Index aanpassing huurwoning met Epc F

[jimmyr]

Betreft een huurwoning met een contract van 9 jaar (huurprijs €690/maand) en Epc F

Begin datum: 01/09/2021

Op 09/2022 is er een index aanpassing gedaan en werd er onderling besloten om niet het volledig index bedrag aan te rekenen maar de huur op €730 te zetten.
Vandaag kregen de huurders een mail van de makelaar om vanaf 02/2024 een huurprijs van €756/maand te betalen

Maar is het nu niet zo dat ze pas vanaf 10/2024 een nieuwe huur verhoging kunnen vragen? ik dacht dat er 1 jaar geen index verhoging mocht zijn vanwege de Epc F

 

[fomix]

De huurprijs mag in de gevallen waar het toegelaten is één keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract, geïndexeerd worden.
bron:

Alle huurprijzen mogen opnieuw geïndexeerd worden. Lees hier hoe je die berekent!

Een huurprijs kan bij het begin vrij bepaald worden, maar eens die vastligt kan die niet zomaar worden gewijzigd. We zetten alles nog eens op een rijtje.

huurdersplatform.be

Gezien het een woning EPC F betreft moet er wel een correctiefactor toegepast worden. Meer uitleg hierrond vind je ook in het artikel.

 

[jimmyr]

Datum begin huurcontract

01/09/2021

Huur tot 09/2022 €690
Huur vanaf 09/2022 €730 (indexaanpassing Epc F woning

Dan geen indexering van huurprijs voor woning met EPC-label D, E of F van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023

Volgens mij mochten ze nu 1 jaar geen index verhoging vragen vanwege Epc F en zou de nieuwe index verhoging pas mogen ingaan vanaf 09/2024 want als ze nu indexeren (staat in de mail dat ze de index pas vanaf 02/2024 en niet met terugwerkende kracht vanaf 09/2023) maar dan komen deze huurders toch nooit aan 1 jaar zonder index aanpassing

Een nieuwe index aanpassing mag toch maar pas gebeuren op datum van het nieuwe huurjaar die hier ingaat vanaf 01/09 2024


Dit staat in het huurcontract over de index

index hosted at ImgBB

Image index hosted in ImgBB

ibb.co

 

[fomix]

als ze nu indexeren (staat in de mail dat ze de index pas vanaf 02/2024 en niet met terugwerkende kracht vanaf 09/2023) maar dan komen deze huurders toch nooit aan 1 jaar zonder index aanpassing

Jawel toch?

Tussen 09/2022 en 02/2024 is er geen prijsaanpassing geweest.
Dat is toch ~1,5j? Die 1j zonder indexering is ingegaan op 1 oktober 2022 tot 1 oktober 2023. Dat er toen toevallig van overheidswege uit niet geïndexeerd mocht worden, daar kan die verhuurder ook niets aan doen.
De verhuurder had trouwens al op 1/11/23 mogen indexeren. Indexering is trouwens nooit met terugwerkende kracht.

Tevens, die 26€ per maand is op jaarbasis ~300€. Dus ja, dat is wat geld, maar niet eens 0.5% indexering.

Je kan eventueel is kijken om de huurdersbond te contacteren. Maar naar mijn gevoel doet die verhuurder hier niets mis.

 

[jimmyr]

01/09 2021 tot 01/09/2022 1 ste jaar huur
01/09 2022 tot 01/09 2023 2de jaar (huur met index aanpassing) dus er is wel een index aanpassing geweest.
01/09 2023 tot 01/09/2024 3de jaar (nu willen ze weer een index aanpassing)

Waar zit dan het jaar dat er geen index aanpassing mag gevraagd worden vanwege Epc F

Index is maar 1 x per jaar en dit jaarlijks op de maand dat het huurcontract inging, vermits men tot 30/09/2023 geen index aanpassing mocht doen vanwege de Epc en men in 09/2022 een index aanpassing heeft gedaan kan de volgende index aanpassing dan toch maar ingaan vanaf 09/2024?

