Archief - Gaan huizenprijzen in Vlaamse steden exploderen?

Om weer volledig on-topic te komen over de vraag of huizenprijzen in de steden zullen exploderen, denk ik dat de grootste factor de komende jaren de volgende zal zijn:

Zoals we allemaal weten wonen we in ons land enorm gedecentraliseerd. Intussen is iedereen ervan overtuigd dat dit woon"model" (lees: totale chaos) duur, inefficiënt, onveilig, milieubelastend, ... is. Daar zal sowieso een politieke oplossing voor moeten komen de volgende jaren. De vraag is nu hoe men de mensen zal stimuleren om centraler te gaan wonen:
- Op de laffe, kortzichtige manier? Aan de huidige gedecentraliseerde woningen niet durven raken maar wel op steeds meer plaatsen verbieden om gedecentraliseerd te wonen? Bij dit domme beleid voorspel ik een rush op gedecentraliseerd vastgoed, omdat het de laatste kansen zullen zijn om gedecentraliseerd te wonen. Dit zal ten koste gaan van vastgoedprijzen in de steden.
- Op de correcte, lange termijn manier? Het stelselmatig duurder maken om gedecentraliseerd te wonen (bijvoorbeeld d.m.v. een verhoging van de onroerende voorheffing op gedecentraliseerde huizen, bijvoorbeeld door de reële kosten door te rekenen van riolering, distributie, gas, elektriciteit, wegen, ... naar dergelijke plaatsen, enzovoort). In dat geval zullen de vastgoedprijzen in de steden de lucht ingaan.

Als straks de salariswagens zullen afgeschaft worden, zal dit ook een prijsverhoging betekenen voor stadsvastgoed.

Maar die prijzen zijn slechts marktsymptomen en zijn dus secundair. Op de eerste plaats moet er een rechtvaardig, consequent lange termijn beleid komen. De rest volgt.

mac-bc zei:

Ik weet niet wat dat te maken heeft met "stoer doen" maar dat de woonbonus (opnieuw) een draak van een marktinterventie is omdat ze te laf zijn om de werkelijke problemen aan te pakken, daar ben ik volledig mee akkoord. Dat is een subsidie die rechtstreeks vloeit naar grootgrondbezitters, makelaars, notarissen, babyboomers, ... Enfin, naar quasi iedereen behalve naar diegenen die het kunnen gebruiken en voor wie het oorspronkelijk bedoeld was.



Dat zijn geen belastingen op huurinkomsten, dat zijn belastingen op aankoop en bezit. Een groot verschil.

Vandaar dat ik ook expliciet had vermeld hoe schandalig het is dat een dak boven uw hoofd even zwaar belast wordt (in zijn geheel) als een secundaire inkomstenbron. Dat is regelrecht absurd en idioot. Het is een zoveelste knieval voor de heilige baksteen (en zijn gigantische lobbygroep) in dit land.

Klik om te vergroten...

Poteito, potato. Je kunt niet verhuren zonder eigenaar te zijn natuurlijk... Als je een transactie naar spaarboek doet, word je toch ook niet belast?

cege zei:

Poteito, potato. Je kunt niet verhuren zonder eigenaar te zijn natuurlijk... Als je een transactie naar spaarboek doet, word je toch ook niet belast?

Klik om te vergroten...

Je kan wél verhuren zonder eigenaar te zijn .

mac-bc zei:

Zoals we allemaal weten wonen we in ons land enorm gedecentraliseerd. Intussen is iedereen ervan overtuigd dat dit woon"model" (lees: totale chaos) duur, inefficiënt, onveilig, milieubelastend, ... is. Daar zal sowieso een politieke oplossing voor moeten komen de volgende jaren. De vraag is nu hoe men de mensen zal stimuleren om centraler te gaan wonen:...
.

Klik om te vergroten...

Dat is op zich een valide analyse, maar je vergeet iets zeer belangrijks:

Levendigheid.

Ergens wonen waar andere mensen op straat lopen, actief zijn, iets beleven omdat er in diezelfde straat allerlei openbare functies zijn in hoge dichtheden. Om dit mogelijk te maken is hoogwaardig ov aangewezen.

