Vastgoed steeds meer onbetaalbaar

[Deleted member 1888]

must read artikel over de stijgende prijzen......ik vraag me echt af: hoe lang nog gaat de stijging zich verderzetten?

“Eind jaren 70 lagen de huizenprijzen heel hoog”, legt Steven Trypsteen, economist bij ING Bank uit. “Eigenlijk kon je toen beter beslissen om je hele leven te huren en je kapitaal in aandelen stoppen. Eigenaarschap wordt ons altijd opgelepeld als de beste keuze, maar dat is dus niet altijd op elk moment het geval.” Door de oliecrisis van 1979 veranderde die prijssetting echter drastisch. “De prijzen van de bestaande woningen zakten fel én er werd heel veel bijgebouwd”, zegt Trypsteen.

In het komende decennium zal het percentage eigenaars wellicht dan ook zachtjes naar beneden gaan. De bouwmaterialen worden steeds duurder, wat de budgetten voor renovaties aan bestaande woningen of de bouw van een nieuwbouwwoning verder de hoogte injaagt. Nog meer investeerders zullen hun geld stoppen in vastgoed en daardoor de prijzen opkrikken. En – jawel – het lijkt erop dat er een mentaliteitswijziging zit aan te komen.

Zijn jongeren meer de klos dan hun ouders? Op die ogenschijnlijk simpele vraag is er helaas geen simpel antwoord.

de-vastgoedgeneratiekloof-waren-woningen-30-jaar-geleden-echt-goedkoper

 

[nestorius]

En wat is de bedoeling van dit topic?

 

[Général Zantas]

Zoals zo vaak zijn artikels op De Morgen helemaal niet leesbaar omdat alles achter een paywall zit.

 

[Enira]

Ik ken het fenomeen, ik kan de link niet lezen maar bepaalde zaken zijn al lange tijd bezig.

Huizen en de prijs van stijgende huizen zijn een deel van een grotere maatschappelijker probleempuzzel die stilletjesaan aan de gang is.
Een interessante hierin is: "Have the Boomers Pinched Their Children’s Futures? - Lord David Willetts" deze is weliswaar voor de UK, maar toont aan dat de huizenmarkt slechts een deel is van de financiële budgettering waar jongeren voor staan. Woningkosten zijn een steeds grotere hap uit het budget van een jonge werknemer, dat ervoor zorgt dat beginnen steeds financiëel moeilijker wordt.
Mijn vader heeft in den tijd zijn grond gekocht met te gaan opdienen in de horeca elk weekend. Moest ik hetzelfde willen kunnen om nu mijn grond te kopen, dan zou ik 7.5 jaar 20 uur per weekend moeten werken aan 20 euro netto, en dit is alleen al voor de grond, in vergelijking: mijn vader kon dit met de toen gangbare prijzen en lonen in 4.9 jaar.

Dit gezegd zijnde, een hedendaags huis is ook totaal niet meer wat het vroeger geweest was. De huizen schieten de dag van vandaag de hoogte in qua prijs gewoon al door extra verplichtingen en nieuwe technieken.

Zo heb ik recent de berekening gemaakt voor mijn appartement. Dit is er eentje van 2015 en is spijtig genoeg riant voorzien van extra technieken en comfort. Als ik daar elk stuk waar een onderhoudscontract op zit, gemeenschappelijke kosten, lening, verlies fiscaal voordeel, e.d. bij tel dan doe ik mij financieel de strop om als ik een huurder in huis neem die onregelmatig betaalt. Zo weinig marge zit er nog op door alle extra kosten die er bij komen kijken.

Als je deze berekening maakt met een appartement of een rijhuis van de jaren '80/'90 dan ziet dit plaatje er een pak groener uit. Moest ik het terug kunnen doen dan zou ik wel voor een ouder appartement gegaan zijn, of meteen een klein rijhuisje met dezelfde oppervlakte als een appartement.

Om dan nog eens een typisch Belgisch fenomeen er tegenaan te smijten: de notaris. Ook zo'n kostenpost waar menig onervaren koper zich aan vergist.

Nu hoe lang gaan deze blijven stijgen? Dat is de vraag die iedereen zich begint af te vragen, en ze blijven mensen op steeds kleinere m² proppen dat menig persoon in dit COVID jaar quasi letterlijk op de grenzen van zijn vier muren gebotst is. Ik zit zo juist op de grens met aankoop dat een gemiddeld appartement van 100m² voor prijs x evolueerde naar een 80m² appartement. Recentste grootordes worden gewoon onleefbaar op lange termijn.

