De nieuwbouw-topic!

[Chilliewillie88]

3 jaar is toch perfect doenbaar. Gewoon op tijd ruwbouw aannemer vinden, dat lijkt me tegenwoordig het moeilijkste.

De start van onze bouw is jammer genoeg een maand uitgesteld (metser uitgevallen) en de duur werken wat verlengd.
Ondertussen wel de grond volledig proper laten maken, wat een verschil Stond vol met bramen, de grond is gezeefd dus hopelijk zijn we van die krengen verlost.

En nu ook nog proper houden zie ik toch al te vaak in de buurt dat mensen die een nieuwbouw zetten zich geen ene fuck aantrekken van de overlast die de buren hebben van hun perceel.

Bij mij achter zijn ze ook weer aan het bouwen. Ik heb al 2 jaar het genot van honderden distels, bramen en netels op zijn perceel (tot vlak tegen en door de omheining).

 

[Misterblort]

3 jaar is toch perfect doenbaar. Gewoon op tijd ruwbouw aannemer vinden, dat lijkt me tegenwoordig het moeilijkste.

De start van onze bouw is jammer genoeg een maand uitgesteld (metser uitgevallen) en de duur werken wat verlengd.
Ondertussen wel de grond volledig proper laten maken, wat een verschil Stond vol met bramen, de grond is gezeefd dus hopelijk zijn we van die krengen verlost.

Eerst architect, dan vergunningen, hopen dat gemeente een beetje voortmaakt dan weigeren ze hoogstwss toch het eerste voorstel omwille van een of andere stomme reden.
Dan nog aannemer en heel de rattekesnest
Het kan maar het moet wel wat vlotten.. En dat heb je vaak niet welf in de hand.

 

[stungunner]

Eerst architect, dan vergunningen, hopen dat gemeente een beetje voortmaakt dan weigeren ze hoogstwss toch het eerste voorstel omwille van een of andere stomme reden.
Dan nog aannemer en heel de rattekesnest
Het kan maar het moet wel wat vlotten.. En dat heb je vaak niet welf in de hand.

Dat is toch compleet uit de lucht gegrepen? Quasi alle plannen die ik met mijn architecten indien worden aanvaard, degenen die worden geweigerd weten we doorgaans op voorhand dat er ergens die kans is wegens een mogelijke afwijking, en dat gebeurt echt niet zo vaak.

Daarnaast, ik kan iedereen alleen maar aanraden om voor het indienen van de plannen offertes op te vragen. Het zouden de eersten niet zijn die het ganse traject architect/vergunning met alle bijhorende kosten hebben gedaan om dan tot de vaststelling te moeten komen dat de raming van de architect compleet verkeerd was en het plan niet haalbaar is. En dan gaan ze op zoek naar ofwel die ene aannemer die het toch voor hun budget wil doen, met vaak veel miserie tot gevolg, of moeten ze compleet opnieuw beginnen, met alle dubbele kosten en tijdsverlies vandien.

 

[Misterblort]

Dat is toch compleet uit de lucht gegrepen? Quasi alle plannen die ik met mijn architecten indien worden aanvaard, degenen die worden geweigerd weten we doorgaans op voorhand dat er ergens die kans is wegens een mogelijke afwijking, en dat gebeurt echt niet zo vaak.

Daarnaast, ik kan iedereen alleen maar aanraden om voor het indienen van de plannen offertes op te vragen. Het zouden de eersten niet zijn die het ganse traject architect/vergunning met alle bijhorende kosten hebben gedaan om dan tot de vaststelling te moeten komen dat de raming van de architect compleet verkeerd was en het plan niet haalbaar is. En dan gaan ze op zoek naar ofwel die ene aannemer die het toch voor hun budget wil doen, met vaak veel miserie tot gevolg, of moeten ze compleet opnieuw beginnen, met alle dubbele kosten en tijdsverlies vandien.

Dat is niet uit de lucht gegrepen dat is letterlijk bij iedereen die ik ken en bij ons zelf gebeurd. Onze architect zei zelf. We steken er eenbeetje meer in zodat ze iets kunnen afwijzen, want ze moeten altijd wel iets afwijzen..

 

[stungunner]

Dat is niet uit de lucht gegrepen dat is letterlijk bij iedereen die ik ken en bij ons zelf gebeurd. Onze architect zei zelf. We steken er eenbeetje meer in zodat ze iets kunnen afwijzen, want ze moeten altijd wel iets afwijzen..

