Archief - Huis kopen

Moeilijke discussie, omdat je ook niet weet wat de inflatie zal zijn de komende 20 jaar, en je dus niet zeker kan inschatten hoeveel huur je in de toekomst zal dienen te betalen.

De huizenprijzen kunnen zeker dalen, maar je geld beleggen in een fonds of zelfs gewoon op de bank laten staan, houdt ook een risico in.

Louter gevoelsmatig, als je een huis kan kopen zonder te moeten lenen, of weinig te moeten lenen, en je bent van plan er lang te wonen, dan moet je dat volgens mij doen, en niet huren.
Je hebt dan ook geen onzekerheid hoeveel je de komende jaren zal dienen te betalen, en geen onzekerheid heeft ook een bepaalde prijs.

En overgewaardeerd? Bepaalde huizen zijn overgewaardeerd, zoals 400k vragen voor een huis van 50 jaar oud, met een tuin van 2000m² (die niemand kan/wil onderhouden), en waar nog veel renovaties in dienen te gebeuren. Zoals hierboven iemand zegt de babyboomhuizen.

Een appartement van 150k, waar veel vraag naar is, op een goede locatie, dat gaat toch niet veel zakken in prijs.

Hetzelfde voor een energievriendelijke nieuwbouwwoning die praktisch is ingericht, kwalitatief gezet en zo tijdloos mogelijk qua stijl (dus geen Spaanse villa of metalen constructie).

Je hebt ook nog altijd zoiets als de kostprijs van het bouwen van een huis, en materialen.

Riverdale27 zei:

Ja tuurlijk, het huis blijft van u. Maar het is wel een pak minder waard he. Dus zijt ge een deel van uw vermogen kwijt. Ge zegt toch ook niet als ge een aandeel hebt dat opeens 10% zakt: hoezo ben ik geld kwijt, het aandeel is toch nog steeds van mij?

En ja, ge MOET ergens wonen, maar NEEN, ge moet niet kopen om ergens te wonen. Huren gaat ook.

Klik om te vergroten...

Ik vind je vergelijking met aandelen nogal scheef eigenlijk. Bij een huis maakt het niet uit wat de restwaarde/doorverkoopwaarde is (indien je er blijft wonen). Want uiteindelijk is het iets waar je blijft wonen, dus waarschijnlijk tot je sterft. Dan maakt de restwaarde toch niets meer uit voor jezelf...

De vergelijkingen zijn hier op het forum nog al gemaakt en het kwam erop neer dat je na 30~35jaar, zelfs met het slim beleggen van het gespaarde geld, de prijs van het kopen van een woning aan huurgeld gegeven hebt (incl alle kosten, dus ook de intrest van de hypothecaire lening erbij in rekening gebracht). Ik vind het niet terug, maar is hier zeker terug te vinden.

Waarover gaat de discussie eigenlijk nog? Want ik heb de indruk dat het sffs weer over 100 verschillende kleine puntjes gaat gaan en niemand nog het overzicht behoudt. Ik ga mijn punt op een andere, volgens mij meer overtuigende, manier maken. Ik ga gewoon alle mogelijkheden die kunnen opgaan in realiteit bespreken en dan aantonen dat het zéér waarschijnlijk is dat huren ofwel GELIJK is aan kopen, ofwel BETER is dan kopen. M.a.w. ik ga aantonen dat de kans zéér klein is dat huren SLECHTER is dan kopen, zoals iedere Belg vanaf de babykoets aangeleerd krijgt.

Ten eerste wil ik benadrukken dat dit niet gewoon mijn mening is. Dit is de mening van andere experts en die berust echt op zeer sterke logica (hieronder verder uitgewerkt). Ik heb die mening overgenomen, en verdedig ze hier ook.

Er zijn twee alternatieven om huren vs kopen te bekijken. Ofwel weerspiegelen prijzen rationaliteit, ofwel weerspiegelen ze irrationaliteit. Er is geen derde optie. Vanaf het moment dat één prijs fout is, zijn het irrationele markten. Het is dus ofwel de ene, ofwel de andere.

1) het perspectief van perfect efficiënte en perfect rationele markten

In dit soort markten zal huren of kopen op financieel vlak compleet hetzelfde zijn. Laat mij dat iets gedetailleerder formuleren. In een efficiënte en rationele markt is de huidige waarde van de beslissing om het gemiddelde huis te kopen gelijk aan de huidige waarde van de belissing om het gemiddelde huis te huren. M.a.w. een persoon kan niet rijker worden door te kopen in plaats van te huren, of te huren in plaats van te kopen. Dit alles natuurlijk voor identieke woningen. Moest kopen (huren) dan toch tijdelijk interessanter worden, dan zouden de markten daar onmiddellijk op reageren en binnen een zeer korte tijd zou de vraag naar kopen (huren) stijgen, en de vraag naar huren (kopen) dalen. Dat maakt dat de huidige waarde voor beide opties terug gelijk zal zijn.