Drukte en levendigheid zijn en worden steeds meer schaarse goederen. We zien dit in de m2 prijzen in de steden verdisconteerd, wereldwijd. mensen willen nabijheid van andere mensen.

Vanuit filosofisch perspectief kun je je afvragen of mensen in een steriel, uitgestorven, onbeweeglijk en mensenloos landschap willen leven.

In bv Gent en Antwerpen zie je toch wel al die bouwpromotoren bouwen net buiten het centrum. Bv Gent aan de Muide, daar kun je nog een nieuwbouwapp kopen voor -200k. Dat zijn zo van die “mindere” buurten die ze proberen op te waarderen.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Nesjamag zei:

Het is niet kakken op verhuurders, maar enkel het aankaarten van een nogal grote ongelijkheid die bestaat wanneer vastgoed zoveel sterker in prijs stijgt dan inkomens omhoog gaan.

Klik om te vergroten...

Mja vroeger was een huis dan wel goedkoper maar als je kijkt naar de 8%+ intrest die onze ouders moesten betalen op hun geleende bedrag versus de 1-2% vaste rente waaraan we nu een hypothecaire lening kunnen afsluiten is de totale kostprijs van een woning niet zo fors gestegen als dat de aankoopprijs.
Wie vroeger 300.000€ geleend zou hebben op 20 jaar tijd aan 8% rente betaalde € 289.788 aan intrest alleen af.
Wie nu 300.000€ leent op dezelfde termijn aan 1,6% zal maar 53.000€ intrest afbetalen.
Dat is iets wat je eigenlijk mee in rekening dient te brengen want dat maakt dat mensen met een lager dan gemiddeld inkomen nog steeds vastgoed kunnen kopen.

En ja, mensen wonen compacter op een kleinere lap bouwgrond, maar je kan opnieuw de afwerking, de kwaliteit en complexiteit van de huizen van nu niet meer vergelijken met de huizen die in de jaren '70 en 80' gebouwd werden. Geen isolatie, geen domotica, geen ventilatiesysteem, geen 15.000€ eggo keuken, geen instapdouche, etc ... De eisen die we stellen aan nieuwbouw zijn even gigantisch gestegen als de kostprijs ervan. Kijk naar wat de norm is voor een goede vloerder of pleisterwerk of laminaat van keukenkasten en kijk eens naar wat de norm was in de jaren '50 en '80.
Dus relatief gezien ruilen we kwantiteit (minder m²) in voor meer kwaliteit (meer €/m²)

En we moeten ergens eerlijk zijn: door onze gewijzigde en steeds drukkere levensstijl is die compacte, kleine huisvestiging voor de meeste mensen te verkiezen. Ik ben dan wel een uitzondering op de regel maar de meeste mensen staan niet meer te springen voor een villa van 300m² op 12 are.
In plaats van onze vrije tijd te steken in het onderhoud van een gigantisch huis en tuin leggen we liever kunstgrasmatten of kopen we een robotmaaier. EN wie heeft er nog een moestuin? Dat komt omdat we veel mobieler geworden zijn en we daardoor ook de keuze hebben ons geld en onze vrije tijd elders te steken bv. in 2 verre vakanties per jaar.
Daarnaast is ook het onderhoud van een tuin omslachtiger geworden. Vroeger kon je nog alle onkruid met pesticiden platspuiten. Vandaag moet je dat met de hand uittrekken. Vroeger stookte iedereen zijn hout- en snoeiafval in de tuin op. Vandaag moet je zorgen dat je een remork hebt om dat groenafval in een containerpark te krijgen en ervoor te betalen of een hakselaar kopen of composteren.

cege zei:

Overigens is het een fabel dat verhuren belastingsloos is. Er is registratie rechten, het wegvallen van alle abattement en kortingen, het wegvallen van de woonbonus, de onroerende voorheffing en de extra onroerende voorheffing (~1.7x OV) en dan nog een hele reeks debiele lokale en provinciale heffingen. Mijn app was 210k en ik betaal alles samen bijna 3000/j belastingen op een huurinkomst van ~10k. Hoeveel wil je het extra belasten?

