Volgt iemand de hele discussie van kopen vs huren tegenwoordig? Nu weer een recent artikel van Peersman in De Standaard:
Huisje tuintjezeepbel - De Standaard
Er bestaat echt veel verwarring over het hele kopen vs. huren verhaal. Op een familiefeest geeft het altijd wel vuurwerk
Het idee is eigenlijk dat kopen of huren niet uitmaakt in een markt die in evenwicht is en waar prijzen rationele verwachtingen reflecteren. Het gaat als volgt. Als huurders werkelijk zo slecht af zouden zijn in vergelijking met kopers (je hoort vaak: "huur is weggegooid geld"), waarom dalen huurprijzen dan niet? Als huren economisch niet interessant zou zijn, dan daalt de vraag naar huren en gaan dus huurprijzen zakken.
Dus stel dat de markt mooi in evenwicht is en huren en kopen dus op lange termijn even duur is. Dan maakt het niet uit of je nu huurt of koopt. De koper legt zelf een bedrag op tafel en leent de rest. Hij investeert alles in één belegging (het huis) en die belegging rendeert ondertussen. Bovendien moet hij iedere maand een stuk van zijn lening aflossen, maar zijn equity in het huis stijgt daardoor natuurlijk (minder schulden bij constante assets => meer equity). Een zou in plaats van kopen ook gewoon zijn eigen inleg kunnen investeren in een portefeuille van aandelen, obligaties, wat niet al. Het geld dat hij iedere maand uitspaart aan de afbetaling, kan hij deels gebruiken om huur te betalen, deels om te sparen. Uiteindelijk hebben koper en huurder, gecorrigeerd voor risico, hetzelfde rendement behaald. Kopen en huren, het is dus gewoon hetzelfde.
Maar pas op! De grote assumptie van dat verhaal is dus dat prijzen in evenwicht zijn, dat ze de fundamentele waarde weerspiegelen. En net daar lijkt er probleem te zijn momenteel. De huizenmarkt is een markt waar het moeilijk is om fouten in prijszetting uit te buiten. In de aandelenmarkt kan je gewoon kopen of shorten en de dag erna je positie weer afbouwen, tegen lage prijs. In een huizenmarkt is dat een heel ander verhaal. Kosten, procedures, lange wachttijden, enzovoorts. Het komt het proces van arbitrage niet ten goede. Je zou dus kunnen stellen dat de huizenmarkt een markt is waar arbitrage moeilijk is en de invloed van individuele 'beleggers' dus groter is. En individuele beleggers kunnen wel een irrationeel zijn, en dus kunnen prijzen wel eens irrationeel zijn.
Als dat het geval is, dan kunnen we inderdaad discussiëren over kopen vs. huren. Maar net in omgekeerde richting. Veel mensen zeggen dat kopen beter is. Maar het is net andersom in een overgewaardeerde huizenmarkt: kopen is slechter.
