Sorry, maar dit is de reinste onzin. De statuten van de VME, waarin dit soort zaken bepaald zijn, liggen al vast nog voor de eerste steen gelegd is, of zelfs nog voor de eerste klant een kavel op plan gekocht heeft van het project. Deze statuten worden opgesteld door de notaris van de bouwheer / projectontwikkelaar, en moeten aan een geïnteresseerde klant voorgelegd kunnen worden zodat deze kan inschatten welke verdeelsleutels, regels, e.d. er heersen in de toekomstige residentie. Het maakt m.a.w. dus deel uit van de informatieverplichting van de notaris.
Als men dus een nieuw project lanceert van pakweg 20 appartementen, verklaren de kopers zich voor akkoord met de statuten bij de aankoop van hun kavels, waarmee je dus niet zomaar als bouwheer de regels en cours de route nog kan wijzigen. Het is immers perfect mogelijk dat op dat ogenblik 10 kopers de statuten al onderschreven hebben, en jij als nr. 11 dus zomaar even een wijziging er door wil jagen?
Kijk vanuit theoretisch standpunt heb jij volledig gelijk.
Echter, vanuit praktisch standpunt : zolang jij niet gekocht hebt en dus nog niets ondertekend hebt kun je dit dan ook betrekken in de onderhandeling. Als jij de 11de bent die koopt dan is uw onderhandelingsmarge klein. Ben jij de 1e dan kun je dat gedaan krijgen of kun je dit in de statuten mee laten opnemen.
Is dat courant bij appartementen. Niet echt. Maar het kan. In mijn aankoop dat geklasseerd staat als appartement volgens het kadaster, maar dat in realiteit een wooncomplex is van rijhuizen, heb ik dergelijke aberraties voorzien bij mijn aankoop en die zijn toen gewoon mee opgenomen in de notariële akte.
De abberatie zoals ze hier verder staat is toen niet opgenomen omdat de verkoper toen letterlijk had gezegd dat het geen enkel probleem was om een rolluik achteraf bij te plaatsen. Anders had die abberatie er toen ook al direct ingezeten in de originele verkoopsakte.
De basisaktes van het gros van de VME's zijn daarin heel duidelijk: de stijl en uniformiteit van de gemeenschappelijke delen moet bewaard blijven, en iedere wijziging dient geagendeerd te worden op de algemene vergadering. Met het aanbrengen van de wijziging zonder goedkeuring dwing je geen enkel recht af, en hypothekeer je de relatie met je buren al van in het begin.
Opnieuw, theoretisch : ja.
Praktisch ter illustratie : 1 persoon heeft een rolluik gezet op een bepaalde gevel. De VME is samengekomen. Daar is in die vergadering over gediscussieerd. Daar is toen een stemming geweest of daar een juridische procedure zou opgestart worden. En daar is de beslissing neen geweest (moest je wel maar 50% voor halen). Al kon die evengoed het deksel op zijn neus hebben gekregen dat die dat moest afbreken...
Ik aan de andere kant, heb voorbereidingen getroffen om te stemmen om rolluiken te mogen zetten conform de procedure die voorzien was voor de VME (waarin dan inspraak was op het uitzicht, de kleur, etc... je m'en fou - ik wilde gewoon de functionaliteit hebben). Ik wilde namelijk geen 10k uitgeven om dan verplicht te worden om die 10k terug af te breken. Hier moest toen 80% gehaald worden van de stemmen om dat goed te keuren. En ik heb toen 78% gehaald en werd dat niet goedgekeurd (50% had ik op mijn losse sokken gehaald...). Ik heb toen opgeworpen na de stemming of ik dan een rolluik mocht zetten conform hetzelfde principe als de vermelde gevel. En daar is toen schoorvoetend gezegd neen, maar aangezien wij toch geen procedure gaan doen indien je dat zou zetten, keuren wij dit vooralsnog goed. Aangezien we consequent moeten zijn voor iedereen. Had die dat dus niet gedaan, dan had zelfs die rolluik op die gevel een njet geweest.
En tegelijkertijd werd er geagendeerd dat indien je u niet hield aan deze specifieke beslissing dat de syndicus onmiddellijk het recht had om zonder stemming hierover dan een procedure te starten.
De praktijk gebiedt mij dan ook te zeggen, dat ik als zoiets zich ooit nog eens zou stellen. Dat ik effectief eerder zou gaan vragen om vergeving. En de russian roullette zou gespeeld hebben.
Het gaat over het principe. Als jij mensen later gaat wijzen op het feit dat ze zonder goedkeuring wijzigingen aanbrengen aan het uitzicht van het gebouw, en daarmee de uniformiteit doorbreken en dus een negatieve invloed hebben op het waardebehoud van het gebouw, dan gaan ze meteen naar je hoofd slingeren dat jij de correcte procedure voor die bel evenmin gevolgd hebt. Daar sta je dan met je mond vol tanden.