Dat is dus echt met alle respect de grootste zever die ik al gehoord heb. Als dat de insteek was van uw architect is dat gewoon een slechte architect.

 

[Misterblort]

Dat is dus echt met alle respect de grootste zever die ik al gehoord heb. Als dat de insteek was van uw architect is dat gewoon een slechte architect.

Ik was er eigenlijk wel content van Maar kom het is u vrij om dat de grootste zever te vinden dat ge hier al gehoord hebt.
Ik zeg gewoon mijn ervaring.

 

[aXl_]

Probeert ge doorgaans ook al niet een soort voorakkoord met de dienst van de gemeente te bekomen vooraleer ge die plannen indient?

Mijn plannen waren niet 100% conform verkavelingsvergunning (eigenlijk gewoon het platte dak ipv zadeldak) maar dat is op voorhand nagevraagd bij de gemeente, alvorens dat in te dienen.
Betekent wel dat er een openbaar onderzoek aan vasthangt dus nog wat bezwaren van buren (die de beoordelaar gewoon weerlegde) en dat was in orde.

Duurt wel lang, want iedere dienst (bij ons toch) pakte gewoon zijn maximale toegestane tijd om te beoordelen en dingen als een beroepsperiode e.d. duren lang.

Nu, wij hebben einde 2020 grond gekocht, werken gestart augustus 2022 en ziet er naar uit dat we september dit jaar (2023) klaar gaan geraken, dus 3 jaar kan het wel duren. Vooral de ruwbouwaannemer vinden was lastig. We hebben 9 maanden moeten wachten voor die van start kon gaan.

 

[stungunner]

Ik was er eigenlijk wel content van Maar kom het is u vrij om dat de grootste zever te vinden dat ge hier al gehoord hebt.
Ik zeg gewoon mijn ervaring.

Ja kijk, ik zit ondertussen al 14 jaar in vastgoed/nieuwbouw/projectontwikkeling waarvan ik al 10 jaar zelf ook voorontwerpen teken. Op al die jaren kan ik de weigeringen qua vergunning op 2 handen tellen. En dat was dan doorgaans nog omdat er echt sterke afwijkingen waren, het om een handelszaak of appartementsgebouw ging met bijhorende strengere eisen, een fout was gemaakt door de architect... Bij eensgezinswoningen kan ik ze zelfs op 1 hand tellen.

Probeert ge doorgaans ook al niet een soort voorakkoord met de dienst van de gemeente te bekomen vooraleer ge die plannen indient?

Mijn plannen waren niet 100% conform verkavelingsvergunning (eigenlijk gewoon het platte dak ipv zadeldak) maar dat is op voorhand nagevraagd bij de gemeente, alvorens dat in te dienen.
Betekent wel dat er een openbaar onderzoek aan vasthangt dus nog wat bezwaren van buren (die de beoordelaar gewoon weerlegde) en dat was in orde.

Duurt wel lang, want iedere dienst (bij ons toch) pakte gewoon zijn maximale toegestane tijd om te beoordelen en dingen als een beroepsperiode e.d. duren lang.

Nu, wij hebben einde 2020 grond gekocht, werken gestart augustus 2022 en ziet er naar uit dat we september dit jaar (2023) klaar gaan geraken, dus 3 jaar kan het wel duren. Vooral de ruwbouwaannemer vinden was lastig. We hebben 9 maanden moeten wachten voor die van start kon gaan.

Dit dus. Elk plan dat wordt ingediend wordt op voorhand met de gemeente overlegd, zeker in het geval van afwijkingen. En als de gemeente al op voorhand aangeeft dat ze daar onmogelijk akkoord mee kunnen gaan zoeken we samen naar een oplossing.

Maar sowieso afwijken van de voorschriften gewoon "omdat ze toch zeker het eerste plan gaan afwijzen, we kunnen maar proberen", dat is echt amateurisme ten top imo. Dat heb ik echt nog nooit gehoord bij geen enkele architect.

 

[nestorius]

Dat is niet uit de lucht gegrepen dat is letterlijk bij iedereen die ik ken en bij ons zelf gebeurd. Onze architect zei zelf. We steken er eenbeetje meer in zodat ze iets kunnen afwijzen, want ze moeten altijd wel iets afwijzen..

Klinkt als iets wat een boekhouder zou zeggen.