Maar zoals ik al zei is het zeer onwaarschijnlijk dat de woning- en huurmarkten efficiënt of rationeel zijn. Dus op naar de tweede mogelijkheid.

2) het perspectief van de irrationele of inefficiënte marken

In dit soort markten gaat het punt in 1 niet op. In dit soort markten kan een persoon rijker worden door het gemiddelde huis te kopen in plaats van het gemiddelde huis te huren, of door het gemiddelde huis te huren in plaats van het gemiddelde huis te kopen. De huidige waarde van het gemiddelde huis kopen is dus NIET gelijk aan de huidige waarde van een gelijkaardig huis huren. Ofwel is huren te duur relatief ten opzichte van kopen, ofwel is kopen te duur relatief ten opzichte van huren. Die twee alternatieven gaan hier op, geen enkele andere.

Dus, welke mogelijkheden hebben we nu allemaal onderscheiden?

1) huidige waarde vermogen bij huren = huidige waarde vermogen bij kopen (rationele markt)
2) huidige waarde vermogen bij huren < huidige waarde vermogen bij kopen (irrationele markt)
3) huidige waarde vermogen bij huren > huidige waarde vermogen bij kopen (irrationele markt)

Het is één van deze mogelijkheden, en geen enkele andere, die opgaat in realiteit. Dat is logisch want die mogelijkheden zijn mutually exclusive en de kans van alle mogelijkheden sommeert tot 100%. Ik hoop dat niemand het daarmee oneens is want die zou zich nogal belachelijk maken

Het is dus één van deze drie. Welke is het meest waarschijnlijk?

1° huidige waarde van vermogen bij huren = huidige waarde van vermogen bij kopen?

You tell me. Ik denk niet dat ik hier veel mensen kan overtuigen dat de woningmarkt efficiënt is. Ik geloof dat zelf ook niet. Mogelijkheid 1 is dus uitgesloten voor mij. Maar het leuke nieuws is: als mogelijk 1 toch waar zou zijn, dan zou huren nog steeds niet slechter zijn dan kopen. Het zou gewoon even goed zijn, in tegenstelling tot wat iedereen beweert.

2° huidige waarde van vermogen bij huren < huidige waarde van vermogen bij kopen?

Dit is het scenario waar jullie schijnbaar in geloven. Nochtans is het een onrealistisch scenario. Het zou impliceren dat je rijker kunt worden door een huis te kopen, dan door een huis te huren. Huizen zijn dus ondergewaardeerd. Immers, een hoger uiteindelijk vermogen impliceert een hoger toekomstig rendement, en dit impliceert een onderwaardering vandaag. Als je wil huren is dat dus eigenlijk te duur, als je wil kopen is het te goedkoop. Het probleem met deze optie is eenvoudig, en aan jullie de last om een goede verklaring te vinden. Als deze mogelijkeheid de echte zou zijn, waarom kopen grote vastgoedbedrijven deze huizen dan niet op om vervolgens te verhuren. Ze kopen huizen die te goedkoop zijn, en verhuren ze dan tegen een huurprijs die te hoog is. DIKKE DIKKE Return on Investment! Ahja, als huren meer opbrengt, dan loont het toch om al die spotgoedkope huizen te kopen en vervolgens te verhuren? Want grote vastgoedbedrijven hebben geen probleem met "startkapitaal". Die kunnen al het kapitaal aantrekken dat ze willen, en al zeker wanneer ze hun investeerders de cijfers laten zien van het plan waarbij ze spotgoedkope huizen gaan kopen en dan gaan verhuren. Neen dus, deze mogelijkheid is ook niet realitisch. Wie het toch realitisch vindt daag ik uit om te verklaren waarom vastgoedbedrijven de huizen niet opkopen en verhuren. Die persoon mag dan ook meteen uitleggen waarom geen enkele bank, onderzoeksinstantie of professor tegenwoordig denkt dat huizen in België ondergewaardeerd zijn. En tenslotte mag die persoon ook uitleggen waarom hij zoveel slimmer is dan al die mensen samen.

Op naar de laatste optie.

3° huidige waarde huren > huidige waarde kopen?

Dit is de optie waar ik momenteel de grootste waarde aan hecht. Deze optie betekent dat huizen overgewaardeerd zijn, en dat huren dus relatief goedkoop is. Men is beter af door het gemiddelde huis te huren dan het gemiddelde huis te kopen, men zal daar uiteindelijk meer vermogen mee opbouwen. Dat wil dus zeggen dat je GEMIDDELD beter kunt huren dan kopen. Tuurlijk zijn er altijd uitzonderingen hier en daar, maar als er gemiddeld overwaardering is, dan zijn er meer huizen te duur dan te goedkoop. Ik gok dat er teveel mensen zijn met het gekke idee dat ze aan hun huis moeten vasthangen, vooral misschien oudere mensen die niet bezig zijn met overgewaardeerde huizen te verkopen.

