@jesseke : best lastenboek eens sturen naar @Renegadexxripxx , hij bekijkt dat echt heel minutieus.
Huis kopen - Een nieuw begin
- Onderwerp starter Tweak37
- Startdatum
- Nieuwbouw Verbouwing
-
- Tags
- huizenbouw
Zwartenbever
Member
Onder het motto dat alle beetjes kunnen helpen, geldt voor jullie geen 3% registratierechten op het grondgedeelte, gezien eerste woning?
Ik dacht bij nieuwbouw niet. Daar zijn de registratierechten vanaf 2022 van 10% zelfs naar 12% gegaan.
Jackerath
Well-known member
Ik heb in mijn nota's eens gekeken (zoektocht eind 2016): Nagelmackers telt de BTW voor de helft mee. Argenta en Crelan tellen de BTW volledig mee.
Maar eerlijk gezegd zou ik het niet doen. Je zou beter op zoek gaan naar een project waar je van het sloop- en heropbouwtarief van 6% BTW kan genieten. Reken maar eens uit wat dat zou schelen.
Vijf jaar geleden zelf een nieuwbouwappartement gekocht aan 10% RR + 21% BTW, en ga het nu verkopen. Ik zal al blij zijn als ik break even draai, want als ik moet opboksen tegen de nieuwbouwprojecten aan 6%, zit ik met een stuk hogere verzonken kosten.
Bij KBC deden ze daar niet moeilijk over en was dat logisch. Zowel bij mij als mijn broer en ouders was dat geen probleem.
Zei zeiden tegen mij;
Als jij hier voor een auto komt lenen leen je toch ook de BTW? Dus bij huis doen wij dat ook.
Ik vind de btw dan ook niet in zijn geheel een extra kost. Het is niet zo dat jij een nieuwbouw woning koopt van pakt 300.000 excl btw, dat deze woning 300.000 euro waard is. Die zal meer “waard” zijn als je deze verkoopt onder registratierechten. Waarmee ik niet bedoel dat het gelijk is aan u incl btw prijs.
Bij registratierechten is dat wel het geval. Dat wordt extra geteld bovenop de waarde van het pand.
Maar het zal weer zeker van kantoor tot kantoor afhangen.
Laatst bewerkt:
Chauffagist
Well-known member
Nogmaals gesproken over het huis-app verhaal.
Appartement willen we (mijn vrouw) houden.
Woning zou ik aankopen dus pandwissel.
Ik geraak niet binnen in huisbank (kbc). Zeer ontgoocheld over hun robot-aanpak. Bellen , teruggebeld worden uit Leuven terwijl je aan het lesgeven bent. Berichten sturen via de app.
Concreet zou ik dus een pandwissel doen. Ik ga/wil een bod doen gebaseerd op een pandwissel.
Concreet stel nu mijn pand 400-425K waard, 140K open staan aan leningen.
Bod op nieuw pand zou ik starten op 350K (goeie 80K onder vraagprijs). Stel aanvaard.
Er zal minstens 6 maand overbrugging zijn. Is dat dan een overbrugging voor het volledige kapitaal voor die woning? Hebben 110K cash.
Appartement willen we (mijn vrouw) houden.
Woning zou ik aankopen dus pandwissel.
Ik geraak niet binnen in huisbank (kbc). Zeer ontgoocheld over hun robot-aanpak. Bellen , teruggebeld worden uit Leuven terwijl je aan het lesgeven bent. Berichten sturen via de app.
Concreet zou ik dus een pandwissel doen. Ik ga/wil een bod doen gebaseerd op een pandwissel.
Concreet stel nu mijn pand 400-425K waard, 140K open staan aan leningen.
Bod op nieuw pand zou ik starten op 350K (goeie 80K onder vraagprijs). Stel aanvaard.
Er zal minstens 6 maand overbrugging zijn. Is dat dan een overbrugging voor het volledige kapitaal voor die woning? Hebben 110K cash.
SomeDude
Banned
Maar die mensen zijn nu niet aan het bleiten dat ze de kosten voor de verwarming niet meer kunnen betalen omdat die zo hoog oplopen
Is idd beetje vreemd dat ze bij aankoop btw niet of deels willen lenen en uw Q de hoogte in en ga je 2j later terug voor herziening is totale kost gewoon ineens allemaal wel mee in Q...
Bij de voorwaarden van Hello Bank vind ik dit terug:
Kan ik hieruit begrijpen dat ze btw volledig meerekenen?
Volgens hun simulatie kom ik er "redelijk comfortabel" aan een vaste rente van 1.63%, 3 van de 4 kortingen inbegrepen (SSV, brandverzekering en loonstorting op Hello rekening).
Of ik effectief in aanmerking kom, weet ik wel pas na dat ik de kredietaanvraag heb voltooid, en dat kan dan weer pas wanneer ik het contract heb getekend (met opschortende voorwaarden neem ik aan).
Kan ik hieruit begrijpen dat ze btw volledig meerekenen?
Volgens hun simulatie kom ik er "redelijk comfortabel" aan een vaste rente van 1.63%, 3 van de 4 kortingen inbegrepen (SSV, brandverzekering en loonstorting op Hello rekening).
Of ik effectief in aanmerking kom, weet ik wel pas na dat ik de kredietaanvraag heb voltooid, en dat kan dan weer pas wanneer ik het contract heb getekend (met opschortende voorwaarden neem ik aan).
Chauffagist
Well-known member
Kbc doet echt dom en klant-onvriendelijk. Ze willen geen afspraak maken en zeggen dat ik maar een bod moet doen met opschortende voorwaarden, pas nadat het bod aanvaard is willen ze een afspraak maken. Zo vluchtig een uitleg aan telefoon over overbrugging en dat ik mijn huidig pand moet laten schatten omdat ze anders gewoon 4% jaarlijkse index rekenen op de aankoopprijs van het pand.
Zo deden ze ook bij mij toen. Heb er men spullen gepakt en ben het afgebold. Niet dat zij daar wakker van liggen, maar ik heb liever een bank waar ik wel bij terecht kan.
Renegadexxripxx
Well-known member
@jesseke Ik antwoord niet in PM omdat ik op deze manier het anonimiseer, en dat het eventueel ook interessant is voor anderen die deze thread lezen.
Basisadvies : indien mogelijk voordat je tekent, vragen of je al de afspraken met de verschillende leveranciers/uitvoerders kunt hebben om te kijken wat men aanbiedt in het aangehaalde budget.
Budget teras - klinkers of betontegels voorzien. Navragen of dit naar keuze is, of zij de keuze voor u doen. 30€ is wat aan de lage kant, 45 - 50 ga je meer uw ding in vinden. Op basis van de tekening lijkt mij dat een goede 6m2 (6m lang, 1 m diep) aan terrasoppervlakte, maar vraag dat informatie even na aangezien men enkel meldt dat de terrassen op het gelijkvloers 15m2 zijn...
-> meerprijs : 6*20 -> 180€ excl BTW, indien het terras effectief 15m2 is ook voor de verdiepingen -> 15 * 20 -> 300€ excl. BTW
Vloer
Voor de gemeenschap, , hier is 40€/m2 voorzien
Daar heb ik geen ervaring mee, hoe bepaald wordt dat er gekozen wordt. Noch direct over welke oppervlakte dit zal gaan. Maar eventueel rekening houden om hetzelfde principe toe te passen als van de privatieve delen.
Privatieve delen , voorzien : 30€/m2 (tegel of laminaat), budget van 10€/m2 voor de plinten
Reken hier vlot 50 - 60€/m2 Ook rekening houdende met de wens voor plinten in dezelfde keramische tegelvloer. In mijn woning was het budget voorzien voor 50€/m2. Je vindt daar wel iets in dat mij aanstond, maar dat geldt niet voor iedereen EN je moet dan niets speciaals vragen (gewoon een basis deftige tegel). De realiteit is namelijk dat voor de handelswaarde van 40€/m2 je uit komt op een tegel van 20€/m2 en dat die andere 20€/m2 gebruikt wordt door de firma voor de plaatsing. Dus je moet geen kortingen verwachten.
Echter je kunt hier ook zo zot gaan als je zelf wilt. Buren van mij hebben grote vloertegels gezet (van 1m) en dat kostte 150€/m2.
Daarom ook dat ik aanhaalde dat je voordat je tekent afstemt wat uw effectieve wens is, zodanig dat de meerkosten gekend zijn en je niet voor verrassingen komt te staan.
-> meerprijs 85m2 * 30€/m2 -> 2550€. Plintbudget zou normaal gezien moeten lukken tot zelfs recuperatie van 1-2€/lm. Dat moet je zelf uitrekenen wat je daardoor eventueel van die 2550€ zou kunnen recupereren. Maar ik zou daar niet te hard op rekenen persoonlijk.
Indien je parket of dergelijk gaat willen, dat is duurder. Daarom dat het ook niet bij de keuzeopties staat.
Wanden :
Gemeenschap:
Het valt mij op dat ze een muurbepleistering voorzien voor de inkom en trappenhal. Men spreekt voorlopig niet over de afwerking van deze gemeenschap en op welke wijze. Ergo geverfd of zelfs verfklaar. En of bij de eerste medeeigenaarsvergadering dit geen punt gaat zijn dat op de vergadering komt waar men zal voorstellen om een bedrijf aan te stellen om dit te verven in een neutrale kleur. Dit kan dan nog een onaangename verrassingskost worden. Te zien met hoeveel je dit moet delen, maar dit kan gaan over 400 - 1000€ die je dan gaat mogen leggen.
Tegels
Men heeft 15m2 voorzien. Dat is al een behoorlijke oppervlakte. Neem grofweg dat de hoogte tegen de 2.5m zit die je kunt tegelen dan wil dat zeggen dat je voor een totaal van 6m tegels kunt zetten. Bekijk even welke ruimtes je een tegel zou willen zetten. En zie dan of je aan +/- 6 m komt als je de lengte van de muren waar je die tegel op wilt zetten optelt. Dit kan gaan over stukje muur van de keuken als spatwand, dit kan zijn op het toilet, de badkamer, ...
30€ zou voldoende kunnen zijn, maar zoals altijd afhankelijk van uw keuze. Maar ik zou voor het budget toch rekening houden met 40€. Of een meerkost van 10 * 15 -> 150€.
Plafonds :
gemeenschap
Zelfde opmerking als voor de wanden. 250 -> 500€ aan meerkost.
Je zou de vraag kunnen stellen aan de firma welk aandeel in de oppervlakte hiervoor voor u zou zijn (dus vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke delen die aan u gecontribueerd wordt - en waar je eens je er woont, ook zult mogen bijdragen voor dezelfde factor aan de kuiskosten en dergelijke). Naast dat je de totale oppervlakte opvraagt. Bij mij lagen de offertes voor te verven bij de firma's op basis van de oppervlakte van 144m2 tussen de 11k€ en de 14k€. Ik heb het uiteindelijk zelf gedaan voor een kost van 800€ en 4 weken werk na mijn uren, de weekends en een paar congédagen. Dus met de regel van drie zou je een raming kunnen maken voor de oppervlakte. Hiermee zou je dan ipv die hogervermelde bedragen voor het plafond en de muur nog beter kunnen finetunen. En neem dan 25% reserve op dat berekende bedrag.
Ze hebben zich ingedekt tegen niveauverschillen in het plafond. Normaal gezien kun je dat wegwerken via uw pleisterwerken door op bepaalde locaties wat meer of een netje of dergelijke te voorzien om de uitzettingsrisico's op te vangen. Dat doet men niet. En dat ga je er ook niet in onderhandeld krijgen. Risico dat je op termijn ofwel daarmee gaat moeten leren leven ofwel dat je een vals plafond gaat kloppen.
Maar bon, is een miniem risico. Indien in het demoappartement u dit niet echt opviel of problematisch leek zal het wel in orde zijn of moet je er maar gewoon niet naar kijken ;p.
Deuren:
gemeenschap.
Inkomdeur is een RF schilderdeur. Daar zit je met 1 goede stamp gewoon zonder problemen door. En ik zie dan ook niet veel nut in het voorzien van een 3puntslot als de deur zelf geen veiligheidsdeur is of anders gezegd een deftige buitendeur. Zo'n binnendeur zet je voor 300€ waar dan een slot inzit van 100-150€. (vb https://www.deurenshop.com/product/brandwerende-rf30-verfdeur-3-puntsluiting/)
Hiernaast lijkt deze mij nog te schilderen... maar reken dat die kost zit bij de hogervermelde schilderwerken van de gemeenschap of de schilderwerken van de wanden en plafond.
Meerkost indien je naar een RF veiligheidsdeur wilt overgaan 500 - 1000€.
Binnendeur :
Budget is 165€ per stuk. Daar valt niet te veel over te zeggen. Dat zijn de gekende broldeurtjes https://www.woodcenter.be/deuren/verfdeuren.html. Maar in veel nieuwbouwen en appartementen staan die. Dat voldoet.
Je moet zelf zien of dat voor u aanvaardbaar is. Je kunt hier zo zot gaan als je zelf wilt.
Ik heb uiteindelijk deuren gezet van 350€, was een klein stapje boven de hogervermelde deur maar volledig gelakt zodanig dat ik dat niet moest schilderen... daar keek ik namelijk enorm tegen op. Maar reken daar nu toch eerder 400€ voor.
Houten massieven deuren, blokdeuren of speciale anywhere deuren of zo -> vlot 800 - 1000€ volledige kost.
Dus meerkost
Y * (X - 165€) -> met y het aantal deuren en X de kost van de deur. Ik kan hier moeilijk een bedrag op plakken, maar stel 6 gelakte deuren -> 1410€.
Keuken :
Budget van 6k € voorzien. Zoals altijd afhankelijk van wat je wenst. Maar ik raad u echt aan om daar VOORDAT je tekent over te gaan spreken met de aangeduide firma, zijnde VASCO keukens.
Maar daar ga je vlot tussen de 10 - 15k€ aan meerkost zitten wanneer je een keukeneiland wilt. OPGELET, zoals altijd bij dit soort projecten je kunt niet een andere firma kiezen en dus firma's tegen elkaar uitspelen om zo een korting te bedienen.
De aangewezen tactiek die ik zou doen is met uw plan van uw appartement naar een paar keukenboeren gaan. Uw keuken in overleg laten uittekenen en dan bij Vasco langsgaan en melden dat je komt in betrekking tot dat project. En hen dan een gelijkaardige keuken laten uittekenen. OPGELET: laat niet uitschijnen dat je al weet wat voor keuken je wilt, maar probeer al sturend te werken met zou x of y niet beter zijn als we dat zo doen in de richting van de keuken waar je zou voor kiezen. Houdt zeker ook het tablet in hetzelfde materiaal als dat je wenste, dat heeft namelijk al een serieuze kost...
Kijk dan op welke bedrag je met die firma zou uitkomen voor de keuken. En dan moet je zien of je het budget kunt volledig of deels recupereren (die 6k) . En als je het deels recupereert of je met het budgetverschil eventueel al niet een paar van die hogervermelde meerkosten kunt dekken. Zodanig dat je in plaats van dat je vb nu aan 20k +BTW meerkost zit, je dit hierdoor al tempert.
De keuken is namelijk gekend als zijnde 1 van de truken van de foor om op die manier een nieuwbouw interessanter te laten overkomen.
OPGELET : tuinaanleg, tuinverlichting en gevelverlichting zijn niet opgenomen in de prijs. Indien dit ten uwe laste valt, of dit in de gemeenschap zit en dit moet aangelegd worden kan dit nog een verrassing worden. Ik heb geen zicht op de oppervlakte die voor u van toepassing zou zijn. Maar dit dien je wel te bekijken in mijn ogen. Eens je dat weet, kun je altijd hier terug posten en zullen er wel mensen zijn die u daar een goed richtingscijfer kunnen geven. Ook navragen wat die voorwaarden van de gemeente zijn waar je dan moet aan voldoen. Want daar wordt je via het lastenboek aan gehouden.
PS: indien je een tuin hebt, dan is een eventueel tuinhuis ook een meerkost. Maar dat zijn zaken die je op termijn er kunt bijzetten. Dat hoeft niet noodzakelijk direct.
Sanitair :
Voorziene budget is 3500€ en is enkel voor het materiaal wat er op plan getekend is door de firma.
Hier kun je zoals altijd zo duur in gaan als je zelf wilt.
Echter ter info :
1) deftige Douche + douchebak -> 1500-2500€
2) Bad + kranen -> 1500 - 2500€.
3) basis Toilet -> 350 - 500€
4) handenwasser bij toilet -> 250 - 350€
5) lavabo met spiegelkast voor 1 persoon -> 900 - 1100€.
OPGELET : waterpunt en afvoerleiding voor wasmachine niet vergeten (stroom is voorzien, maar men spreekt nergens over de waterleiding en afvoerleiding voor de wasmachine) en zien waar je ze wilt, ga je iets voorzien zoals een kuislavabo/berginglavabo...
Opnieuw, hier geldt dezelfde opmerking als bij de vloer. De kortingen die je anders zou kunnen bedingen worden gebruikt door de firma om deze te plaatsen. Daarom de hoge prijzen indien je ze vergelijkt met X2O materiaal of als je zelf zou langsgaan bij DESCO (de aangeduide firma) tijdens een soldenmoment of voor korting zou vragen als je er binnenspringt.
Meestal (niet altijd) ga je de korting die door de sanitairfirma wordt voorzien door krijgen door de bouwfirma. Ik ben het nog nooit tegengekomen. Maar ik weet dat een paar mensen zeggen dat bij de hogere markt dit wel het geval is. Maar bon, dan kost een appartementje ook geen 230k... excl...
Het spreekt voor zich dat ik de zaken die in de keuken zitten, heb bijgerekend in het budget van de keuken en niet bij het budget van het sanitair...
Nu ter info als ik deze goedkoopste kosten optel dan zit je al aan een budget van : 4500€ excl. Wat dus een meerprijs is van 1000€ excl. BTW.
Indien jij zelf handig bent, of 1 van de ouders is handig (en heeft dat al gedaan). Dan kan ik u enkel aanraden om zaken zoals een lavabo, handenwasser of de douche en de kranen zelf te doen. Maar je moet dan zelf zien of de 2k die je dan bespaart dit het voor u het waard maakt.
Sowieso raad ik u opnieuw aan om bij vasco op voorhand al langs te gaan en te zien wat in uw wensenpakket valt. En dan rekening te houden met de brutoprijs (dus zonder kortingen) als je dat meeneemt naar de firma en je het contract tekent.
Sowieso wat ik ALTIJD aanraad, is dat je goed nadenkt over wat je wilt en de voorzieningen al zeker voorziet. Dit zowel in de afvoerleidingen en de extra waterpunten. Wil je vb een lavabo voor 2 personen laat dat dan zeker al intekenen en houd dan ofwel rekening met de meerkost (1000-2000€) ofwel met de meerkost van de afvoerleiding en de aanvoerpunten van het water te voorzien (150€ : ergo warm water, koud water en afvoerleiding). Wil je in de toekomst airco kunnen voorzien, voorzie de afvoerleiding(en) voor de airco al ALSOOK de voedingskabel voor de AIRCO (nu kun je dat namelijk nog relatief goedkoop laten voorzien, als je dat pas later laat voorzien dan betaal je meervouden ervan en zit je met gootjes in uw huis...). Maar kijk wel goed na ofdat je zo een buitenunit mag zetten. Een piste is eventueel de buitenunit ergens op het terras zetten met dempingsmateriaal zodanig dat de trillingen niet doorgezet worden naar andere. Maar houdt er rekening mee dat die kost eventueel een verspilde kost is omdat je die airco niet onmiddellijk gaat mogen zetten (voor uw e-peil) of omdat de buren dat niet gaan willen. Laat mij echter duidelijk zijn, de kans is enorm groot dat je last van de warmte gaat hebben in een nieuwbouw, en zeker in een appartement...
Vraag na hoe het zit met de voorzieningen voor ofwel filtering van de regenwaterputten (voorfilter) - maar meestal is zoiets niet voorzien, maar belangrijker hoe het zit met welke toestellen men voorziet voor regenwater (toilet, wasmachine) en of er een omschakeling voorzien is indien de regenwaterput leeg is. Jij gaat namelijk geen eigen regenwaterput hebben.
Of voorziet men dit allemaal op stadswater...
Verwarming :
Zoals ik dit lees voorziet men geen vloerverwarming... men voorziet hier nog plaatradiatoren. VRAAG DIT ZEKER NA. Indien men geen vloerverwarming voorziet dan zou ik dit appartement persoonlijk aan mij laten voorbijgaan.
Waarom : Het zou enorm zonde zijn als je binnen 10 - 15 jaar uw vloer van uw appartement moet opbreken om dan vloerverwarming te voorzien omdat men geen hoge temperatuur gasketeltjes meer verkoopt. Of omdat je moet overschakkelen op een gemeenschappelijke warmtepompoplossing...
Wil jij vloerverwarming hebben dan gaat men een meerkost vragen van 3 - 6k. Maar als je dat dan vraagt, zorg er zeker voor dat die al gedimensioneerd is zodanig dat je er ooit een warmtepomp zou kunnen op aansluiten.
Elektriciteit :
MEMO : elektriciteit voor laadpunt voor wagen - 3 fase intro????
Meerkosten :
Per stopcontact extra -> 40 - 60€
Per datapunt extra -> 50€
Per lichtpunt extra -> 50€
Per schakelaar extra -> 50€
Eventueel te overwegen is in elke muur minstens 1 stopcontact te zetten. Dat is mij opgevallen als zijnde altijd wel interessant om die mogelijkheid te hebben om rap iets in te pluggen.
Denk ook even na over de hoogte waar je die stopcontacten wilt. OF dat je bij wijze van spreken voor de TV een inbouwgooitje wilt waar je dan enerzijds de stroomkabels in kunt steken en aanbrengen naar uw toestellen vanuit uw TV kast. IPV dat die kabels er gewoon hangen. Maar dat is kostelijk...
Ben je van plan om ooit een robotstofzuiger te zetten, denk ook goed na waar je die zou kunnen neerzetten en voorzie daar dan het nodige voor (meestal is er een charger/dustbin waar die naartoe rijden, dus nuttig om daar dan een stopcontact voor te hebben staan).
1) Inkomhal, eventueel de deurbel eruit zwieren en laat ze in het begin kloppen of voorzie dat je de mogelijkheid hebt om daar een parlofoon te zetten. Het is echter spijtig dat men geen videofoon voorziet voor de gemeenschappelijke deur... Maar bon daar ga je nu toch niets aan kunnen veranderen aangezien zij dat niet enkel voor u gaan veranderen en als ze dat wel moeten doen dan ga hij de totale meerkost mogen dragen (voor de aanpassing aan de gemeenschappelijke buitenzijde van een parlofoon naar een videofoonbuitenpost en aan uw eigen appartement naar videofoonbinnenepost waar je dan ook uw eigen deur een videofoon zou kunnen voorzien) want ze gaan geen 10 systemen zetten...
Maar dit is niet strikt nodig. Niets houdt u echter tegen om voor uw inkomdeur de deurbel eruit te zwieren en in het begin kloppen want de bel doet het niet, en later dan zo'n draadloos ring videofoondeurbel te zetten of desnoods nu al de kabels te voorzien zodanig dat je er later zelf een videofoon kunt hangen al dan niet bedraad. Persoonlijk zou ik dan zeggen zet daar dan gewoon een ring ding (https://nl-nl.ring.com/pages/doorbells) aan uw eigen inkomdeur...
Leefruimte :
Ik zou zelf voorstellen om te zien of je hier iets extra wilt van aansluitingen. Dit hangt namelijk volledig af van of je in de toekomst flexibiliteit wilt en kunt hebben in de aangeboden ruimte. En of die flexibiliteit voor u van belang is. Denk goed na over wat je waar wilt hebben en zorg er dan ook voor dat je voldoende stopcontacten, datapunten etc hebt. Ter info, tegenwoordig zijn zowel een xbox, TV als soundbar al voorzien van een ethernetpoort. Daar je maar 1 datapunt hebt ga je ofwel daar dan een switch in de buurt moeten zetten ofwel ga je 1 toestel via de vaste lijn doen en de rest via wifi. 1 TV aansluiting (is normaal coax) is voldoende. Kijk goed na waar je die telefoonaansluiting wilt.
Lichtpunten : er zijn er 2 voorzien, wil je spots dan zal men elke spot als 1 lichtpunt tellen. Dus houd rekening hoe je uw verlichting wilt voorzien...
Ik heb nog gewoon armaturen staan, omdat mij dat geen iota boeit. Maar anderen willen effectief om de x radius een inbouw ledspot staan hebben
Keuken :
Momenteel is er voorzien dat je kookt op elektriciteit. Indien je verwarmt op gas -> dan moet de gas tot daar voorzien worden. Dat lijkt mij een meerkost.
Bij het koken op elektriciteit moet je nakijken of je een 3 fase aansluiting wilt of niet. Maar als je 3 fase wilt, dan betaal je ook een meerkost voor de kast (daar telt men dan snel 500 - 1000€ voor). Maar dat kan dan wel weer ergens anders interessant zijn, zie later.
Persoonlijk als ik mijn keuken zou opnieuw doen, dan zou ik nooit nog mijn vaatwasser laten inbouwen... dat is een merde als je eens een probleem hebt met de vaatwasser...
Een niet inbouw frigo nemen is ook een piste om enerzijds wat geld te besparen in de keukenkost maar anderzijds als je ooit een nieuwe wilt geen miserie te hebben dat je die moet inbouwen. En je bent ook niet gebonden aan de maat van uw keukenkastje. Wil je een amerikaanse frigo, geen probleem dat kan dan (indien je de ruimte hebt gelaten daarvoor in uw keukenpositionering natuurlijk).
Als je een keukeneiland wilt dan is het misschien nuttig voor naast een stopcontact daar te voorzien ook een datapunt daar te voorzien (al is dat datapunt niet strikt noodzakelijk, wifi is daar misschien praktischer). Het stopcontact is echter wel handig (gsm op te laden, airfryer in te steken,...). Sowieso nakijken of je met het voorziene aantal stopcontacten toekomt. Ik vond het persoonlijk handig om aan mijn lavabo van de keuken en het stuk tablet aan beide zijde ter hoogte van de eventuele spatwand 2 stopcontacten te hebben staan. Als je dan eens een keukenmachine of koffiemachine of... wilt aansluiten dan kan dat gewoon.
Voor lichtpunt zelfde opmerking. Indien je spots wilt dan is elke spot 1 lichtpunt...
Schakelaar, ik vond het handig om aan mijn lavabo een aparte schakelaar te hebben om het licht aan te doen boven de tablet tegen de muur. Wil je zoiets of iets gelijkaardigs -> meerkost.
Badkamer : nakijken of je met 2 stopcontacten toekomt. Ik heb voorzien dat er een schakelaar is aan de onderzijde van de spiegelkast waarmee ik mijn verlichting van of aan mijn spiegelkast kan aanzetten. Sommige anderen steken dat in de spatwand van de lavabo. Kortom alles hangt af van wat je er wilt. Een stopcontact hebben zitten in de spiegelkast om daar de lader van uw elektrische tandenborstel, scheerapparaat of zo in te steken kan ook handig zijn. Ergo, opnieuw nakijken hoe je het wilt inrichten. Maar per lavabo minstens 2 stopcontacten is niet overdreven.
Daarnaast is het waarschijnlijk ook interessant om een stopcontact te kunnen voorzien voor een stralertje en dan eventueel nog een reserve die vlot toegankelijk is voor eens een stofzuiger of... Bij een douchekamer is dat wegens de beperkte oppervlakte niet nodig. Als je in een grotere badkamer zit, kan dat voor sommige wel interessant zijn.
Berging : ik zou extra stopcontacten voorzien in de berging. Dat kan altijd wel interessant zijn.
Ook navragen waar men de internetaansluiting naartoe gaat brengen. Is dat die dataaansluiting in de leefruimte? Of brengt men die naar de berging waar je dan een switch kunt hangen om de verdeling te voorzien naar de andere ruimten?
Slaapkamer : Ik heb op mijn slaapkamers de mogelijkheid voorzien om als bureau in te richten, dus dataaansluitingen en stopcontacten!!! Wil je een TV op de slaapkamer, dan ga je daarvoor ook aansluitingen moeten voorzien. Wil je in de kast verlichting voorzien, dan ga je daar ook best ergens een stopcontact hebben waarop je dan een ledstrip kunt aankoppelen. Allez je moet het niet zo gek bedenken maar toegang hebben tot een stopcontact is altijd wel interessant.
Maar zoals je in het begin ziet, snel kostelijk.
Nu zonder de verlichtingstoestellenkost te bekijken kun je hier toch relatief snel komen aan een meerkost van 2000 - 4000€. Met uitspattingen als je speciale modelletjes wilt hebben (dus niet de standaard cràmekleurige afdekplaatjes) tot 6k€. Voorzie je dan ook al direct esthetische verlichting dan is de sky the limit.
Meestal upgrade men dit dan in de tijd.
BELANGRIJK:
Rolluiken ga je waarschijnlijk niet mogen zetten, maar soms kan dat wel (en dat helpt al redelijk wat in de zomer). En als je die dan in opbouw wilt laten zetten dan is het interessant dat er stroomvoorziening in de buurt is. Maar zelfs al wil je geen rolluiken, maar binnenscreens dan is het gewoon enorm interessant dat de stroomvoorziening (voeding) in de geburen van de ramen al voorzien is. Gemakkelijkste werkwijze is afwerking zoals een stopcontact met een blindplaatje. (ik reken dit op 340€ extra voor enerzijds de extra voorzieningen voor binnenscreens/rolluiken, extra voeding voor de airco binnenunits en buitenunits te voorzien als voor de hogervermelde sanitaire punten te voorzien, dat is waarschijnlijk wat aan de lage kant, maar bon... het is een raming)
Daarnaast, vermeld je dat je een staplaats moet bijkopen. Wat voorziet men hier voor de voorzieningen voor in de toekomst een elektrische wagen te kunnen opladen ? Is er een berging voorzien in de gemeenschappelijke kelder? Volgens mij op basis van hetgeen ik lees niet. Maar indien wel, dan zijn stopcontacten altijd nuttig. Ook als je vb in de toekomst een elektrische fiets hebt, dat je die daar dan veilig kunt in opbergen en opladen.
