Wooncrisis in Vlaanderen: onbetaalbaar vastgoed

[arevee]

2 dingen:

1. Zoals @Yo-Han al aankaartte, D niet B
2. De verplichting is voor de koper om dit in orde te brengen binnen de 5j.

Puntje 2 ligt dus perfect in lijn met de rest van mijn post. Want voor 1 of andere reden gaat @Brt er vanuit dat men vroeger enkel instapklare woningen kocht en men die nu niet meer vindt; terwijl de ervaringen die ik ken van mensen van oudere generaties net zijn dat zij zelf nog veel werken gedaan hebben aan hun woning na aankoop (veel zelfs terwijl ze er al in woonden).

I stand corrected zoals ik ook al aankaartte.

Op punt twee zijn we het dan radicaal oneens maar het zij zo . Ik ben het zo hard oneens dat je mij daar niet in zal overtuigen en ik betwijfel of het mij omgekeerd zal lukken.

 

[Nick28]

Ik denk dat je ook niet mag vergeten hoeveel villa's gebouwd zijn op bouwgrond die zo goed als gratis verkregen is. Vooral net buiten de standsrand en in de landelijkere gemeentes was het niet ongewoon dat er in elke familie die voortkwam uit boeren wel enkele bouwgronden beschikbaar waren die dan cadeau werden gedaan aan de kinderen. Vooral in de jaren 60 toen men het niet te nauw nam met ruimtelijke ordening zijn er zo massaal veel landbouwgronden omgezet naar bouwgrond. Een simpele keuterboer (die weliswaar het verstand had om dit te regelen) kon zo plots vijf percelen voor open bebouwingen hebben. Als ik bij mij in de gemeente eens rondkijk zie ik er veel wonen in dikke villa's (jaren 60/70) terwijl die alles behalve een hoog loon hadden afgaande op hun job. Op heden zijn er zo bijna geen gronden meer over, en de bouwgronden die je nog ziet liggen zijn ofwel al voorbestemd voor iemand in de familie, liggen in onverdeeldheid, of er wordt gewoon schandalig veel geld voor gevraagd.

Met andere woorden, er is in de jaren 60 tot 90 enorm boven de stand gebouwd, en dat geeft nu ook een vertekend beeld naar de jongere generaties toe. Er zullen er hier wel genoeg zitten wiens ouders in een dikke villa wonen die op zo een stuk grond staat maar die zelf de mogelijkheid nog niet hebben om (zelfs met partner) een deftige HOB te kopen of te zetten.

Mijn ouders destijds (1995) bouwgrond gekocht in een villawijk, 25.000 euro voor de grond. De dag van vandaag mag je deze prijs x8 tot x10 doen afhankelijk van de ligging.
Het huis zelf misschien iets rond de 100.000 gekost, bijna alles zelf gedaan. De dag van vandaag ook al vaak niet meer mogelijk.

Mijn persoonlijk doel is om een open of half-open nieuwbouw regen-en waterdicht te laten bouwen (eventueel wat te helpen) en de volledige afwerking zelf te doen. Maar vind de dag van vandaag maar nog eens een stukje betaalbare bouwgrond die nog niet is gekocht door een projectontwikkelaar. Heel vaak laten ze het ook niet toe dat je veel zelf gaat doen.

Ik ben momenteel 25 jaar en heb al veel meer gespaard dan de gemiddelde persoon van mijn leeftijd (die gestudeerd heeft). Een huis kopen is misschien al mogelijk binnen de twee jaar maar een hele dure lening nemen zie ik niet echt zitten. Als ik zie hoe mijn leeftijdsgenoten moeten leven om rond te komen ...

 

[Yo-Han]

Tegen 2050 moet iedereen wel naar A. Tussendoor werkt men wel met trappen, wie nu iets koopt, moet minstens naar D opwaarderen binnen x-jaar, later zal het C worden.
Wie al een woning heeft bepaalt zelf die trappen, maar iedereen moet op A terechtkomen.

En dus best niet wachten tot 31 dec 2049.

Soit, of men dat gaat klaarkrijgen.

Punt is wel, dat wie nu met een oude woning zit, nog zeer veel gaat mogen investeren.

Sommige woningen krijg je gewoon niet meer gerenoveerd.

Ja dat wist ik, komende 5 jaar dus D .... en dan naar A tegen 2050. Dat wordt in veel gevallen simpelweg afbraak van veel ouwe koten. Voordeel 6% BTW ipv 21% op nieuwbouw na afbraak van dat oud 'energie rampzalig' huis (nu toch nog), maar blijft peperdure grap.