Ik heb nu dus besproken waarom dat optie 3 de meest realistische is. In dat geval is het gemiddelde huis huren beter dan het gemiddelde huis kopen. Kom jij ergens een standaard jaren '70 appartementje tegen met een huurprijs van 7000 euro/maand? Of een gloednieuw huis met een prijs van 60.000 euro? Dat kan, zijn allemaal uitzonderingen. De discussie gaat over de gemiddelde situatie in de markt. En die is simpel: de meeste huizen zijn overgewaardeerd. De andere twee opties zijn onwaarschijnlijk, maar bij één van die opties is huren nog steeds niet slechter dan kopen. Het is enkel bij optie 2 dat huren slechter zou zijn dan kopen, zoals zovaak beweerd wordt en zoals op iedere familiefeest wel herhaald wordt door een of andere oom. Maar het is een mythe!

Van degene die mij wil tegenspreken vraag ik dus het volgende:
1) als huren slechter is dan kopen, of m.a.w. huizen ondergewaardeerd zijn en huren is te duur, waarom kopen vastgoed bedrijven de ondergewaardeerde huizen dan niet op om te verhuren?
2) Welke fouten maakt bijv. de NBB is haar analyse?
3) Welke fouten maakt professor Peersman in zijn analyse?
4) Waarom denkt u slimmer te zijn dan professoren of experts bij nationale banken?

Good luck guys. Ik ben benieuwd wat voor speciale technieken er nu weer uit de kast gaan getrokken worden. Ik zou het ook appreciëren dat jullie eerst aantonen waarom mijn redenering fout is, voordat jullie uit de startblokken schieten met jullie eigen redenering.

Uw volledige redenering start vanuit het verkeerde principe dat de spelregels voor een woning huren == woning kopen.

De reden waarom dat vastgoedmagnaten niet op de vastgoedmarkt springen, ergo punt 2, is omdat er bepaalde wettelijke bepalingen zijn waar woningen aan moeten voldoen. Het is al even geweten dat wanneer je een huis zelf bezit dat je niet noodzakelijk op eenzelfde wijze omspringt als dat zulke vastgoedmagnaat hiermee wettelijk gezien moeten omspringen.

Hoeveel mensen zijn er die effectief hun elektriciteit om de x tijd laten keuren ? Hoeveel mensen zijn er die hun schouw om de x tijd laten kuisen ? Hoeveel mensen zijn er die een onderhoudscontract hebben op hun installaties. Dit zijn zaken die gewone huiseigenaars wel eens overslaan waarmee ze dus redelijk wat kosten kunnen besparen. Acties die een vastgoedmagnaat zich gewoon niet kan permitteren daar hij te veel te verliezen heeft maar die voor een gewone huiseigenaar perfect overslaanbaar zijn en die dus voor deze vastgoedmagnaat wegen op zijn profijt.

Dus als je in basis al met verschillende spelregels speelt, dan is het moeilijk om het over ondergewaardeerde en overgewaardeerde woningen te hebben. Hiernaast bestaat er niet zoiets als over of ondergewaardeerd, daar elke schatting afhankelijk is van de insteek van de persoon die de waardering opstelt. Als voorbeeld geef ik u een herenwoning met een vraagprijs van 325k&#8364; (er stond OTK). Garage via servitude was in verval, enkel glas, vloeren op de verdieping op te breken, elektriciteit te herdoen, kelder stond onder water, muren te isoleren, dak te isoleren en het was planchée. Mijn schatting was 170k en dan scheurde ik er nog mijn broek aan. Momenteel staat het 3 jaar later nog altijd te koop (prijs is ondertussen al aangepast naar 220k). Aan de andere kant had ik een woning met vraagprijs 220k&#8364;, perfect gerenoveerd, etc etc etc. In dezelfde straat gelegen, iemand anders zijn bod was echter al geaccepteerd...

Natuurlijk als onze bollebozen dit type van woningen integreren in hun volledige studie, dan kan ik perfect begrijpen dat ze spreken over overgewaardeerd of ondergewaardeerd. Wat wil je ook wanneer een woning waard is wat iemand er voor wil geven, en dat wil niet noodzakelijk zeggen dat dit dan de marktwaarde is voor al dit type woningen, want er kan er maar 1 geweest zijn die naar dat type woning op zoek was. Of anders gezegd, bij een aandeel is de beslissing puur gestoeld op financiën bij de aankoop van een woning zit hier nog een pak emotie bij die deze woningen onder of overgewaardeerd maakt voor de normale marktprijs. Maar daaruit kun je dan nog altijd niet concluderen dat het daarom beter was om die woning te huren, want wie garandeert er u dat JIJ ooit een 2de woning exact gelijk deze kunt vastkrijgen waar de eigenaar u juist van heeft buitengezet.

