Inschatting kostprijs nieuwbouw: waar te beginnen

[Mixhell]

Ik heb reeds een deel van dit forum doorgelezen, echter vind ik geen specifiek topic over het bouwen van een woning. Mijn vraag gaat vooral over het hoe begin je aan je bouwproject? En vooral wat kost een bouw ongeveer? Ik weet dat dit inderdaad een heel algemene vraag is en dat je heel ver kan gaan qua afwerking, gebruikte materialen, dingen zelf doen, alle andere kosten zoals architect waar veel verschil op kan zitten etc.
Maar hoe hebben jullie hierin inzicht gekregen? Kijkwoningen bezocht? Gewoon meteen afspraak maken met een architect als eerste stap en dan bij de bank horen wat je kan lenen en of het haalbaar is?

Soms heb ik zin om bij een nieuwbouw die onze stijl is, aan te bellen en te vragen wat het spel gekost heeft

 

[Avi]

Een bouw kost 15% meer dan wat je denkt dat hij gaat kosten. Als je daar begint ben je al voor op de rest.

 

[moonstorm]

In het archief van het oude forum staan hier wel enkele topics rond. bv https://www.beyondgaming.be/archive/bouwen-wonen.225/kosten-nieuwbouw-vs-bestaande-woning.1168983 maar ik denk dat je ook in het achterhoofd moet houden dat de prijs veel kan verschillen van de locatie, gebruikte materialen en van de hoeveelheid werk die je er zelf in wil/kan steken.

 

[Hit Hard]

De architect schat dat normaal. Al doet die dat ook grof aan de hand van een vierkante meter prijs. Hij zal die wel laten variëren afhankelijk van hoe je de afwerking wil en hoeveel je zelf wil doen.

Van een bevriend bankdirecteur indertijd gehoord dat je met deze lage rentevoeten beter zoveel mogelijk kan lenen. Als je te veel leent kan je nog winst maken door een stuk van je eigen inleg te beleggen, dat gaat normaal gezien meer opbrengen dan wat de lening kost momenteel.

Een bouw kost 15% meer dan wat je denkt dat hij gaat kosten. Als je daar begint ben je al voor op de rest.

Dat hebben we ook gehoord ja, en we hadden bij de schatting van de architect een 10% bijgeteld. Uiteindelijk zijn we nog bijna (niet helemaal, omdat we zijn los gegaan met enkele materialen toen we doorhadden dat er budget over was) onder de oorspronkelijke schatting gebleven door ondermeer het dak zelf te doen (wat niet de bedoeling was, maar na het zien van offertes plots een goede optie leek ). Voor de rest overigens heel veel van de afwerking zelf gedaan.

 

[jvc]

Beginnen aan een bouwproject doe je best door een architect te zoeken.
Qua kostprijs mag je rekenen vanaf 1500€/m² (basis) tot 2500€/m² (luxueus), ook afhankelijk van hoeveel je zelf doet natuurlijk. Maar de architect zal jou daar ook mee helpen.

 

[Herman De Croo]

Ik lees zijn vraag niet enkel financieel. Eerder als het ganse proces ervoor: hoe beslis je alles en ken je alle mogelijkheden

 

[Mulan]

Ik ben eerst langs geweest bij verschillende architecten.

De €1500/m2 voor basisafwerking kom je vaak tegen, maar klopt in het huidig coronaklimaat NIET.

Dan zijn er nog 2 zaken die de architecten vroegen naast m2, hoeveel ruimtes en soort afwerkingsgraad en dat is
- wat zijn de voorzieningen in de straat (ik zocht net over de taalgrens, daar heb je vaak geen openbare riolering om je maar een idee te geven) als je een bouwgrond op het oog hebt.
- welk type bodem zal het waarschijnlijk zijn (ik zocht in heuvelachtig landschap, scheelt snel 20k in grondwerken).

Ik had zelf plattegronden getekend van hoe ik het zag, ook foto's mee van het soort woningen dat ik mooi vind. Aan de hand daarvan weten ze of ze richting 1800 per m2 of eerder 2500 per m2 moeten rekenen.

Ik heb eerst de bankenronde gedaan.
Dan gekeken wat mijn goesting in bouwgrond zou kosten.
Die gemiddelde prijs en de notariskosten van mijn budget afgetrokken en daarmee naar de architecten gegaan (wel 20% verzwegen!) en gezegd dat dit mijn budget was, alles inclusief. Dus ook btw, kosten voor de architect, aansluitingskosten,...
2 architecten hebben heel gedetailleerd met mij besproken wat er allemaal bij kwam kijken en wat ik voor mijn budget kon krijgen. 1 was daarin een pak vager, spreekt voor zich dat je die types dan best niet kiest want meer kans dat ze zich niet zo gaan focussen op je budget en er sneller over zullen gaan.

