Kleine Beursfeiten
- Onderwerp starter Tweak37
- Startdatum
Monkytiger
Well-known member
Hij is daar gewoon het gezicht van en krijgt er een mooi centje voor waarschijnlijk.
Dus why not.
Dat van die kaarsen heb ik nu niet gelezen maar dat kan zijn dat dat van zijn kant een investering is, maar dat is totaal iets anders dan bij Heylen.
Van Aert investeert wel degelijk bij Heylen Vastgoed.
Nieuws | Heylen Vastgoed
Nieuws over verkoop, verhuur, nieuwbouw, juridisch, business en meer. Bekijk het laatste nieuws nu op onze website! ✅Service met zekerheden
www.heylenvastgoed.be
jawadde001
Active member
Wat Disney gekocht.
Monkytiger
Well-known member
Ok, ik heb niets gezegdVan Aert investeert wel degelijk bij Heylen Vastgoed.
Nieuws | Heylen Vastgoed
Nieuws over verkoop, verhuur, nieuwbouw, juridisch, business en meer. Bekijk het laatste nieuws nu op onze website! ✅Service met zekerheden
JanusDR
Well-known member
De examenvraag vastgoedkunde is dan:
Uw return on assets is 4,4%, uw cost of debt >5% binnen 3 jaar, en uw cost of equity >6-7%.
Wat is dan de waarde van zo'n gvv, en waarom zou die NIET zwaar onder NAV moeten noteren?
LaCucaracha
Well-known member
De examenvraag vastgoedkunde is dan:
Uw return on assets is 4,4%, uw cost of debt >5% binnen 3 jaar, en uw cost of equity >6-7%.
Wat is dan de waarde van zo'n gvv, en waarom zou die NIET zwaar onder NAV moeten noteren?
Waarop baseer je je? Verschillende GVV's hebben vandaag nog een gemiddelde financieringskost van < 2% en zijn nog voor verschillende jaren ingedekt?
JanusDR
Well-known member
Een financieringskost van <2%? Welke?
LaCucaracha
Well-known member
LaCucaracha
Well-known member
Xior zakt volgend jaar naar 1,85% door de aflossing van een duur overbruggingskrediet.
Spooky
Well-known member
Cofinimmo bvb
JanusDR
Well-known member
Ben Cofinimmo aan het bekijken, omdat die in die tabel aan 1,4% 'financiële kost' staat.
Dat lijkt mij compleet geschift.
1) Ofwel klopt dat niet,
2) ofwel gaan hun banken met gigantische minderwaarden zitten.
En dan wil ik weten welke banken dat zijn, die dergelijke kredieten verstrekken.
Ivm 1)
-- "De Groep gaat een belangrijk deel van de schuld aan tegen een vlottende rente. Het deel van de schuld aan vaste rente wordt vaak omgezet in een vlottende rente. Hierdoor kan de Groep de voordelen van lage rentes op korte termijn genieten. Aangezien de financiële lasten blootgesteld zijn aan renteschommelingen, bestaat het beleid van de Groep uit het veiligstellen van rentes op een horizon van ten minste drie jaar, voor minstens 50% van de schuld.
Op deze manier vangt de Groep gedeeltelijk het effect van een sterke stijging van deze rentes op."
Dus renteswaps voor een jaar of 3, voor 50%.
Dat is letterlijk wat ik zei, nl. rentekost ferm naar omhoog binnen pakweg 3 jaar?
En ook: "hierdoor kan de groep de voordelen van lage rentes op korte termijn genieten" ??
Jaaa, dat grapje draait nu wel om hé.
En als het allemaal afgedekt was --> geen 'genot van lage rentes op korte termijn', dus bullshit statement van hen.
Ofwel is het substantieel minder afgedekt dan beweerd --> miserie binnen een paar jaar.
-- Dan zie ik ook in het recentste halfjaarverslag: p27 'financiële markten en bankfaciliteiten': 1,1 miljard aan schulden op max. 1 jaar.
"maar dat is geen probleem want we hebben kredietlijnen lopen voor datzelfde bedrag dus we kunnen dat herfinancieren!".
Wel nee, dat is integendeel potentieel een dik probleem hé.
Die kredietlijnen zijn vrij dure faciliteiten voor kortetermijn financiering die aangegaan worden aan een rentevoet op moment van het opnemen van de kredietlijn.
Dat zal dus aan 3-4-5% worden in de plaats van de 0-1-2% van een jaar geleden?