Riverdale27 zei:

1) als huren slechter is dan kopen, of m.a.w. huizen ondergewaardeerd zijn en huren is te duur, waarom kopen vastgoed bedrijven de ondergewaardeerde huizen dan niet op om te verhuren?

Klik om te vergroten...

Omdat huren slechter is dan kopen. (da was gene moeilijke )
En daar heb ik tegoei over nagedacht. (en die vastgoedbedrijven ook)

De Shövve zei:

Omdat huren slechter is dan kopen. (da was gene moeilijke )

Klik om te vergroten...

Denk daar maar eens tegoei over na en pas uw post dan maar aan

Dat zijn inderdaad allemaal creatieve meningen, die helaas langs de kwestie zijn ofwel niet kloppen. En zoiets zeg ik niet met plezier, eerlijk.

Renegadexxripxx zei:

Uw volledige redenering start vanuit het verkeerde principe dat de spelregels voor een woning huren == woning kopen.

De reden waarom dat vastgoedmagnaten niet op de vastgoedmarkt springen, ergo punt 2, is omdat er bepaalde wettelijke bepalingen zijn waar woningen aan moeten voldoen. Het is al even geweten dat wanneer je een huis zelf bezit dat je niet noodzakelijk op eenzelfde wijze omspringt als dat zulke vastgoedmagnaat hiermee wettelijk gezien moeten omspringen.

Klik om te vergroten...

Soms vraag ik mij af of gij hier nu gewoon op het gevoel af argumenten zoekt, of misschien ook af en toe eens een berekening doet? Hieronder beschrijf ik dat dit argument niet opgaat want 1) verschillen in spelregels tellen uiteraard enkel mee qua financiële aspect in een financieel vraagstuk en 2) zelfs dan nog zijn de financiële verschillen te verwaarlozen.

Dit is een financiële discussie over prijzen en financiering. Als spelregels dus al zouden meetellen, dan is dat enkel het financiële aspect van die spelregels. M.a.w. cashflows vandaag en in de toekomst. Dit zitten in mijn analyse al in de huidige waardes gerekend. De waarde van de beslissing om te kopen is de huidige waarde van alle toekomstige cashflows bij die beslissing. Idem voor de beslissing om te huren. Al die spelregels zitten al lang in de cashflows gerekend in mijn analyse hierboven, net zoals onderhoud, huur en wat niet al. Net zoals de spelregels ook anders zijn op vlak van huur betalen. Bij de ene moet dat, bij de andere niet. Enz. It's all in the cashflows!

De enige manier waarop ander spelregels meetellen in deze discussie is dus via het financiële aspect. En dat is voor die spelregels die jij daar nu opnoemt te verwaarlozen trouwens. Stel dat een woning 10% overgewaardeerd is. Trouwens, de ECB heeft volgens 4 waarderingsmethodes een overwaardering gevonden die gemiddeld op 40% lag! Het model dat rekening hield met huurprijzen gaf zelfs een overwaardering van 65% aan! Luc Coene van de NBB spreekt over 15%. The Economist spreekt van gemiddeld 56%. Dus dat kan al wel tellen he. Mijn schatting van 10% is dan nog zeer ZEER conservatief. Voor een huis van 250.000 euro is dat 25.000 euro. Denkt ge niet dat ge daar al eens een schouw van laat vegen? Dat kost pakweg 100 euro per keer he. Een gasketel laten nakijken? Kost nog geen 100 euro. Ja, die kosten zullen doorwegen! . Zet die 25.000 euro eens op een spaarrekening? Dan hebt ge volgend jaar 25.500 euro. Met die 500 euro rente alleen al hebt ge al die 'spelregels' betaalt en houdt ge nog over ook. Financieel stelt dat dus niks voor.

Als voorbeeld geef ik u een herenwoning met een vraagprijs van 325k&#8364; (er stond OTK). Garage via servitude was in verval, enkel glas, vloeren op de verdieping op te breken, elektriciteit te herdoen, kelder stond onder water, muren te isoleren, dak te isoleren en het was planchée. Mijn schatting was 170k en dan scheurde ik er nog mijn broek aan. Momenteel staat het 3 jaar later nog altijd te koop (prijs is ondertussen al aangepast naar 220k). Aan de andere kant had ik een woning met vraagprijs 220k&#8364;, perfect gerenoveerd, etc etc etc. In dezelfde straat gelegen, iemand anders zijn bod was echter al geaccepteerd...

Klik om te vergroten...

Gij beschrijft geen marktprijs bij dat herenhuis. Ge beschrijft daar een vraagprijs. Overwaardering van woningen wordt bepaald op basis van marktprijzen, m.a.w. op basis van getekende contracten. Die 220k was dus een marktprijs, maar die 325k niet en die 170k evenmin.

