Dat is toch veel te simplistisch voorgesteld. Je moet ook kijken naar wie de transacties doen. Zijn dat de jonge starterts of de 50-plusser die, nadat ze hun eerste woning zeer goedkoop hebben kunnen bemachtigen, nu hun kapitaal aanwenden op een 2de, 3de,… woning te kopen?
Uw laatste zin klopt sowieso langs geen kanten, als je denkt dat huizen meer betaalbaar zijn dan ooit dan moet je als vrijgezel of koppel niet-grootverdieners proberen een woning te verschaffen.
Wat jij doet is hetzelfde als zeggen dat onze jongeren slimmer dan ooit zijn omdat er niemand meer zijn jaar over moet doen zonder erbij te vermelden dat de C- en B-attesten zijn afgeschaft.
Charon
Well-known member
kunt drogredenen verzinnen zoveel ge wilt, als ge u daar beter bij voelt.
Maar het is een feit dat er bijzonder veel transacties zijn, dus hebben bijzonder veel mensen precies zoveel geld bij als dat het aangeboden huizeke kost.
en bijgevolg is het voor die kopers betaalbaar.
Of ze de centen nu van oma kregen of van de bank, maakt absoluut niets uit.
Maar het is een feit dat er bijzonder veel transacties zijn, dus hebben bijzonder veel mensen precies zoveel geld bij als dat het aangeboden huizeke kost.
en bijgevolg is het voor die kopers betaalbaar.
Of ze de centen nu van oma kregen of van de bank, maakt absoluut niets uit.
phate_13
Well-known member
Wat een totaal van de pot gerukte redenering?
Een hoger aantal transacties wilt juist zeggen dat er meer vraag is en dat zelfs huizen die anders niemand wilt hebben verkocht geraken. Dit wil zeggen dat de markt 'heet' staat en er juist een prijs-inflatie is. Zeker bij iets wat zo statisch is als de huizenmarkt.
Het is niet omdat huizen verkocht geraken, dat dit plots betaalbaar is voor 'Jan Modaal'. Voor "die koper" is het betaalbaar. Dat wilt niet zeggen dat het voor iedereen betaalbaar is. Noch wilt het zeggen dat het uberhaupt echt "betaalbaar" was, als je bv. ziet wat hier laatst passeerde dat bv. in Leuven gemiddeld zo'n 45% (ofzoiets) naar "woningkosten" gaat.
Natuurlijk kun je dat allemaal gaan verdraaien naar "betaalbaar want men kon het betalen". Maar dan ben je echt spijkers op laag water aan het zoeken.
Een hoger aantal transacties wilt juist zeggen dat er meer vraag is en dat zelfs huizen die anders niemand wilt hebben verkocht geraken. Dit wil zeggen dat de markt 'heet' staat en er juist een prijs-inflatie is. Zeker bij iets wat zo statisch is als de huizenmarkt.
Het is niet omdat huizen verkocht geraken, dat dit plots betaalbaar is voor 'Jan Modaal'. Voor "die koper" is het betaalbaar. Dat wilt niet zeggen dat het voor iedereen betaalbaar is. Noch wilt het zeggen dat het uberhaupt echt "betaalbaar" was, als je bv. ziet wat hier laatst passeerde dat bv. in Leuven gemiddeld zo'n 45% (ofzoiets) naar "woningkosten" gaat.
Natuurlijk kun je dat allemaal gaan verdraaien naar "betaalbaar want men kon het betalen". Maar dan ben je echt spijkers op laag water aan het zoeken.
Ik denk eerder dat we reden hiervoor moeten zoeken bij het feit dat het geld op de bank niks oplevert en bijgevolg mensen investeren in vastgoed.
Dat wil daarom nog niet zeggen dat het voor de gemiddelde mens betaalbaar is.
Charon
Well-known member
maakt niet uit wie verkoopt: ze brengen een record aantal aan "betaalbare" woningen op de markt, want ze vinden meteen een even groot record aantal kopers die het vastgoed effectief betalen. plus transactiekosten.
In de crash in NL enkele jaren geleden werd vastgoed plots "onbetaalbaar" omdat geen enkele bank nog geld wou lenen (de kopers wilden "aflossingsvrij" maar dat mocht niet meer, althans niet mét hypotheekrente aftrek waar elke koper op rekende) .
Voor de crash was de gemiddelde hypotheek in NL 120% en aflossingvrij.
Toen dat niet meer mocht, zakte het aantal transacties met ca. 90%.
hetgeen je in zowat elke vastgoedcrash ziet terugkeren.
Maar misschien voelden de hollanders zich zo rijk dat ze niets wouden verkopen.