 

[Bimmer]

Hier hebben wij met een architect gewerkt. Aannemers zelf voorzien. Ook verschillende zaken meegeholpen of zelfbouw.


compromis bouwgrond op 02/2021 getekend. Bouwvergunning goedgekeurd op 11/2021 en 01/2022 begonnen met de kelder uit te graven. Eerste weekend van juni 2023 zijn we verhuist.

 

[Castil]

Waarom gaat dit bij de meeste zo vlot. Wij hebben de plannen 4 jaar en 3 maand geleden ingediend en 'normaal' kunnen we er in begin september.

 

[kilghard]

Waarom gaat dit bij de meeste zo vlot. Wij hebben de plannen 4 jaar en 3 maand geleden ingediend en 'normaal' kunnen we er in begin september.

Dat is wel heel lang vind ik; Dus als je dan nog van bod tot finale plannen er bij telt ben je bijna 5/6 jaar bezig? Kan toch niet?

Vanaf dat je grond / verbouwing hebt, neem nog een 6 maanden met de architect plannen maken + indienen + papier ophangen, dan 2 jaar om effectief uit te voeren. Dan zit je aan +-3 jaar zou ik denken van A tot Z;
Gaat wel uit van totaalaannemer, architect die er wat van kan, etc;
Als je het allemaal zelf doet ... tja dan is er geen einde aan.

Ons jaren 30 huis bod gedaan Sept 2020, enorm grondige & vergrotende totaalrenovatie (eigenlijk enkel de voorgevel is gebleven), gaan er normaal volgende week in. Dus dat is nog geen 3 jaar van A tot Z.

 

[Castil]

Dat is wel heel lang vind ik; Dus als je dan nog van bod tot finale plannen er bij telt ben je bijna 5/6 jaar bezig? Kan toch niet?

De dag voor onze zoon geboren is hebben we alles ingediend online en de zoon is afgelopen maart 4 jaar geworden.

De buren hebben tot 2 keer protest aangetekend, telkens op de laatste dag.
Voor de provincie uiteindelijk gewonnen en beginnen bouwen = 1e vertraging

Wegens vertraging op de goedkeuring is aannemer niet kunnen starten op afgesproken tijd en heeft hij een andere werf 'moeten' starten = 2e vertraging

Dan problemen met zeer veel water bij het uitgraven van de kelder, het grondwater kwam sneller in de put dan de pompen het weg kregen = 3e vertraging

Ruwbouwaannemer die de werken niet op afgesproken tijd klaar kreeg = 4e vertraging

Ramen die vertraging hadden door corona/oorlog = 5e vertraging

Aannemer van electriciteit en sanitair die precies 7 werken tegelijkertijd aanneemt en dus vertraging had, waardoor de rest ook telkens opschuift = 6e vertraging

Ik denk dat we er zo bijna zijn, ik hoop dat ze nu hun afspraken wel nakomen, inbouw meubels, afwerking sanitair en ekecrriciteit + keuringen + aansluitingen en schilderen zodat we er in september in kunnen want eind september moeten we uit ons huis.

Hopelijk staat het huis ons dan nog aan en gaan we er graag wonen, in de afgelopen tijd teveel kunnen nadenken over dingen die we beter anders gedaan hadden en na al de zever die we al gehad hebben is de interesse in de nieuwbouw en het uitkijken naar de verhuis ver onder nul.

Edit: grond hadden we al 2 jaar, maar we hadden zeer op ons gemak een architect gekozen en de plannen opgemaakt, hier zat geen haast achter van onze kant uit.

 

[Meneer Vos]

Hier toch ook heel wat tijd nodig gehad voor de vergunningen…
Eerst een aanvraag tot wijziging vd verkaveling omdat we in de breedte wilden bouwen ipv in de diepte + plat ipv zadeldak + kroonlijsthoogte van 6m naar 8m.
Ingediend: januari 2022
Procedurefout door de gemeente in juli 2022 met als gevolg dat het openbaar onderzoek opnieuw moest gebeuren.
Goedkeuring in september 2022, mits voorwaarden…. Een erfdienstbaarheid over onze grond voor een toekomste wandel- en fietsweg. Zonder voorafgaand overleg
Nieuwe aanvraag ingediend een week later (na escalatie tot bij de burgemeester).
Goedkeuring in december 2022
Direct effectieve bouwaanvraag ingediend, die goedkeuring was er in april 2023.
Begin augustus 2023 begint de aannemer eindelijk
Architect is voor de eerste keer geweest in maart 2021, dus 2,5 jaar zijn we er al mee bezig

 

[Ararauna]