 

[Sir. K]

De architect schat dat normaal. Al doet die dat ook grof aan de hand van een vierkante meter prijs. Hij zal die wel laten variëren afhankelijk van hoe je de afwerking wil en hoeveel je zelf wil doen.

Van een bevriend bankdirecteur indertijd gehoord dat je met deze lage rentevoeten beter zoveel mogelijk kan lenen. Als je te veel leent kan je nog winst maken door een stuk van je eigen inleg te beleggen, dat gaat normaal gezien meer opbrengen dan wat de lening kost momenteel.


Dat hebben we ook gehoord ja, en we hadden bij de schatting van de architect een 10% bijgeteld. Uiteindelijk zijn we nog bijna (niet helemaal, omdat we zijn los gegaan met enkele materialen toen we doorhadden dat er budget over was) onder de oorspronkelijke schatting gebleven door ondermeer het dak zelf te doen (wat niet de bedoeling was, maar na het zien van offertes plots een goede optie leek ). Voor de rest overigens heel veel van de afwerking zelf gedaan.

Klopt dat architecten dat ook inschatten. Wat ik wel fout vind, is dat ze daar eigenlijk nul verantwoordelijkheid dragen. Op basis van hun inschattingen zullen de meeste mensen beslissen of een project haalbaar is of niet. Als achteraf blijkt dat je er toch een stuk over gaat, pech.

Zelf zitten we ondertussen al 40k hoger dan gebudgetteerd door de architect. De vuistregel om 15% extra te rekenen bovenop de initiële inschatting vind ik dus zeker een goede tip

Zoals jvc hierboven al aanhaalt kan je wel al ruw rekenen met m²-prijzen. Zelf heb ik gerekend met €1850/m², maar dat is ook met kelder waar de afwerking niet hetzelfde zal zijn. Voor bovenbouw zou ik toch eerder op €2000 - €2200/m² rekenen.

 

[Mixhell]

Ik was eerst van plan om bij de bank te beginnen, om te zien wat we max. kunnen lenen en wat we daarmee kunnen doen. Goed om te lezen dat we toch best via architect zouden moeten gaan.

Domme vraag, maar kan je daar domweg een vrijblijvende afspraak mee maken? Of krijg je meteen een rekening gepresenteerd voor dat eerste kennismakingsgesprek?

 

[anders.]

Ik was eerst van plan om bij de bank te beginnen, om te zien wat we max. kunnen lenen en wat we daarmee kunnen doen. Goed om te lezen dat we toch best via architect zouden moeten gaan.

Domme vraag, maar kan je daar domweg een vrijblijvende afspraak mee maken? Of krijg je meteen een rekening gepresenteerd voor dat eerste kennismakingsgesprek?

Uw eerste gesprek is normaal gratis. Maar dan ga je best wel met een budget en een soort van idee van wat je wil. Dan kan uw architect direct zeggen of dat haalbaar kan zijn of niet.

Maar als je hier zegt over welk budget het gaat en wat voor huis je wil, hoeveel je zelf wil doen, ... dan bestaat de kans dat er wel iemand zit die u wat inzicht kan geven op voorhand.

 

[Lifen]

Leg ook maar meteen goed vast wat de architect doet en wat niet. En zet het op papier dan moet ge achteraf niet gefrustreerd zijn over de tamzakkerij.

 

[Sir. K]

Leg ook maar meteen goed vast wat de architect doet en wat niet. En zet het op papier dan moet ge achteraf niet gefrustreerd zijn over de tamzakkerij.

Dit. En u zelf assertief genoeg opstellen tegenover uw architect. De meesten werken op basis van een percentage van de projectkost, sommige op vaste prijs, maar alleszins hebben ze er baat bij dat ze zo weinig mogelijk tijd in uw project moeten steken

 

[Lint]

In het archief van het oude forum staan hier wel enkele topics rond. bv https://www.beyondgaming.be/archive/bouwen-wonen.225/kosten-nieuwbouw-vs-bestaande-woning.1168983 maar ik denk dat je ook in het achterhoofd moet houden dat de prijs veel kan verschillen van de locatie, gebruikte materialen en van de hoeveelheid werk die je er zelf in wil/kan steken.