Oh wait, er stonden records aan beschikbare huizen op funda.nl , die jarenlang geen enkele geïnteresseerde over de vloer kregen.
Wat een onzin.
Ondertussen vloeien de leningen in NL weer als nooit tevoren en het gaat weer hard met het aantal transacties.
Notaris wist mij te zeggen dat de banken momenteel een zware achterstand hebben inzake hypothecaire kredieten. En het feit dat diezelfde banken ook nog eens negatieve interesten gaan aanrekenen vanaf X EUR op je rekening,… Bedrijven met veel cash gaan dat gewoon in vastgoed steken.
famtam
Well-known member
In sommige buitenlanden lijkt daardoor de vastgoedmarkt steeds meer op een piramidespel. Veel gezinnen bulken van de cash en zoeken ergens rendement.
rubenvb
Well-known member
Je verwart volgens mij twee zaken: het economische "betaalbaar" dat inderdaad gemeten wordt in transacties en dat er mensen/maatschappijen zijn die het nodige geld kunnen dokken, en het sociale "betaalbaar" wat wil zeggen dat X% van de bevolking op een normale manier (zonder een arm en een been te moeten afhakken) een degelijke woning kan aanschaffen.
Dat zijn twee fundamenteel verschillende dingen, en de tweede is m.i. ook moeilijk objectief vast te stellen, want er komen verschillende factoren bij kijken (wat is "degelijk", hoeveel geld houden ze over na de betaling voor de woning, hoeveel zouden ze nog kunnen sparen). Natuurlijk moet je de persoonlijke variatie in uitgavenpatronen hier zwaar uit factoren, wat meestal niet echt gebeurt.
Desondanks deze vage punten lijkt me het sterk dat de woningmarkt toegankelijk is voor de (sterk) sub-mediaanlonen.
Een van de factoren van de huidige huizenmarktinflatie:
De begoede middenklasse die hun eigen woning hebben afbetaald (en het vertikken om de nodige home improvements te doen omdat ze oud worden en er ook geen nood aan hebben), gaat dan een tweede, of derde (vaak nieuwbouw, project-)eigendom aanschaffen met de vrijgekomen leen/betaalcapaciteit. Daarenboven wordt dit nog eens aangemoedigd door de federale overheid...
Deze verkleinen dus het aantal beschikbare koopwoningen voor mensen die een woonhuis zoeken, en vergroot het aanbod op de huurmarkt.
Door de relatief hoge prijzen om een huis te kopen (en de moeilijker te vervullen voorwaarden zoals X% eigen inbreng) komen nog meer mensen op deze markt terecht en is er dus een grote vraag, wat daar de prijzen opdrijft.
Nadat die investeringsverhuurders komen te overlijden, wordt ook hun huis op de markt gesmeten. Groot, oud, versleten. Wordt veel geld voor gevraagd, want 't is een groot huis op een groot stuk grond (want toen werd dat zo gebouwd).
Wat dan weer de jongere, iets begoedere mensen uitsluit om deze woningen over te nemen en ze drijft naar het goedkopere segment, wat dan op zijn beurt weer duurder wordt omdat er relatief rijkere mensen gaan kopen. En zo krijg je mensen die boven vraagprijzen bieden.
In het "ergste" geval wordt de om en bij 1000m2 opgesplitst in 4 halfopen of vijf halfopen+gesloten bouwsels, want winstmaximalisatie.
En dan krijg je enerzijds verstedelijking van de dorpen en anderzijds mensen die gedwongen worden om kleiner te gaan wonen.
Het is dus denk ik een wisselwerking die gedreven wordt door het te aantrekkelijk zijn om verhuurder/vastgoedinvesteerder te worden enerzijds, en de krapte op de koopmarkt door het overaanbod op de huurmarkt, ondersteund door de winstmaximalisatie uitgeoefend op de "oude" kavels.
Is er hier een oplossing voor? Geen idee.
Is dit echt een groot probleem? Ja, ik vind het afnemend aantal eigen-woonst bezitters spijtig tot alarmerend.
Het drijft per definitie de split arm/rijk verder uiteen, wat geen goede zaak is voor de maatschappij (en mijn middenklasser level op lange termijn). Anderzijds hebben mensen niets aan een oud krot dat wel van henzelf is, dus gewoon plat "iedereen een huis, hoe krottig ook" is zeker ook geen oplossing. En degelijke woningen bouwen kost geld (omdat we het volgens mij ook enorm inefficient aanpakken, die woningbouw...).