Dat betwistte ik dan ook niet.
Maar als dit effectief draaide rond uniformiteit dan had men die parlefoonoptie doorgetrokken naar het appartementsniveau. Maar daar steekt men een deurbel. Waarom : puur kostprijsredenen (die vanaf prijs zo laag mogelijk te duwen dat iemand daar op klikt en eventueel toch overtuigd kan worden). Dat draait daar echt niet rond uniformiteitsredenen.
Ik kan begrijpen dat je dat doet voor de algemene ingang. Want je kunt moeilijk x systemen daar gaan zetten... daar is namelijk gewoon geen plaats voor aan de entree. En dan is die unformiteitsreden er dan ook eerder wegens functionaliteit. En daar kan ik dan ook perfect in volgen. (al kun je dan nog altijd stellen dat je daar voor x personen een parlefoon zet en voor y personen een videofoon... dat heb ik ook al meerdere keren gezien... omdat er toch mensen waren die een videofoon wilde maar er mensen waren die daar niet voor wilden betalen)
Maar op het niveau van de persoonlijke ingang. Daar zou mijn rechtvaardigheidsgevoel zeggen, wat nen zever.
Ik vind dit nogal vergezocht. Als je van dat soort kosten nu al wakker ligt, vraag ik mij af of je wel op je plaats zit op de nieuwbouw appartementsmarkt? Koop je dan niet beter iets bestaand of een huis dat je volledig naar je hand kan zetten? Je vergeet anderzijds het extra risico dat koken op gas met zich meebrengt in een appartementsblok. Zie naar de ontploffing in Turnhout. En wie weet vindt de brandverzekering dat ook geen leuk feit? Dan kan al meteen de discussie losbarsten in de VME wie de extra kosten van de blokpolis gaat dragen.
Je koopt nu eenmaal een nieuwbouw omdat je dit naar uw hand kunt zetten vanaf de startmeet hé. Of dit nu een appartement is of een woning. Dat maakt eigenlijk toch niet uit ? En bij een nieuwbouw zorg je dan ook dat je rekening houdt met de toekomst omdat die extra maatregel dan voorzien een beperkte meerkost heeft dan als je dat ooit later moet voorzien. Meer, zie later.
Daarnaast, wat betreft dat ontploffingsgevaar. Ik heb al meerdere appartementjes gezien waar elke woning zijn eigen gasketeltje heeft. Ik zie persoonlijk dan ook niet direct dat het ontploffingsgevaar ineens zodanig veel groter wordt doordat je er kookt op gas (als men echter werkt met een centrale verwarmingsketel op gas, dan is dat weer iets anders en heb je opnieuw theoretisch gezien gelijk
).
Al kan het zelfs nog erger, mensen die op butaanflessen koken maar waarover zolang dat nergens in de VME opgenomen is dat dit verboden is dat dit toch gebeurd - en ja in een nieuwbouw ga je dat niet zien neen, in bestaande appartementencomplexen... ik ga daar echt mijn hand niet voor in het vuur steken dat je dat quasi niet aantreft.
Wil dat zeggen dat ik daarom uw redenering niet kan volgen dat er zijn waar dit niet mag? Neen hoor dat zeg ik nergens. Maar ik kan mij gewoon moeilijk inbeelden dat men die documenten al zodanig diepgaand opstelt. Meestal zijn dat gewoon globale standaardbepalingen die men makkelijk kan copy pasten uit een ander dossier. En ik betwijfel dan toch echt wel dat die documenten zodanig diepgaand zijn opgesteld dat daar duidelijk in staat dat vb koken op gas vanuit de VME absoluut verboden is.
Eigenlijk heb je hier wel een punt, maar als VVW standaard niet voorzien is in het project, zou ik eerder uitkijken naar een high-end project waar dat wel zo is. Bij SOD appartementsbouw wijk je best niet teveel af van het lastenboek, omdat elke wijziging je een serieuze duit zal kosten. In veel gevallen zullen ze uw exotische wensen zelfs ronduit weigeren, want het appartement verkoopt zichzelf wel aan een minder moeilijke klant.
Mja, dat is eigenlijk een beetje naast de kwestie hé.
Waarom zou je 500k betalen voor een high end project, ik zeg maar iets. Als je hetgeen kunt krijgen op de ligging,... die je wilt voor 300k ? Of tov het basisproject vb 15% meer. Uiteindelijk ga je voor een nieuwbouw omdat je dit naar uw eigen smaak en behoeften wilt en makkelijk kunt inrichten. En omdat je iemand betaalt om dit te regelen voor u. Terwijl als je dit zou moeten doen via een renovatieproject dan zijn zulke zaken gewoon moeilijker om te regelen. Juist omdat je voor sommige zaken die VME moet passeren. Terwijl, zoals gezegd, bij een nieuwbouw daar al eens een oplossing kan voor gevonden worden om daarvoor niet via de VME te passeren.