Heeft er iemand een overzichtje op hoe lang alle bouw fases geduurd hebben?
Voorlopig gaat alles hier heel vlot (we hebben zelfs voorsprong op de planning omdat de ruwbouw aannemer het werk op een andere werf heeft moeten stil leggen) maar ik ben er zeker van dat we wel ergens tegenaan gaan lopen.
Grond gekocht in september 2022 en vandaag is de kelder af en zijn ze bezig met de buitenmuren. De gemeente heeft wel maar 2 weken genomen om onze aanvraag goed te keuren (zelfs al staat er er een overtreding in waarvoor we op voorhand braaf zijn gaan vragen of het toch zou mogen). Een kennis heeft wel zo een 8 maand op zijn ramen moeten wachten tijdens Corona waardoor alles stil lag dus ik denk dat in elke fase wel iets kan gebeuren.

@Castil het spijtigste vind ik dan wel dat je al je enthousiasme kwijt bent geraakt. Hopelijk komt dat toch wat terug eens jullie verhuizen. Anderzijds al op voorhand een moeilijke relatie met de buren, dat valt ook wel tegen.

 

[kilghard]

Heeft er iemand een overzichtje op hoe lang alle bouw fases geduurd hebben?
Voorlopig gaat alles hier heel vlot (we hebben zelfs voorsprong op de planning omdat de ruwbouw aannemer het werk op een andere werf heeft moeten stil leggen) maar ik ben er zeker van dat we wel ergens tegenaan gaan lopen.
Grond gekocht in september 2022 en vandaag is de kelder af en zijn ze bezig met de buitenmuren. De gemeente heeft wel maar 2 weken genomen om onze aanvraag goed te keuren (zelfs al staat er er een overtreding in waarvoor we op voorhand braaf zijn gaan vragen of het toch zou mogen). Een kennis heeft wel zo een 8 maand op zijn ramen moeten wachten tijdens Corona waardoor alles stil lag dus ik denk dat in elke fase wel iets kan gebeuren.

@Castil het spijtigste vind ik dan wel dat je al je enthousiasme kwijt bent geraakt. Hopelijk komt dat toch wat terug eens jullie verhuizen. Anderzijds al op voorhand een moeilijke relatie met de buren, dat valt ook wel tegen.

Als je de nummer 1 top totaalaannemer ter wereld hebt en niks loopt mis dan kan in theorie zelfs alles binnen de 6? maanden.
In praktijk is dat vaker 1 tot 2 jaar wegens bestelling te laat geplaatst, planningen, uitstellen, problemen, etc.
En om te voorspellen in welke fase die vertragingen vallen is nogal moeilijk
M.a.w. de uitvoeringstijd is in principe vaak kort, de lead time is lang.

Zo zal de gyproc bij ons 3 weken fulltime werk zijn met 2 man (zo was het gepland). In praktijk is die gast er nooit, als hij er is is het voor 2 uurtjes, en is hij om de week "ziek" of iets anders. Dus dat sleept al 3 maanden aan.
Idem met de elec, ik denk dat die gast ... 2 weken? Echt doorgewerkt heeft. Maar opnieuw is hij er maar een uurtje hier en een uurtje daar, dus ook al + 2 maand.
Maanden 2x 3 maanden vertraagd, en toen is die plaatser van de aardbodem verdwenen dus een nieuwe kunnen zoeken ...
etc etc;

In ieder geval al vaak mijn pollekes gekust dat ik een totaalaannemer heb & dus 1 persoon om tegen te roepen hehe

 

[Dexels]

Ik heb zelf jaren op een architecten bureau gewerkt. En bouwen/ontwerpen voor een particuliere eigenaar is iets heel anders dan voor een bouwpromotor/investeerder/...

Bij particuliere bouw kan het voorontwerp proces soms al meer dan een jaar innemen weet ik uit ervaring.
Het was niet dat als de klant aanpassingen op een ontwerp wou, dat ik dat meteen kon uittekenen. We hadden tientallen dossiers lopen in verschillende fasen van het traject. Dan nog een dag in de week de baan op om werfopvolging te doen voor de lopende projecten. 1 a 2 dagen in de maand gaan opmeten. Meetstaten en lastenboeken maken.....

Een kennis heeft wel zo een 8 maand op zijn ramen moeten wachten tijdens Corona waardoor alles stil lag dus ik denk dat in elke fase wel iets kan gebeuren.
....