/rant
D
Deleted member 1888
Guest
Maar kijk eens dan dieper in de recordaantal transacties. Ik had eerder een artikel geplaatst waar vroeger 27% van <30jarigen een huis kochtten, nu is dat 24%
Ja huizen geraken verkocht, maar voor bepaalde groepen van mensen wordt een huis kopen onbetaalbaar in vergelijking met vroeger.
FOMO en vastgoedbeleggers jagen de prijzen omhoog. Zij bezitten een grote hap uit de "record"transacties, terwijl jan modaal uit de boot valt. Daarover gaat het.
Offtopic: ik moet steeds denken aan "Ariel sharon(ondertussen overleden premier van Israël)" bij het lezen van uw nickname.
Shalom Sharon trouwens
Herman De Croo
Well-known member
Er worden hier veel veronderstellingen uit (foutief) buikgevoel gemaakt, die helemaal niet overeenkomen met de realiteit.
Vb 1: dat steeds minder mensen een eigen huis hebben, dat is niet zo
www.statistiekvlaanderen.be
Uit de cijfers blijkt dat dit al jarenlang stabiel is..
(inb4 iemand die zegt "door covid is dat veranderd, ik voel het")
Vb 2
Een andere fout die vaak wordt gemaakt "er zijn niet voldoende huizen, er komen meer mensen bij dan er huizen zijn"
Ook dat is niet waar: https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20210513_96371858
Dat alles wordt opgekocht door boomers voor een 2e en 3e woning, durf ik ook in vraag te stellen. Ik vind geen enkel onderzoek of cijfermateriaal dat zoiets ondersteunt (of ontkracht)
Vb 1: dat steeds minder mensen een eigen huis hebben, dat is niet zo
Statistiek Vlaanderen
www.statistiekvlaanderen.be
(inb4 iemand die zegt "door covid is dat veranderd, ik voel het")
Vb 2
Een andere fout die vaak wordt gemaakt "er zijn niet voldoende huizen, er komen meer mensen bij dan er huizen zijn"
Ook dat is niet waar: https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20210513_96371858
Dat alles wordt opgekocht door boomers voor een 2e en 3e woning, durf ik ook in vraag te stellen. Ik vind geen enkel onderzoek of cijfermateriaal dat zoiets ondersteunt (of ontkracht)
D
Deleted member 1888
Guest
D
Deleted member 1888
Guest
Vroeger: koppel kon sparen en huis kopen zonder steun van ouders: aantal vastgoedtransactie: 1Er worden hier veel veronderstellingen uit (foutief) buikgevoel gemaakt, die helemaal niet overeenkomen met de realiteit.
Vb 1: dat steeds minder mensen een eigen huis hebben, dat is niet zo
Uit de cijfers blijkt dat dit al jarenlang stabiel is..Statistiek Vlaanderen
(inb4 iemand die zegt "door covid is dat veranderd, ik voel het")
Nu: Koppel koopt een huis door te sparen én steun van ouders te krijgen: aantal vastgoedtransactie: 1
In de statistieken ga je dus die transactie "1" kunnen zien, maar de evolutie toont aan dat het moeilijker wordt en dat sommige mensen uit de boot vallen.
Laatst bewerkt door een moderator:
Klopt.
Ook als je nu gewoon rond je ziet, het ene vastgoedproject na het andere zetten ze recht.
Op termijn gaat dit voor een overaanbod zorgen en dat kan de kentering mogelijks worden.
SilentDeath
Banned
De vraag is hoe lang je op deze kentering kan wachten?
In mijn regio worden er in record tempo appartementsblokken neergepoot. Vaak worden deze al verkocht op plan door investeerders (lees: boomers die opbrengsteigendom zoeken) met de intentie om door te verhuren.
Matexi is hier een volledig nieuwe woonwijk aan het aanplanten. Kleine, halfopen bebouwingen die er allemaal hetzelfde uit zien en veel te duur verkocht worden.
Onlangs zijn mijn vriendin en ik naar een soortgelijk (maar kleinschaliger) project van Bostoen gaan kijken in de buurt. Acht sleutel-op-de-deur woningen die reeds allemaal verkocht werden alvorens opgeleverd te worden. Er was nog 1 woning over, de overige 7 werden allemaal op de verhuur markt geplaatst na aankoop.
famtam
Well-known member
Vergelijk het met de dramatische situatie in NL waar de bouwproductie is ingestort. Juist doordat de overheid, ironisch genoeg door politieke paniek over hun huizentekort, daar steeds meer regels heeft opgelegd. Zoals bv de beruchte "woonplicht" (als je koopt moet je er zelf in gaan wonen). Lijkt leuk maar werkt in de praktijk contraproductief.
