Als je op lange termijn vastgoed dalingen nominaal uitsluit mag ik ook 7% return op de beurs veronderstellen op lange termijn (check de betere IMF raporten). Verder is een 4% return nu niet zo heel moeilijk te behalen. Akkoord, nu wel, maar in het verleden stonden veel spaarrekening aan 4%. Waarom zouden deze in de toekomst niet weer stijgen?
Verder is vastgoed een "laag risicoprofiel". Ik zie niet in waarom dat financieel gezien beter of slechter of meer of minder risico zou zijn dan een spaarrekening. Als ik moet kiezen, vind ik vastgoed een groter risico, zeker als je het niet zelf bouwt. Je kunt te veel betaald hebben, je kunt *moeten* verkopen omdat je verhuist en dus een crappy prijs krijgen, je kunt verborgen gebreken niet opgemerkt hebben etc. Dus met de stelling dat een vastgoed een laag risicoprofiel heeft, is te kort door de bocht. Verder kun je ook geen alternatieve investeringen doen wat je opportuniteitskosten kan opleveren aangezien je return mist.
Velen denken dat een huis de enige manier is om een return te halen, en daarom is dat een goeie investering. Er zijn genoeg andere manieren om return te halen die frequent vastgoed kloppen. Enfin, om maar te zeggen dat het adagium 'een huis moet je kopen want dat is financieel het beste wat je kunt doen', niet altijd opgaat. Iedereen maakt veronderstellingen in zijn redeneringen, daarom zijn de ene niet beter dan de andere. Voor beide verhalen zijn argumenten aan te brengen.
En verder kost een herfinanciering wel altijd geld. Als je bij dezelfde bank blijft en dus niet opnieuw langs de notaris moet passeren ga je bijna altijd een slechtere interestvoet krijgen van de bank dan als je van bank verandert. De originele bank weet dit en zal dus meestal een rente geven die hoger is dan wat je extern zou kunnen krijgen, zodat de keuze die je krijgt je net op break-even brengt. Je kunt dat als geen kost zien omdat je ze niet effectief betaalt, maar door gekocht te hebben op het moment dat iedereen herfinanciert zou je dus een stuk goedkoper af geweest zijn.
Hoeveel keer heb ik niet gehoord van mijn vrienden 'ik kon 2.0 krijgen bij bank A, maar als ik bij bank B bleef 2.5; met uitgespaarde kosten komt dat op hetzelfde uit'.
@JPV, je Excelsheet is een nobele poging, maar ik ga totaal niet akkoord met de assumpties die je maakt. Neem nu bijvoorbeeld eens 7% return op spaargeld, een rente die op 4% staat als je onmiddelijk koopt en op 2% als je wacht. Een herfinanciering kost die realistisch is, etc. Ik heb identiek dezelfde excel sheet om al mijn beslissingen te maken (vb SSV in 1x of spreiden; lenen op 20 of 19 of 18 jaar), daar ga ik uit van een nominale return op investeringen van 7.4% of als ik inflatie moet meenemen een reele return van ~3.5% en een inflatie van 2% (mogen toch hopen dat de ECB enige geloofwaardigheid heeft om die op 2 te krijgen en houden). Dan ziet het plaatje er al helemaal anders uit. Zeker als je dan nog het loon wat opkrikt, de kosten wat aanpast, het te sparen bedrag vergroot, de huur wat verlaagd, de woonbonus niet meer indexeert (wat ze dus wel of niet of wel of niet gaan doen de komende jaren). Na huren heb ik nog altijd ervoor gekozen om te lenen op 20 jaar. Op 15 jaar lenen was vermogensgewijs misschien voordeliger geweest, maar niet feasible aangezien de afbetaling, maar op 17 wel. Maar dat kwam overeen met Return on Investments van ~4.5% op spaargeld, dus ben maar voor 20 gegaan.
Eigenlijk is het nogal simpel, jij zet je cost of capital gelijk aan de return on capital. De waarde stijging van het huis is eigenlijk verwaarloosbaar. De vermogenswinst die je boekt is het resultaat van een taxincentive - onderhoudskost. Als je de return on capital (investering return) groter maakt dan je cost of capital (hypotheek interest), zal het plaatje shiften richting beetje huren. In principe zal je, als je ver genoeg duwt, bij permanent huren terecht komen. Maar dan beginnen emotionele values te spelen zoals 'een eigen plek willen hebben'...
.
. En anders maak je sommige zaken gewoon zelf (draagdoeken bvb).
Da's dus enkel voor kleine en grote werken aan de blok (geen lift).