 

[Nick28]

Maar de straffen na die 5 jaar zijn wel niet min, tot € 200 000 (!).
Dit terwijl ook mijn ouders na 5 jaar nog werken in hun woning hebben uitgevoerd die nu verplicht zouden zijn. Je moet dat geld wél degelijk kunnen leggen de eerste 5 jaar, beetje tegenslag (zoals job verliezen één jaar nadat je in je huis trekt) en je zit er wel in hé...
Beetje pech en je zit in een huis waar de laatste stappen op de "EPC"-ladder zo duur worden dat je beter voor nieuwbouw gegaan was...

En ook, als je het geld samengeraapt hebt, vind maar eens een aannemer die binnen het jaar eens iets wil komen uitvoeren. Bel je een dakwerker is het al vaak "bel volgend jaar eens terug" afhankelijk van hoeveel goesting hij heeft.

 

[Karton]

Tegen 2050 moet iedereen wel naar A. Tussendoor werkt men wel met trappen, wie nu iets koopt, moet minstens naar D opwaarderen binnen x-jaar, later zal het C worden.
Wie al een woning heeft bepaalt zelf die trappen, maar iedereen moet op A terechtkomen.

En dus best niet wachten tot 31 dec 2049.

Soit, of men dat gaat klaarkrijgen.

Punt is wel, dat wie nu met een oude woning zit, nog zeer veel gaat mogen investeren.

Sommige woningen krijg je gewoon niet meer gerenoveerd.

Hoe gaat dat dan met oudere rijhuizen? Ik woon in een wijk waar alle rijhuizen gebouwd zijn in 1958 en kan betrekkelikk eenvoudig naar B gaan, maar A zit er waarschijnlijk niet in zonder af te breken. Moet heel de wijk dan op termijn afgebroken worden?

 

[the_fox]

Op punt twee zijn we het dan radicaal oneens maar het zij zo . Ik ben het zo hard oneens dat je mij daar niet in zal overtuigen en ik betwijfel of het mij omgekeerd zal lukken.

Waarover ben je het juist oneens? Dat er genoeg mensen (zowel vroeger als nu) een woning kopen en verbouwen en dit gelijdelijk aan doen terwijl ze er in wonen?

Ik weet dat het niet volgens de BG-standaard is, maar het was en is weldegelijk zo.

 

[the_fox]

Maar de straffen na die 5 jaar zijn wel niet min, tot € 200 000 (!).
Dit terwijl ook mijn ouders na 5 jaar nog werken in hun woning hebben uitgevoerd die nu verplicht zouden zijn. Je moet dat geld wél degelijk kunnen leggen de eerste 5 jaar, beetje tegenslag (zoals job verliezen één jaar nadat je in je huis trekt) en je zit er wel in hé...
Beetje pech en je zit in een huis waar de laatste stappen op de "EPC"-ladder zo duur worden dat je beter voor nieuwbouw gegaan was...

Dan ga je prioriteiten moeten opstellen hé. Eerst de energetische, dan de opsmuk zaken.
Die verouderde maar nog steeds functionele keuken & badkamer zal dan maar moeten blijven tot de energetische renovatie gedaan is om pas achteraf vervangen te worden.

 

[Yo-Han]

Hoe gaat dat dan met oudere rijhuizen? Ik woon in een wijk waar alle rijhuizen gebouwd zijn in 1958 en kan betrekkelijk eenvoudig naar B gaan, maar A zit er waarschijnlijk niet in zonder af te breken. Moet heel de wijk dan op termijn afgebroken worden?

Vraag ik me ook af hoor, Europa en overheden hebben makkelijk spreken zo ...

Zoals @Oldskooler zegt zeker 'soit of men dat gaat gedaan krijgen tegen 2050' Zal mogelijks niet haalbaar zijn voor 'elke' woning.

In 2020 moest elk huis zogezegd ook dubbel glas hebben. M'n kreeg tijd van 2015 tot 2020.
Was nog niet overal zo in 2020 hoor, en zelfs nu nog uitzonderlijk niet. En das geen HR+ glas etc. zoals in nieuwbouw, gewoon standaard dubbel.

 

[Oldskooler]

Hoe gaat dat dan met oudere rijhuizen? Ik woon in een wijk waar alle rijhuizen gebouwd zijn in 1958 en kan betrekkelikk eenvoudig naar B gaan, maar A zit er waarschijnlijk niet in zonder af te breken. Moet heel de wijk dan op termijn afgebroken worden?

