JPV zei:
1) omdat de waarde van een huis voor een bedrijf lager is dan dat voor een individu. Als (gemiddeld gezien) een huis 200k kost, dan is dit 220 waard voor een privé-persoon, maar mss maar 190 voor een bedrijf.
Let's recap. Als je denkt dat punt 2 (huizen ondergewaardeerd) het juiste punt is, dan moet je dus aantonen waarom al die vastgoedbedrijven die huizen niet opkopen en gaan verhuren. Dat probeer jij hier te doen. Ge zegt dat is zo omdat gezinnen NOG meer willen betalen dan vastgoedbedrijven.
Dit staat echter in tegenstelling met het punt dat ge probeert te bewijzen, namelijk dat huizen ONDERgewaardeerd zijn. Wat jij zegt is dat gezinnen bereid zijn om een premium te betalen bovenop bedrijven om in een huis te wonen. Bedrijven kijken enkel naar het financiële aspect van zo'n huis en gezinnen zijn bereid om meer huidige waarde op te geven om dat huis te kunnen kopen. OK, zou kunnen, maar dan is dat consistent met overwaardering, niet met onderwaadering.
Een voorbeeldje zou het heel duidelijk moeten maken. Stel de huidige waarde van financiële aspect van een huis is 200.000 euro. Bedrijven willen dus 200.000 euro betalen, zeker niet meer want dan vernietigen ze waarde. Gezinnen zijn bereid om waarde te vernietigen (een prijs te betalen) omdat ze in ruil allerlei niet financiële aspecten krijgen (gemoedsrust, blabla). Ze zijn dus bereid meer te betalen dan die 200.000 euro, neem bijv. 220.000 euro. Stel dat dat huis dan ook werkelijk aan 220.000 euro verkocht wordt. Dan is het op financieel vlak toch een OVERgewaardeerd huis?
In ieder geval bewijst ge hier dus zeker niet dat huizen ondergewaardeerd zijn. Hetgeen mijn "uitdaging" aan iedereen was.
JPV zei:
2) NBB zegt niet dat een huis kopen beter is dan huren of omgekeerd. Men zegt enkel iets over de economische overwaardering.
Ik toch ook?
En als iets economisch overgewaardeerd is, dan is het economisch beter om het te verkopen in plaats van het bij te houden. Is toch logisch?
Dit is toch een economische discussie, niet? Ik heb gezegd dat dat ge gemiddeld gezien en financieel gezien beter uw huis kunt verkopen om te huren, het zal u rijker maken. Maar als ge dat niet wilt omdat uw huis een uitzondering is op het gemiddelde patroon, of omdat uw huis een grote emotionele waarde heeft, mij niet gelaten. Dat verander echter niks aan het feit dat het gemiddeld en financieel gezien voordelig is om nu te verkopen en een gelijkaardig huis te huren.
JPV zei:
3) Imho verschillende. Het belangrijkste is dat hij quasi zuiver economisch denkt en geen rekening houdt met psychologie. Noch houdt hij rekening met het feit dat mensen niet over voldoende economische kennis beschikken om gevarieerd genoeg te beleggen én dat de helft van de Belgen geen bedrag vergelijkbaar met een huis onaangeroerd kunnen laten liggen. Hij rekent ook nergens de fiscale voordelen in die men kan hebben NAAST de aftrek voor een woning. Hij bekijkt ook niet de fiscale nadelen van zijn voorbeeld.
Natuurlijk houdt hij daar wel rekening mee
.
- Met psychologie omdat hij akkoord is dat markten overgewaardeerd zijn. Dat is puur psychologie.
- Dat mensen niet genoeg economische kennis hebben, dat weet hij ook, anders zou hij geen columns schrijven om die misverstanden uit de wereld te helpen. Hij weet dat een huis kopen een groot risico is qua spreiding van kapitaal. Mensen zijn zich daar echter niet van bewust, want huizen stijgen toch altijd?!
- Dat argument van de spaardiscipline heeft hij letterlijk erkend op Twitter. Al weken geleden zei hij dat een huis meer spaardiscpline opwekt. In een rationele markt zouden huizenbezitters dan rijker worden, omdat ze meer sparen. In een irrationele markt hangt het af van over- of onderwaardering. Gezien de overwaardering van huizen op dit moment zouden huisbezitters dus inderdaad die spaardisscpline kunnen gebruiken, want vergelijkbare huurders steken hen gewoon voorbij qua sparen door de veel lagere kosten bij huren.
