Bouwovertreding niet gemeld door makelaar of notaris

[Xeo]

het toevoegen van de stand van de vergunningsplichtigr werken door stad zou idd ideaal zijn als dat ook op het attest stond, liefst dan nog met vervaldatum. Iets voor aan te kaarten door je beroepsfederatie

True, het is hier een dode hoek in de informatie.

Er wordt gewerkt aan een nieuw immoplatform om voor elke woning de info van alle bronnen op 1 plaats te verzamelen. Is wel iets om daar aan toe te voegen.

 

[Theantropoid]

Notaris met zijn functie en kennis had een bepaalde mededelingsplicht en u dit toch even moeten toelichten..
Echter die is koninklijk benoemd dus eigenlijk ook goed 'beschermd'...

Je bent er wel wat in genaaid hoor.

Je kan misschien pleiten voor een wilsgebrek ?
Uw toestemming die werd aangetast door een verschoonbare dwaling. Maar ja, wat eis je en ook was dit een beslissende factor voor uw transactie .. ?
Veel juridische maars en wanneers.

 

[Theantropoid]

Ik ben gepasseerd bij de gemeente en zij zeiden dat ik opnieuw naar de architect moet (best dezelfde zodat ik niet van nul moet starten) en dat hij dan alles moet opmaken en indienen bij het omgevingsloket. Ik vond die bij de gemeente heel onduidelijk, dus zal eens met de architect bellen. Mss kan die mij in mensentaal uitleggen wat er moet gebeuren.

Dat komt omdat 90 procent het daar zelf niet weet

 

[Dogo Argentino]

Dit is wat mijn notaris communiceert naar de notaris van de verkoper, nadat de verkoper beweerde mij te hebben ingelicht over het vervallen van de vergunning van de veranda en de regularisaties (wat niet waar is):

Ik nam nogmaals contact op met cliënten, die me wisten te vertellen dat zij geenszins op de hoogte waren van het feit dat deze vergunning nog moest worden uitgevoerd.



Evenmin staat dit noch in de onderhandse noch in de authentieke verkoopsovereenkomst vermeld.



Uw cliënten zullen dus op een andere manier dienen aan te tonen de kopers hiervan op de hoogte te hebben gebracht.



Zoniet is er sprake van een verborgen gebrek, en dien ik de kopers te adviseren verdere gerechtelijke stappen te ondernemen.

 

[Theantropoid]

Onder een verborgen gebrek zou ik dit nu niet plaatsen...

 

[Xeo]

Dit is wat mijn notaris communiceert naar de notaris van de verkoper, nadat de verkoper beweerde mij te hebben ingelicht over het vervallen van de vergunning van de veranda en de regularisaties (wat niet waar is):

Ik nam nogmaals contact op met cliënten, die me wisten te vertellen dat zij geenszins op de hoogte waren van het feit dat deze vergunning nog moest worden uitgevoerd.



Evenmin staat dit noch in de onderhandse noch in de authentieke verkoopsovereenkomst vermeld.



Uw cliënten zullen dus op een andere manier dienen aan te tonen de kopers hiervan op de hoogte te hebben gebracht.



Zoniet is er sprake van een verborgen gebrek, en dien ik de kopers te adviseren verdere gerechtelijke stappen te ondernemen.

Die zienswijze is natuurlijk in jouw voordeel, maar ik ben er eigenlijk niet zo zeker van.

Er was op moment van verkoop nog geen inbreuk, dus het lijkt mij ietwat optimistisch om dit een gebrek te noemen.

Lijkt mij vooral om wat druk uit te oefenen op de verkopers.

 

[JPV]

Idd, dit zegt het duidelijk:

Verborgen gebreken bij het kopen van een huis: wat nu?

Een gebroken kast in de keuken, een muur die afbrokkelt, vlekken op de muren… dit zijn allemaal gebreken die een normale voorzichtige koper ziet wanneer hij een huis bezoekt. Er zijn echter ook

www.notaris.be

3 voorwaarden:
- het moet ernstig zijn (reële invloed op de prijs kunnen hebben). Zonder twijfel van toepassing hier.
- het moet verborgen zijn. Hier zit je eerste probleem: is het wel een verborgen gebrek als men spreekt over een bouwvergunning van datum X/Y/Z zonder dat de werken duidelijk al gestart zijn? Mochten er werken zijn op moment van de verkoop, geef ik Dogo gelijk, dan kon hij zeggen dat een redelijke persoon ervan kan uitgaan dat een bouwvergunning in combinatie met zichtbare werken betekent dat de termijn geen probleem vormt. Maar gezien er nu een bouwvergunning is en geen zichtbare werken, kan een redelijke persoon ervanuitgaan dat die werken ook moeten gestart worden om de bouwvergunning zijn nut te geven.
- het moet een gebrek zijn op moment van de verkoop: imho ook duidelijk niet van toepassing. Er is een bouwvergunning die een tijdelijke "ok" geeft. Koper is hier over geïnformeerd.

Dus 1 twijfelgeval, 1 keer redelijk duidelijk.

 

[stungunner]

Idd, dit zegt het duidelijk:

Verborgen gebreken bij het kopen van een huis: wat nu?

