Bouwovertreding niet gemeld door makelaar of notaris
- Onderwerp starter Dogo Argentino
- Startdatum
Je kan een verlenging aanvragen wegens overmacht, maar die moet dacht ik wel voor de vervaldatum aangevraagd worden, dus nu is het daarvoor te laat.@stungunner @JPV
Kan best, sorry voor de foute info. Vroeger waren ze minder strikt.
Regularisatievergunning hier van 2011 en toen was er geen verplichting om start van werken te melden.
Een verlenging aanvragen is dan waarschijnlijk ook uitgesloten omdat de vergunning reeds vervallen is?
Het dossier is gekend en reeds vergund geweest, dus onder dezelfde vorm opnieuw aanvragen zou vrij vlot moeten verlopen, maar je moet wel degelijk alles opnieuw indienen.
Enkel regularisatie is trouwens iets anders, hier was het omgevingsvergunning voor toekomstige werken samen met regularisatie.
Qua stedenbouw gaat de vorige eigenaar alvast niks meer kunnen doen en vrees ik dat dit dus effectief volledig ten laste van de nieuwe eigenaar is. Het is wel zo dat iedereen een omgevingsvergunning kan aanvragen, maar ik zie niet goed op welke basis je de vorige eigenaar hier op gaat kunnen verplichten om het te doen. Daarnaast is de grote kost niet de vergunning zelf, maar wel de werken (zoals die ontharding en infiltratie).
Je kan perfect die regularisatie aanvragen, maar dat gaat op zich geen verband hebben met het aansprakelijk stellen van de vorige eigenaar.
Wij merken wel vaker dat aanvragers vergeten hun 'start der werken' door te geven en dan passen wij dat achteraf aan (of zij zelf via het omgevingsloket), maar niet elke stad of gemeente is daar zo soepel in.
Aangezien de gemeente zegt dat de vergunning verlopen is, is de kans nihil dat hij de start der werken heeft doorgegeven.
En nu jij hierover info bent komen vergaren en ze weten dat die veranda er nog altijd staat, gaan ze uiteraard niet meer meegaan in het verhaal van "we zijn er wel al aan begonnen voor het verval van de vergunning, maar vergeten door te geven".
Ik vrees dat, hoe smerig het ook is van de verkoper, je weinig gaat kunnen doen.
Dogo Argentino
Well-known member
Ik ben gepasseerd bij de gemeente en zij zeiden dat ik opnieuw naar de architect moet (best dezelfde zodat ik niet van nul moet starten) en dat hij dan alles moet opmaken en indienen bij het omgevingsloket. Ik vond die bij de gemeente heel onduidelijk, dus zal eens met de architect bellen. Mss kan die mij in mensentaal uitleggen wat er moet gebeuren.
Mja, smerig, ik vind toch niet dat de verkoper zoveel te verwijten valt.
Er staat duidelijk in de akte dat er een omgevingsvergunning is voor de verbouwing samen met regularisatie van de bestaande gebouwen, die nog geldig is op het moment van de akte.
Dat de verkoper mss wel kon melden dat de werken moeten starten binnen de 2 jaar is wel zo, langs de andere kant weet je dat als leek ook gewoon vaak niet, dus zo vreemd is het niet dat die daar niks over zegt.
Dogo Argentino
Well-known member
Ik vind het vooral jammer dat mijn notaris daar niks over heeft opgemerkt, en dat de vergunning voor veranda en regularisatie 1 dossier is.
Het is dan toch vooral dat stuk dat de verkoper gewoon wel even had kunnen zeggen "hé, pas wel op, want ik heb die vergunning nog niet uitgevoerd en de tijd is bijna om".
Want ten tijde van de ondertekening van de akte, ook al is er die vergunning, waren die gebouwen er nog steeds zonder vergunning.
Aangezien de regularisatie niet is uitgevoerd.
En dan ook nog administratief is het sinds het omgevingsloket niet meer zo simpel. Dogo zelf ging de start der werken bijvoorbeeld niet kunnen doorgeven, aangezien die vergunning werd aangevraagd door de verkoper.
Als de notaris wist dat die vergunning nog niet was uitgevoerd, had die daar ook wel iets meer info over moeten geven imo.
Als de notaris wist dat die vergunning nog niet was uitgevoerd, had die daar ook wel iets meer info over moeten geven imo.
Mja, ik vind dat dan toch ook vooral, zoals @Dogo Argentino aangeeft, de taak van de notaris. De verkoper kan evengoed een leek zijn die daar echt niet bij stil staat en denkt dat die regularisatie wel in orde is, ondanks dat de nieuwe werken niet zijn uitgevoerd.
Daarom vind ik het eigenlijk wat vreemd dat men die zaken niet heeft gesplitst, dus eerst regulariseren en dan omgevingsvergunning aanvragen voor de nieuwe werken. Dan had de regularisatie niet afgehangen van de uitvoering van die omgevingsvergunning. Het zal wel met timing en kosten te maken hebben gehad, maar toch, de gevolgen zijn er nu wel natuurlijk.
Daar ben ik het absoluut mee eens. Ik vind het enorm vreemd, zoiets zouden wij hier altijd aanraden om apart van mekaar te zien.