Absoluut.... geen idee.

Van die heel oude appartementsblokken. Hoe begint men daaraan?

Tegen dan ziet men B wsl nog wel door de vingers, mits een soort van boetesysteem. (denk ik )

 

[Tin_Cricket]

De technieken staan ook niet stil. Een hedendaags A-label woning zal ook achterhaald zijn tegen 2050. De mensen die nog maar 10 jaar geleden bouwden dachten ook klaar te zijn voor de toekomst maar zullen nu al vaak in B vallen.
2050 is geen eindpunt. De eisen zullen alleen nog verder evolueren naar A+++. Het zou me nog niet verbazen (ik keur het niet goed voor alle duidelijkheid ) moest men nog opkrikken naar A+ tegen 2050. Wat formuleren naar milieu-impactcertificaat kunnen ze bv vlot beginnen afstraffen voor verhardingen, zwembaden, te afgelegen woning...

 

[parabellum]

Sta me toe weinig waarde te hechten aan een verplichting over 27 jaar. En daarmee bedoel ik: god weet wat er in de tussentijd nog zal gebeuren.

Als we even 27 jaar terugkijken dan zitten we in 1996 en dan heb je hier een paar posts boven mij iemand die spreekt over een bouwgrond van 25 000 euro en een villa van 100 000 euro.
Wisten de mensen toen veel wat EPC was, wat zonnepanelen waren, wat een betonstop was, wat het maximale percentage verharding van je oprit was. Was er nog geen sprake van schaarste van isolatiemateriaal, een energiecrisis, etc.

Het afdwingen van zo'n regelgeving staat of valt met de praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid. En die regelgeving is ingevoerd op een moment dat verbouwen al duur was, maar bijlange zo duur nog niet als wat het nu kost. En gaat de betaalbaarheid van zo'n grondige renovatie de komende 27 jaar stijgen?

 

[parabellum]

Verder heb ik weinig zin om me in de discussie te mengen. Mensen die geen huis kunnen kopen, dat is omdat ze te veel op instagram zitten. en direct een instapklare villa willen. Mensen die niet renoveren, dat is omdat ze verkeerde prioriteiten stellen. En ga zo maar verder. Enfin, toch als je het hier zo leest.


Weet je, ik heb 7 jaar geleden een woning gekocht. Beste investering van mijn leven. En weet je waarom ik een woning heb gekocht? Omdat ik de leeftijd had waarop de meeste mensen een woning kopen (eind 20/begin 30) en een goede job had, en een vrouw om de aankoop mee te delen.
Iedereen hier klopt zich op de borst: ik heb een huis, kijk eens hoe goed ik met geld kan omgaan. En wie geen huis heeft, dat is dan zijn eigen schuld. Verkeerde prioriteiten, te hoge wensen, niet genoeg de handen uit de mouwen willen steken.

Ik zeg eerlijk: ik heb gewoon chance gehad. Chance dat ik de kans heb gehad om te studeren, daardoor een goedbetaalde job te vinden en wat te kunnen sparen. Dat mijn ouders mij een duwtje in de rug hebben gegeven. Dat ik een huis heb gekocht voor de grote vastgoed en bouwmaterialen shitstorm. En een lening aan 1.55% vast heb. En dat ik elk jaar nu een smak geld terugtrek van de belastingen via de woonbonus. Kortom: echt weinig waar ik zelf een invloed op heb gehad. Het zijn de externe factoren die mij hebben toegelaten ons huis te kopen.
En moest ik 10 jaar later geboren zijn en exact hetzelfde traject bewandeld hebben? Wel, dan zou ik ons huis zeker niet meer kunnen kopen hebben.


Tis hier nogal een circle jerk als je het zo leest. Allemaal mensen die vastgoed hebben verworven omdat ze het goed hebben gedaan in het leven. En de jeugd die nu geen vastgoed meer kan kopen, dat is omdat ze het niet zo slim aanpakken als wij in het leven.

 

[JPV]

Dit dus, ik zou eerder nog dan een renovatieverplichting voor de koper, een sloopverplichting voor bepaalde woningen voor de verkoper invoeren.

Los van de drastische invloed die dit zou hebben op de kostprijs van woningen (én de nog beperktere woningmarkt), is dat gewoon al niet haalbaar in bvb een stad als Brugge.