Klik om te vergroten...

gezien je niet reageerde, zelf even uitgerekend. Om op je appartement 3000 euro belastingen te heffen (onroerende, personenbelasting), moet je in Gent al aan een KI van ongeveer 1400 zitten. Volgens deze link is dat een woning eerder aan de bovenkant van de huizenmarkt, dus app van geen 210k. Ofwel dus een héél uitzonderlijke situatie, ofwel gewoon quatsch. En dan heb je nog maar een belasting van 30%, wat lager is dan je gemiddelde belastingsvoet én veel lager dan je marginale.

Laat me gerust weten waar ik fout in de berekening zou zitten...

JPV zei:

gezien je niet reageerde, zelf even uitgerekend. Om op je appartement 3000 euro belastingen te heffen (onroerende, personenbelasting), moet je in Gent al aan een KI van ongeveer 1400 zitten. Volgens deze link is dat een woning eerder aan de bovenkant van de huizenmarkt, dus app van geen 210k. Ofwel dus een héél uitzonderlijke situatie, ofwel gewoon quatsch. En dan heb je nog maar een belasting van 30%, wat lager is dan je gemiddelde belastingsvoet én veel lager dan je marginale.

Laat me gerust weten waar ik fout in de berekening zou zitten...

Klik om te vergroten...

Ik zie niet in waarom ik me moet verdedigen.

Mijn KI is om en bij de 1000(hoe ze dat voor elkaar gekregen is me een raadsel), mijn gemiddelde % is 38.6 vorig jaar (fuck my life) en ik betaal nog wat taxen via de blok die ik niet volledig aan doorrekenen.

Ik weet niet exact hoeveel het is, maar een stuk boven de 2000 en afgerond dus 3k

En wat met Hasselt? Er wordt gesproken over Gent en Antwerpen maar binnen Limburg steekt Hasselt er voor mij uit...

Op 10j tijd is de bevolking met 10% gestegen. Veel 65plussers die hun villa verkopen en een app in de stad kopen.
Voor de jonge gezinnen worden er 'betaalbare' app gebouwd in grote blokken aan de buitenring van Hasselt. De duurdere exemplaren aan de boulevard.
Qua huizen: zeer beperkt aanbod... Momenteel staan er op immoweb 8 woningen te huur in heel Hasselt!

dogmatisch zei:

de Rand denk ik niet hoor.

In Amsterdam en Parijs betaal je binnen de Ring 8 tot 10.000 per m2. Daarbuiten schieten de prijzen omlaag.
Heb de afgelopen 20 jaar het verschil tussen stad en periferie juist alleen maar groter zien worden.
Misschien ook omdat in Frankrijk en NL de armere allochtonen allemaal in de Rand terecht komen.

Klik om te vergroten...

vriendin van me net iets buiten parijs gekocht. 200k voor 40 vierkante meter zonder terras in oud lelijk huis. en dat is RER afstand, 20 a 30 km van parijs.
dnek dat je een paar problematische banlieux bedoelt, zoals bij ons molenbeek of borgerhout, maar ook daar zijn de prijzen helemaal niet zo laag.

cege zei:

Ik zie niet in waarom ik me moet verdedigen.

Klik om te vergroten...

je MOET je nergens verdedigen, ik gaf je gewoon de kans.

cege zei:

Mijn KI is om en bij de 1000(hoe ze dat voor elkaar gekregen is me een raadsel), mijn gemiddelde % is 38.6 vorig jaar (fuck my life) en ik betaal nog wat taxen via de blok die ik niet volledig aan doorrekenen.

Klik om te vergroten...

je gemiddelde van je belastbaar inkomen. Het niet-belastbaar inkomen reken je even voor het gemak niet mee .

cege zei:

Ik weet niet exact hoeveel het is, maar een stuk boven de 2000 en afgerond dus 3k

Klik om te vergroten...

Ik kom op 2115,6 euro. Je zit er "maar" zo'n 40% boven. Vreemde afrondingen die jij maakt. En vooral: verre van zwaar belast.

WHUFC86 zei:

Qua huizen: zeer beperkt aanbod... Momenteel staan er op immoweb 8 woningen te huur in heel Hasselt!

Klik om te vergroten...

ik zie er 179 (ok, incl st-lambrechts herk, maar dat zal het verschil niet maken)

--- zei:

vriendin van me net iets buiten parijs gekocht. 200k voor 40 vierkante meter zonder terras in oud lelijk huis. en dat is RER afstand, 20 a 30 km van parijs.
dnek dat je een paar problematische banlieux bedoelt, zoals bij ons molenbeek of borgerhout, maar ook daar zijn de prijzen helemaal niet zo laag.

Klik om te vergroten...

Buiten de périphérique kost Parijs tussen de 4 en 7 duizend euro /m2 Klopt dus. Neuilly (ook buiten de Ring) is een uitzondering, daar gaat het over de 12.000 per m2.

In Holland kun je op een km of 20 van de Amsterdamse Ring nog wél kopen voor tussen de 2.800 en 3.500 per m2 (Almere, Purmerend, etc)

JPV zei:

Ik kom op 2115,6 euro. Je zit er "maar" zo'n 40% boven. Vreemde afrondingen die jij maakt. En vooral: verre van zwaar belast.

Klik om te vergroten...

Zitten daar ook allerhande aansluitings - en vastrechtkosten in? Huisvuil? Riool? Wervingskosten voor nieuwe huurders?
Er zijn echt nog heel wat extra kosten bij een eigendom voor de eigenaar.

dogmatisch zei:

Zitten daar ook allerhande aansluitings - en vastrechtkosten in? Huisvuil? Riool? Wervingskosten voor nieuwe huurders?
Er zijn echt nog heel wat extra kosten bij een eigendom voor de eigenaar.

Klik om te vergroten...

Geef me de bedragen die je verplicht moet betalen als eigenaar voor het verhuren van een woning (voor hoofdbewoning) in de stad gent (heb ik als voorbeeld genomen). Ik heb de belastingen genomen die ik vroeger als Gentenaar diende te betalen (was daar zowel huurder van een pand als verhuurder en beheerder van verschillende gebouwen. Kan zijn dat ik iets vergeten ben, dus verlicht me gerust...

cege zei:

Ik zie niet in waarom ik me moet verdedigen.

Mijn KI is om en bij de 1000(hoe ze dat voor elkaar gekregen is me een raadsel), mijn gemiddelde % is 38.6 vorig jaar (fuck my life) en ik betaal nog wat taxen via de blok die ik niet volledig aan doorrekenen.

Ik weet niet exact hoeveel het is, maar een stuk boven de 2000 en afgerond dus 3k

Klik om te vergroten...

hmm... net nog eens nagekeken omdat je "om en bij de 1000" zei en blijkbaar niet echt veel bezig houdt met afrondingsregels. In een post in mei zei je dat je KI 900 euro was. Geen zin om de berekening opnieuw te maken, maar 't zal dus een stuk minder dan 2000 euro zijn die je als belastingen hebt.

Tot daar je geloofwaardigheid.

JPV zei:

ik zie er 179 (ok, incl st-lambrechts herk, maar dat zal het verschil niet maken)

Klik om te vergroten...

179 te koop.... te huur niet...

Feit is dat inkomsten uit verhuur relatief laag belast worden in Belgie. Zeker tov Arbeid.

Nu kun je dat subjectief anders aanvoelen, maar in vergelijking met andere inkomsten is het weinig.

Huur vol belasten zal impliceren dat pand + de kosten om te kunnen verhuren ook afgeschreven zullen kunnen worden.

WHUFC86 zei:

179 te koop.... te huur niet...

Klik om te vergroten...

my fault

dit kan je mss helpen: https://www.zimmo.be/nl/panden/?sta...region=list&city=MzAYBaMABzAEAA%3D%3D#gallery

daar zijn er 24 te huur. Niet vreemd dat een huurwoning moeilijk te vinden is, zeker in een regio waar de woningen vaak wat recenter zijn dan in "de vloanders". vaak zijn vooral oudere arbeiderswoningen te huur en die zal je in Hasselt veel minder hebben dan in andere gemeenten.

repje zei:

Huur vol belasten zal impliceren dat pand + de kosten om te kunnen verhuren ook afgeschreven zullen kunnen worden.

Klik om te vergroten...

Dat is de logica zelve, net zoals je dan ook de min-/meerwaarde, toch minstens bij verkoop van een tweede woning, moet verrekenen in de belastingen.