Renegadexxripxx zei:

Natuurlijk als onze bollebozen dit type van woningen integreren in hun volledige studie, dan kan ik perfect begrijpen dat ze spreken over overgewaardeerd of ondergewaardeerd.

Klik om te vergroten...

Doen ze dus niet . Studie op basis van feitelijk verkochte woningen.

bij de aankoop van een woning zit hier nog een pak emotie bij die deze woningen onder of overgewaardeerd maakt voor de normale marktprijs.

Klik om te vergroten...

Emotie zitten enkel in de marktprijs als beide partijen dezelfde emotie hebben. Er zijn 4 mogelijkheden:

1) Als in de vraagprijs, noch in de prijs die de koper wil betalen, emotie zit, dan zal in de marktprijs geen emotie zitten.

2) Als in de vraagprijs emotie zit, en in de prijs die koper wil betalen niet, dan zit in de marktprijs geen emotie. Vraagprijs zal immers moeten blijven dalen totdat de koper bereid is te betalen of totdat de verkoper een koper vindt die dezelfde emotie wel deelt.

3) Als in de prijs die koper wil betalen emotie zit, en in de vraagprijs niet, dan zit in de marktprijs geen emotie. De koper gaat nooit meer betalen dat de prijs die men vraagt, zelfs al vind de koper het veel meer waard.

4) Als in de vraagprijs EN in de prijs die de koper wil betalen emotie zit, dan zit die emotie wel in de marktprijs. Of die emotie nu rationeel te verklaren valt of niet, het zal in de marktprijs zitten. De vraagprijs is hoger vanwege de emotie, maar nu is de koper ook bereid om die hogere prijs te betalen, vanwege emotie.

Emotie zit dus enkel in de marktprijs wanneer een huis verkocht wordt (enkel dan spreken we van marktprijs) en daarbij zowel koper als verkoper een bepaalde emotionele waarde hadden (hoe je dat ook definieert). Misschien was de architectuur wel zo prachtig. Of weet ik veel wat.

Renegadexxripxx zei:

Maar daaruit kun je dan nog altijd niet concluderen dat het daarom beter was om die woning te huren, want wie garandeert er u dat JIJ ooit een 2de woning exact gelijk deze kunt vastkrijgen waar de eigenaar u juist van heeft buitengezet.

Klik om te vergroten...

Wie kan u ooit garanderen dat ge dezelfde woning kunt huren die ge net verkocht hebt?
Wie kan u garanderen dat ge ooit dezelfde woning kunt kopen waarvan ge net de huur hebt opgezegd?

Niemand, maar dat argument gaat dus op in beide richtingen. Het is niet omdat er nergens exact gelijke huizen staan, dat dit argument opeens niet meer zou kloppen. Een aandeel Microsoft is ook geen aandeel Apple, maar dat wil nog niet zeggen dat ge die twee niet kunt vergelijken op basis van toekomstige cashflows, net zoals ge doet bij kopen versus huren. Cashflows, that's all that matters. Dit is tenslotte een financiële discussie. Het gaat over de optimale beslissing vanuit financieel vlak.

En tenslotte blijf ik het absurd vinden dat ge werkelijk denkt dat topeconomen zoals professoren en ECB analisten dezelfde redenering als u niet kunnen maken. Dat vind ik nog eigenlijk het strafste van al . Is dat niet een beetje overmoedig?

Riverdale27 zei:

Denk daar maar eens tegoei over na en pas uw post dan maar aan

Klik om te vergroten...

Beide gebeurd !

Ik heb uw stelling gewoon letterlijk genomen en je hebt ze slechts van 1 kant bekeken, die van de kant van de vastgoedbedrijven. Maar deze jongens moeten ook klanten hebben.
--> vastgoedbedrijven doen de deal van hun leven door een ondergewaardeerd huis op te kopen en aan hoge huurprijzen te willen slijten maar blijven zitten met de panden die ze willen verhuren want.. huren is slechter, dus ze vinden amper cliënteel dat dom genoeg is om te duur te huren ! Uiteindelijk verkopen ze deze dus noodgedwongen want... kopen is beter !

Verder vind ik dit een interessante discussie en in het financiële aspect volg ik wel, maar er zijn tal van praktische redenen waarom te kopen ipv te huren buiten de financiële zaken. Je kan dit gewoonweg niet enkel als een financiële discussie bekijken, en volgens mij zijn wij Belgen erg gesteld op gemoedsrust.
Ik licht het even toe met een fijn voorbeeldje:


Ik stel u voor aan Jan.
Jan huurt al een poos een prachtig huisje, hij is dolgelukkig.