 

[JPV]

Tis hier nogal een circle jerk als je het zo leest. Allemaal mensen die vastgoed hebben verworven omdat ze het goed hebben gedaan in het leven. En de jeugd die nu geen vastgoed meer kan kopen, dat is omdat ze het niet zo goed als ons doen in het leven.

Ik denk dat je hier nauwelijks mensne hebben die dat zeggen. Het is niet omdat je reageert dat een deel van het probleem zit bij te hoge eisen stellen, dat je daarom zegt dat jongeren die geen woning kunnen kopen het gewoon niet goed doen qua spaargedrag in het algemeen.

 

[parabellum]

Ik denk dat je hier nauwelijks mensne hebben die dat zeggen. Het is niet omdat je reageert dat een deel van het probleem zit bij te hoge eisen stellen, dat je daarom zegt dat jongeren die geen woning kunnen kopen het gewoon niet goed doen qua spaargedrag in het algemeen.

Ik heb nochtans zonet meer dan 5 pagina's doorploegd en dat is toch de teneur die mij bijblijft. Niemand zegt dat expliciet maar het is wel de geimpliceerde boodschap: vroeger was men met minder content, vroeger moest men niet op reis gaan, vroeger dit en vroeger dat.

Kan deel zijn van het probleem he. Maar ik vind het niet normaal dat iemand met een compleet gelijkaardige situatie als mezelf, nu in 2023 niet meer hetzelfde huis kan kopen als ik in 2016. Not even close.

 

[Multiboxer]

idd, héél frustrerend dat je het materialistisch iets minder hebt, maar wel van een 38-urenweek met 4 weken betaalde vakantie, ouderschapsverlof, betere sociale zekerheid, betere mobiliteitsmogelijkheden etc. hebt.

/cynisch Daarmee kan je niet mee stoefen he. Iedereen heeft daar recht op.
Met grote tuinfeesten naast je vette villa kan je dat wel doen.

 

[the_fox]

Kan deel zijn van het probleem he. Maar ik vind het niet normaal dat iemand met een compleet gelijkaardige situatie als mezelf, nu in 2023 niet meer hetzelfde huis kan kopen als ik in 2016. Not even close.

Ook logisch dat ze dat huis nu niet kunnen kopen, jij hebt het in 2016 al gekocht...

Maar nu even serieus: Dat zal toch van een hoop factoren afhangen. In een straat met allemaal gelijke rijwoningen hier in de buurt (indertijd gezet door een bouwcompagnie, allemaal gelijke percelen en gelijke indeling enkel soms gespiegeld) staat er momenteel een huis te koop. Ik ben meer dan 10j geleden gaan kijken naar 1 van de huizen uit de reeks maar er naast gegrepen. Het staat momenteel aan dezelfde prijs tekoop dan toen. Dit terwijl door inflatie de lonen van potentiële kopers nu wel hoger liggen.

Afgaand op de foto's op immoweb + mijn geheugen van naar wat ik gaan kijken ben zijn deze soortgelijk gerenoveerd (~20j geleden zijn al die huizen gerenoveerd, als ik mij goed herinner werden ze tot dan nog door de bouwcompagnie verhuurd en zijn ze toen allemaal gerenoveerd + verkocht.).

 

[parabellum]

Maar nu even serieus: Dat zal toch van een hoop factoren afhangen. In een straat met allemaal gelijke rijwoningen hier in de buurt (indertijd gezet door een bouwcompagnie, allemaal gelijke percelen en gelijke indeling enkel soms gespiegeld) staat er momenteel een huis te koop. Ik ben meer dan 10j geleden gaan kijken naar 1 van de huizen uit de reeks maar er naast gegrepen. Het staat momenteel aan dezelfde prijs tekoop dan toen. Dit terwijl door inflatie de lonen van potentiële kopers nu wel hoger liggen.

Dat zal dan toch eerder uitzondering dan regel zijn.

Gemiddelde stijging huizenprijzen tussen Q316 & Q422: 34.5% (bron: https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwen-wonen/vastgoedprijzen#figures)
Stijging loon door indexatie zelfde periode (PC200): 10.9% tot 2022 en 23.2% sinds 2023 (bron:https://www.sfonds200.be/nl/sectorinformatie/verloning/historiek-van-de-indexering/)
Ergo: inflatiegecorrigeerde prijsstijging van mijn vastgoed: 9.2%

Zelfde berekening over 10 jaar (Q412 tot Q422): 45% stijging vastgoed en 15.2% dan wel 27.9% (als in indexatie van januari meeneem) stijging inkomen.