- De fiscale aspecten, daar is hij ongetwijfeld op de hoogte van, en tevens houden studies van de ECB en NBB daar rekening mee.
JPV zei:
4) Mochten alle proffen beweren dat kopen en huren even voordelig zijn, zou je gelijk hebben. Bij m'n weten is daar maar weinig over geschreven én beperken de meeste studies zich puur tot het economische.
Again, we zijn hier bezig over de economische kant van het verhaal. Ik beweer trouwens niet dat huren en kopen gelijkwaardig is. Ik beweer dat kopen te duur is.
Psychologische factoren kunnen misschien maken dat mensen financieel gezien een onverstandige keuze maakt, maar de psychologisch factoren op zich zijn niet voldoende om op financieel vlak de keuze verstandig te maken. Neen, de keuze is onverstandig, en dat blijft zo. De reden waarom mensen een financieel slechte keuze goedpraten, is hun eigen probleem. Maar het zal het niet financieel beter maken.
JPV zei:
Dat is het probleem dat ik heb met veel economisten. Men bekijkt het in gemiddeldes of probeert alles economisch te rationaliseren in bedragen, wat niet altijd de juiste werkwijze is. Bovendien bekijkt men in een theoretisch model.
Economen kijken naar het financiële aspect he JPV, wat ge verwacht ge anders van die mannen? Die zijn niet bezig met de waarde van de hond die onder uw gras begraven ligt of dergelijke. En op financieel vlak zijn huizen nu eenmaal te duur, dat zeggen ze. En iedereen die daar niet mee akkoord is moet degelijke argumenten brengen waarom huizen op FINANCIEEL vlak ondergewaardeerd zouden zijn. En die argumenten zijn nog steeds niet de revue gepasseerd.
JPV zei:
Om een niet zo onrealistische voorbeeld te geven waar hij VOLLEDIG in de mist gaat.
2 verschillende situaties:
1. een getrouwd koppel (beide 30) koopt een huis van 200k
2. een getrouwd koppel (beide 30) belegt de 200k en begint te huren
Wat als nu 1 van beide personen sterft (zal zeker ooit gebeuren, alleen si de vraag wanneer):
1. de overlevende "koper" krijgt het huis volledig, indien er nog een lening op rust moet hij die zelfs niet afbetalen (SSV). Er zijn geen successierechten te betalen op de gezinswoning.
2. de overlevende "huurder" zit met een relatief zware huur (voor 1 persoon), kan die huur enkel opzeggen mits opzegtermijn en indien men als alleenstaande gemakkelijk een huurwoning vindt. Op het gespaarde kapitaal (moet een veelvoud zijn van de koopwoning) moeten er successierechten betaald worden die kunnen oplopen tot 27%.
Los daarvan is een huis waarin je muren mag insmijten als koper véél meer waard dan hetzelfde huis dat je huurt en waar je het huis NIET naar je hand mag zetten.
Een koper krijgt het huis inderdaad volledig wanneer de andere sterft, maar betaalt die daarvoor geen prijs die proportioneel is t.o.v. het risico? De koper KRIJGT niks voor niks. Als zijn partner sterft tijdens de lening, dan valt die lening weg en dat LIJKT gratis dan ja, maar niets is minder waar, want de prijs die men voor de verzekering heeft betaalt is proportioneel ten opzichte van het risico.
Zijt ge trouwens vergeten dat die overlevende huurder 200.000 euro heeft belegd? Als ge dat even risicovol als een huis belegt (zoals de koper doet), dan lijkt een rendement van 3% per jaar mij nog vrij pessimistisch zelfs. En dat is al 6000 euro per jaar of 500 per maand. Daar heb je al een serieuze huur mee betaalt he. Bovendien is dat bedrag van 200.000 door de tijd ook aangegroeid omdat huurders meer sparen in de vorm van liquide geld ipv een illiquide huis. Dus die 200.000 is heel wrs ook al veel meer tegen de tijd dat iemand zou sterven. Er zijn trouwens ook overlijdensverzekeringen
Ik zie hier echt geen argument in. De cashflows zijn de cashflows, en als een huis relatief te duur is, dan moogt ge aan het plaatje veranderen wat ge wilt, ge moogt alle emoties erin leggen die gewilt. Het huis blijft economisch te duur en ge goed financieel beter door een gelijkaardig huis te huren.
En zo is het nu eenmaal.
. 
