel kwalitatieve materialen voor de duurzaamheid.

In uw 200K huis zal bijvoorbeeld een chaffoteaux gaswandketel zitten waar wij opteren voor een iets duurdere weishaupt, als je er even test aankoop bijhaalt zie je waarom hier ietsje extra geïnvesteerd werd.

Djeezus... dan hebben ze ons ook weer schoon wat wijsgemaakt

Bouwen is echt fokking duur. Bouwgrond kunt ge al op 120k rekenen, en dan nog een huis erop knallen voor 200k+, dan zit ge dus al aan 320k, wrs eerder 350k.

Niet min...

Riverdale27 zei:

Met 200.000 heb je een huis gebouwd volgens de firma's waar wij mee gesproken hebben. Niet te groot, niets fancy, maar het huis staat er.

Ofwel liegen ze tegen ons, dat kan ook

Een passiefwoning heb je alvast niet voor dat bedrag, dat weet ik wel

Klik om te vergroten...

Welja, mijn bedrag stond er daar.
Wel met zonnepanelen geraken wij aan E34, met blowerdoortest kunnen we nog min. 6 en max. 12 punten zakken.

Afwerking komen wij uit op een 90k BTW in. Goedkope keuken en ikea badkamermeubels.

Veel van die dingen voor binnenafwerking kan je wel min of meer zelf doen ook, daarmee kan je ook een hele hoop besparen...

Als ik hoor van mensen wat die soms moeten betalen als een een schakelaar of stopcontact ergens anders willen bij een sleutel op de deur firma val ik soms achterover

Welja, van ons is het al wind & waterdicht én doen wij al veel zelf én hebben wij offertes vergeleken.

SOD komt nog héél wat duurder uit dan wat ik hier vertelde.
Wij hadden eerst een SOD offerte.

Nu met véél meer elektriciteit en LOGOsysteem.
Betere ventilatie D.
Meer isolatie.
vloerverwarming
Design vasco-radiatoren.
Uitgetegelde douche
Wengé trap i.p.v. beuk
Xinnix binnendeuren
Overal inbouwspots i.p.v. lichtpunten
enz enz

Komen wij NOG 5000 euro goedkoper uit dan de SOD firma. Waarin ocharme 3000 euro zat voor het sanitair.
En daarin hadden wij welgeteld 7 prisen in de héél de living bvb.
Onze WC's alléén al kosten 1000 euro't stuk.
Onze rainshower alléén al kost 1200 euro.
i'm just saying...

Net hetzelfde meegemaakt en al die brol er ook uitgezwierd . Zijn wel niet passief en VVW gegaan dus de radiatoren zijn bij ons niet design (is enkel voor bovenvederieping).

Bij ons is het een hoofdaannemer die de ruwbouwfase coördineert en daarvoor heb ik wel een "SOD" contract (gewoon dekking via Breyne wet, prijzen zijn zelfde als individueel). Voorlopige berekening zit op E59 (pfieuw).

Riverdale, bouwen is inderdaad belachelijk duur maar waar wij willen gaan wonen (tussen Sterrebeek en Herent) kan je voor 350K enkel huizen van maximaal de jaren 70 vinden waar nog vanalles in te renoveren is, tel daar de registratierechten bij en de gepeperde rekening voor uw kartonnenn doos te warmen.. .

Daar zijn huizen echt overgewaardeerd aangezien ne nieuwbouw quasi hetzelfde uitkwam voor ons.. maar dan hebt ge een nieuw kot naar uw goesting (wel een affaire gedaan met de grond).

Nadeel is dat er daar eigenlijk te weinig woningen zijn voor de markt en dat daardoor de prijs hoog kan blijven, ik zie de eventuele marktcrash deze regio ook minder aantasten omdat er veel mensen van andere regio's dicht bij Brussel willen wonen (grote instroom) en de nato/navo verlekkerd is op deze regio (dicht bij het werk en landelijk) en aangezien daar het land van herkomst de aankoopsom/huur sponsort je gewoon niet kan opboksen.

Nog één van de redenen dat ik pro kopen ben, onze situatie is niet dezelfde als die van iemand in Limburg bijvoorbeeld..

Riverdale27 zei:

Ja, maar wat bedoel je nu precies met niet ingezien dat de huizenprijzen 1% meer dan de inflatie moeten stijgen? Waarom, wat is er dan? Ik snap gewoon je punt niet

Klik om te vergroten...

hij denkt cynisch te moeten doen omdat ik in m'n excel-versie uitging van 1% reële stijging.

Ik heb gewoon de situatie die gemiddeld geldde in de 3 vorige jaren doorgetrokken naar de komende 17 jaar. In de 3 vorige jaren, zogezegd ook al jaren waar de prijzen "eindelijk" gingen dalen, had ik 1% reële stijging van de gemiddelde verkochte woningprijzen in Ieper. Niet meer, niet minder.

Met 0% kom je hetzelfde resultaat uit (natuurlijk minder sterk).

botchla zei:

Nadeel is dat er daar eigenlijk te weinig woningen zijn voor de markt en dat daardoor de prijs hoog kan blijven, ik zie de eventuele marktcrash deze regio ook minder aantasten omdat er veel mensen van andere regio's dicht bij Brussel willen wonen (grote instroom) en de nato/navo verlekkerd is op deze regio (dicht bij het werk en landelijk) en aangezien daar het land van herkomst de aankoopsom/huur sponsort je gewoon niet kan opboksen.

Nog één van de redenen dat ik pro kopen ben, onze situatie is niet dezelfde als die van iemand in Limburg bijvoorbeeld..

Klik om te vergroten...

denk dat dit ook een van de redenen is waarom de prijzen bij ons niet dalen zoals in andere landen: er zijn hier absoluut niet teveel woningen.

Vooral woningen in minder interessant gelegen gebieden (landelijk én niet idyllisch) zie ik eerst dalen qua prijs. Daarom ook dat ik bewust een woning in centrum Ieper wou: dat zal altijd meer waard zijn omwille van goeie ligging, ook later wanneer transportkosten mogelijk sterk zullen stijgen.

pas op, 't hangt héél sterk af van regio tot regio, zo zijn de prijzen in Heuvelland ook een héél stuk gestegen, maar dan niet in deelgemeenten zoals Nieuwkerke, voor zover ik een makelaar hier mag vertrouwen.

Aha okay. En als huurder, wat veronderstel je daar dat het rendement op zijn belegging is?

Want een huizeneigenaar leent eigenlijk om te investeren in een zeer illiquide, zeer slecht gediversifieerde portefeuille van vastgoed. Eén activaklasse, één activum krijgt een zeer groot gewicht. Hij neemt dus serieus wat risico.

Als je daar een huurder langs gaat zetten die zijn geld niet gaat sparen in een huis, maar via een ander product, dan moet die vergelijking eerlijk gebeuren. Je kan een huurder niet al zijn geld op een spaarrekening zonder risico (tja, laten we dat veronderstellen alvast) laten zetten aan 2%, en de huizeneigenaar alles in een huis tegen bijv 4%.

De huizeneigenaar neemt dan veel meer risico en zal daar dus ook deels gecompenseerd voor worden, dat is althans de verwachting. In ieder geval, een eerlijke vergelijking gaat ervan uit dat huurder en kopen met hun geld evenveel risico nemen. Dus ofwel beleggen ze beide in hetzelfde, ofwel moet je de returns van de koper corrigeren voor risico, dat gaat ook, al is dat moeilijker.

Dus vandaar mijn vraag: wat is daar je veronderstelling? Waarin steekt de huurder zijn geld?