Vastgoed aankopen via vennootschap: interessant of niet?

Timboektoe

Timboektoe

Active member
Crowdfunder FE
Hallo,

Ik ben eens aan het kijken of het aankopen van bouwgrond via een vennootschap interessant kan zijn.

Ik lees hierover dat de waarde van een grond niet aftrekbaar/afschrijfbaar is in een vennootschap, want de redenering van de fiscus is: grond "slijt" niet en stijgt alleen in waarde. De aankoopkosten (erelonen notaris, registratierechten, ...) zijn dan weer wel aftrekbaar/afschrijfbaar.

Ik vraag me vooral af wat de gevolgen hiervan dan juist zijn in de boekhouding? Als de grondwaarde niet aftrekbaar is, wordt dat dan een volledig "verworpen uitgave" in de boekhouding? Voor zover ik kan begrijpen, lijkt me dat wel het geval te zijn. Maar dat zou betekenen dat je wel heel hard wordt "afgestraft" in de vennootschapbelasting voor het aankopen van bouwgrond via vennootschap. :)

Ben wel eens benieuwd of hier mensen zijn die toch bouwgrond hebben aangeschaft via vennootschap. Ik ken persoonlijk niemand die dat via zijn vennootschap heeft gedaan (panden daarentegen wel).

Groeten,
T.
 
Grond staat gewoon op een actief-rekening (220000) waar niet wordt afgeschreven.
Bijkomende kosten zijn niet echt fiscaal aftrekbaar, wat wel aanvaard wordt is een waardevermindering ten belope van deze kosten.
Uiteindelijk ben je daar niet veel mee, want ooit moet je die grond opnieuw uit de vennootschap halen en betaal je deze kosten terug + een vermoedelijke belaste meerwaarde.

Lang verhaal kort, neen dat is in de meeste gevallen niet interessant om via een vennootschap aan te kopen.
 
De enige reden waarom je momenteel vastgoed in een vennootschap zou aankopen is wanneer je persoonlijk te weinig financiële slagkracht zou hebben om het privé te doen. In zulke gevallen kan je de aankoop en bijhorende kosten nog afschrijven en in rekening brengen (voordeel). In geval van een bouwgrond valt dit laatste voordeel ook nog weg. Voor mij is een bouwgrond in een vennootschap dus echt een no-go, heeft enkel nadelen op de lange termijn (meerwaarde belasting bij onttrekking, geen belastingvoordeel bij aanschaf,...).
 
Ik lees dat de "aankoopkosten" van een bouwgrond en de kosten van de lening (interesten) wel aftrekbaar zijn in het geval van aankoop bouwgrond via vennootschap?

Maar beeld je ook de volgende situatie in: stel je koopt een bouwgrond via een vennootschap en je werkt gewoon verder tot aan je pensioen (dat is voor mij nog wel enkele tientallen jaren verwijderd :)). Bij pensioen vereffen je de vennootschap. Wat gebeurt er dan met alles wat in de vennootschap zit? Worden de aandeelhouders dan niet (automatisch) eigenaar van de bouwgrond privé?

Edit

Bij ontbinding en vereffening moeten alle "activa" van een vennootschap verkocht worden. Voor een bouwgrond (in de vennootschap) moet je dan een realistische meerwaarde betalen t.o.v. de initiële aankoopprijs (als je die wil verkopen aan de aandeelhouders). In de vennootschap ontsnap je dus NOOIT aan de meerwaardebelasting op de grond.
 
Laatst bewerkt:
Een gerelateerde vraag.
Er bestaat zoiets als "recht van opstal".

Stel, je koopt de grond privé aan en vervolgens zet de vennootschap er een 'kantoor' op.

Dit is natuurlijk een soort voordeel in natura.
Maar welke scenario's kunnen zich afspelen als de vennootschap vervolgens in ontbinding gaat?
 
Na het verstrijken (of vroegtijdig stopzetten) van het opstalrecht zal de grondeigenaar automatisch eigenaar worden van de opstallen.
Wettelijk zal de grondeigenaar dan een vergoeding moeten betalen gelijk aan de waarde van de opstallen (gebouwen)
Je kan hier contractueel echter van afwijken en zeggen dat dit vb niet moet, of "slechts" 1 symbolische euro of een veel te laag bedrag.