Wat dat betreft zitten we, geklaag ten spijt, hier in Belgie in een nog altijd zeer comfortabele woningmarkt. Niet ideaal, maar de huren zijn betaaalbaaar, de wachttijden nihil . Kopers kunnen misschien niet meer die villa finacieren waar ze van dromen, maar ze kunnen nog altijd een huis kopen, daar waar veel middenklasse kopers (zonder rijke ouders) in NL de rest van hun leven tot huren lijken te zijn veroordeeld. En zo met hun pensioen in een armoedeval terecht kunnen komen.
Ook buiten de Randstad in kleinere stadjes is het bij onze noorderburen bijkans onbetaalbaar. Als er uberhaupt nog iets op de markt is.
Dit is wel een extreem voorbeeld. Nijmegen, 158.000 inwoners:
Dat is de vraag van 1 miljoen natuurlijk. Of eerder "Wanneer zal de kentering er zijn?".
Op dat vlak zitten we een beetje in een vicieuze cirkel.
Projectontwikkelaars kopen alle gronden/oude gebouwen op om nieuwbouwprojecten te realiseren, terwijl de mensen met wat spaarcenten de woningen van deze nieuwbouwprojecten opkopen ter investering van hun spaargeld.
Dat is nu wel heel zwart/wit, maar daar komt het vaak op neer.
Het enige waar wij in België wel enorm veel tekort aan hebben, dat zijn de gewone 1-slpkr woningen, eigenlijk huurwoningen tout court.
Alleenstaande mensen moet vaak teveel huurgeld betalen voor hetgeen ze eigenlijk willen/nodig hebben.
Dat denk ik nu niet. De meeste nieuwbouwprojecten hebben ook heel wat 1 slpkr appartementen, die meestal pas als laatste verkocht geraken.
Als alleenstaande vind ik 1 slpkr ook niet voldoende. Allez, in theorie wel als ge een deftige berging en een deftige oppervlakte van leefruimte en slaapkamer hebt. Da ge wa voorraad en gerief kwijt kunt ergens. Maar in de praktijk hebde gewoon te weinig ruimte. Zeker als ge gelijk mij moet telewerken. Een aparte ruimte voor uw werk te kunnen doen vind ik geen overbodige luxe.
phate_13
Well-known member
Kdenk dat het probleem is dat deze "te laat" zijn. Deze 1-slaapkamer appartementen zijn inderdaad allemaal nieuwbouw. Er bestaan weinig dergelijke appartementen van bv. 10-20 jaar oud die beschikbaar zijn op de markt. En nieuwbouw is natuurlijk een stuk duurder.
Daarnaast, snap ik wel wat je bedoelt, maar overdrijven hoeft ook niet natuurlijk. In een één slaapkamer appartement heb je natuurlijk geen aparte ruimte voor uw werk te doen, dat is wel degelijk "pure luxe". Overbodig is misschien iets anders in corona-tijden, zeker als je met twee op zo'n appartement zit. Maar het is wat belachelijk om te gaan stellen "een éénslaapkamer appartement heeft geen drie slaapkamers".
Er zijn meer dan 1.7 miljoen "alleenwonenden" in België. Waarom zouden deze mensen een aparte bureau-ruimte nodig hebben? Dat is aangenaam, dat is luxe. Maar nodig? Neen, niet echt.
Het grootste "probleem" dat ik zie, is vooral berg-ruimte inderdaad. Vele appartementen hebben een totaal gebrek aan bergruimte (ofja, some ene vierkante meter in de technische berging), waardoor er vaak een "tweede slaapkamer nodig is", puur om te gebruiken als bergruimte. Dus op dat vlak ga ik wel zeker akkoord.
Daarnaast, snap ik wel wat je bedoelt, maar overdrijven hoeft ook niet natuurlijk. In een één slaapkamer appartement heb je natuurlijk geen aparte ruimte voor uw werk te doen, dat is wel degelijk "pure luxe". Overbodig is misschien iets anders in corona-tijden, zeker als je met twee op zo'n appartement zit. Maar het is wat belachelijk om te gaan stellen "een éénslaapkamer appartement heeft geen drie slaapkamers".
Er zijn meer dan 1.7 miljoen "alleenwonenden" in België. Waarom zouden deze mensen een aparte bureau-ruimte nodig hebben? Dat is aangenaam, dat is luxe. Maar nodig? Neen, niet echt.
Het grootste "probleem" dat ik zie, is vooral berg-ruimte inderdaad. Vele appartementen hebben een totaal gebrek aan bergruimte (ofja, some ene vierkante meter in de technische berging), waardoor er vaak een "tweede slaapkamer nodig is", puur om te gebruiken als bergruimte. Dus op dat vlak ga ik wel zeker akkoord.