En dan komt er nog de betonstop...
Hoe je het blijft draaien of keren, de stereotiepe Belgische verkavelwoede is toch wel een budgettaire zegen voor een jong gezin. Recentelijk hebben ze hier in de geburen een stukje liggen verkavelen. 300m² per perceel, niet heel groot maar gerust betaalbaar en trok een heleboel jonge gezinnen.

 

[Nineshots]

En dan komt er nog de betonstop...

Dat lijkt me nu niet echt zo'n probleem aangezien er blijkbaar een gigantisch overschot aan huizen is momenteel.

 

[Hego]

Onlangs een oude aflevering gezien van de Pfaffs waarin Kelly en de Sam naar een huis gingen zien voor zichzelf. Dit voor de prijs van rond de 265000 euro en zich maar afvragen of ze zich dit wel konden veroorloven. Tijden veranderen...

 

[the_fox]

Dat lijkt me nu niet echt zo'n probleem aangezien er blijkbaar een gigantisch overschot aan huizen is momenteel.

Bron?

En dat is meestal zo een ongenuanceerde stelling dat het niks voorstelt. Doet mij denken aan een artikel van een paar maand geleden die stelde dat er de laatste 10j veel meer huizen bijgekomen zijn dan gezinnen. Daar vergeten ze natuurlijk een hoop punten mee in rekening te brengen maar de belangrijkste is toch locatie. Leegstand in een boerengat in Wallonië gaat er niet voor zorgen dat in bepaalde Vlaamse steden er opeens minder vraag is of dat het ook maar enige impact op de prijs zou hebben.

 

[Général Zantas]

Gelukkig neemt de bevolking in Polen af. Over een 10 jaar hebben we hier hopelijk huizen te keuze over.

 

[whirlpool123]

Als de beurzen crashen en de rentes weer de hoogte ingaan.

 

[Lulplayer]

Gelukkig neemt de bevolking in Polen af. Over een 10 jaar hebben we hier hopelijk huizen te keuze over.

Is er ondertussen al geen massa immigratie vanuit voornamelijk Ukraine en beetje van Wit-Rusland richting Polen ?

 

[Nineshots]

Bron?

En dat is meestal zo een ongenuanceerde stelling dat het niks voorstelt. Doet mij denken aan een artikel van een paar maand geleden die stelde dat er de laatste 10j veel meer huizen bijgekomen zijn dan gezinnen. Daar vergeten ze natuurlijk een hoop punten mee in rekening te brengen maar de belangrijkste is toch locatie. Leegstand in een boerengat in Wallonië gaat er niet voor zorgen dat in bepaalde Vlaamse steden er opeens minder vraag is of dat het ook maar enige impact op de prijs zou hebben.

https://www.hln.be/binnenland/te-ve...-zit-met-een-overschot-aan-woningen~a7c21d40/

"Met 5,58 miljoen woningen in België zijn er op papier zo’n 600.000 huizen “op overschot”."

 

[anders.]

Onlangs een oude aflevering gezien van de Pfaffs waarin Kelly en de Sam naar een huis gingen zien voor zichzelf. Dit voor de prijs van rond de 265000 euro en zich maar afvragen of ze zich dit wel konden veroorloven. Tijden veranderen...

Dat programma is ook 20 jaar geleden gestart he... Als ze dat geld 20 jaar lang aan 4% belegd zouden hebben, hadden ze daar nu ook 558k van he.

 

[the_fox]

https://www.hln.be/binnenland/te-ve...-zit-met-een-overschot-aan-woningen~a7c21d40/

"Met 5,58 miljoen woningen in België zijn er op papier zo’n 600.000 huizen “op overschot”."

Exact het artikel die ik dacht dus, heb er in een andere thread al op geantwoord dus ga het niet nog eens typen:

Zoals je zegt, betalend artikel, dus kan niet alles zien.

Maar het is niet zo simpel als jij het voorstelt of ik uit de titel kan afleiden.
Er komen zoveel factoren bij kijken, de belangrijkste is dat er niets is zoals "de Belgische huizenmarkt". Alles hangt af van locatie. Als er in steden vraag is naar meer woning en daar bijgebouwd worden, zal dit weinig impact hebben op de prijs op die locatie. Het gaat het gemiddelde zelfs omhoog sturen omdat er meer nieuwbouw dan renovatieprojecten verkocht worden.
Dit zal mogelijks wel een impact hebben op de vastgoedprijzen op locaties waar mensen van wegtrekken.