 

[jimmyr]

Als ik dit lees lijkt het me toch dat er pas een index aanpassing mag zijn vanaf 09/2024 (verander maart door september)

 

[JPV]

01/09 2021 tot 01/09/2022 1 ste jaar huur
01/09 2022 tot 01/09 2023 2de jaar (huur met index aanpassing) dus er is wel een index aanpassing geweest.
01/09 2023 tot 01/09/2024 3de jaar (nu willen ze weer een index aanpassing)

Waar zit dan het jaar dat er geen index aanpassing mag gevraagd worden vanwege Epc F

Index is maar 1 x per jaar en dit jaarlijks op de maand dat het huurcontract inging, vermits men tot 30/09/2023 geen index aanpassing mocht doen vanwege de Epc en men in 09/2022 een index aanpassing heeft gedaan kan de volgende index aanpassing dan toch maar ingaan vanaf 09/2024?

ik ben niet volledig bekend met de huidige indexeringsregels, maar volgens mij mocht elke verhuurder op 1 oktober 2023 indexeren (dat kan nu ook nog, volgens die regels), maar mét de correctiefactor en kan de verhuurder op de normale vervaldag dan de volgende indexatie uitvoeren.

In een aantal gevallen zal door de correctiefactor de indexatie voor oktober niet interessant zijn, maar het kan wel.

 

[TNTim]

Tevens, die 26€ per maand is op jaarbasis ~300€. Dus ja, dat is wat geld, maar niet eens 0.5% indexering.

26€ erbij bij 730€ is 3,5% erbij.

Ooit al eens de berekening gedaan voor een huurwoning met EPC E of F, maar die berekening is niet simpel...

@pardal: kan jij TS soms niet helpen?

 

[jimmyr]

Zoals ik dus begrijp vervalt vanaf oktober 2023 indd de regel dat huurprijzen van slecht scorende Epc huizen niet mogen worden geindexeerd maar dat indexeren wel pas kan op de verjaardag van het huurcontract in deze is dat 1 September, vermits het niet mocht tot 01/10/2023 konden ze echter op 01/09/2023 niet indexeren

Had ook gelezen dat huurders van slecht scorende Epc huur huizen 1 jaar geen verhoging van de huur konden krijgen via index
Maar hier is er op 09/2022 een index verhoging geweest en nu willen ze weer een verhoging doen vanaf 01/02/2024 maar dan kom je toch nooit aan 12 maand zonder index verhoging maar aan 4 maand (van 01/09/2023 tot 01/02/2024)

Als ze opnieuw indexeren op 09/2024 dan hebben ze wel genoten van 1 jaar huurprijs zonder index verhoging (09/2023 tot 09/2024)

Heb ook contact gehad met hun immo kantoor en die beweren dat ze mogen indexeren op de maanden dat de verhuurder zelf wilt en leggen de regel dat het op de verjaardag moet gebeuren naast zich neer, strafste is dan nog het staat gewoon in het contract dat dit op de verjaardag dient te gebeuren (foto in post 3)

Vastgoed heylen legt het volgens mij toch ook uit hoe ik het zie, op de verjaardag en dan heb je max 3 maand de tijd om dit te laten weten aan de huurder.

Huurprijs indexeren? Wanneer kan dat? | Heylen Vastgoed

U verhuurt een huis en wil de huurprijs indexeren? Maar hoe en wanneer kan dat? En waarom de huurprijs indexeren? Lees het in dit blogbericht.

www.heylenvastgoed.be

Bij hun is het dus volgens mij

-Begin huur contract 01/09/2021
-Index doorgevoerd op 09/2022
- verbod voor index verhoging vanaf 10/2022
-Geen index verhoging vanwege te hoge Epc op 09/2023
-Nieuwe index verhoging op 09/2024 vermits de regel is afgeschaft op 10/2023

 

[pardal]

Je kan eenvoudig de huurprijsindexering zelf berekenen op

RentCalculatorNg

rentcalculator.economie.fgov.be

ik heb het zelf wel nog niet gedaan (veranderingen van index is gebeurd nadat ik bij de huurdersbond ben vertrokken).