Dit soort levertijden zijn gelukkig niet meer aan de orde. Veel bouwmaterialen zijn weer vollop op voorraad. De enige dingen waar wij nu tegenaan lopen zijn dakpannen en gevelstenen. (en wij hebben het vermoeden dat ze dat kunstmatig doen om hun prijzen hoog te houden). Levertijd van buitenschrijnwerk na opmeting is tegenwoordig 8-10 weken. Dat is og niet wat het vroeger was, maar toch al een stuk rapper dan een jaar geleden.


Oh en, vandaag stuurde de projectleider een foto van dat ze bezig zijn met de chape

 

[Castil]

@Castil het spijtigste vind ik dan wel dat je al je enthousiasme kwijt bent geraakt. Hopelijk komt dat toch wat terug eens jullie verhuizen. Anderzijds al op voorhand een moeilijke relatie met de buren, dat valt ook wel tegen.

Vinden wij ook, zal normaal gezien wel terug komen eens we er wonen, is normaal op alle vlakken een verbetering met waar we nu wonen.
De buren, tja, hopen dat ze snel naar een rusthuis gaan zeker

 

[aXl_]

Heeft er iemand een overzichtje op hoe lang alle bouw fases geduurd hebben?
Voorlopig gaat alles hier heel vlot (we hebben zelfs voorsprong op de planning omdat de ruwbouw aannemer het werk op een andere werf heeft moeten stil leggen) maar ik ben er zeker van dat we wel ergens tegenaan gaan lopen.
Grond gekocht in september 2022 en vandaag is de kelder af en zijn ze bezig met de buitenmuren. De gemeente heeft wel maar 2 weken genomen om onze aanvraag goed te keuren (zelfs al staat er er een overtreding in waarvoor we op voorhand braaf zijn gaan vragen of het toch zou mogen). Een kennis heeft wel zo een 8 maand op zijn ramen moeten wachten tijdens Corona waardoor alles stil lag dus ik denk dat in elke fase wel iets kan gebeuren.

@Castil het spijtigste vind ik dan wel dat je al je enthousiasme kwijt bent geraakt. Hopelijk komt dat toch wat terug eens jullie verhuizen. Anderzijds al op voorhand een moeilijke relatie met de buren, dat valt ook wel tegen.

Heel grof overzicht van de grote posten zoals het bij mij gelopen is (we zitten aan de een-na-voorlaatste regel voorlopig in deze afloop):

1/08/2022​	Ruwbouw
1/09/2022​	Ruwbouw
1/10/2022​	Ruwbouw
1/11/2022​	Ruwbouw	Elek ruwbouw	Sanitair ruwbouw	Ventilatie ruwbouw	Dakwerken
1/12/2022​	Afwerking ruwbouw
1/01/2023​	Bouwverlof
1/02/2023​	Warmtepomp boringen	Buitenschrijnwerk/ramen
1/03/2023​	Vloer PUR	Buitenschrijnwerk/ramen
1/04/2023​	Chape	Vloerverwarming/WP installatie	Binnenpleister
1/05/2023​			Binnenpleister
1/06/2023​			drogen
1/07/2023​	Gevelpleister	Tegelwerken	Elek afwerking
1/08/2023​	Trap en binnnendeuren	Keuken/badkamermeubel	Sanitair toestellen	Ventilatie afwerking	Verven
1/09/2023​	Verhuis?

Tot hiertoe niet zoveel vertragingen tegengekomen. Ik hoop dat het tegen september af raakt. Ik zie de planning van o.a. tegelwerken en binnenschrijnwerk wat slippen dus dat zint me niet echt ^^.

 

[SomeDude]

Vinden wij ook, zal normaal gezien wel terug komen eens we er wonen, is normaal op alle vlakken een verbetering met waar we nu wonen.
De buren, tja, hopen dat ze snel naar een rusthuis gaan zeker

Dat hopen wij bij de onze ook
We hoorden hem onlangs bezig dat hem mss op SWT wou gaan maar het scheelt hem 100 euro netto met werken en dat klonk voor hem teveel
Ik weet niet wat ik het ergste vond: dat hem iets illegaal wou (SWT is enkel bij ontslag door werkgever) of dat hem die 100 euro verschil gaat voelen

Huis is enkel van haar en dan weet je wel waarom ze op ridicule zaken als 6m afsluiting besparen en boos zijn als je hun verplicht om die 6m ook te zetten (omdat ze wettelijk moeten en wij er last van hebben)

Staat (alweer) huis te koop in onze wijk, staat er nog maar 3j schat ik