-- p28: "De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de financiële schuld bedraagt 4 jaar op 30.06.2023. Deze
berekening sluit de vervaldagen op korte termijn van het handelspapier, die volledig afgedekt zijn door
beschikbare schijven op de langlopende kredietlijnen, uit."
Dus de gemiddelde resterende looptijd is ondertussen 3,5 jaar , en daar tellen ze de 1,1 miljard schulden <1 jaar NIET in mee.
Dus de gewogen gemiddelde resterende looptijd is waarschijnlijk <= 3 jaar.
Opnieuw, niet verschillend met wat ik in de vorige posts zei.
Ivm 2)
Ik zie bv. in 2020 inderdaad een krediet van 500m aan 0,9% met een looptijd van 10 jaar.
Zeer geïnteresseerd in die kredietverstrekker, die wil ik shorten
Tenzij die banken voor veel meer dan 500m aan waarborgen gekregen hebben, maar die details staan niet in het bedrijfsverslag.
Dat betekent in dat geval wel dat de NAV serieus naar beneden mag bijgesteld worden in geval van spoedverkoop om leningen af te lossen die niet kunnen geherfinancierd worden.
Dat lijkt mij compleet geschift.
1) Ofwel klopt dat niet,
2) ofwel gaan hun banken met gigantische minderwaarden zitten.
En dan wil ik weten welke banken dat zijn, die dergelijke kredieten verstrekken.
Ivm 1)
-- "De Groep gaat een belangrijk deel van de schuld aan tegen een vlottende rente. Het deel van de schuld aan vaste rente wordt vaak omgezet in een vlottende rente. Hierdoor kan de Groep de voordelen van lage rentes op korte termijn genieten. Aangezien de financiële lasten blootgesteld zijn aan renteschommelingen, bestaat het beleid van de Groep uit het veiligstellen van rentes op een horizon van ten minste drie jaar, voor minstens 50% van de schuld.
Op deze manier vangt de Groep gedeeltelijk het effect van een sterke stijging van deze rentes op."
Dus renteswaps voor een jaar of 3, voor 50%.
Dat is letterlijk wat ik zei, nl. rentekost ferm naar omhoog binnen pakweg 3 jaar?
En ook: "hierdoor kan de groep de voordelen van lage rentes op korte termijn genieten" ??
Jaaa, dat grapje draait nu wel om hé.
En als het allemaal afgedekt was --> geen 'genot van lage rentes op korte termijn', dus bullshit statement van hen.
Ofwel is het substantieel minder afgedekt dan beweerd --> miserie binnen een paar jaar.
-- Dan zie ik ook in het recentste halfjaarverslag: p27 'financiële markten en bankfaciliteiten': 1,1 miljard aan schulden op max. 1 jaar.
"maar dat is geen probleem want we hebben kredietlijnen lopen voor datzelfde bedrag dus we kunnen dat herfinancieren!".
Wel nee, dat is integendeel potentieel een dik probleem hé.
Die kredietlijnen zijn vrij dure faciliteiten voor kortetermijn financiering die aangegaan worden aan een rentevoet op moment van het opnemen van de kredietlijn.
Dat zal dus aan 3-4-5% worden in de plaats van de 0-1-2% van een jaar geleden?
-- p28: "De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de financiële schuld bedraagt 4 jaar op 30.06.2023. Deze
berekening sluit de vervaldagen op korte termijn van het handelspapier, die volledig afgedekt zijn door
beschikbare schijven op de langlopende kredietlijnen, uit."
Dus de gemiddelde resterende looptijd is ondertussen 3,5 jaar , en daar tellen ze de 1,1 miljard schulden <1 jaar NIET in mee.
Dus de gewogen gemiddelde resterende looptijd is waarschijnlijk <= 3 jaar.
Opnieuw, niet verschillend met wat ik in de vorige posts zei.
Ivm 2)
Ik zie bv. in 2020 inderdaad een krediet van 500m aan 0,9% met een looptijd van 10 jaar.
Zeer geïnteresseerd in die kredietverstrekker, die wil ik shorten
Tenzij die banken voor veel meer dan 500m aan waarborgen gekregen hebben, maar die details staan niet in het bedrijfsverslag.
Dat betekent in dat geval wel dat de NAV serieus naar beneden mag bijgesteld worden in geval van spoedverkoop om leningen af te lossen die niet kunnen geherfinancierd worden.