- Jan z'n huisbaas heeft echter een zoon, en die wil graag in dat huisje. Jan heeft 6 maandjes om op te rotten en een ander prachtig huisje te vinden. Jan is triest

- Jan z'n zoontje heeft 2 weken voor dat ze uit het huis moeten de trap nog aardig beschadigd. Moest dit Jan z'n eigen huis zijn hij zou het zo laten tot de kinderen groot genoeg zijn, maar de huisbaas vraagt er bij de plaatsbeschrijving verdorie € 1100 voor om dit te laten herstellen. Jan is triest

- Jan z'n tweede huurhuisje is bijna zo prachtig enkel heeft deze nog een oudere mazoutketel en dat jaagt de energiefactuur de hoogte in. Jan vraagt aan de huisbaas of deze geen gaswandketel wil plaatsen, er ligt tenslotte toch gas in de straat. Njet zegt Jan z'n huisbaas, die mazoutketel is niet versleten. Jan is triest

- Jan z'n huisbaas is tot inkeer gekomen een drietal jaar later. Hij gaat het volledige huis renoveren. De renovatiewerken duren 1 jaar, dan is Jan terug welkom in het huisje. Jan moet dus een tussenoplossing of een ander huurhuisje vinden. Jan is triest

- Jan z'n huurprijs is geïndexeerd, alweer! Jan z'n vriend heeft een huis gekocht en zijn lening indexeert niet. Jan is jaloers en triest

- Jan z'n huisbaas heeft de huurprijs verhoogd, alweer! Jan woont er echter veel te graag en het is dicht bij het werk dus hij ziet het met lede ogen aan. En Jan z'n vriend met dat gekocht huis? Die zijn maandelijkse last blijft ongewijzigd. Jan is jaloers en triest

- Jan huurt nu reeds 51 jaar een huis. Jan sterft (z'n huisdokter constateerde teveel stress van al dat huren). Z'n kinderen erven een TV en een eettafel met bijpassende stoelen. Wat ze ook erven is de huurovereenkomst die nog 2.5 jaar lang blijft lopen. Jan z'n kinderen zijn dubbel zo triest

Riverdale27 zei:

Waarover gaat de discussie eigenlijk nog? Want ik heb de indruk dat het sffs weer over 100 verschillende kleine puntjes gaat gaan en niemand nog het overzicht behoudt. Ik ga mijn punt op een andere, volgens mij meer overtuigende, manier maken. Ik ga gewoon alle mogelijkheden die kunnen opgaan in realiteit bespreken en dan aantonen dat het zéér waarschijnlijk is dat huren ofwel GELIJK is aan kopen, ofwel BETER is dan kopen. M.a.w. ik ga aantonen dat de kans zéér klein is dat huren SLECHTER is dan kopen, zoals iedere Belg vanaf de babykoets aangeleerd krijgt.


Van degene die mij wil tegenspreken vraag ik dus het volgende:
1) als huren slechter is dan kopen, of m.a.w. huizen ondergewaardeerd zijn en huren is te duur, waarom kopen vastgoed bedrijven de ondergewaardeerde huizen dan niet op om te verhuren?
2) Welke fouten maakt bijv. de NBB is haar analyse?
3) Welke fouten maakt professor Peersman in zijn analyse?
4) Waarom denkt u slimmer te zijn dan professoren of experts bij nationale banken?

Good luck guys. Ik ben benieuwd wat voor speciale technieken er nu weer uit de kast gaan getrokken worden. Ik zou het ook appreciëren dat jullie eerst aantonen waarom mijn redenering fout is, voordat jullie uit de startblokken schieten met jullie eigen redenering.

Klik om te vergroten...

1) omdat de waarde van een huis voor een bedrijf lager is dan dat voor een individu. Als (gemiddeld gezien) een huis 200k kost, dan is dit 220 waard voor een privé-persoon, maar mss maar 190 voor een bedrijf.
2) NBB zegt niet dat een huis kopen beter is dan huren of omgekeerd. Men zegt enkel iets over de economische overwaardering.
3) Imho verschillende. Het belangrijkste is dat hij quasi zuiver economisch denkt en geen rekening houdt met psychologie. Noch houdt hij rekening met het feit dat mensen niet over voldoende economische kennis beschikken om gevarieerd genoeg te beleggen én dat de helft van de Belgen geen bedrag vergelijkbaar met een huis onaangeroerd kunnen laten liggen. Hij rekent ook nergens de fiscale voordelen in die men kan hebben NAAST de aftrek voor een woning. Hij bekijkt ook niet de fiscale nadelen van zijn voorbeeld.
4) Mochten alle proffen beweren dat kopen en huren even voordelig zijn, zou je gelijk hebben. Bij m'n weten is daar maar weinig over geschreven én beperken de meeste studies zich puur tot het economische.

Dat is het probleem dat ik heb met veel economisten. Men bekijkt het in gemiddeldes of probeert alles economisch te rationaliseren in bedragen, wat niet altijd de juiste werkwijze is. Bovendien bekijkt men in een theoretisch model.

Om een niet zo onrealistische voorbeeld te geven waar hij VOLLEDIG in de mist gaat.

2 verschillende situaties:
1. een getrouwd koppel (beide 30) koopt een huis van 200k
2. een getrouwd koppel (beide 30) belegt de 200k en begint te huren

Wat als nu 1 van beide personen sterft (zal zeker ooit gebeuren, alleen si de vraag wanneer):
1. de overlevende "koper" krijgt het huis volledig, indien er nog een lening op rust moet hij die zelfs niet afbetalen (SSV). Er zijn geen successierechten te betalen op de gezinswoning.
2. de overlevende "huurder" zit met een relatief zware huur (voor 1 persoon), kan die huur enkel opzeggen mits opzegtermijn en indien men als alleenstaande gemakkelijk een huurwoning vindt. Op het gespaarde kapitaal (moet een veelvoud zijn van de koopwoning) moeten er successierechten betaald worden die kunnen oplopen tot 27%.

Los daarvan is een huis waarin je muren mag insmijten als koper véél meer waard dan hetzelfde huis dat je huurt en waar je het huis NIET naar je hand mag zetten.

ffs stop toch eens met dat haantjesgedrag van wie de beste theoretische kennis heeft

De Shövve zei:

Beide gebeurd !

Ik heb uw stelling gewoon letterlijk genomen en je hebt ze slechts van 1 kant bekeken, die van de kant van de vastgoedbedrijven. Maar deze jongens moeten ook klanten hebben.
--> vastgoedbedrijven doen de deal van hun leven door een ondergewaardeerd huis op te kopen en aan hoge huurprijzen te willen slijten maar blijven zitten met de panden die ze willen verhuren want.. huren is slechter, dus ze vinden amper cliënteel dat dom genoeg is om te duur te huren ! Uiteindelijk verkopen ze deze dus noodgedwongen want... kopen is beter !

Verder vind ik dit een interessante discussie en in het financiële aspect volg ik wel, maar er zijn tal van praktische redenen waarom te kopen ipv te huren buiten de financiële zaken. Je kan dit gewoonweg niet enkel als een financiële discussie bekijken, en volgens mij zijn wij Belgen erg gesteld op gemoedsrust.
Ik licht het even toe met een fijn voorbeeldje:


Ik stel u voor aan Jan.
Jan huurt al een poos een prachtig huisje, hij is dolgelukkig.

- Jan z'n huisbaas heeft echter een zoon, en die wil graag in dat huisje. Jan heeft 6 maandjes om op te rotten en een ander prachtig huisje te vinden. Jan is triest

- Jan z'n zoontje heeft 2 weken voor dat ze uit het huis moeten de trap nog aardig beschadigd. Moest dit Jan z'n eigen huis zijn hij zou het zo laten tot de kinderen groot genoeg zijn, maar de huisbaas vraagt er bij de plaatsbeschrijving verdorie &#8364; 1100 voor om dit te laten herstellen. Jan is triest

- Jan z'n tweede huurhuisje is bijna zo prachtig enkel heeft deze nog een oudere mazoutketel en dat jaagt de energiefactuur de hoogte in. Jan vraagt aan de huisbaas of deze geen gaswandketel wil plaatsen, er ligt tenslotte toch gas in de straat. Njet zegt Jan z'n huisbaas, die mazoutketel is niet versleten. Jan is triest

- Jan z'n huisbaas is tot inkeer gekomen een drietal jaar later. Hij gaat het volledige huis renoveren. De renovatiewerken duren 1 jaar, dan is Jan terug welkom in het huisje. Jan moet dus een tussenoplossing of een ander huurhuisje vinden. Jan is triest

- Jan z'n huurprijs is geïndexeerd, alweer! Jan z'n vriend heeft een huis gekocht en zijn lening indexeert niet. Jan is jaloers en triest

- Jan z'n huisbaas heeft de huurprijs verhoogd, alweer! Jan woont er echter veel te graag en het is dicht bij het werk dus hij ziet het met lede ogen aan. En Jan z'n vriend met dat gekocht huis? Die zijn maandelijkse last blijft ongewijzigd. Jan is jaloers en triest

- Jan huurt nu reeds 51 jaar een huis. Jan sterft (z'n huisdokter constateerde teveel stress van al dat huren). Z'n kinderen erven een TV en een eettafel met bijpassende stoelen. Wat ze ook erven is de huurovereenkomst die nog 2.5 jaar lang blijft lopen. Jan z'n kinderen zijn dubbel zo triest

Klik om te vergroten...

zijn idd voorbeelden (met een korreltje zout, ze kloppen ook niet allemaal, bij die laatste moet je de "huursparen" bijrekenen ) waardoor huren, door niet-financiële redenen, niet zo interessant is tegenover de aankoop van een eerste woning. Helaas zijn (VELE) economisten zo gefixeerd op het monetariseren van zaken dat ze zo'n dingen moeilijk inrekenen.