Deze cijfers zeggen niets over een individueel huis. Maar qua totaliteit van de markt geeft het toch een ander beeld: vastgoed is merkelijk duurder geworden.
Ik vermoed dat je op dezelfde conclusie zou komen, plus of min enkele procentpunten, als je de vergelijking maakt tussen huisprijs en mediaaninkomen, maar die cijfers mag iemand anders opzoeken.
En het gemiddelde huis dat nu verkocht wordt, zal kwalitatief misschien iets beter zijn dan het gemiddelde huis van 2012. Maar gezien ons verouderd patrimonium (relatief weinig nieuwbouw) en traag niveau van renovaties, is dat morrelen in de marge en haalt dat de stelling dat vastgoed duurder is geworden niet onderuit.

 

[the_fox]

Dat zal dan toch eerder uitzondering dan regel zijn.

Gemiddelde stijging huizenprijzen tussen Q316 & Q422: 34.5% (bron: https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwen-wonen/vastgoedprijzen#figures)
Stijging loon door indexatie zelfde periode (PC200): 10.9% tot 2022 en 23.2% sinds 2023 (bron:https://www.sfonds200.be/nl/sectorinformatie/verloning/historiek-van-de-indexering/)
Ergo: inflatiegecorrigeerde prijsstijging van mijn vastgoed: 9.2%

Zelfde berekening over 10 jaar (Q412 tot Q422): 45% stijging vastgoed en 15.2% dan wel 27.9% (als in indexatie van januari meeneem) stijging inkomen.


Deze cijfers zeggen niets over een individueel huis. Maar qua totaliteit van de markt geeft het toch een ander beeld: vastgoed is merkelijk duurder geworden.
Ik vermoed dat je op dezelfde conclusie zou komen, plus of min enkele procentpunten, als je de vergelijking maakt tussen huisprijs en mediaaninkomen, maar die cijfers mag iemand anders opzoeken.
En het gemiddelde huis dat nu verkocht wordt, zal kwalitatief misschien iets beter zijn dan het gemiddelde huis van 2012. Maar gezien ons verouderd patrimonium (relatief weinig nieuwbouw) en traag niveau van renovaties, is dat morrelen in de marge en haalt dat de stelling dat vastgoed duurder is geworden niet onderuit.

Maar ik heb dat soort vergelijkingen in het verleden nog al gezien en dat is heel scheef. Want dat gaat niet over dezelfde huizen, zoals je al zegt. Gemiddelde prijzen vergelijken over de jaren heen zegt heel weinig.

Bouwnormen veranderen, nieuwe maatregelen en technologieën worden geïntegreerd en kosten ook geld (zoals ik ook eerder al aangehaald heb) wat een logische verklaring is voor een deel van de stijging. Een nieuwbouw nu is niet dezelfde nieuwbouw met dezelfde functionaliteiten als in 2016...
Daarom mijn voorbeeld ook dat jij de uitzondering noemt. Dat is zo goed als hetzelfde huis waar in die tijd geen grootschalige renovaties in gebeurd zijn (afgaand op foto's & EPC score).

 

[contextbinder]

Maar ik heb dat soort vergelijkingen in het verleden nog al gezien en dat is heel scheef. Want dat gaat niet over dezelfde huizen, zoals je al zegt. Gemiddelde prijzen vergelijken over de jaren heen zegt heel weinig.

Bouwnormen veranderen, nieuwe maatregelen en technologieën worden geïntegreerd en kosten ook geld (zoals ik ook eerder al aangehaald heb) wat een logische verklaring is voor een deel van de stijging. Een nieuwbouw nu is niet dezelfde nieuwbouw met dezelfde functionaliteiten als in 2016...
Daarom mijn voorbeeld ook dat jij de uitzondering noemt. Dat is zo goed als hetzelfde huis waar in die tijd geen grootschalige renovaties in gebeurd zijn (afgaand op foto's & EPC score).

Iets waar ik me al wat jaren aan erger in de media - het is niet correct te zeggen dat "woningen dit jaar 6% duurder" zijn geworden, anderzijds is het onmogelijk om dezelfde woningen doorheen de jaren te vergelijken. Vandaag de dag zal een huis van de jaren 70 eerder dalen dan stijgen in prijs, de grond daarentegen kan onbeperkt stijgen.

Als je dan ziet hoeveel onbenutte percelen als investering worden gebruikt lijkt me dat wel een factor om als overheid in te grijpen en zo het aanbod te verhogen.