Laatst bewerkt:
JanusDR
Well-known member
En dan algemeen:
- waarom blijven ze gebouwen kopen "met inbreng in natura" (= nieuwe aandelen uitgeven als prijs aan de verkoper) als hun aandeel zo laag staat? Dus ze verkopen eigen aandelen van Cofinimmo 'spotgoedkoop' om huidig vrij duur vastgoed aan te kopen?
Of vindt het management dan niet dat het aandeel goedkoop staat?
Of kunnen ze niet goed rekenen?
- in verband daarmee: quasi geen insider aankopen in 2023. Terwijl het aandeel ondertussen meer dan -50% is?
Vindt niemand van het management/directors het aandeel goedkoop?
Indien zij dat niet vinden, waarom jullie wel?
(zelf geen uitgesproken mening aan de huidige zwaar gedaalde koers, maar de koersmiserie van afgelopen jaar was o zo voorspelbaar)
Incoming: d'ieteren.
- waarom blijven ze gebouwen kopen "met inbreng in natura" (= nieuwe aandelen uitgeven als prijs aan de verkoper) als hun aandeel zo laag staat? Dus ze verkopen eigen aandelen van Cofinimmo 'spotgoedkoop' om huidig vrij duur vastgoed aan te kopen?
Of vindt het management dan niet dat het aandeel goedkoop staat?
Of kunnen ze niet goed rekenen?
- in verband daarmee: quasi geen insider aankopen in 2023. Terwijl het aandeel ondertussen meer dan -50% is?
Vindt niemand van het management/directors het aandeel goedkoop?
Indien zij dat niet vinden, waarom jullie wel?
(zelf geen uitgesproken mening aan de huidige zwaar gedaalde koers, maar de koersmiserie van afgelopen jaar was o zo voorspelbaar)
Incoming: d'ieteren.
Laatst bewerkt:
JanusDR
Well-known member
Nog een detailtje in het jaarverslag p. 24: "de schulden zijn niet callable, dus we zitten safe" ... ("tenzij de assets teveel zouden dalen").
Wel ja, daar ben ik wel eens benieuwd naar het detail.
Want het is niet dat vastgoed momenteel niet vatbaar is voor een daling, nietwaar.
Maar geen detail in het jaarverslag.
Wel ja, daar ben ik wel eens benieuwd naar het detail.
Want het is niet dat vastgoed momenteel niet vatbaar is voor een daling, nietwaar.
Maar geen detail in het jaarverslag.
LaCucaracha
Well-known member
Btw, A
Ik vermoed omdat het extra rendement van die gebouwen de verwatering minstens zal compenseren? Bovendien zakt de schuldgraad, wat toch niet onbelangrijk is.
LaCucaracha
Well-known member
Ben Cofinimmo aan het bekijken, omdat die in die tabel aan 1,4% 'financiële kost' staat.
Dat lijkt mij compleet geschift.
1) Ofwel klopt dat niet,
2) ofwel gaan hun banken met gigantische minderwaarden zitten.
En dan wil ik weten welke banken dat zijn, die dergelijke kredieten verstrekken.
Ivm 1)
-- "De Groep gaat een belangrijk deel van de schuld aan tegen een vlottende rente. Het deel van de schuld aan vaste rente wordt vaak omgezet in een vlottende rente. Hierdoor kan de Groep de voordelen van lage rentes op korte termijn genieten. Aangezien de financiële lasten blootgesteld zijn aan renteschommelingen, bestaat het beleid van de Groep uit het veiligstellen van rentes op een horizon van ten minste drie jaar, voor minstens 50% van de schuld.
Op deze manier vangt de Groep gedeeltelijk het effect van een sterke stijging van deze rentes op."
Dus renteswaps voor een jaar of 3, voor 50%.
Dat is letterlijk wat ik zei, nl. rentekost ferm naar omhoog binnen pakweg 3 jaar?
En ook: "hierdoor kan de groep de voordelen van lage rentes op korte termijn genieten" ??
Jaaa, dat grapje draait nu wel om hé.
En als het allemaal afgedekt was --> geen 'genot van lage rentes op korte termijn', dus bullshit statement van hen.
Ofwel is het substantieel minder afgedekt dan beweerd --> miserie binnen een paar jaar.
-- Dan zie ik ook in het recentste halfjaarverslag: p27 'financiële markten en bankfaciliteiten': 1,1 miljard aan schulden op max. 1 jaar.
"maar dat is geen probleem want we hebben kredietlijnen lopen voor datzelfde bedrag dus we kunnen dat herfinancieren!".
Wel nee, dat is integendeel potentieel een dik probleem hé.