Je kan natuurlijk ook tegenargumenten geven, maar die zijn zeldzaam:
- je eigen huis kan afbranden: yup, maar dan heb je nog de brandverzekering. Zal meestal niet 100% identiek huis opleveren, maar op z'n minst voldoende.
- je eigen huis kan schade oplopen door iemand die niet verzekerd is: dan komt je eigen verzekering of een schadefonds tussen
- de kerncentrale in doel kan ontploffen: de huizen in de ruime omgeving zijn weg en België is maar verzekerd tot 4 miljard. Nuja, wie wil er ook wonen/werken in een stad vlakbij Doel .

Ivm dat huursparen trouwens: Peersman kijkt mss naar het gemiddelde scenario, maar alvast in mijn scenario zou het dom geweest zijn om te huren ipv kopen. Wij betalen nu minder af dan we voor een vergelijkbaar huis hier in de buurt zouden huren. We hebben natuurlijk wel zo'n 120k zelf geïnvesteerd, maar zelfs als je het nog goed wil beleggen, zal je van die 120 nooit genoeg kunnen maken. je zal immers, toch zeker na verloop van tijd, meer huur betalen dan ik zal aflossen (het verschil is zelfs tot 400 euro per maand inclusief fiscaal voordeel!). Het kapitaliseren van de "huurwinst" die je maakt tegenover aflossen, is in mijn situatie dus niet van tel.

clubje zei:

ffs stop toch eens met dat haantjesgedrag van wie de beste theoretische kennis heeft

Klik om te vergroten...

't gaat niet over theoretische kennis, t gaat over de stelling dat huren/kopen in principe (ongeveer) gelijkwaardig zou moeten zijn

aparte topic aanmaken door al die stellingen zie ik het door het bos de bomen niet meer

die stellingen zijn wel nodig om die oude huizen te renoveren

Dragonix zei:

aparte topic aanmaken door al die stellingen zie ik het door het bos de bomen niet meer

Klik om te vergroten...

wat zit jij in een bos aan het doen, je moet een huis kopen/huren .

Stimpy zei:

die stellingen zijn wel nodig om die oude huizen te renoveren

Klik om te vergroten...

zou het nu beter zijn om te renoveren of te (nieuw)bouwen?

Er ligt toch ergens een carrière als cabaretier in het verschiet voor JPV

Riverdale27: ik ga 100% akkoord met je stellingen, maar enkel als je het allemaal theoretisch bekijkt. In praktijk zijn er genoeg voorbeelden (zoals hierboven al een aantal aangehaald zijn door JPV & De Shövve) waar dit niet opgaat. In theorie kan huren economisch even efficiënt zijn als kopen, maar dit blijft puur economisch. En ik vermoed die mensen over hun 1e woning (dus niet als investering, maar om zelf in te wonen) toch eerder naar de praktische kant gaan kijken en dat dit meer zal doorwegen dan de economische kant...

Stimpy zei:

Er ligt toch ergens een carrière als cabaretier in het verschiet voor JPV

Klik om te vergroten...

.

JPV zei:

wat zit jij in een bos aan het doen, je moet een huis kopen/huren .

Klik om te vergroten...

Misschien wil ik wel in het bos gaan wonen ? (not really..)

Riverdale27 zei:

. M.a.w. ik ga aantonen dat de kans zéér klein is dat huren SLECHTER is dan kopen, zoals iedere Belg vanaf de babykoets aangeleerd krijgt.
.

Klik om te vergroten...

Ik heb genoten van je economische uiteenzetting, ook al heb ik zelf te lang economie gestudeerd om zoiets nog te kunnen geloven
2 elementen die de theorie aanvallen (en dus je puntjes 1-4 proberen te beantwoorden):

1) De fiscaliteit die differentieel inwerkt op verschillende marktpartijen alsook de grote markt heterogeniteit (geen standaard product, wetgeving die vb. plaatsafhankelijk is) maakt het onmogelijk om een algemeen oordeel te vellen over huren/kopen vanuit financieel oogpunt. De fout zit dus in de veralgemening.

2) Het psychologisch argument (zie vb. JPV) zorgt voor een onevenwicht in marktmacht tussen huurder en eigenaar (zie prachtig vb. van De Schövve). Je moet nu eenmaal ergens wonen en in een inflexibele markt als de huizenmarkt is dat nefast voor je onderhandelingsmacht. De fout zit dus in het negeren van aspecten die niet te negeren zijn.

Let wel, daarmee doe ik geen uitspraak over wat het voordeligst is! Ik zeg gewoon dat ik het niet weet in het algemeen en dat niemand dat echt kan weten.