Super, thanks, ik heb een week geleden in dat archief liggen graven voor een post van mij, nooit gevonden.
Blijkt dat die in die thread staat

 

[JPV]

Klopt dat architecten dat ook inschatten. Wat ik wel fout vind, is dat ze daar eigenlijk nul verantwoordelijkheid dragen. Op basis van hun inschattingen zullen de meeste mensen beslissen of een project haalbaar is of niet. Als achteraf blijkt dat je er toch een stuk over gaat, pech.

het is dan ook op voorhand héél moeilijk in te schatten in welke mate een klant van jou een "basis afwerking" ook als jouw basis afwerking ziet. Bovendien schelen de prijzen van aannemers écht wel veel naargelang een stuk toeval, een stuk materiaalkost, een stuk druk-op-de-kalender, ...

Ik zie niet in, zelfs al zou je dit willen organiseren, hoe je objectief kan vaststellen of een architect zich aan een of andere belofte houdt op vlak van kostenbeheersing.

 

[Sir. K]

het is dan ook op voorhand héél moeilijk in te schatten in welke mate een klant van jou een "basis afwerking" ook als jouw basis afwerking ziet. Bovendien schelen de prijzen van aannemers écht wel veel naargelang een stuk toeval, een stuk materiaalkost, een stuk druk-op-de-kalender, ...

Ik zie niet in, zelfs al zou je dit willen organiseren, hoe je objectief kan vaststellen of een architect zich aan een of andere belofte houdt op vlak van kostenbeheersing.

Klopt uiteraard wel, maar veel mensen zullen hun keuze van architect en officiële go voor hun bouwproject vaak baseren op deze informatie, zonder te beseffen dat daar zoveel verschil in is. Je moet als architect toch een huis kunnen uittekenen en kunnen vermelden wat grootteorde de prijs zal zijn, met oplijsting wat hierin niet is meegenomen (bv. oprit, tuin, lichtarmaturen, schilderwerken, nutsvoorzieningen etc).

Stel dat architect A zegt dat hij je droomhuis kan tekenen voor €200.000 en architect B zegt dat het €250.000 euro zal zijn, dan zullen mensen geneigd zijn om met A in zee te gaan. De architect heeft er dus baat bij dat hij die inschatting "laag genoeg" zet. Als het dan achteraf €300.000 blijkt te zijn, kan je nog moeilijk terug. Enfin, je kan altijd terug, maar dan heb je meestal wel al 50% van de architect zijn facturen betaald.

In mijn geval is enkel de ruwbouw onderschat. De rest ligt voorlopig wel goed in lijn met de inschattingen. Het zal misschien eerder op basis van mijn eigen ervaringen (en ervaringen uit mijn buurt) zijn dat ik spreek. Voor een ruwbouw kan je als bouwheer nog zot doen met uw gevelstenen of afwerking, maar verder zouden die inschattingen toch in lijn moeten liggen. Tenzij er uiteraard nieuwe info naar boven komt, dat op dat moment nog niet gekend was. Bv slechte ondergrond of iets dergelijk. Voor andere zaken: binnenafwerking, ramen,... is dat inderdaad sterk afhankelijk van de wensen van de bouwheer, maar dan nog moet je imo kunnen zeggen "voor dit bedrag heb je zeker iets". Dat uw ramen voor dat budget dan in PVC zijn in plaats van hoogwaardig aluminium met gouden randje, so be it, maar het kan uw project ook niet meer "kraken"


Nog een aanvulling: ik vond de inschatting op volgende website wel vrij accuraat http://vanwelden.partners/vanwelden/bouwkost_nieuwbouw.php

 

[Mixhell]

Klopt uiteraard wel, maar veel mensen zullen hun keuze van architect en officiële go voor hun bouwproject vaak baseren op deze informatie, zonder te beseffen dat daar zoveel verschil in is. Je moet als architect toch een huis kunnen uittekenen en kunnen vermelden wat grootteorde de prijs zal zijn, met oplijsting wat hierin niet is meegenomen (bv. oprit, tuin, lichtarmaturen, schilderwerken, nutsvoorzieningen etc).

Stel dat architect A zegt dat hij je droomhuis kan tekenen voor €200.000 en architect B zegt dat het €250.000 euro zal zijn, dan zullen mensen geneigd zijn om met A in zee te gaan. De architect heeft er dus baat bij dat hij die inschatting "laag genoeg" zet. Als het dan achteraf €300.000 blijkt te zijn, kan je nog moeilijk terug. Enfin, je kan altijd terug, maar dan heb je meestal wel al 50% van de architect zijn facturen betaald.