De fiscus is hier (uiteraard) niet blij mee en zal dit "voordeel" beschouwen als een voordeel van alle aard in de personenbelasting. Hierop zal je dus PB+sociale bijdragen gaan betalen.

Je kan hier in bepaalde gevallen aan ontkomen (ontbreken van opbrengsten gedurende de opstalperiode die +- overeen komen met het voordeel)

Een VAA kan enkel met bedrijfsleiders, dus indien de grond van iemand anders is (vb ongehuwde partner, ouders,... van de bedrijfsleider) zal de fiscus dit trachten te belasten als een abnormaal goedgunstig voordeel of zelfs als "geheime commissieloon", en betaald de vennootschap het volledige "voordeel" als boete.

Indien niet correct gewaardeerd zijn er dus aanzienlijke risico's
 
  • Leuk
Waarderingen: Secj
Wij hebben onze gezinswoning via gesplitste aankoop vruchtgebruik gekocht.
Op lange termijn financieel het interessantste al zijn er veel voorwaarden aan verbonden.
We kunnen dus geen huur meer vragen aan de vennootschap voor de kantoorruimte aangezien deze het vruchtgebruik heeft van de ganse woning.

We zitten een lange tijd vast aan het vruchtgebruik contract, de vennootschap moet dus ook zolang actief zijn of we betalen het gunsttarief van de resterende jaren vruchtgebruik terug via ons privé vermogen wat niet ideaal is.

Puur een grond of een pand kopen enkel en alleen op de vennootschap is niet interessant aangezien je een meerwaarde belasting zal moeten betalen op het einde van de rit.
 
Tronux zei:
Wij hebben onze gezinswoning via gesplitste aankoop vruchtgebruik gekocht.
Op lange termijn financieel het interessantste al zijn er veel voorwaarden aan verbonden.
We kunnen dus geen huur meer vragen aan de vennootschap voor de kantoorruimte aangezien deze het vruchtgebruik heeft van de ganse woning.

We zitten een lange tijd vast aan het vruchtgebruik contract, de vennootschap moet dus ook zolang actief zijn of we betalen het gunsttarief van de resterende jaren vruchtgebruik terug via ons privé vermogen wat niet ideaal is.

Puur een grond of een pand kopen enkel en alleen op de vennootschap is niet interessant aangezien je een meerwaarde belasting zal moeten betalen op het einde van de rit.
Klik om te vergroten...
Dat durf ik niet 100% zeggen hoor.

Ieder jaar een enorm voordeel alle aard voor het privé gedeelte, bij fiscale controle vaak een gedoe over de berekening en de verdeelsleutel van het vruchtgebruik, geen voordelen in de personenbelasting (mag je weglaten indien aankoop na 31/12/19), geen verhuur bureel, ...
 
Apelords zei:
Dat durf ik niet 100% zeggen hoor.

Ieder jaar een enorm voordeel alle aard voor het privé gedeelte, bij fiscale controle vaak een gedoe over de berekening en de verdeelsleutel van het vruchtgebruik, geen voordelen in de personenbelasting (mag je weglaten indien aankoop na 31/12/19), geen verhuur bureel, ...
Klik om te vergroten...
Nadelen
- Je ontvangt geen huur van je vennootschap voor de werkruimte.
- Je betaald VAA dus PB gaan (fors) omhoog (je kan dan wel je loon verlagen, optimaliseren, tot max 45k euro, valt mee als uw KI van uw woning laag is).
- Nauwkeurige opvolging en administratie noodzakelijk.
- Complexer, contract laten opstellen, meer boekhouding enz => meerkost.
- Je hangt voor een lange periode vast.

Voordelen
- Bedrijfskost bouw/verbouwing voor het grootste deel van de vennootschap.
- Elke jaar wordt er een deel van deze kost belastingvrij privé eigendom.
- Je kan redelijk wat zaken volledig als kost inbrengen die je anders misschien voor je hoofdberoep niet kan (werkmateriaal, thuisbatterij...).
- Lening op de vennootschap.
- Belangrijkste: meer geld privé om te investeren op lange termijn.
- 'Gratis woonst' combinatie mogelijk met 'Gratis energie', wel bijkomende VAA, kan interessant zijn voor grootverbruikers.

In ons geval over een periode van 25 jaar zal ons dat +400k euro besparen/opleveren.
 
Apelords zei:
Naar deze berekening ben ik wel benieuwd :)
Klik om te vergroten...
In grote lijnen

Hangt veel af van:
- Je werkelijke beroepsgebruik van de woning (bij ons is dit 30% hoe hoger hoe beter maar ik denk dat je best onder de 50% blijft).
- Je KI (bij ons 900 euro na verbouwing), hoe lager hoe beter
- Het bedrag van de totale investering de vennootschap mag financieren (bepaald door de vastgoed fiscalist op basis van huur en de looptijd van het vruchtgebruik), bij ons is dit tot 480.000 euro.
- Je belastingdruk op de vennootschap (momenteel max 32%).

Om je kost te bereken voor 25j:
- Dan je VAA berekenen voor 1 aanslagjaar en een geschatte indexering toepassen voor de resterende jaren (van het vruchtgebruik) => hierop dan je PB berekenen +-50% => belasting kost voor 25 jaar voor dit VAA.
- Huurprijs die je anders fiscaal vriendelijk privé kan ontvangen (rekening houdend met anders het geld eruit te halen via uw belastingdruk).
- Administratieve kost(en)
In totaal kom ik iets uit van een 125k euro.

Om grofweg je voordeel te berekenen:
- Minder loon moeten uitkeren (afhankelijk van je VAA) tot 45k euro bezoldigingen.
- Totaal bedrag die vennootschap betaald * belasting druk, stel 480k = 153,6k

Je denkt waarschijnlijk, waar zit hem het grote verschil?
Die 153,6k is wat we nu besparen en investeren dus na 25 jaar, een conservatief rendement van 6% FV(6%/12;25*12;0;153600) = 685.819,36 €
Hier moet je natuurlijk je kost dat je hebt opgebouwd op 25 jaar aftrekken rekening houdend met de negatieve cash flow die je anders kon investeren.
Dus een negatieve cashflow van +- 416,67 € per maand (op basis van die 125k euro) -> market opportunity cost -> FV(6%/12;25*12;416,67) = 288.747,48 € kost die je nog moet aftrekken van de 685.819,36 €.

Hoe hoger je rendement, hoe hoger het verschil.
 
Laatst bewerkt:
Hou je rekening met volgende zaken?
Vruchtgebruik hoger registratierecht, 10%? Meteen vandaag te betalen?
Extra akte kosten voor meerdere kredieten?
Ieder jaar hogere onroerende voorheffing.
VAA vandaag 4K + indexatie
Argusogen van de fiscus :)

Die 153,6k spaar je toch gespreid uit in de tijd en niet op vandaag?
Je kan toch ook gewoon privé meer gaan lenen en zo beleggen aan 6%?

Ik vind het alleszins wat een vage berekening met veel what ifs.
Zou me enorm verbazen dat je er 400k mee rijker wordt na 25 jaar.
 
Tronux zei:
- Het bedrag van de totale investering de vennootschap mag financieren (bepaald door de vastgoed fiscalist op basis van huur en de looptijd van het vruchtgebruik), bij ons is dit tot 480.000 euro.
Klik om te vergroten...
Spartax :p ? Indien ja, toch opletten: die waarderingen worden regelmatig ter discussie gesteld.

Ook opletten met werken, en dan in het bijzonder met ingrijpende verbouwings- en uitbreidingswerken tijdens het vruchtgebruik. Als de vruchtgebruiker deze betaalt en de naakte eigenaar ze op het einde van het vruchtgebruik kosteloos ontvangt, zal de fiscus hetgene dat de naakte eigenaar 'in meer krijgt' dan er in vruchtgebruik werd gegeven trachten te belasten als een voordeel alle aard.
 
Niet doen. Bouwgrond/huizen bedoeld voor privé horen ook in de privé.
Je stelt het veel te rooskleurig voor. Bij iedere recente controle worden alle kosten mbt privé vastgoed verworpen op basis van artikel 49. Hoe ga jij bewijzen dat je die kosten hebt aangegaan op belastbare
Inkomsten te behouden of verkrijgen? Simpel: in de meeste gevallen kan je dat niet.
 
Hier worden er ook geen vruchtgebruikconstructies (meer) opgezet voor privé woningen.
-gegarandeerd discussie over de waardering bij aanvang
-discussie tijdens de looptijd bij controles over aftrekbaarheid/BTW/verhouding beroepsmatig gebruik
-discussies op het einde van de looptijd ivm renovatie/"onderhoudskosten"/... en voordeel hiervan.

Concreet denk ik dat hier geen enkel dossier is met privé woning en vruchtgebruik wat zonder problemen zijn looptijd heeft uitgedaan.

Bij volle aankoop in vennootschap kan je nog de meerwaarde in combinatie met de bezoldigingstheorie argumenteren
 
Ik heb me niet verdiept in de materie maar na mijn scheiding (2019) heb ik mijn boekhouder de vraag gesteld of ik middelen van mijn vennootschap kon gebruiken om een huis te kopen waar ik ook in zou wonen. Zijn antwoord was duidelijk: kan je het privé verwerven doe het dan zo... Via de vennootschap is het een pak complexer / moeilijker geworden.
 
Als eenmanszaak zou ik het wel kopen op de zaak. Een kantoor is een serieuze aftrekpost waardoor je minder belastingen moet betalen en minder sociale lasten.
 
Horse zei:
Als eenmanszaak zou ik het wel kopen op de zaak. Een kantoor is een serieuze aftrekpost waardoor je minder belastingen moet betalen en minder sociale lasten.
Klik om te vergroten...
Wel opletten dat alles goed geregeld is voor het moment dat je op pensioen gaat of de woning verkoopt, dat kan nog kwalijke gevolgen hebben.
 
Tronux zei:
Nadelen
- Je ontvangt geen huur van je vennootschap voor de werkruimte.
- Je betaald VAA dus PB gaan (fors) omhoog (je kan dan wel je loon verlagen, optimaliseren, tot max 45k euro, valt mee als uw KI van uw woning laag is).
- Nauwkeurige opvolging en administratie noodzakelijk.
- Complexer, contract laten opstellen, meer boekhouding enz => meerkost.
- Je hangt voor een lange periode vast.

Voordelen
- Bedrijfskost bouw/verbouwing voor het grootste deel van de vennootschap.
- Elke jaar wordt er een deel van deze kost belastingvrij privé eigendom.
- Je kan redelijk wat zaken volledig als kost inbrengen die je anders misschien voor je hoofdberoep niet kan (werkmateriaal, thuisbatterij...).
- Lening op de vennootschap.
- Belangrijkste: meer geld privé om te investeren op lange termijn.
- 'Gratis woonst' combinatie mogelijk met 'Gratis energie', wel bijkomende VAA, kan interessant zijn voor grootverbruikers.

In ons geval over een periode van 25 jaar zal ons dat +400k euro besparen/opleveren.
Klik om te vergroten...
Zeer nuttig dit, thanks!
Merk wel dat @Apelords iets sceptischer is.

Zit toevallig ook dit te verkennen momenteel.
Aankoop woning die dokterspraktijk ook was. Ongeveer 1/4e van de bewoonbare oppervlakte is 'praktijkruimte', dus valt mijns insziens perfect te verdelen als kantoorruimte voor mezelf.
Gaat over aankoop van 650k waarin ik ongeveer 480k zelf zou betalen en 170k via vennootschap, om dan vruchtgebruik toe te passen.
 
Koone zei:
Zeer nuttig dit, thanks!
Merk wel dat @Apelords iets sceptischer is.

Zit toevallig ook dit te verkennen momenteel.
Aankoop woning die dokterspraktijk ook was. Ongeveer 1/4e van de bewoonbare oppervlakte is 'praktijkruimte', dus valt mijns insziens perfect te verdelen als kantoorruimte voor mezelf.
Gaat over aankoop van 650k waarin ik ongeveer 480k zelf zou betalen en 170k via vennootschap, om dan vruchtgebruik toe te passen.
Klik om te vergroten...
Hoe hoger uw vruchtgebruik, hoe 'hoger' uw voordeel. Een dokterspraktijk vermoedelijk met een hoog KI?
Elk jaar zal uw afschrijving weg belast worden door het voordeel alle aard.
En dan mag je ook nog het beroepsgebruik en de bezoldigingstheorie bewijzen.

Ook geen verlaagde registratierechten bij aankoop...
 
Je moet ingelogd zijn om te kunnen reageren. Aanmelden | Registreren

Vergelijkbare onderwerpen

JPV
Huizen zoeken, op wat moet ik (niet) letten?
Reacties
17
Weergaven
3K
JanusDR
JanusDR
Terug
Bovenaan