Algemene regel bij indexering. Enkel bij een schriftelijke huurovereenkomst.

ten vroegste op de eerste verjaardag van de huurovereenkomst. Men moet het indexcijfer gebruiken van de maand van de verjaardag van de huurovereenkomst, ook al vraagt de verhuurder pas later te indexeren.

in de situatie van TS

ingang contract 1/9/21
eerste keer index mogelijk op 1/9/22

Dan kwam er een indexatieverbod van 1/10/22 tot 30/9/23.

Vanaf dan terug indexatie mogelijk maar met een correctie.

Dus de indexatie in OP op 10/22 zou niet mogen (bedrag kan teruggevraagd worden)

Op 01/02/24 kan er wel een indexatie gebeuren, maar moet het indexcijfer van 1/9/23 gebruikt worden (onder voorbehoud, gezien ik hierin geen ervaring heb)

 

[jimmyr]

index is op 09/2022 gebeurd had verkeerd 10/2022 gepost

 

[TNTim]

Het is alleszins ook met een aangepaste formule dat maar mag geïndexeerd worden, volledige indexatie mag niet.

Meer info hier: https://www.vlaanderen.be/huurprijs...dexering-b0733e49-c834-4092-bb3d-459124dba27d

 

[pardal]

index is op 09/2022 gebeurd had verkeerd 10/2022 gepost

Dan is de index wel geldig

En kan er terug geïndexeerd vanaf 1/10/23, waardoor makelaar perfect op 02/24 rekening houdend met het indexcijfer van 09/23.

 

[jimmyr]

Vanaf 1 oktober 2023 kunt u opnieuw indexeren, maar daarbij moet u de correctiefactor toepassen.

Dat staat overal duidelijk, maar dan is nu de vraag mag de verhuurder indexeren op eender welke maand zoals de immo beweert of mag er enkel geïndexeerd worden op de verjaardag (in deze op 09/2024) waarbij de verhuurder dan 3 maand heeft om dit schriftelijk te laten weten aan de huurder

Overal lees ik dat er enkel maar geindexeerd kan worden op de verjaardag staat ook in het huurcontract, wat maakt dan dat er nu vanaf 1/10/23 al mag geindexeerd worden?

 

[fomix]

26€ erbij bij 730€ is 3,5% erbij.

My bad , het zal me leren geen koffie te drinken alvorens te rekenen...

Overal lees ik dat er enkel maar geindexeerd kan worden op de verjaardag staat ook in het huurcontract, wat maakt dan dat er nu vanaf 1/10/23 al mag geindexeerd worden?

De huurprijs mag 1 keer per jaar geïndexeerd worden, behalve wanneer in het contract staat dat er geen indexering gebeurt. De huurprijs mag elk jaar ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract geïndexeerd worden. Een indexatie gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet die indexering schriftelijk vragen.

Bron:

De huurprijs

De verhuurder en de huurder bepalen de huurprijs in onderling overleg. Eens de huurprijs vastligt, kan die niet zomaar worden gewijzigd.

www.vlaanderen.be

Ik interpreteer dit als: Uw huisbaas mag eender wanneer tijdens de looptijd van u contract indexeren. Volgende zie je op test aankoop:

Mag huur met terugwerkende kracht worden geïndexeerd?​

Ja, de verhuurder die beseft dat hij vergeten is om tijdig te indexeren, heeft zijn kans niet helemaal verkeken. In de berekening moet hij echter terugkeren in de tijd en de maand invullen waarin hij de indexering in feite had mogen vragen. En het bedrag dat hij door die vergetelheid te weinig heeft opgestreken, mag hij hooguit voor de drie afgelopen maanden opeisen.

bron:

Toelichting

www.test-aankoop.be

 

[jimmyr]

De huurprijs mag elk jaar ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract geïndexeerd worden
Ten vroegste: niet vroeger dan, niet eerder dan, niet vóór'.

09/2024 is de verjaardag dan mag er toch pas vanaf dan geindexeerd worden? normaal zou dat op 09/2023 gebeurd zijn maar toen mocht het niet vanwege de hoge Epc, vanaf 10/2023 mag indexeren wel weer maar Ten vroegste op de verjaardag en die is nu toch op toch op 09/2024, want op 10/2024 toen indexeren weer mocht was de vorige verjaardag toch al voorbij al voorbij.

Of ben ik nu helemaal verkeerd?

Die regel was er toch speciaal gekomen om huurders die een energie verslindende woning huren een jaar wat meer ademruimte te geven vaznwege de crisis, hoe de immo het nu wil hebben ze maar 5 maand van geen hogere huurindex kunnen genieten.

 

[TNTim]

Of ben ik nu helemaal verkeerd?

Denk het wel.
In 2024 mag verhuurder eender wanneer indexeren aangezien de verjaardag '09/2023' verstreken is en huur opnieuw mocht aangepast worden vanaf 10/2023.

hoe de immo het nu wil hebben ze maar 5 maand van geen hogere huurindex kunnen genieten.

Dit klopt niet, het voordeel voor huurders blijft zelfs behouden tenzij er een beter EPC komt voor de woning.
Dit omdat de huurprijs telkens moet vermenigvuldigd worden met de correctiefactor. De correctiefactor is de index van 1 jaar die teniet gedaan wordt.

 

[jimmyr]

Op 10/2023 (toen indexeren weer mocht) is de verjaardag van het huurcontract toch niet 09/2023 want die al voorbij maar 09/2024

 

[TNTim]

Op 10/2023 (toen indexeren weer mocht) is de verjaardag van het huurcontract toch niet op 09/2023 maar 09/2024

De verjaardag van het huurcontract blijft 09/2023, ook al mocht er dan niet geïndexeerd worden.
Op 01/10/2023 mocht er wel opnieuw geïndexeerd worden.

Zie voorbeeld op site Vlaamse overheid, daar startte het huurcontract op 01/03.
01/03/2023 mocht er niet geïndexeerd worden, maar 10/2023 wel.

"Het huurcontract is gestart op 1 maart 2019. U mag de huurprijs dus elk jaar vanaf maart opnieuw indexeren. De laatste keer dat u de huurprijs kon indexeren, was maart 2022. De geïndexeerde huurprijs bedroeg dan 818,67 euro. In maart 2023 mocht u de huurprijs niet indexeren. Vanaf 1 oktober 2023 kunt u opnieuw indexeren, maar daarbij moet u de correctiefactor toepassen."

 

[jimmyr]

Ik heb voor hun een afspraak bij de huurdersbond gemaakt voor nu maandag

Er was bij aanvang van de huur ook een dichte erfafscheiding aanwezig van 35 meter breed aan de achterkant van de tuin, 50% haag 50% houten schuttingen, de verhuurders hebben die deze zomer weggehaald er is daarbij ook gezegd dat hun een andere erfafscheiding zullen plaatsen
tot op heden is dit nog niet gebeurd, hebben de huurder recht op een andere dichte erfafscheiding? de erfafscheiding staat ook in de plaatsbeschrijving.

Het huurhuis ligt aan de voorkant van de straat, 50 meter naar achter ligt de boerderij van de verhuurder, nu ze alles hebben weggehaald is er van privacy totaal geen sprake meer in de tuin van de huurder de voorkant van de verhuurder sluit aan op de achtertuin tuin waarvan de huurder de helft huurt, nu kregen de huurders te horen als je privacy wil moet je maar platen zetten terwijl er bij aanvang van de huur een dichte afscheiding aanwezig was.