Mooi voorbeeld uit het recente verleden hiervan is Berlijn. In de laatste 20jaar zijn de prijzen in Berlijn nog verder omhoog geschoten. Daar wordt volop bijgebouwd. Dit terwijl kleinere dorpen errond (begint al ~40km buiten de ring van Berlijn) leeglopen.
Artikel van 4j geleden erover:

Rural towns in eastern Germany are dying out – DW – 12/10/2017

Germans are abandoning small villages for larger cities — and nowhere more so than in the former Communist east. Politicians say that they'll help, but property in rural eastern areas is going for a song.

www.dw.com

En die trend is er in België ook al even aan het komen. Vergelijk de prijzen van Brussel, Gent, Leuven, Antwerpen, ... met meer landelijke omgevingen errond. En dan heb ik niet net ernaast, maar ook zo'n 40km weg. Tussen Gent en Brussel, wat uiteindelijk binnen België een goede locatie is, heb je ook heel schappelijke prijzen in de landelijke gemeentes.

Dusja, gewoon het aantal nieuwe woningen tegenover bevolkingsgroei zetten, zegt niks. En ook niets over de toekomstige prijsevolutie van gewilde regio's.

Hoezo, er zit dan ook een complete shift in wat goed verkoopt en wat niet. Staat zelfs letterlijk in het artikel:

En dat speelt ook mee met mijn post die hier 8 posts boven staat. Het gemiddelde over heel België zegt niks. Type woning en locatie zijn bepalend.
En daarbuiten is er idd die corona-effect dat ik vergeten was. En enkel de toekomst gaat uitwijzen wat dat gaat geven. Pre-corona waren veel collega's tevreden om met de laptop in de living te zitten om thuis te werken. Nu zijn er idd veel die een thuiskantoor hebben/willen. Als er post-corona door meer bedrijven ook ingezet zal worden op thuiswerken, zal dit ook een shift in de vastgoedmarkt teweeg brengen, vermoed ik. En daardoor zal er meer vraag dan aanbod zijn voor bepaalde types panden, maar dan weer meer aanbod dan vraag voor andere types...

Je kan het moeilijk allemaal op een berg smijten en dan vergelijken met aantal gezinnen/bevolkingsgroei. Dat er veel leegstand is in een boerengat in Wallonië gaat ginder de prijs beïnvloeden maar gaat 0.0 impact hebben op de prijzen in bv. Gent.

 

[contextbinder]

Denk dat er nog héél veel marge is om prijzen te laten stijgen, uiteindelijk kunnen alle spaargelden, aandelen, groepsverzekeringen, pensioenspaartegoeden, erfenissen, .... aangewend worden om een woning te kopen, een doorsnee gezin waarbij beiden een gemiddelde job (= 2K netto/persoon) hebben kunnen makkelijk (over)leven (= eten, drinken, transport, kinderen) van een relatief klein percentage van hun inkomen. Aangezien de gemiddelde Belg van 50+ een wandelend spaarvarken is met vastgoed in volle eigendom is daar nog heel veel potentieel beschikbaar kapitaal aanwezig.

Of het dat allemaal waard is is een andere vraag natuurlijk - maar feit is dat er letterlijk bergen geld beschikbaar zijn, leningen gratis zijn en het gros van het aanwezige kapitaal zal verdeeld worden onder minder erfgenamen.

Dus op het einde van de rit: het kan zoveel stijgen als de zot er wil voor geven want het geld is "ergens" ter beschikking.

Ik vraag me, zuiver hypothetisch, soms af wat er zou gebeuren als de beurzen 10 jaar zouden dalen

 

[anders.]

Denk dat er nog héél veel marge is om prijzen te laten stijgen, uiteindelijk kunnen alle spaargelden, aandelen, groepsverzekeringen, pensioenspaartegoeden, erfenissen, .... aangewend worden om een woning te kopen, een doorsnee gezin waarbij beiden een gemiddelde job (= 2K netto/persoon) hebben kunnen makkelijk (over)leven (= eten, drinken, transport, kinderen) van een relatief klein percentage van hun inkomen. Aangezien de gemiddelde Belg van 50+ een wandelend spaarvarken is met vastgoed in volle eigendom is daar nog heel veel potentieel beschikbaar kapitaal aanwezig.

Of het dat allemaal waard is is een andere vraag natuurlijk - maar feit is dat er letterlijk bergen geld beschikbaar zijn, leningen gratis zijn en het gros van het aanwezige kapitaal zal verdeeld worden onder minder erfgenamen.

Dus op het einde van de rit: het kan zoveel stijgen als de zot er wil voor geven want het geld is "ergens" ter beschikking.

Ik vraag me, zuiver hypothetisch, soms af wat er zou gebeuren als de beurzen 10 jaar zouden dalen

Klopt, wij zaten in die situatie, beide een deftig loon, wat giften van thuis en een erfenis die al geschonken is voor de grootouders gestorven zijn. Dan is het kopen van vastgoed helemaal niet zo onmogelijk duur. Ik ben op mijn 33e nu aan het rondkijken om een appartement bij te kopen, en er komt in de toekomst nog voor meerdere 100k aan erfenissen bij...
Bijgevolg zal vastgoed voor mijn kinderen ook helemaal niet zo'n probleem zijn, en zo kan je nog wel even doorgaan.

Ja, het wordt moeilijk voor mensen met een mindere job, die niks meekrijgen en ...
Maar zolang er genoeg mensen zijn die niet in die situatie zitten, zal de prijs stijgen.

 

[Chizm]

ik ben blij voor jou, maar stel jezelf eens id schoenen van een ander...

we evolueren stilletjes aan naar een woonmarkt waar eigendom een privilege is voor rijkere middenklasse en de rijken zelf. de rest zal moeten gaan huren en dat is ook al een drama. zij huren dan een eigendom van de said rijkere middenklasse/projectontwikkelaars. en de kloof wordt groter en groter.

 

[anders.]

ik ben blij voor jou, maar stel jezelf eens id schoenen van een ander...

we evolueren stilletjes aan naar een woonmarkt waar eigendom een privilege is voor rijkere middenklasse en de rijken zelf. de rest zal moeten gaan huren en dat is ook al een drama. zij huren dan een eigendom van de said rijkere middenklasse/projectontwikkelaars. en de kloof wordt groter en groter.

Dat klopt zeker, maar je kan dat niet tegen houden he. Vastgoed is nu eenmaal de makkelijkste manier om een passief inkomen te verzekeren. In mijn geval zou ik iets kopen om te verhuren, omdat het de enige manier is waarop je al aan uw pensioenspaarfonds kan voor je effectieve pensioenleeftijd...
Ze kunnen dat proberen tegen te gaan door huurinkomsten te belasten, maar dan krijg je mogelijks het compleet tegenovergestelde verhaal waarbij de vastgoedmarkt in elkaar stuikt...

 

[Silence]

Denk dat er nog héél veel marge is om prijzen te laten stijgen, uiteindelijk kunnen alle spaargelden, aandelen, groepsverzekeringen, pensioenspaartegoeden, erfenissen, .... aangewend worden om een woning te kopen, een doorsnee gezin waarbij beiden een gemiddelde job (= 2K netto/persoon) hebben kunnen makkelijk (over)leven (= eten, drinken, transport, kinderen) van een relatief klein percentage van hun inkomen. Aangezien de gemiddelde Belg van 50+ een wandelend spaarvarken is met vastgoed in volle eigendom is daar nog heel veel potentieel beschikbaar kapitaal aanwezig.

Of het dat allemaal waard is is een andere vraag natuurlijk - maar feit is dat er letterlijk bergen geld beschikbaar zijn, leningen gratis zijn en het gros van het aanwezige kapitaal zal verdeeld worden onder minder erfgenamen.

Dus op het einde van de rit: het kan zoveel stijgen als de zot er wil voor geven want het geld is "ergens" ter beschikking.

Ik vraag me, zuiver hypothetisch, soms af wat er zou gebeuren als de beurzen 10 jaar zouden dalen

Ik denk dat het hier en op het vorige forum al vaak genoeg is gezegd dat 2 personen met 2k netto niet het doorsnee gezin is in Vlaanderen/België

 

[Fredjeb]

Ik denk dat het hier en op het vorige forum al vaak genoeg is gezegd dat 2 personen met 2k netto niet het doorsnee gezin is in Vlaanderen/België

Aan 2k netto komen per persoon is nu nochtans niet zo heel moeilijk. Zeker indien er geen extra voordelen bij komen.

 

[bassie82]

Aan 2k netto komen per persoon is nu nochtans niet zo heel moeilijk. Zeker indien er geen extra voordelen bij komen.

maar is niet het mediaanloon.
Als het zo gemakkelijk is waarom krijgt een heel deel van de bevolking het dan niet?