Die kredietlijnen zijn vrij dure faciliteiten voor kortetermijn financiering die aangegaan worden aan een rentevoet op moment van het opnemen van de kredietlijn.
Dat zal dus aan 3-4-5% worden in de plaats van de 0-1-2% van een jaar geleden?
-- p28: "De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de financiële schuld bedraagt 4 jaar op 30.06.2023. Deze
berekening sluit de vervaldagen op korte termijn van het handelspapier, die volledig afgedekt zijn door
beschikbare schijven op de langlopende kredietlijnen, uit."
Dus de gemiddelde resterende looptijd is ondertussen 3,5 jaar , en daar tellen ze de 1,1 miljard schulden <1 jaar NIET in mee.
Dus de gewogen gemiddelde resterende looptijd is waarschijnlijk <= 3 jaar.
Opnieuw, niet verschillend met wat ik in de vorige posts zei.
Ivm 2)
Ik zie bv. in 2020 inderdaad een krediet van 500m aan 0,9% met een looptijd van 10 jaar.
Zeer geïnteresseerd in die kredietverstrekker, die wil ik shorten
Tenzij die banken voor veel meer dan 500m aan waarborgen gekregen hebben, maar die details staan niet in het bedrijfsverslag.
Dat betekent in dat geval wel dat de NAV serieus naar beneden mag bijgesteld worden in geval van spoedverkoop om leningen af te lossen die niet kunnen geherfinancierd worden.
1) Je punt met de kortlopende schuld lijkt mij een terechte bezorgdheid. Al blijf ik mij dan afvragen hoe dat herfinacieringsrisico binnen het jaar te rijmen valt met onderstaande passage
Op 30.06.2023, was het geanticipeerde renterisico voor 99% afgedekt; de verwachte ratio voor de periode2023-2027 is eveneens hoog, tussen 85% en 100%, afhankelijk van het jaar. Het resultaat van Cofinimmo blijftniettemin gevoelig voor renteschommelingen in de markt.
en ook:
Renterisico voor 99% afgedekt op 30.06.2023 (en tussen 85% en 100% verwacht in 2023-2027)
---> is dit dan complete quatsch? Want vermits het kortlopend krediet 1/3 van de totale schuldenlast uitmaakt, kom je toch nooit op zo'n hoge indekkingsgraad?
2) Ik begrijp niet goed waarom dat krediet van 500m niet zou kunnen worden geherfinancierd? Dat zal wel kunnen, maar gewoon aan een hogere rentevoet...
Btw, netto-actiefwaarde per aandeel per 30/6 was 103,17 €.... Dan zit je dus bijna aan een korting van 50%.
LaCucaracha
Well-known member
Ik ben eens gaan kijken in de halfjaarverslagen van Intervest en Aedifica en het valt inderdaad wel op dat het aandeel van de kortlopende schulden in de totale schulden bij Cofinimmo wel een stuk groter is (nl. 33% tov 19% voor Aedifica en 20% bij Intervest), dus in die zin zal de hogere rente hen wel sneller pijndoen.
LaCucaracha
Well-known member
Btw, zie grafiek op p 29 in het halfjaarverslag: hier lijkt toch quasi alles afgedekt te zijn?
En zal na die afdekking de hogere financieringslast ook niet voor een stuk gecompenseerd worden door de lagere premies voor de IRS? Er valt dan immers niet veel meer af te dekken
En zal na die afdekking de hogere financieringslast ook niet voor een stuk gecompenseerd worden door de lagere premies voor de IRS? Er valt dan immers niet veel meer af te dekken
JanusDR
Well-known member
1) ik heb het over insider inkopen ten persoonlijken titel van management/directors hé, niet over share buybacks door het bedrijf.
2) Maar het is een extra punt: indien het aandeel zeer goedkoop staat, zouden ze moeten share buybacks doen in de plaats van continu te verwateren.
Het extra rendement van het aangekochte vastgoed ligt al jaren tussen 4 à 5%.
Dat wil dus zeggen dat het aandeel zélf aan deze 'fenomenale korting' minder dan 4-5% zal opbrengen?
Indien wel --> aandeel is dus nog steeds kut als investering.
Indien niet --> financiële misallocatie door het management
Voor cijfers ga ik nooit af op de website, enkel wat in het jaarrapport staat.
Management kan op de website spelen met definities hoeveel ze willen, en enkel de positieve punten belichten.
Dat kan zeker geherfinancierd worden binnen 1-2 jaar, maar aan 5% in de plaats van 0,9%...
Laatst bewerkt:
