De verbouw-topic!

[Creeping Death]

Op tijd klaar? De ene die spontaan de andere op de hoogte houdt met de stand van zaken?! In welk paradijs leef jij? Letterlijk niemand in mijn ruime omgeving die gebouwd of verbouwd heeft, heeft zo'n ervaring.

Wat wel in uw voordeel speelt is dat er één en dezelfde aannemer in de badkamer zat, want een badkamer is echt een pain in the ass om op te volgen.

Antwerpen hé

Maar serieus: we hadden ook best wel wat tijd. Gekocht in juni, sleutels in september 2017.
Toen we gingen kijken, bleek het het huis te zijn van m'n oude basketcoach. Omdat we die kenden, krijgen we regelmatig de sleutel om met aannemers rond te gaan. Daar wel wat tijd gewonnen om te plannen.

Die de ramen deed, kon pas leveren eind november/begin december. Dat gaf ruimte voor de afbraakwerken die we deels zelf deden, deels laten doen (bv heel de vloer en het maken van het nieuwe deurgat heeft de aannemer gedaan). Ook handig aan die late levering was het feit dat we weer meer tijd hadden. Ge kunt dan bijvoorbeeld plannen in augustus dat uw elektricien in janauri moet komen. Als die dan verwacht twee weken later klaar te zijn, dan plant ge drie weken later de volgende in.
Uiteindelijk zijn we eind april 2018 verhuisd. Quasi af: wel geen plinten beneden, nog niet geschilderd (was nieuw bezet, dus ging niet), omkasting rond de kabels en leidingen die vd kelder naar de zolder liepen.. kleinere zaken.

Bijkomende luxe was dat we probleemloos lening en huur konden betalen. Dus dan kunt ge wel is iemand een week extra geven.

 

[mac-bc]

Dat is uw argument? Sterk.
Ten tijde van mijn verbouwing niet. Waarom zou dat überhaupt relevant zijn voor mijn reply?

Ik wou uw positie gewoon even goed kunnen plaatsen zodat ik geen nodeloze discussies moet voeren, want ik ben vrij zeker dat er in de bouwsector op een heel andere manier wordt gekeken naar klantenervaring dan in de gemiddelde andere branche. Dus vanuit uw standpunt zal ik wellicht een super service hebben gekregen omdat mijn huis nog niet in elkaar is gestort.

Er zijn hier aannemers over de vloer geweest met alleen maar goede reviews, de 2de duurste van alle offertes, die hier stoten hebben uitgestoken die je niet voor mogelijk acht. Enfin, ik hoef hier niet alle verhalen te herhalen want die staan al in een ander topic. Ik kan alleen maar zeggen: premium prijzen voor 0,0 service. De helft moest ik zelf uitzoeken, aan het handje vasthouden en vaak werd het dan nog altijd verkeerd geplaatst.

Om het met een boutade te zeggen: Het verschil tussen Jan met de pet en een gemiddelde aannemer is meestal gewoon dat die laatste het misplaatste zelfvertrouwen heeft om te denken dat ze iets kunnen en die eerste niet.
Om het met een anekdote te zeggen: De enige aannemer van wie ik over de hele lijn tevreden ben, is diegene die een paar jaar geleden een burn-out heeft gehad omdat hij zijn werk tot in de puntjes wil uitvoeren zoals het hoort in een omgeving/sector waar iedereen zijn broek eraan veegt en nooit rekening houdt met diegenen die achter hem komen.

Communicatie is belangrijk? Je mag gerust zijn. De onbeantwoorde mails en telefoons wil je niet tellen. Om nog maar te zwijgen van de ongelezen werfverslagen van de architect.

 

[Shaddix]

Ik moet wel beamen dat volgens mij alle aannemers een mailsysteem met vergeetput gebruiken

Als ik op 1/3 van mijn mails/reminders een antwoord krijg zal het veel zijn (en dat is nog eens bij een relatief groot bedrijf).

 

[TooChé]

Wat zijn de mogelijkheden als vloerafwerking op een houten ondervloer?
Draagvloer + 2 x OSB 18 geschrankt.

Het is een oud huis, dus waterpas is het zeker en vast niet overal.

 

[Aamout]

Wat zijn de mogelijkheden als vloerafwerking op een houten ondervloer?
Draagvloer + 2 x OSB 18 geschrankt.

Het is een oud huis, dus waterpas is het zeker en vast niet overal.

bij onze zolder is er eerst opgehoogd tot het overal waterpas is, en daarna 1x osb 18mm erover. Ik voel soms nog een beetje meegeven dus 2x 18mm zal wel steviger zijn.

 

[rubenvb]

Wat zijn de mogelijkheden als vloerafwerking op een houten ondervloer?
Draagvloer + 2 x OSB 18 geschrankt.

Het is een oud huis, dus waterpas is het zeker en vast niet overal.

Als je de hoogte hebt kan je er een akoestische plaat bijsteken, zoals bvb Steico Floor:

Steico internal en floor PEFC / FSC®

Drukvaste houtvezelplaat met profiellatten, thermische en akoestische vloerisolatie onder plankenvloeren of massief parket

www.eurabo.be

Om uit te levelen (en vooral eigenlijk leidingen weg te kunnen steken, anders gebruik je dit m.i. beter gewoon niet), kan je die dure Fermacell korrels gebruiken:

Fermacell droge egalisatiekorrels

Droge egalisatiekorrels voor egalisatie en ophoging van ongelijke vloeren bij renovatie en nieuwbouw.

www.eurabo.be

 

[TooChé]

Hoh ik was eigenlijk niet meteen van plan om alles waterpas te brengen. Ik vind het niet echt zo storend om iets onder de poten van het bed te moeten steken als het niet schoon effen staat.
Leidingen zitten allemaal.

Dus het gaat puur over de afwerkingslaag.
Verlijmen? Laminaat zwevend? Keramisch parket? Planchetten nagelen ?

 

[Mulan]

Hoh ik was eigenlijk niet meteen van plan om alles waterpas te brengen. Ik vind het niet echt zo storend om iets onder de poten van het bed te moeten steken als het niet schoon effen staat.
Leidingen zitten allemaal.

Dus het gaat puur over de afwerkingslaag.
Verlijmen? Laminaat zwevend? Keramisch parket? Planchetten nagelen ?

Hier quickstep erop, maar voor de volgende woning zal het dus geen quickstep zijn maar pvc-vloer in de hoop dat die slijtvaster is. Als het echt puur berging is, leef je uit met een laminaat van de ikea (in Nederland kan je ze wel nog vinden) als het echt als slaapkamer (zou ik wél nog in quickstep durven doen als ik geen hond zou hebben) of bureau dient: ga voor iets steviger.

 

[Chauffagist]

bij onze zolder is er eerst opgehoogd tot het overal waterpas is, en daarna 1x osb 18mm erover. Ik voel soms nog een beetje meegeven dus 2x 18mm zal wel steviger zijn.

Ik raad hydrocorck van Wicanders aan...

 

[Deleted member 572]

Wij zijn aan het denken om onze living, aan de achterkant van het huis, uit te breiden (open bebouwing). We zouden de achtergevel (gelijkvloers) maw willen openmaken en een gedeelte laten bijbouwen van 9m breed op 3m diep. In de achtergevel zou dan over de ganse breedte ramen komen. Maw geïsoleerde muren, plat dak, petrels, ramen, ...

Hoeveel zouden we daar zeer ruw geschat voor moeten rekenen? Het ganse huis gaat sowieso volledig casco gerenoveerd worden dus misschien dat dat de kosten ergens wat kan drukken van die bijbouw. Spreken we over 10-20k? Ik heb zelf geen voeling met de prijzen vandaar..

 

[Mulan]

Wij zijn aan het denken om onze living, aan de achterkant van het huis, uit te breiden (open bebouwing). We zouden de achtergevel (gelijkvloers) maw willen openmaken en een gedeelte laten bijbouwen van 9m breed op 3m diep. In de achtergevel zou dan over de ganse breedte ramen komen. Maw geïsoleerde muren, plat dak, petrels, ramen, ...

Hoeveel zouden we daar zeer ruw geschat voor moeten rekenen? Het ganse huis gaat sowieso volledig casco gerenoveerd worden dus misschien dat dat de kosten ergens wat kan drukken van die bijbouw. Spreken we over 10-20k? Ik heb zelf geen voeling met de prijzen vandaar..

Je mag al beginnen met 5000 te rekenen voor de architect, 1000 voor epc en veiligheidscoordinatie, met 10-20k heb je dus met wat geluk een vergunning, een grondplaat en snelbouwbakstenen. Je zal tegen dat alles afgewerkt is (dus ook electriciteit, bepleisterd, gevloerd,...) Eerder rond de 60-80k zitten

 

[jvc]

Voor een nieuwbouw huis rekenen ze al snel €1500/m2 excl. BTW en architect. Dus voor een aanbouw mag je daar nog een stuk bijdoen.
De schatting van Mulan lijkt me realistisch.

 

[JPV]

Wij zijn aan het denken om onze living, aan de achterkant van het huis, uit te breiden (open bebouwing). We zouden de achtergevel (gelijkvloers) maw willen openmaken en een gedeelte laten bijbouwen van 9m breed op 3m diep. In de achtergevel zou dan over de ganse breedte ramen komen. Maw geïsoleerde muren, plat dak, petrels, ramen, ...

Hoeveel zouden we daar zeer ruw geschat voor moeten rekenen? Het ganse huis gaat sowieso volledig casco gerenoveerd worden dus misschien dat dat de kosten ergens wat kan drukken van die bijbouw. Spreken we over 10-20k? Ik heb zelf geen voeling met de prijzen vandaar..

Ik denk dat je verbouwingskosten zwaar onderschat. 60-80 zal idd een héél stuk realistischer zijn. Afhankelijk van wat je wil qua afwerking (goedkope laminaat rechtstreeks op de chape tov grote exclusieve tegels, ...) zal je ergens tussen de 40k en 80k zitten, denk ik. Maar 40k is dan echt quasi niks van electriciteit, goedkope vloer, geen andere aansluitingen gas/water/..., witte, relatief dikke raam, geen extra lichtinval via plafond, ...).

 

[Deleted member 572]

ok thxs guys! we hebben deze week een afspraak met onze architect maar dan heb ik alvast jullie informatie in mijn achterhoofd

 

[oxbow1]

Hier kwam de aanbouw/achterbouw van 4,5 op 7,5 (binnenmaten) neer op zo'n 1000€/m² (compleet zelfbouw dan)
Duurste bij mij was 10K voor 3 ramen. (schuifraam zwart alu 5m breed, schuifraam alu zwart 3m breed en vaste raam alu zwart 2,4x1,2m)

Realistisch zal je altijd op zo'n 1600-2000€/m² zitten.

Van extra lichtinval via het plafond ben ik geen voorstander, teveel licht/hitte bestaat ook.

 

[Deleted member 572]

Gisteren bij onze architect geweest. Hij sprak over +-1400€/m² excl. btw.
De aanbouw blijft sowieso wel een optie maar misschien dan 1,5m diep ipv 3m.. Stof tot nadenken .

 

[exCite]

Wij zijn aan het denken om onze living, aan de achterkant van het huis, uit te breiden (open bebouwing). We zouden de achtergevel (gelijkvloers) maw willen openmaken en een gedeelte laten bijbouwen van 9m breed op 3m diep. In de achtergevel zou dan over de ganse breedte ramen komen. Maw geïsoleerde muren, plat dak, petrels, ramen, ...

Hoeveel zouden we daar zeer ruw geschat voor moeten rekenen? Het ganse huis gaat sowieso volledig casco gerenoveerd worden dus misschien dat dat de kosten ergens wat kan drukken van die bijbouw. Spreken we over 10-20k? Ik heb zelf geen voeling met de prijzen vandaar..

Wij hebben hier een aanbouw gezet van ongeveer 40m², met uitbreken van steunmuur (poutrel steken). Daar zit ook een 2de badkamer (4m² in). We hebben ook een nieuw terras aangelegd en de tuin aangepakt, maar dat zal ik er niet inzetten.
Dus enkel de aanbouw (inclusief elektra, betegelen, stucwerken, ...) zaten wij rond de 60k (incl. BTW). Wij hebben wel nog redelijk wat zelf gedaan en korting op bepaalde materialen gekregen.

 

[Deleted member 572]

Wij hebben hier een aanbouw gezet van ongeveer 40m², met uitbreken van steunmuur (poutrel steken). Daar zit ook een 2de badkamer (4m² in). We hebben ook een nieuw terras aangelegd en de tuin aangepakt, maar dat zal ik er niet inzetten.
Dus enkel de aanbouw (inclusief elektra, betegelen, stucwerken, ...) zaten wij rond de 60k (incl. BTW). Wij hebben wel nog redelijk wat zelf gedaan en korting op bepaalde materialen gekregen.

40m² is al een serieuze grootte.

Bij ons zal het nu eerder 13,5m² of 19m² worden.
13,5m² *1400euro excl. btw = 18.9k -> 20k incl. 6% btw (we gaan het ganse huis renoveren)

 

[exCite]

40m² is al een serieuze grootte.

Bij ons zal het nu eerder 13,5m² of 19m² worden.
13,5m² *1400euro excl. btw = 18.9k -> 20k incl. 6% btw (we gaan het ganse huis renoveren)

6% BTW heb je normaal sowieso als het ouder is dan 10 jaar en je verbouwingen/aanbouw doet. Ik heb wel geleerd dat een kleinere ruimte bijbouwen in principe in verhouding duurder is wegens de kost van een architect en dergelijke. Als je echter geen dragende muren uitbreekt en onder de 40m² bijbouw blijft is er geen nood aan een architect.

 

[Deleted member 572]

6% BTW heb je normaal sowieso als het ouder is dan 10 jaar en je verbouwingen/aanbouw doet. Ik heb wel geleerd dat een kleinere ruimte bijbouwen in principe in verhouding duurder is wegens de kost van een architect en dergelijke. Als je echter geen dragende muren uitbreekt en onder de 40m² bijbouw blijft is er geen nood aan een architect.

Een architect hebben we sowieso al (vaste prijs voor gans de renovatie) dus dat is geen issue bij ons.