Dogo Argentino
Well-known member
Dit is advies van de architect:
We raden aan, zo u toch een verbouwing wenst te doen, deze in één gezamenlijke aanvraag met de regularisatie opnieuw in te dienen.
Dit om te vermijden dat u een dubbele infiltratievoorziening voor hemelwater dient te plaatsen en ook een complexe voorziening voor riolering te vermijden.
Nu, ik ben er wel nog niet aan uit of ik de veranda wel degelijk ga vernieuwen binnen de eerste paar jaar.
Ambetante situatie, want op het moment van de akte was er nog niets verkeerd gelopen dus de verkoper heeft strikt gezien niets verzwegen. Hij had natuurlijk wel duidelijker mogen zijn.
De notaris heeft de vergunning ook vermeld, dus heeft op zich geen fout begaan. Enige dat je kan verwijten is dat hij daarbij meer info had moeten geven, maar misschien dat de verkoper ook nooit gezegd heeft dat die werken nog niet gestart waren.
Wettelijk gezien moet de notaris enkel de vergunningen en dergelijke vermelden (wettekst is artikel 5.2.1 vcro), dus dan zou je al moeten beroepen op de algemene plicht tot informeren van de notaris waar hij aan tekort gedaan heeft. Geen idee hoe dat zou beoordeeld worden in een rechtbank.
Lijkt mij ook gewoon een zeer uitzonderlijke situatie waar niemand aan gedacht heeft op moment van de verkoop, zonder slechte bedoelingen.
De notaris heeft de vergunning ook vermeld, dus heeft op zich geen fout begaan. Enige dat je kan verwijten is dat hij daarbij meer info had moeten geven, maar misschien dat de verkoper ook nooit gezegd heeft dat die werken nog niet gestart waren.
Wettelijk gezien moet de notaris enkel de vergunningen en dergelijke vermelden (wettekst is artikel 5.2.1 vcro), dus dan zou je al moeten beroepen op de algemene plicht tot informeren van de notaris waar hij aan tekort gedaan heeft. Geen idee hoe dat zou beoordeeld worden in een rechtbank.
Lijkt mij ook gewoon een zeer uitzonderlijke situatie waar niemand aan gedacht heeft op moment van de verkoop, zonder slechte bedoelingen.
rubenvb
Well-known member
Het zal niet intentioneel zijn, maar ik vind wel dat een goede notaris dit had moeten nagaan. Vergunningen zijn beperkt geldig, het feit dat de probleempunten nog fysiek aanwezig waren had daar toch een belletje moeten laten rinkelen.
Een dokter kan je ook niet aanklagen als die iets vergeet te vermelden, of niet weet van een andere behandeling omdat deze nog niet heel wijdverspreid is. Maar als die wel op de hoogte is, maakt dat het verschil tussen een goeie en slechte dokter. Stomme is dat je niet zo veel keuze hebt qua notarissen...
Goh, een notaris gaat nooit ter plaatse naar een woning, dus het is wel zeer moeilijk om zo'n zaken op te merken.
Op papier was er een vergunning en zag het er in orde uit, en een notaris krijgt bv. enkel de samenvattende info van de gemeente door middel van het stedenbouwkundig uittreksel en niet de volledige vergunning.
Een notaris krijgt deze info van de gemeente, zij gaan nooit verder dan hetgeen ze van hen krijgen.
Als daar staat dat er 3 vergunningen zijn, dan nemen zij dat op in de akte en klaar.
Als de verkoper wel had vermeld aan de notaris dat deze vergunning ging komen te vervallen, pas dan valt de notaris iets te verwijten.
de enige die hier iets te verwijten valt lijkt me de verkoper (moreel dan toch, juridisch niet). Hij had moeten aangeven dat de werken best zo vlug mogelijk begonnen moeten worden of dat de bouwvergunning verviel.
Een makelaar wist was niet dat er een bouwvergunning was, een notaris wel dat die er was, maar die kon langs geen kanten weten of er een nieuwe veranda was of niet. Hooguit zou hij extra info kunnen gegeven hebben dat dit na te gaan was, maar dat ging de verkoop niet tegengehouden hebben.
Inderdaad, de verkoper had eigenlijk moeten weten dat dit belangrijk was om te vermelden.
De makelaar wist in principe ook dat er een bouwvergunning was, want die heeft normaal de compromis gemaakt waarin de vergunningen ook vermeld worden.
Een doorsnee makelaar heeft wel niet de juridische reflex om dan ook te denken aan de vervaltermijn van de vergunning.
En op papier leek het ook alsof alles gewoon geregulariseerd was.
De gemeente had misschien zelf ook wel duidelijker kunnen vermelden dat de vergunning nog niet uitgevoerd was, maarja dat is niet standaard voor een stedenbouwkundig uittreksel.
Hmm, ben het er toch niet helemaal mee eens dat de makelaar weinig te verwijten valt. Uiteindelijk zou hij toch idd, zoals je zegt, de vergunning moeten gezien hebben, of toch in elk geval het bestaan ervan weten. En gezien hij wel de woning kent en heeft bezocht, meermaals normaal gezien, zou er mss toch een lichtje hebben moeten branden dat de verande niet verbouwd is geweest zoals nochtans vermeld in de vergunning.