VENTILATIE : In mijn ogen ontbreekt de volledige beschrijving van het ventilatiesysteem. Is dit systeem C, D? Ook zag ik ook niets over het stopcontact van de ventilatieunit en de positie van die unit (dat ding neemt namelijk ook wel wat plaats in beslag)
Zonnepanelen : geen voorzien (ik zie namelijk geen enkele beschrijving van de omvormer of de positie ervan) ? Aangesloten op de gemeenschap niet voor persoonlijk gebruik, hoe wie wat ? Ik zie namelijk niet in hoe ze zonder die voorzieningen u kunnen garanderen dat jij dat e-peil haalt om 50% korting te hebben. Ook zie ik nergens in de beschrijving staan dat ze garanderen dat ze een bepaald e-peil halen. Dus halen ze het niet, dan kun jij dat niet contractueel afdwingen en de kost van dat voordeel recupereren...
Daarnaast een zeer belangrijke kost die je niet mag vergeten :
De nutsleidingen en dergelijke staat er duidelijk in dat jij die mag betalen. Dit kan gaan over een factuur van 2500 - 5000€. Aangezien men gewoon de factuur van de intercommunale naar u hiervoor doorschuift, eventueel inclusief de kosten voor de buizen etc die men daarvoor nodig heeft.
Daarnaast zie ik ook niets over eventuele verlichting op uw terras, een buitenstopcontact om daar eens iets te kunnen insteken. Eventueel een waterpunt, als is dat laatste niet strikt noodzakelijk. Maar als je een terras hebt van 15m2 (5 * 3m...) dan lijkt dat mij wel nuttig.
Persoonlijk zou ik nooit mijn handtekening onder dit contract zetten totdat ik al de zaken die ik zou willen wijzigen minitieus had voorbereid. En zelfs dan nog zou ik eerder kijken of er geen opportuniteiten zijn waar men ipv 21% BTW vraagt, het een appartement is dat men aan 6% BTW verkoopt (dat bestaat ook).
Mij lijkt het dan ook aannemelijk dat als je zo'n beetje de totaalkost bekijkt dat je toch eerder kunt gaan rekenen op een totaalkost van 224.900 + 41.467 + 3500€ (kosten voor de nutsvoorziening) + vermelde meerwerken (19000) + reserve voor extra meerwerken (15% van 19000) + BTW op nutsvoorziening + meerwerken + kosten voor de hypothecaire inschrijving (bij mij was dit voor een lening van 150k - 4500€) EN de notariskosten (3k?).
Dan zit je op een totaalkost van 301092k ZONDER de reserve voor extra meerwerken. En zou ik daar dan nog een reserve van 3500€ inrekenen (15% inclBTW was 3448.5€) voor de zekerheid. Maar daarmee zou je dan wel gedekt moeten zijn voor de normale meerwerken die ik verwacht in zo'n project. Zonder dat je gaat naar echt top of the line afwerkingen. Je zou nog 5k van de prijs krijgen denk ik als je ipv een eilandkeuken een gewone muurkeuken zet. Maar uw keuken gaat in totaliteit toch vlot 11-12k kosten in zo'n projectwoning.
Persoonlijk vind ik dat veel voor hetgeen je er effectief voor krijgt.
En dan moet je ook nog rekening houden met de kosten voor de syndicus, het onderhoud, de lift (alhoewel ik daar niets over las in het lastenboek) ? etc die je elke maand gaat hebben. Waar je toch eigenlijk mag tellen dat 120 - 150€ met zelfs 200€/mnd geen uitzonderingen zijn (@kaygell die dan eventueel een gemiddelde kan geven voor uw omgeving voor een appartementencomplex indien je uw ruwe omgeving (genre limburg, gent, brugge, leuven, antwerpen,...) wenst te delen
)
Vraagje : hoe zit het met de wanden naar de buren ? Is dat een dubbele muur met daartussen partywall (dus akoestische isolatie) of is dat gewoon een enkele binnenmuur (vb ytong blokken of...) waar je dus uw buren zult horen. Men voorziet namelijk akoestische isolatie naar onder toe, maar als je muren deelt met de buren en men voorziet dat niet, dan ga je misschien minder last hebben van de madam met haar naaldhakken die boven u zit. Maar de TV van de buur erlangs kun je wel eens horen. Wat dan eventueel al een kleine verbetering is tov oudere appartementen. Maar waar in vergelijking een rijhuis dan meestal een grotere oppervlakte aanbiedt met hetzelfde nadeel. Zonder dat je vast zit aan een maandelijkse gemeenschapskost die geïndexeerd wordt. Wat als je 150€/mnd moet betalen op 10j tijd toch ook al 18k€ is zonder indexatie EN die je MOET leggen, je kunt daar niet zeggen foert ik betaal dat niet. Dat is toch niet niets op een gemiddeld loon zowel maandelijks als op lange termijn bekeken.
Indien je stelt van kijk, die vloerverwarming dat boeit mij niet een plaatradiator is goed. Dan zijn er gewoon betere alternatieven op de particuliere markt te krijgen met bouwdata vanaf 2000 ongeveer zou ik zeggen, maar vooral omdat je vanaf dit jaar 3% registratie betaalt dacht ik...
Daarnaast kun je door de lagere registratierechten ervoor dan ook weer zorgen dat uw spaargeld dat je hebt aan de kant gezet (die 40k euro) wel te laten meetellen als uw eigen aandeel. Als voorbeeld : 3% op 300k aankoopkost is 9000€. Tel daar dan uw hypothecaire inschrijving bij en de notariskost en dan zit je grofweg aan 15k kosten. Waardoor er nog 25k+ overschiet als eigen inbreng. Je zit dan wel maar 90% maar daar doen banken dan minder moeilijk over dan het geval is bij een nieuwbouw.
Bij bestaande appartementen heb je in mijn ogen zelfs nog de mogelijkheid om af te bieden. Maar dat kan ik enkel pas met zekerheid zeggen als je hebt opgevolgd hoelang appartementen te koop staan. In mijn regio (limburg) kun je op de appartementen tegenwoordig nog een slag slaan. En ken ik vrienden die vlot 10 - 30% onder de prijs hebben geboden en die een akkoord hebben bereikt omdat iedereen en zijn kat leek te springen tijdens corona op woningen met een tuintje. En mensen hun appartementen blijkbaar niet meer aan de straatstenen kwijt geraken.
Indien je echter de mogelijkheid hebt om een jaar langer te sparen (omdat je ergens goedkoop kunt wonen), dan zou dat ook een optie zijn. Ofwel zoals gezegd iets kopen instapklaar op basis van een lening die je aankunt. Zie eventueel uw PM.
Of iets dat je bekijkt als een project op lange termijn waar het zicht u en uw vriendin u geen sikkepit uitmaakt en je de kosten dan ook kunt spreiden over 10 jaar of zo. Maar laat ons duidelijk zijn, als je niet handig bent, steek dat idee dan maar in de diepvries.
HHMMMM het is langer geworden dan ik gedacht had...
EDIT: airco voeding en afwateringspunt voor de binnen- en buitenunits nog eens extra voor de zekerheid gemeld bij die vermelding van 360€ als meerkost die dan zeker aan de lage kant is als raming.
Basisadvies : indien mogelijk voordat je tekent, vragen of je al de afspraken met de verschillende leveranciers/uitvoerders kunt hebben om te kijken wat men aanbiedt in het aangehaalde budget.
Budget teras - klinkers of betontegels voorzien. Navragen of dit naar keuze is, of zij de keuze voor u doen. 30€ is wat aan de lage kant, 45 - 50 ga je meer uw ding in vinden. Op basis van de tekening lijkt mij dat een goede 6m2 (6m lang, 1 m diep) aan terrasoppervlakte, maar vraag dat informatie even na aangezien men enkel meldt dat de terrassen op het gelijkvloers 15m2 zijn...
-> meerprijs : 6*20 -> 180€ excl BTW, indien het terras effectief 15m2 is ook voor de verdiepingen -> 15 * 20 -> 300€ excl. BTW
Vloer
Voor de gemeenschap, , hier is 40€/m2 voorzien
Daar heb ik geen ervaring mee, hoe bepaald wordt dat er gekozen wordt. Noch direct over welke oppervlakte dit zal gaan. Maar eventueel rekening houden om hetzelfde principe toe te passen als van de privatieve delen.
Privatieve delen , voorzien : 30€/m2 (tegel of laminaat), budget van 10€/m2 voor de plinten
Reken hier vlot 50 - 60€/m2 Ook rekening houdende met de wens voor plinten in dezelfde keramische tegelvloer. In mijn woning was het budget voorzien voor 50€/m2. Je vindt daar wel iets in dat mij aanstond, maar dat geldt niet voor iedereen EN je moet dan niets speciaals vragen (gewoon een basis deftige tegel). De realiteit is namelijk dat voor de handelswaarde van 40€/m2 je uit komt op een tegel van 20€/m2 en dat die andere 20€/m2 gebruikt wordt door de firma voor de plaatsing. Dus je moet geen kortingen verwachten.
Echter je kunt hier ook zo zot gaan als je zelf wilt. Buren van mij hebben grote vloertegels gezet (van 1m) en dat kostte 150€/m2.
Daarom ook dat ik aanhaalde dat je voordat je tekent afstemt wat uw effectieve wens is, zodanig dat de meerkosten gekend zijn en je niet voor verrassingen komt te staan.
-> meerprijs 85m2 * 30€/m2 -> 2550€. Plintbudget zou normaal gezien moeten lukken tot zelfs recuperatie van 1-2€/lm. Dat moet je zelf uitrekenen wat je daardoor eventueel van die 2550€ zou kunnen recupereren. Maar ik zou daar niet te hard op rekenen persoonlijk.
Indien je parket of dergelijk gaat willen, dat is duurder. Daarom dat het ook niet bij de keuzeopties staat.
Wanden :
Gemeenschap:
Het valt mij op dat ze een muurbepleistering voorzien voor de inkom en trappenhal. Men spreekt voorlopig niet over de afwerking van deze gemeenschap en op welke wijze. Ergo geverfd of zelfs verfklaar. En of bij de eerste medeeigenaarsvergadering dit geen punt gaat zijn dat op de vergadering komt waar men zal voorstellen om een bedrijf aan te stellen om dit te verven in een neutrale kleur. Dit kan dan nog een onaangename verrassingskost worden. Te zien met hoeveel je dit moet delen, maar dit kan gaan over 400 - 1000€ die je dan gaat mogen leggen.
Tegels
Men heeft 15m2 voorzien. Dat is al een behoorlijke oppervlakte. Neem grofweg dat de hoogte tegen de 2.5m zit die je kunt tegelen dan wil dat zeggen dat je voor een totaal van 6m tegels kunt zetten. Bekijk even welke ruimtes je een tegel zou willen zetten. En zie dan of je aan +/- 6 m komt als je de lengte van de muren waar je die tegel op wilt zetten optelt. Dit kan gaan over stukje muur van de keuken als spatwand, dit kan zijn op het toilet, de badkamer, ...
30€ zou voldoende kunnen zijn, maar zoals altijd afhankelijk van uw keuze. Maar ik zou voor het budget toch rekening houden met 40€. Of een meerkost van 10 * 15 -> 150€.
Plafonds :
gemeenschap
Zelfde opmerking als voor de wanden. 250 -> 500€ aan meerkost.
Je zou de vraag kunnen stellen aan de firma welk aandeel in de oppervlakte hiervoor voor u zou zijn (dus vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke delen die aan u gecontribueerd wordt - en waar je eens je er woont, ook zult mogen bijdragen voor dezelfde factor aan de kuiskosten en dergelijke). Naast dat je de totale oppervlakte opvraagt. Bij mij lagen de offertes voor te verven bij de firma's op basis van de oppervlakte van 144m2 tussen de 11k€ en de 14k€. Ik heb het uiteindelijk zelf gedaan voor een kost van 800€ en 4 weken werk na mijn uren, de weekends en een paar congédagen. Dus met de regel van drie zou je een raming kunnen maken voor de oppervlakte. Hiermee zou je dan ipv die hogervermelde bedragen voor het plafond en de muur nog beter kunnen finetunen. En neem dan 25% reserve op dat berekende bedrag.
Ze hebben zich ingedekt tegen niveauverschillen in het plafond. Normaal gezien kun je dat wegwerken via uw pleisterwerken door op bepaalde locaties wat meer of een netje of dergelijke te voorzien om de uitzettingsrisico's op te vangen. Dat doet men niet. En dat ga je er ook niet in onderhandeld krijgen. Risico dat je op termijn ofwel daarmee gaat moeten leren leven ofwel dat je een vals plafond gaat kloppen.
Maar bon, is een miniem risico. Indien in het demoappartement u dit niet echt opviel of problematisch leek zal het wel in orde zijn of moet je er maar gewoon niet naar kijken ;p.
Deuren:
gemeenschap.
Inkomdeur is een RF schilderdeur. Daar zit je met 1 goede stamp gewoon zonder problemen door. En ik zie dan ook niet veel nut in het voorzien van een 3puntslot als de deur zelf geen veiligheidsdeur is of anders gezegd een deftige buitendeur. Zo'n binnendeur zet je voor 300€ waar dan een slot inzit van 100-150€. (vb https://www.deurenshop.com/product/brandwerende-rf30-verfdeur-3-puntsluiting/)
Hiernaast lijkt deze mij nog te schilderen... maar reken dat die kost zit bij de hogervermelde schilderwerken van de gemeenschap of de schilderwerken van de wanden en plafond.
Meerkost indien je naar een RF veiligheidsdeur wilt overgaan 500 - 1000€.
Binnendeur :
Budget is 165€ per stuk. Daar valt niet te veel over te zeggen. Dat zijn de gekende broldeurtjes https://www.woodcenter.be/deuren/verfdeuren.html. Maar in veel nieuwbouwen en appartementen staan die. Dat voldoet.
Je moet zelf zien of dat voor u aanvaardbaar is. Je kunt hier zo zot gaan als je zelf wilt.
Ik heb uiteindelijk deuren gezet van 350€, was een klein stapje boven de hogervermelde deur maar volledig gelakt zodanig dat ik dat niet moest schilderen... daar keek ik namelijk enorm tegen op. Maar reken daar nu toch eerder 400€ voor.
Houten massieven deuren, blokdeuren of speciale anywhere deuren of zo -> vlot 800 - 1000€ volledige kost.
Dus meerkost
Y * (X - 165€) -> met y het aantal deuren en X de kost van de deur. Ik kan hier moeilijk een bedrag op plakken, maar stel 6 gelakte deuren -> 1410€.
Keuken :
Budget van 6k € voorzien. Zoals altijd afhankelijk van wat je wenst. Maar ik raad u echt aan om daar VOORDAT je tekent over te gaan spreken met de aangeduide firma, zijnde VASCO keukens.
Maar daar ga je vlot tussen de 10 - 15k€ aan meerkost zitten wanneer je een keukeneiland wilt. OPGELET, zoals altijd bij dit soort projecten je kunt niet een andere firma kiezen en dus firma's tegen elkaar uitspelen om zo een korting te bedienen.
De aangewezen tactiek die ik zou doen is met uw plan van uw appartement naar een paar keukenboeren gaan. Uw keuken in overleg laten uittekenen en dan bij Vasco langsgaan en melden dat je komt in betrekking tot dat project. En hen dan een gelijkaardige keuken laten uittekenen. OPGELET: laat niet uitschijnen dat je al weet wat voor keuken je wilt, maar probeer al sturend te werken met zou x of y niet beter zijn als we dat zo doen in de richting van de keuken waar je zou voor kiezen. Houdt zeker ook het tablet in hetzelfde materiaal als dat je wenste, dat heeft namelijk al een serieuze kost...
Kijk dan op welke bedrag je met die firma zou uitkomen voor de keuken. En dan moet je zien of je het budget kunt volledig of deels recupereren (die 6k) . En als je het deels recupereert of je met het budgetverschil eventueel al niet een paar van die hogervermelde meerkosten kunt dekken. Zodanig dat je in plaats van dat je vb nu aan 20k +BTW meerkost zit, je dit hierdoor al tempert.
De keuken is namelijk gekend als zijnde 1 van de truken van de foor om op die manier een nieuwbouw interessanter te laten overkomen.
OPGELET : tuinaanleg, tuinverlichting en gevelverlichting zijn niet opgenomen in de prijs. Indien dit ten uwe laste valt, of dit in de gemeenschap zit en dit moet aangelegd worden kan dit nog een verrassing worden. Ik heb geen zicht op de oppervlakte die voor u van toepassing zou zijn. Maar dit dien je wel te bekijken in mijn ogen. Eens je dat weet, kun je altijd hier terug posten en zullen er wel mensen zijn die u daar een goed richtingscijfer kunnen geven. Ook navragen wat die voorwaarden van de gemeente zijn waar je dan moet aan voldoen. Want daar wordt je via het lastenboek aan gehouden.
PS: indien je een tuin hebt, dan is een eventueel tuinhuis ook een meerkost. Maar dat zijn zaken die je op termijn er kunt bijzetten. Dat hoeft niet noodzakelijk direct.
Sanitair :
Voorziene budget is 3500€ en is enkel voor het materiaal wat er op plan getekend is door de firma.
Hier kun je zoals altijd zo duur in gaan als je zelf wilt.
Echter ter info :
1) deftige Douche + douchebak -> 1500-2500€
2) Bad + kranen -> 1500 - 2500€.
3) basis Toilet -> 350 - 500€
4) handenwasser bij toilet -> 250 - 350€
5) lavabo met spiegelkast voor 1 persoon -> 900 - 1100€.
OPGELET : waterpunt en afvoerleiding voor wasmachine niet vergeten (stroom is voorzien, maar men spreekt nergens over de waterleiding en afvoerleiding voor de wasmachine) en zien waar je ze wilt, ga je iets voorzien zoals een kuislavabo/berginglavabo...
Opnieuw, hier geldt dezelfde opmerking als bij de vloer. De kortingen die je anders zou kunnen bedingen worden gebruikt door de firma om deze te plaatsen. Daarom de hoge prijzen indien je ze vergelijkt met X2O materiaal of als je zelf zou langsgaan bij DESCO (de aangeduide firma) tijdens een soldenmoment of voor korting zou vragen als je er binnenspringt.
Meestal (niet altijd) ga je de korting die door de sanitairfirma wordt voorzien door krijgen door de bouwfirma. Ik ben het nog nooit tegengekomen. Maar ik weet dat een paar mensen zeggen dat bij de hogere markt dit wel het geval is. Maar bon, dan kost een appartementje ook geen 230k... excl...
Het spreekt voor zich dat ik de zaken die in de keuken zitten, heb bijgerekend in het budget van de keuken en niet bij het budget van het sanitair...
Nu ter info als ik deze goedkoopste kosten optel dan zit je al aan een budget van : 4500€ excl. Wat dus een meerprijs is van 1000€ excl. BTW.
Indien jij zelf handig bent, of 1 van de ouders is handig (en heeft dat al gedaan). Dan kan ik u enkel aanraden om zaken zoals een lavabo, handenwasser of de douche en de kranen zelf te doen. Maar je moet dan zelf zien of de 2k die je dan bespaart dit het voor u het waard maakt.
Sowieso raad ik u opnieuw aan om bij vasco op voorhand al langs te gaan en te zien wat in uw wensenpakket valt. En dan rekening te houden met de brutoprijs (dus zonder kortingen) als je dat meeneemt naar de firma en je het contract tekent.
Sowieso wat ik ALTIJD aanraad, is dat je goed nadenkt over wat je wilt en de voorzieningen al zeker voorziet. Dit zowel in de afvoerleidingen en de extra waterpunten. Wil je vb een lavabo voor 2 personen laat dat dan zeker al intekenen en houd dan ofwel rekening met de meerkost (1000-2000€) ofwel met de meerkost van de afvoerleiding en de aanvoerpunten van het water te voorzien (150€ : ergo warm water, koud water en afvoerleiding). Wil je in de toekomst airco kunnen voorzien, voorzie de afvoerleiding(en) voor de airco al ALSOOK de voedingskabel voor de AIRCO (nu kun je dat namelijk nog relatief goedkoop laten voorzien, als je dat pas later laat voorzien dan betaal je meervouden ervan en zit je met gootjes in uw huis...). Maar kijk wel goed na ofdat je zo een buitenunit mag zetten. Een piste is eventueel de buitenunit ergens op het terras zetten met dempingsmateriaal zodanig dat de trillingen niet doorgezet worden naar andere. Maar houdt er rekening mee dat die kost eventueel een verspilde kost is omdat je die airco niet onmiddellijk gaat mogen zetten (voor uw e-peil) of omdat de buren dat niet gaan willen. Laat mij echter duidelijk zijn, de kans is enorm groot dat je last van de warmte gaat hebben in een nieuwbouw, en zeker in een appartement...
Vraag na hoe het zit met de voorzieningen voor ofwel filtering van de regenwaterputten (voorfilter) - maar meestal is zoiets niet voorzien, maar belangrijker hoe het zit met welke toestellen men voorziet voor regenwater (toilet, wasmachine) en of er een omschakeling voorzien is indien de regenwaterput leeg is. Jij gaat namelijk geen eigen regenwaterput hebben.
Of voorziet men dit allemaal op stadswater...
Verwarming :
Zoals ik dit lees voorziet men geen vloerverwarming... men voorziet hier nog plaatradiatoren. VRAAG DIT ZEKER NA. Indien men geen vloerverwarming voorziet dan zou ik dit appartement persoonlijk aan mij laten voorbijgaan.
Waarom : Het zou enorm zonde zijn als je binnen 10 - 15 jaar uw vloer van uw appartement moet opbreken om dan vloerverwarming te voorzien omdat men geen hoge temperatuur gasketeltjes meer verkoopt. Of omdat je moet overschakkelen op een gemeenschappelijke warmtepompoplossing...
Wil jij vloerverwarming hebben dan gaat men een meerkost vragen van 3 - 6k. Maar als je dat dan vraagt, zorg er zeker voor dat die al gedimensioneerd is zodanig dat je er ooit een warmtepomp zou kunnen op aansluiten.
Elektriciteit :
MEMO : elektriciteit voor laadpunt voor wagen - 3 fase intro????
Meerkosten :
Per stopcontact extra -> 40 - 60€
Per datapunt extra -> 50€
Per lichtpunt extra -> 50€
Per schakelaar extra -> 50€
Eventueel te overwegen is in elke muur minstens 1 stopcontact te zetten. Dat is mij opgevallen als zijnde altijd wel interessant om die mogelijkheid te hebben om rap iets in te pluggen.
Denk ook even na over de hoogte waar je die stopcontacten wilt. OF dat je bij wijze van spreken voor de TV een inbouwgooitje wilt waar je dan enerzijds de stroomkabels in kunt steken en aanbrengen naar uw toestellen vanuit uw TV kast. IPV dat die kabels er gewoon hangen. Maar dat is kostelijk...
Ben je van plan om ooit een robotstofzuiger te zetten, denk ook goed na waar je die zou kunnen neerzetten en voorzie daar dan het nodige voor (meestal is er een charger/dustbin waar die naartoe rijden, dus nuttig om daar dan een stopcontact voor te hebben staan).
1) Inkomhal, eventueel de deurbel eruit zwieren en laat ze in het begin kloppen of voorzie dat je de mogelijkheid hebt om daar een parlofoon te zetten. Het is echter spijtig dat men geen videofoon voorziet voor de gemeenschappelijke deur... Maar bon daar ga je nu toch niets aan kunnen veranderen aangezien zij dat niet enkel voor u gaan veranderen en als ze dat wel moeten doen dan ga hij de totale meerkost mogen dragen (voor de aanpassing aan de gemeenschappelijke buitenzijde van een parlofoon naar een videofoonbuitenpost en aan uw eigen appartement naar videofoonbinnenepost waar je dan ook uw eigen deur een videofoon zou kunnen voorzien) want ze gaan geen 10 systemen zetten...
Maar dit is niet strikt nodig. Niets houdt u echter tegen om voor uw inkomdeur de deurbel eruit te zwieren en in het begin kloppen want de bel doet het niet, en later dan zo'n draadloos ring videofoondeurbel te zetten of desnoods nu al de kabels te voorzien zodanig dat je er later zelf een videofoon kunt hangen al dan niet bedraad. Persoonlijk zou ik dan zeggen zet daar dan gewoon een ring ding (https://nl-nl.ring.com/pages/doorbells) aan uw eigen inkomdeur...
Leefruimte :
Ik zou zelf voorstellen om te zien of je hier iets extra wilt van aansluitingen. Dit hangt namelijk volledig af van of je in de toekomst flexibiliteit wilt en kunt hebben in de aangeboden ruimte. En of die flexibiliteit voor u van belang is. Denk goed na over wat je waar wilt hebben en zorg er dan ook voor dat je voldoende stopcontacten, datapunten etc hebt. Ter info, tegenwoordig zijn zowel een xbox, TV als soundbar al voorzien van een ethernetpoort. Daar je maar 1 datapunt hebt ga je ofwel daar dan een switch in de buurt moeten zetten ofwel ga je 1 toestel via de vaste lijn doen en de rest via wifi. 1 TV aansluiting (is normaal coax) is voldoende. Kijk goed na waar je die telefoonaansluiting wilt.
Lichtpunten : er zijn er 2 voorzien, wil je spots dan zal men elke spot als 1 lichtpunt tellen. Dus houd rekening hoe je uw verlichting wilt voorzien...
Ik heb nog gewoon armaturen staan, omdat mij dat geen iota boeit. Maar anderen willen effectief om de x radius een inbouw ledspot staan hebben
Keuken :
Momenteel is er voorzien dat je kookt op elektriciteit. Indien je verwarmt op gas -> dan moet de gas tot daar voorzien worden. Dat lijkt mij een meerkost.
Bij het koken op elektriciteit moet je nakijken of je een 3 fase aansluiting wilt of niet. Maar als je 3 fase wilt, dan betaal je ook een meerkost voor de kast (daar telt men dan snel 500 - 1000€ voor). Maar dat kan dan wel weer ergens anders interessant zijn, zie later.
Persoonlijk als ik mijn keuken zou opnieuw doen, dan zou ik nooit nog mijn vaatwasser laten inbouwen... dat is een merde als je eens een probleem hebt met de vaatwasser...
Een niet inbouw frigo nemen is ook een piste om enerzijds wat geld te besparen in de keukenkost maar anderzijds als je ooit een nieuwe wilt geen miserie te hebben dat je die moet inbouwen. En je bent ook niet gebonden aan de maat van uw keukenkastje. Wil je een amerikaanse frigo, geen probleem dat kan dan (indien je de ruimte hebt gelaten daarvoor in uw keukenpositionering natuurlijk).
Als je een keukeneiland wilt dan is het misschien nuttig voor naast een stopcontact daar te voorzien ook een datapunt daar te voorzien (al is dat datapunt niet strikt noodzakelijk, wifi is daar misschien praktischer). Het stopcontact is echter wel handig (gsm op te laden, airfryer in te steken,...). Sowieso nakijken of je met het voorziene aantal stopcontacten toekomt. Ik vond het persoonlijk handig om aan mijn lavabo van de keuken en het stuk tablet aan beide zijde ter hoogte van de eventuele spatwand 2 stopcontacten te hebben staan. Als je dan eens een keukenmachine of koffiemachine of... wilt aansluiten dan kan dat gewoon.
Voor lichtpunt zelfde opmerking. Indien je spots wilt dan is elke spot 1 lichtpunt...
Schakelaar, ik vond het handig om aan mijn lavabo een aparte schakelaar te hebben om het licht aan te doen boven de tablet tegen de muur. Wil je zoiets of iets gelijkaardigs -> meerkost.
Badkamer : nakijken of je met 2 stopcontacten toekomt. Ik heb voorzien dat er een schakelaar is aan de onderzijde van de spiegelkast waarmee ik mijn verlichting van of aan mijn spiegelkast kan aanzetten. Sommige anderen steken dat in de spatwand van de lavabo. Kortom alles hangt af van wat je er wilt. Een stopcontact hebben zitten in de spiegelkast om daar de lader van uw elektrische tandenborstel, scheerapparaat of zo in te steken kan ook handig zijn. Ergo, opnieuw nakijken hoe je het wilt inrichten. Maar per lavabo minstens 2 stopcontacten is niet overdreven.
Daarnaast is het waarschijnlijk ook interessant om een stopcontact te kunnen voorzien voor een stralertje en dan eventueel nog een reserve die vlot toegankelijk is voor eens een stofzuiger of... Bij een douchekamer is dat wegens de beperkte oppervlakte niet nodig. Als je in een grotere badkamer zit, kan dat voor sommige wel interessant zijn.
Berging : ik zou extra stopcontacten voorzien in de berging. Dat kan altijd wel interessant zijn.
Ook navragen waar men de internetaansluiting naartoe gaat brengen. Is dat die dataaansluiting in de leefruimte? Of brengt men die naar de berging waar je dan een switch kunt hangen om de verdeling te voorzien naar de andere ruimten?
Slaapkamer : Ik heb op mijn slaapkamers de mogelijkheid voorzien om als bureau in te richten, dus dataaansluitingen en stopcontacten!!! Wil je een TV op de slaapkamer, dan ga je daarvoor ook aansluitingen moeten voorzien. Wil je in de kast verlichting voorzien, dan ga je daar ook best ergens een stopcontact hebben waarop je dan een ledstrip kunt aankoppelen. Allez je moet het niet zo gek bedenken maar toegang hebben tot een stopcontact is altijd wel interessant.
Maar zoals je in het begin ziet, snel kostelijk.
Nu zonder de verlichtingstoestellenkost te bekijken kun je hier toch relatief snel komen aan een meerkost van 2000 - 4000€. Met uitspattingen als je speciale modelletjes wilt hebben (dus niet de standaard cràmekleurige afdekplaatjes) tot 6k€. Voorzie je dan ook al direct esthetische verlichting dan is de sky the limit.
Meestal upgrade men dit dan in de tijd.
BELANGRIJK:
Rolluiken ga je waarschijnlijk niet mogen zetten, maar soms kan dat wel (en dat helpt al redelijk wat in de zomer). En als je die dan in opbouw wilt laten zetten dan is het interessant dat er stroomvoorziening in de buurt is. Maar zelfs al wil je geen rolluiken, maar binnenscreens dan is het gewoon enorm interessant dat de stroomvoorziening (voeding) in de geburen van de ramen al voorzien is. Gemakkelijkste werkwijze is afwerking zoals een stopcontact met een blindplaatje. (ik reken dit op 340€ extra voor enerzijds de extra voorzieningen voor binnenscreens/rolluiken, extra voeding voor de airco binnenunits en buitenunits te voorzien als voor de hogervermelde sanitaire punten te voorzien, dat is waarschijnlijk wat aan de lage kant, maar bon... het is een raming)
Daarnaast, vermeld je dat je een staplaats moet bijkopen. Wat voorziet men hier voor de voorzieningen voor in de toekomst een elektrische wagen te kunnen opladen ? Is er een berging voorzien in de gemeenschappelijke kelder? Volgens mij op basis van hetgeen ik lees niet. Maar indien wel, dan zijn stopcontacten altijd nuttig. Ook als je vb in de toekomst een elektrische fiets hebt, dat je die daar dan veilig kunt in opbergen en opladen.
VENTILATIE : In mijn ogen ontbreekt de volledige beschrijving van het ventilatiesysteem. Is dit systeem C, D? Ook zag ik ook niets over het stopcontact van de ventilatieunit en de positie van die unit (dat ding neemt namelijk ook wel wat plaats in beslag)
Zonnepanelen : geen voorzien (ik zie namelijk geen enkele beschrijving van de omvormer of de positie ervan) ? Aangesloten op de gemeenschap niet voor persoonlijk gebruik, hoe wie wat ? Ik zie namelijk niet in hoe ze zonder die voorzieningen u kunnen garanderen dat jij dat e-peil haalt om 50% korting te hebben. Ook zie ik nergens in de beschrijving staan dat ze garanderen dat ze een bepaald e-peil halen. Dus halen ze het niet, dan kun jij dat niet contractueel afdwingen en de kost van dat voordeel recupereren...
Daarnaast een zeer belangrijke kost die je niet mag vergeten :
De nutsleidingen en dergelijke staat er duidelijk in dat jij die mag betalen. Dit kan gaan over een factuur van 2500 - 5000€. Aangezien men gewoon de factuur van de intercommunale naar u hiervoor doorschuift, eventueel inclusief de kosten voor de buizen etc die men daarvoor nodig heeft.
Daarnaast zie ik ook niets over eventuele verlichting op uw terras, een buitenstopcontact om daar eens iets te kunnen insteken. Eventueel een waterpunt, als is dat laatste niet strikt noodzakelijk. Maar als je een terras hebt van 15m2 (5 * 3m...) dan lijkt dat mij wel nuttig.
Persoonlijk zou ik nooit mijn handtekening onder dit contract zetten totdat ik al de zaken die ik zou willen wijzigen minitieus had voorbereid. En zelfs dan nog zou ik eerder kijken of er geen opportuniteiten zijn waar men ipv 21% BTW vraagt, het een appartement is dat men aan 6% BTW verkoopt (dat bestaat ook).
Mij lijkt het dan ook aannemelijk dat als je zo'n beetje de totaalkost bekijkt dat je toch eerder kunt gaan rekenen op een totaalkost van 224.900 + 41.467 + 3500€ (kosten voor de nutsvoorziening) + vermelde meerwerken (19000) + reserve voor extra meerwerken (15% van 19000) + BTW op nutsvoorziening + meerwerken + kosten voor de hypothecaire inschrijving (bij mij was dit voor een lening van 150k - 4500€) EN de notariskosten (3k?).
Dan zit je op een totaalkost van 301092k ZONDER de reserve voor extra meerwerken. En zou ik daar dan nog een reserve van 3500€ inrekenen (15% inclBTW was 3448.5€) voor de zekerheid. Maar daarmee zou je dan wel gedekt moeten zijn voor de normale meerwerken die ik verwacht in zo'n project. Zonder dat je gaat naar echt top of the line afwerkingen. Je zou nog 5k van de prijs krijgen denk ik als je ipv een eilandkeuken een gewone muurkeuken zet. Maar uw keuken gaat in totaliteit toch vlot 11-12k kosten in zo'n projectwoning.
Persoonlijk vind ik dat veel voor hetgeen je er effectief voor krijgt.
En dan moet je ook nog rekening houden met de kosten voor de syndicus, het onderhoud, de lift (alhoewel ik daar niets over las in het lastenboek) ? etc die je elke maand gaat hebben. Waar je toch eigenlijk mag tellen dat 120 - 150€ met zelfs 200€/mnd geen uitzonderingen zijn (@kaygell die dan eventueel een gemiddelde kan geven voor uw omgeving voor een appartementencomplex indien je uw ruwe omgeving (genre limburg, gent, brugge, leuven, antwerpen,...) wenst te delen
)Vraagje : hoe zit het met de wanden naar de buren ? Is dat een dubbele muur met daartussen partywall (dus akoestische isolatie) of is dat gewoon een enkele binnenmuur (vb ytong blokken of...) waar je dus uw buren zult horen. Men voorziet namelijk akoestische isolatie naar onder toe, maar als je muren deelt met de buren en men voorziet dat niet, dan ga je misschien minder last hebben van de madam met haar naaldhakken die boven u zit. Maar de TV van de buur erlangs kun je wel eens horen. Wat dan eventueel al een kleine verbetering is tov oudere appartementen. Maar waar in vergelijking een rijhuis dan meestal een grotere oppervlakte aanbiedt met hetzelfde nadeel. Zonder dat je vast zit aan een maandelijkse gemeenschapskost die geïndexeerd wordt. Wat als je 150€/mnd moet betalen op 10j tijd toch ook al 18k€ is zonder indexatie EN die je MOET leggen, je kunt daar niet zeggen foert ik betaal dat niet. Dat is toch niet niets op een gemiddeld loon zowel maandelijks als op lange termijn bekeken.
Indien je stelt van kijk, die vloerverwarming dat boeit mij niet een plaatradiator is goed. Dan zijn er gewoon betere alternatieven op de particuliere markt te krijgen met bouwdata vanaf 2000 ongeveer zou ik zeggen, maar vooral omdat je vanaf dit jaar 3% registratie betaalt dacht ik...
Daarnaast kun je door de lagere registratierechten ervoor dan ook weer zorgen dat uw spaargeld dat je hebt aan de kant gezet (die 40k euro) wel te laten meetellen als uw eigen aandeel. Als voorbeeld : 3% op 300k aankoopkost is 9000€. Tel daar dan uw hypothecaire inschrijving bij en de notariskost en dan zit je grofweg aan 15k kosten. Waardoor er nog 25k+ overschiet als eigen inbreng. Je zit dan wel maar 90% maar daar doen banken dan minder moeilijk over dan het geval is bij een nieuwbouw.
Bij bestaande appartementen heb je in mijn ogen zelfs nog de mogelijkheid om af te bieden. Maar dat kan ik enkel pas met zekerheid zeggen als je hebt opgevolgd hoelang appartementen te koop staan. In mijn regio (limburg) kun je op de appartementen tegenwoordig nog een slag slaan. En ken ik vrienden die vlot 10 - 30% onder de prijs hebben geboden en die een akkoord hebben bereikt omdat iedereen en zijn kat leek te springen tijdens corona op woningen met een tuintje. En mensen hun appartementen blijkbaar niet meer aan de straatstenen kwijt geraken.
Indien je echter de mogelijkheid hebt om een jaar langer te sparen (omdat je ergens goedkoop kunt wonen), dan zou dat ook een optie zijn. Ofwel zoals gezegd iets kopen instapklaar op basis van een lening die je aankunt. Zie eventueel uw PM.
Of iets dat je bekijkt als een project op lange termijn waar het zicht u en uw vriendin u geen sikkepit uitmaakt en je de kosten dan ook kunt spreiden over 10 jaar of zo. Maar laat ons duidelijk zijn, als je niet handig bent, steek dat idee dan maar in de diepvries.
HHMMMM het is langer geworden dan ik gedacht had...
EDIT: airco voeding en afwateringspunt voor de binnen- en buitenunits nog eens extra voor de zekerheid gemeld bij die vermelding van 360€ als meerkost die dan zeker aan de lage kant is als raming.
Laatst bewerkt:
Super bedankt @Renegadexxripxx ! Hier heb ik als leek enorm veel aan. Ik ga dat bericht zeker nog een paar keer moeten teruglezen, maar hier al een paar dingen waar ik meteen op kan antwoorden:
Terras van het appartement waar wij interesse in hebben is 9m².
Zonnepanelen: daarover mag je als koper zelf beslissen of je die laat plaatsen en zou ons een extra €2.000 kosten volgens de makelaar. Het energiepeil zou hierdoor naar E20 te gaan. Standaard is het inderdaad E40, waardoor je die korting op onroerende voorheffing niet krijgt.
Nutsvoorzieningen: die komen inderdaad op de kosten van de koper en daar wordt een extra €3.000 inclusief BTW voor gerekend.
Autostaanplaats: er waren wel al een aantal stopcontacten in de eerste blok (exact dezelfde, die reeds opgeleverd is) voorzien... Persoonlijke kelderbergingen zijn eigenlijk verplicht mee aan te kopen @ €2.500, maar er worden uitzonderingen gemaakt. Ik vroeg dan ook al vooraf om die kost te laten vallen.
Terras van het appartement waar wij interesse in hebben is 9m².
Zonnepanelen: daarover mag je als koper zelf beslissen of je die laat plaatsen en zou ons een extra €2.000 kosten volgens de makelaar. Het energiepeil zou hierdoor naar E20 te gaan. Standaard is het inderdaad E40, waardoor je die korting op onroerende voorheffing niet krijgt.
Nutsvoorzieningen: die komen inderdaad op de kosten van de koper en daar wordt een extra €3.000 inclusief BTW voor gerekend.
Autostaanplaats: er waren wel al een aantal stopcontacten in de eerste blok (exact dezelfde, die reeds opgeleverd is) voorzien... Persoonlijke kelderbergingen zijn eigenlijk verplicht mee aan te kopen @ €2.500, maar er worden uitzonderingen gemaakt. Ik vroeg dan ook al vooraf om die kost te laten vallen.
Laatst bewerkt:
Renegadexxripxx
Well-known member
Zoals vermeld in de vorige post, in uw PM (die je nu moet gekregen hebben, ik was toen nog bezig met het typen ervan ;p) zie je alternatieven tov de nieuwbouw die ik eerder zou overwegen op basis van uw omstandigheden. Of de ligging van het vermelde nieuwbouwappartement moet gewoon zodanig goed zijn dat dit de extra ruimte of goedkopere prijs teniet doet. Zonder dat je schrik moet hebben ofdat de meerkosten het niet onbetaalbaar maken. Op voorwaarde natuurlijk dat je gecharmeerd bent door hoe het er uitziet en dat je geen wijzigingen wilt doen.
1) impact van meerkost tegels op totaal is beperkt. Zou 120€ +BTW afdoen van de totaalkost. Dat is eigenlijk niet echt relevant
als je de totaalkost van 300k+ ziet 
.2) Zonnepanelen : dat is dan wel 2k extra die je moet leggen natuurlijk en banken deden al moeilijk over de kost ZONDER meerwerken. Dus moet je 2k + BTW voor tellen (en zolang dat nergens op papier in het contract vermeld staat dat ze die E20 garanderen en daarvoor de nodige zonnepanelen bijleggen met een minimum van x met een omvormer van y kva) acht ik dat onbestaand. Je verdient dat dan wel terug op die 5j en je hebt dan iets voordeel in het gebruik. Dus dit bekijk ik dan als kif kif (te bekijken met wat de waarde van het KI gaat zijn en dan de gerelateerde kost). Met als enige voordeel dat dit mooi klinkt bij een eventuele verkoop.
Over hoeveel zonnepanelen spreken we dan 2 -2.5kwp?
3) ok - 500€+BTW in mijn totaalkost dus. Bij mij was het 3.5k met nog een factuur voor capaciteitsbelasting erna. Waar niet over te discussiëren viel. Ongeacht dat dat niet in het lastenboek stond.
4) mja, met een gewoon stopcontact heb je er eigenlijk niet veel aan. Meestal zijn dat stopcontacten die op de gemeenschap staan. En de andere medeeigenaren gaan eens lachen wanneer jij uw wagen gaat opladen via de gemeenschap... Wil je dit in de toekomst, dan moet die al mee voorzien zijn op uw kast/teller zodanig dat jij ook voor de kost opdraait, maar dan moet je wel eens goed nakijken of je met 40A nog toekomt en het niet interessant is om 3f binnen te voorzien (maar dat kost dan ook weer extra...). Maar het belangrijkste is gewoon dat die kabel en voorziening er al is. Je kunt dan nog altijd uwe plomp afzetten. Maar als je dan ooit een laadpunt wilt zetten of je wilt uw elektrische wagen opladen dan kun je dat gewoon. Desnoods met dan een voorziening dat andere niet op uw kosten opladen... Moeten ze dat later voorzien, dan zijn die kosten gewoon enorm hoog in vgl met de beperktere meerkost die dat nu is. Al moet je die kost niet onderschatten als je daar een lader van snellaadpunt van 15kva wilt kunnen zetten in de toekomst (sectie van de kabel wordt dan dikker ook rekening houdende met de afstand tot de kelder).
5) de berging zou ik persoonlijk houden. Je weet niet hoeveel brol mensen verzamelen en hoe handig dat wel niet is om gewoon een fiets, uw vuilzakken, wat materiaal, brol van eventuele toekomstige kinderen over de jaren heen, keukenvoorraad, de plastieken kerstboom, of ... (gewoon brol) in te kunnen stallen... (85m2 is nu ook niet super groot
) Al tikt die 2.5k weer aan ja... Daarnaast helpt dat ook lichtjes bij de doorverkoopwaarde. Indien andere woningen dit wel hebben en jij niet... lig je indien de prijzen gelijkaardig liggen in een lagere schuif. Net zoals deze nieuwbouwwoning als ik in uw omgeving moest kopen in een lagere schuif zou liggen dan de alternatieven die ik u in PM heb doorgegeven 
.
Laatst bewerkt:
Pieterjan94
Well-known member
Ander kantoor contacteren.
Mij hebben ze goed geholpen. Videochat, snelle respons op nieuwe simulaties etc
TheLoveBelow
Active member
Wij hadden ook geen goed gevoel bij KBC hoewel ze wel de scherpste rentevoet konden aanbieden.
Kwam precies over dat ze niet echt geïnteresseerd waren in ons project.
TitaTovenaar
Well-known member
Heb een huisje op het oog om samen met vriendin te kopen als investering.
Goed gelegen, veel vraag.
225000 bijna alles is vernieuwd.
Waar moet ik rekening mee houden?
2de lening is wel met woonbonus?
Kan naar mijn mening verhuurd worden rond de 850€.
Hoeveel blijft daar van over na de belastingen? Ik lees veel verschillende bedragen die de fiscus afhoudt.
Goed gelegen, veel vraag.
225000 bijna alles is vernieuwd.
Waar moet ik rekening mee houden?
2de lening is wel met woonbonus?
Kan naar mijn mening verhuurd worden rond de 850€.
Hoeveel blijft daar van over na de belastingen? Ik lees veel verschillende bedragen die de fiscus afhoudt.
Karton
Well-known member
Een instapklaar huis op een goede locatie voor €225k dat je zou kunnen verhuren voor €850? Ben je dat zeker? Voor zo'n pand lijkt €225k weinig en €850 huur voor een huis van €225k is veel.
Tweede pand is met federale woonbonus maar ook verhoogde registratierechten. Je wordt niet belast op huurinkomsten.
Renegadexxripxx
Well-known member
1) kijk eerst na of de vernieuwingen structureel zijn, dus isolatie en dergelijke goed is en dat het niet esthetisch vernieuwd is. Energiekost is iets waar huurders tegenwoordig naar kijken. Wat logisch is.
2) 12% registratierechten indien in Vlaanderen gekocht voor een 2de woning.
3) ik dacht dat dat nu nog actief was, maar ben niet zeker. Men sprak langzaamaan om dat niet te doen. Indien je echter nog de gewone woonbonus hebt dan kun je die 2de woonbonus niet toepassen. Dat werkte zo vroeger ook al. Je kunt uw pot maar 1 keer vullen. Men heeft echter enkel de mogelijkheid afgeschaft dat je die kunt vullen vanuit uw eigen woning, maar het werkt zo nog wel voor mensen die een woonbonus hadden en die die nog mogen door gebruiken.
4) voorlopig moet je kijken naar het KI. En op dat KI wordt er een onroerende belasting geheven. Doe dat * 1.4. En dat is het bedrag dat je dan normaliter verschuldigd bent aan de belastingen. Vb uw KI is 1000 en de onroerende voorheffing die je moet betalen hierdoor op die ligging is normaal 900. Als je die woning verhuurt dan moet je 1260€ als flat fee betalen. Als uw inkomsten 850€/mnd zijn dan is de belastingsvoet dus 12,35%. Dit is dan puur voor het belastingsaspect.
Daarna moet je dan nog de kosten inrekenen voor een slechte huurder (die het kot huurt, afbreekt en waar je niets van zult terugzien (grootmoeder heeft dit al 3 keer aan de hand gehad in 30 jaar)), de huurder die niet betaalt, de huurder die de laatste 3 maand huur niet betaalt en met de noorderzon verdwenen is (en op die manier zijn borg recupereert - van de keien ga je dat niet kunnen recupereren, de huurder die niet een kei is ga je dat nog wel kunnen krijgen, maar de goede huurders verdwijnen niet met de noorderzon...), de tijd tussen huurders dat het leeg staat en de kost om het over de jaren heen aan te passen aan de nieuwe regels of de slijtage aan te pakken. In professionele middens stelt men dat dit, slijtage, 1% is van de aankoopkost die je elk jaar aan de kant daarvoor moet zetten niet ingerekend de kost van zo'n slechte huurder.
Grofweg gezegd met een waarde van 225k -> 2.25k die je elk jaar dan ook inrekent voor die kost op te vangen.
Daarnaast als je de verhuur niet zelf regelt maar een kantoor aanstelt om dat te doen dan betaal je zo iets van een 50€ / mnd en de helft van de plaatsbeschrijving (in en uit)(150€ dacht ik)
Dus (1260 + 2250) / 10200 -> 34.41% dat je van dat inkomen kwijt bent inclusief kosten. Indien je zelf verhuurd
(1260 + 2250 + 75 + 50*12)/10200 -> 41.76% indien je een makelaar of zo het laat verhuren.
Echter : Men spreekt al een tijdje dat men de belasting hierop wil omvormen. Dus of je daar nog kunt op rekenen ben ik niet zo zeker dat dit hetzelfde gaat blijven. Enige voordeel is dat het dan misschien interessanter gaat worden om dat in een NV of zo te steken zodanig dat je de kosten die je hebt kunt aftrekken. Ook als je eens een slechte huurder hebt. Maar het gaat dan sowieso in mijn ogen nog minder interessant worden. Indien je geen tegenslag hebt is dat super. Zodra je 1 keer een slechte huurder hebt dan is dat pijnlijk... zeker als je dan zelf geen 2 handen aan uw lijf hebt.
Er is een onrechtstreekse belasting van de huurinkomsten. Via het verhoogde KI.
Al is er ook nog een impact in uw personenbelasting die ik bij de hogervermelde zaken zou moeten tellen. Maar daarvoor ben ik te onwetend om daarvan de exacte repercussies te begrijpen. Waardoor ik het op die hogerstaande percentages heb gehouden. Al zijn die niet 100% correct.