Dat dit moeilijker wordt voor de projectontwikkelaar, waarom zou ik mij daar iets van aantrekken? Die betaal ik nu eenmaal om dat te doen. En hij kan altijd zeggen dat hij die wijzigingen niet doet, en dan moet ik als koper dan maar mijn conclusies trekken. Maar als die daarmee instemt waarom zou ik mij dan richten op een high end project ?
In dit geval stel ik zelfs vast dat er nog geen videofoon is voorzien in het project. Laten we dan een kat een kat noemen: dit is een budgetproject en het is helemaal geen goed idee om er via allerhande wijzigingen een high-end appartement van te maken.
Neen dit is geen budgetproject. Dit is gewoon een marketingtechniek om mensen aan te trekken met een interessante prijs om dan dmv customisatie de winstmarge op te trekken.
En laat ons eerlijk zijn. De upgrade van de parlefoon naar een videofoon kost op de buitenpost in principe 300-350€ extra (voor de cameramodule die je dan nodig hebt) en voor de binnenpost is dat een meerkost van 50 - 200€ afhankelijk van de grootte van het schermpje (7 inch versie is wat duurder dan 1 met een schermpje van 3.5 inch) zolang we spreken over de instappertjes / basismodelletjes (dus geen visualisatie op een tablet, etc...). De bekabeling daar is geen reden voor een meerkost. En voor de voedingstransfo die die parlefoon of die videofoon moet voeden daar zit ook quasi geen verschil in die je al niet gedekt hebt in de hoger vermelde meerprijzen.
De buitenkant van de blok blijft er op het einde immers hetzelfde uitzien, en de andere appartementen zullen een bepaalde doelgroep aantrekken (budget kopers of verhuurders). Dus er is hier zeker sprake van "law of diminishing returns", want toekomstige kopers van uw appartement zullen ook vaststellen dat het appartement daar een vreemde eend in de bijt is, met negatieve gevolgen voor de waarde dus.
Ik begrijp gewoon de relevantie hiervan niet ?
Wat maakt mij de gepercipieerde waarde van mijn woning / appartement uit ? Ik koop een woning en ik zet die naar mijn hand omdat ik dat aangenaam vind om daar in te wonen. Niet omdat ik daar zoveel mogelijk geld wil uit trekken.
Of anders gezegd niet elke koper bekijkt een appartement of een woning als een investering die moet renderen.
Wat niet wilt zeggen dat doorverkoopwaarde geen leuk bijkomstigheid is. Maar dat is zeker niet de bepalende factor. Of misschien ben ik gewoon een raar beestje. Dat kan ook.
Uiteindelijk discussiëren wij hier nu over onze visie. Maar ik weet dat ik niet de waarheid in pacht heb. Daarom dat ik ook duidelijk in mijn antwoorden mijn opinie gaf over het specifieke lastenboek en dat de koper zelf zijn prioriteiten bepaalt. Uiteindelijk vind ik dat als je 280k - 320k spendeert aan iets. Dat je toch wel even deftig kunt nadenken over wat je effectief wilt. Dan dat je zegt van kijk ik betaal hier nu 280k voor. En 1 jaar later zit je uw kas al op te fretten dat uw keuken van 6k toch op geen orgel trekt. 15 jaar later zit je uw kas op te fretten omdat gaskacheltjes met hoge temperatuur niet meer verkocht worden, dat er geen LT radiatoren bestaan die jij kunt plaatsen op de plaats van uw huidige radiatoren omdat je die niet kwijt krijgt op de in de beperkte ruimte die men daar heeft voor voorzien of omdat men besloten heeft om over te gaan op een warmtepomp want dit wordt opgelegd van overheidwege (kzeg maar iets) waardoor jij in uw eigen woning uw vloer kunt gaan opbreken, uw chappe opbreken, uw deuren een stuk vanonder afslijpen (vb x cm) om op die manier daar toch nog vloerverwarming in te krijgen maar waar je 2 jaar later ziet dat uw vloer op sommige plaatsen begint te breken omdat de opbouwhoogte om vloerverwarming te kunnen voorzien 2cm te nipt heeft genomen. Dan lijkt het mij gewoon logischer dan gewoon te berusten in dit is het lastenboek en door met die banaan.
Al is dit misschien een beetje te veel OFF-topic om hierover nog verder te gaan in deze thread ? En dat we misschien eerder dit naar PM brengen
?
