hawkattack zei:
Dat er een zeepbel is, dat is een feit,
zo je tekst beginnen is niet zo goed
.
hawkattack zei:
en je kan toch niet zeggen dat deze argumenten op weinig gebaseerd zijn?
- Ultralage interesten gedurende het laatste decennium pompen alle activa naar boven. Het is makkelijk en kost minder om te lenen, dus gaan de prijzen naar omhoog om dat te compenseren.
lage intresten maken activa kopen idd gemakkelijker. Echter, de leningeisen worden ook strenger en strenger. Ik durf dus niet zomaar zeggen dat mensen met hetzelfde inkomen gemakkelijker een woning kunnen kopen en de prijs opdrijven. Voor vermogenden geldt dat wel, maar dan zou je een groot verschil verwachten tussen de lagere en hogere prijsklasse van woningen. En dat zie ik niet direct.
Ik geef je dus gelijk dat dit een argument is dat KAN tellen, maar imho zijn er ook veel argumenten die dit net tegenwerken fo die het effect ervan alvast niet ondersteunen.
hawkattack zei:
- Huidige top down structuur van onze maatschappij (babyboemers die vroeg op pensioen konden gaan, hun gezin met 1 loon konden ondersteunen, hun huis voor een appel en een ei kochten). Ze gaan allemaal tesamen op pensioen, en daardoor slaan ze een gat in de economie. Hun huisje is hun appeltje voor de dorst, en omdat er niet genoeg nieuwe huizen gebouwd worden zijn wij verplicht om hun afgeleefde bucht te kopen aan hun woekerprijzen.
Jij gaat er vanuit dat babyboomers als ze op pensioen gaan, hun huis verkopen. Ik zie niet in op basis van wat dat gebaseerd is. Ik zie ze wel vlugger een tweede verblijf kopen, dat klopt. Maar hun eigen huis verkopen ze daarom nog niet. Als ze dat doen, is dat overigens meestal om een andere woning (en dan soms idd een appartement) te kopen. Dat geeft een effect op het aantal woningen die vrijkomen, maar zorgt er niet direct voor dat nieuwkomers verplicht zijn een afgeleefde bucht te kopen. je kan ook een nieuwbouw blijven zetten. Ik zie weinig ouderen die een nieuwbouwwoning kopen, net omdat het meestal te groot is. Dat er een opwaartse druk op appartementen zou zijn, lijkt me terecht. Een opwaartse druk op woningen zie ik hierdoor echter niet ontstaan. Als woningen niet verkocht geraken, wordt er niemand verplicht om die tegen die bepaalde prijs te kopen, hé.
hawkattack zei:
- Vastgoed dat getuit al een decennium lang wordt als "veilige" investering.
klopt. Toch voor de eerste woning. En dat is iets dat zeker niet nieuws is, maar al minstens 50 jaar zo is. De Belg is met een baksteen geboren, hé. Hier zie ik dus geen (nieuw) effect die de stijging van de woningprijzen kan verklaren.
hawkattack zei:
- Vastgoed dat gepromoot wordt als investering "ge moet kopen of ge zijt gezien", wie huurt is een sukkel etc.
Niemand (met enige ernst) zegt "wie huurt is een sukkel". Huren KAN een goeie beslissing zijn, maar het is een feit dat mensen die huren op lange termijn, er financieel meestal aan inboeten.
hawkattack zei:
- Jonge mensen die verplicht worden om jarenlang thuis te sparen om toch maar op hun "voet in de deur" te krijgen op de vastgoedmarkt. Zeg mij de naam van ene babyboemer die dat moest doen en ik geef u 1000 euro cash.
waarom zou dit een argument zijn voor een vastgoedzeepbel? Dat je moet sparen voor een grote investering als een woning? Zijn auto's dan overpriced als je moet sparen voor een wagen? Is een PS4 dan overpriced als een kind van 8 jaar lang moet sparen voor een PS4? Mijn ouders zijn trouwens getrouwd in 1975 nadat ze al 7 jaar samen waren. Pas nog 3 jaar later hebben ze een woning gekocht, na eerst te huren. Ik heb vanaf m'n 18e altijd iets gehuurd (kot/woning) tot ik in 2006 m'n vriendin tegenkwam. In 2007 woonden we samen, in 2009 hebben we een woning gekocht.