In mijn geval is enkel de ruwbouw onderschat. De rest ligt voorlopig wel goed in lijn met de inschattingen. Het zal misschien eerder op basis van mijn eigen ervaringen (en ervaringen uit mijn buurt) zijn dat ik spreek. Voor een ruwbouw kan je als bouwheer nog zot doen met uw gevelstenen of afwerking, maar verder zouden die inschattingen toch in lijn moeten liggen. Tenzij er uiteraard nieuwe info naar boven komt, dat op dat moment nog niet gekend was. Bv slechte ondergrond of iets dergelijk. Voor andere zaken: binnenafwerking, ramen,... is dat inderdaad sterk afhankelijk van de wensen van de bouwheer, maar dan nog moet je imo kunnen zeggen "voor dit bedrag heb je zeker iets". Dat uw ramen voor dat budget dan in PVC zijn in plaats van hoogwaardig aluminium met gouden randje, so be it, maar het kan uw project ook niet meer "kraken"


Nog een aanvulling: ik vond de inschatting op volgende website wel vrij accuraat http://vanwelden.partners/vanwelden/bouwkost_nieuwbouw.php

Bedankt voor de tip. Die site had ik nog niet gevonden.

Een deftige architect zoeken zal ook al niet gemakkelijk zijn. Ik veronderstel dat de meeste zowat hun eigen touch hebben en de ene 'gespecialiseerd' is in een klassieke stijl en de andere in een moderne stijl.

 

[cege]

Ik was eerst van plan om bij de bank te beginnen, om te zien wat we max. kunnen lenen en wat we daarmee kunnen doen. Goed om te lezen dat we toch best via architect zouden moeten gaan.

Domme vraag, maar kan je daar domweg een vrijblijvende afspraak mee maken? Of krijg je meteen een rekening gepresenteerd voor dat eerste kennismakingsgesprek?

Het bezoek an de bank de is redelijk nutteloos. Smijt in de spaargids simulator en je weet alles. Als je gaat bouwen op de limit, heb je problemen. Max geleend en over budget, wat dan?

Vertrek van hoeveel je wil betalen, niet van hoeveel de bank je max wil geven. En van wat je in je huis wil. Voor een deftig profile (en vooral nieuwbouw) laten die je de zotste dingen doen. Als, een half miljoen lenen because you can. Steek maar een zwembad want je kunt het betalen...

 

[Michel Drets]

Leg ook maar meteen goed vast wat de architect doet en wat niet. En zet het op papier dan moet ge achteraf niet gefrustreerd zijn over de tamzakkerij.

Heb gesprekken gehad met 3 architecten in 2020.
Van 2 vd 3 duidelijke offerte met alles in wat ze wel en niet gaan doen.

 

[Bimmer]

Voor mijn eerste bouw: (in een notendopje)
-Ben ik langs een broer van een kameraad geweest, deze bouwde op de manier hoe ik ook graag zou bouwen. (met architect, zelf aannemers zoeken en proberen mee te helpen waar ik kan). Die heeft dan zijn Excel laten zien hoeveel alles koste en hoe hij het allemaal wat plande.
-Nadien zelf uitgerekend hoeveel ik kan sparen en hoeveel ik wil afbetalen (via spaargids), zodat het financieel plaatje klopt.
-Grond gevonden in mijn budget en langs architect gepasseerd om te vragen of het huis ik voor ogen heb daar kan gebouwd worden.
-Naar de bank gegaan en gezegd dat ik 250k wil lenen.



Nu voor de 2de bouw.
-Heb ik zelf een excel en weet ik hoe het in mekaar zit. Heb dan zelf een budget opgericht, uiteraard wel rekening gehouden met de prijsstijgingen door corona en inflatie. Dan heb ik ook een max budget voorzien voor een bouwgrond.
-Aan de bank mijn "financieel plan" en kostenraming laten zien en gezegd hoeveel ik dan wilde lenen.

 

[stungunner]

Een architect is echt niet zaligmakend. Ik vind dat die hier veel te veel krediet wordt gegeven, alsof elke architect een deftige, correcte raming kan geven.

Zeker wanneer je dan leest dat je best sowieso al 15% marge bijtelt, dan vertrouw je toch niet echt in de kunde en het oordeel van je architect me dunkt?

Ik kan natuurlijk enkel voor mezelf spreken, maar ik teken vrijblijvend een eerste voorontwerp voor potentiële klanten met daarbij een aangepast lastenboek met vaste prijs (enige variabele is de fundering als we het sonderingsverslag nog niet hebben). Pas dan weet je zeker of wat je in gedachten hebt ook effectief binnen budget past.

Nu, vandaag is het effectief wel heel moeilijk om te ramen en om zelfs met een deftig budget je goesting te bouwen, want de prijzen swingen de pan uit en veranderen dag na dag.