hawkattack zei:
Wat gij zegt, gaat altijd op voor diegenen die investeren in een zeepbel. Degene die er het eerste bij zijn, zullen het meeste winst eruit halen (de babyboemer generatie dus). Enkel diegene die het laatste zullen investeren (de millennial generatie dus) zullen "de bagholders" zijn. Wanneer het zal crashen? Weet ik niet. Waarschijnlijk wanneer de interesten terug stijgen en de babyboemers schrik krijgen dat ze hun appeltje voor de dorst niet meer verkocht zullen krijgen aan de prijs die ze gehoopt hadden. Met als gevolg dat alles de markt opgezwierd zal worden, resulterende in een daling van de prijzen eg crash.
Zoals anderen zeggen: babyboemers hoeven niet noodzakelijk direct hun huis te verkopen. En als ze het verkopen, wonen ze ook elders.
Mijn argumenten waarom er geen zeepbel is, maar hoogstens een lichte correctie zou kunnen verwacht worden:
- In 1991 waren er iets meer dan 4 miljoen huishoudens (4016574). In 2016 zijn dat er 4868585. Dat is 21% meer huishoudens en dus 21% meer woongelegenheden die nodig zijn.
- Er zijn ook véél meer inwoners in België dan vroeger en worden er ook meer verwacht. Los van de stijging van het aantal inwoners (die sowieso elk wel enkele vierkante meters nodig hebben), stijgt het aantal huishoudens ook nog altijd. In 2061 wordt geprojecteerd op 5889368 (bron: telkens planbureau). Dat betekent dus dat er nog een miljoen woongelegenheden EXTRA benut zullen worden tegen dan. En de grootste stijgingen situeren zich nog altijd in de komende jaren, net de jaren dat de babyboomers beginnen te overlijden.
- naast de eerste woongelegenheid is het zo dat steeds meer mensen, wegens het grotere vermogen, graag een tweede verblijf voor hun eigen hebben. Een deel van de appartementen die in principe voor eerste woongelegenheid zijn, zijn door deze gekocht. Zorgt voor een extra krapte. Zie ook de koten die nu soms al een héél grote invloed op de huizenmarkten in Gent of Leuven hebben.
- de woningkwaliteit is al dan niet door overheidsreglementering, sterk gestegen. Dat heeft zeker een invloed op de prijs. Een woning gebouwd in 1960 had niet noodzakelijk een badkamer. Eentje in 1970 had niet noodzakelijk centrale verwarming. Eentje in 1980 had niet noodzakelijk een spouwmuur. Eentje in 1990 had niet noodzakelijk isolatie. Eentje in 2000 had niet noodzakelijk ventilatie. Eentje nu heeft dat allemaal en nog véél meer of veel kwalititatiever.
- Een stuk van de stijging van de woningprijzen is natuurlijk gewoon al te verklaren door inflatie. Van 1991 tot nu is de inflatie 61,1%. Verklaart een héél groot stuk van de nominale prijsstijging (natuurlijk niks van de reële prijsstijging).
- de reglementering rond woningen is ook qua ruimtelijke ordening véél sterker gereglementeerd. Je kan niet zomaar en zonder beperkingen bouwen. Vroeger kon dit véél gemakkelijker. Dit heeft een sterke invloed op de prijzen van woningen, zo erg dat woningen soms zelfs enkel voor de grond gekocht worden.
- huurprijzen stijgen ook sterk. Komt natuurlijk ook deels door sterkere reglementering, maar mocht er zo'n toevloed naar kopen ipv huren zijn, zou je een daling van huurprijzen verwachten. Quod non.
Dit zijn argumenten die imho steek houden om de paar zaken waar jij een argument hebt, te counteren.