Een gebroken kast in de keuken, een muur die afbrokkelt, vlekken op de muren… dit zijn allemaal gebreken die een normale voorzichtige koper ziet wanneer hij een huis bezoekt. Er zijn echter ook

www.notaris.be

3 voorwaarden:
- het moet ernstig zijn (reële invloed op de prijs kunnen hebben). Zonder twijfel van toepassing hier.
- het moet verborgen zijn. Hier zit je eerste probleem: is het wel een verborgen gebrek als men spreekt over een bouwvergunning van datum X/Y/Z zonder dat de werken duidelijk al gestart zijn? Mochten er werken zijn op moment van de verkoop, geef ik Mr. Anderson gelijk, dan kon hij zeggen dat een redelijke persoon ervan kan uitgaan dat een bouwvergunning in combinatie met zichtbare werken betekent dat de termijn geen probleem vormt. Maar gezien er nu een bouwvergunning is en geen zichtbare werken, kan een redelijke persoon ervanuitgaan dat die werken ook moeten gestart worden om de bouwvergunning zijn nut te geven.
- het moet een gebrek zijn op moment van de verkoop: imho ook duidelijk niet van toepassing. Er is een bouwvergunning die een tijdelijke "ok" geeft. Koper is hier over geïnformeerd.

Dus 1 twijfelgeval, 1 keer redelijk duidelijk.

Bepalend is voor mij wel of het voor @Dogo Argentino duidelijk was dat er nog geen werken aan de veranda ed werden uitgevoerd.

Indien dit duidelijk zou zijn geweest lijkt het mij moeilijk om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Indien dit niet duidelijk was én de verkoper heeft het niet uitvoeren van de vergunde werken bewust achtergehouden, dan lijkt het mij dat er wel een zaak zou kunnen zijn.

Maar bovenstaande is heel moeilijk te bepalen/bewijzen imo én een rechter zou al sowieso de locatie daarvoor moeten gaan bekijken. Wat ook niet echt uitsluitsel geeft want we zijn zoveel maanden later.

 

[JPV]

Bepalend is voor mij wel of het voor @Dogo Argentino duidelijk was dat er nog geen werken aan de veranda ed werden uitgevoerd.

Indien dit duidelijk zou zijn geweest lijkt het mij moeilijk om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Indien dit niet duidelijk was én de verkoper heeft het niet uitvoeren van de vergunde werken bewust achtergehouden, dan lijkt het mij dat er wel een zaak zou kunnen zijn.

Maar bovenstaande is heel moeilijk te bepalen/bewijzen imo én een rechter zou al sowieso de locatie daarvoor moeten gaan bekijken. Wat ook niet echt uitsluitsel geeft want we zijn zoveel maanden later.

Het lijkt me in dit scenario aan Dogo te bewijzen dat er werken aan de gang waren (of afgelopen waren). Dat kan door foto's die dateren van op de advertentie of bij het rondgaan met een makelaar.

 

[Dogo Argentino]

Dit is wat de gemeente nu schrijft. Ik volg helemaal niet meer.

Zoals ik eerder had gemeld is er bij de dienst ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling géén stedenbouwkundige overtreding gekend op het perceel

Dat wil niet zeggen dat er ooit geen overtreding was/is, maar dat de stadsdiensten hier geen kennis van hebben ontvangen. De stad handelt enkel op basis van aangeleverde klachten. Het perceel werd ook nooit onderzocht op basis van stedenbouwkundige overtredingen, daar er nooit klacht is ingediend.

Een regularisatieaanvraag kan ook ingediend worden als men opmerkt dat er een overtreding is uitgevoerd en wanneer er nog werken worden voorzien dat men dit allemaal samen wilt opnemen in een aanvraag tot stedenbouwkundige omgevingsvergunning.

Eveneens kan een omgevingsvergunning verkregen worden maar is men niet verplicht om de bouwplannen volledig uit te voeren. Men kan dit wel gedeeltelijk uitvoeren of totaal niet.

 

[Hit Hard]

Dit is wat de gemeente nu schrijft. Ik volg helemaal niet meer.

Zoals ik eerder had gemeld is er bij de dienst ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling géén stedenbouwkundige overtreding gekend op het perceel

Dat wil niet zeggen dat er ooit geen overtreding was/is, maar dat de stadsdiensten hier geen kennis van hebben ontvangen. De stad handelt enkel op basis van aangeleverde klachten. Het perceel werd ook nooit onderzocht op basis van stedenbouwkundige overtredingen, daar er nooit klacht is ingediend.

Een regularisatieaanvraag kan ook ingediend worden als men opmerkt dat er een overtreding is uitgevoerd en wanneer er nog werken worden voorzien dat men dit allemaal samen wilt opnemen in een aanvraag tot stedenbouwkundige omgevingsvergunning.

Eveneens kan een omgevingsvergunning verkregen worden maar is men niet verplicht om de bouwplannen volledig uit te voeren. Men kan dit wel gedeeltelijk uitvoeren of totaal niet.

Is dat geen gemeenteambtenarentaal voor: als ge ons geen administratief werk bezorgt zullen wij doen alsof we niks weten over een eventuele overtreding.

 

[Sir.Killalot]

Zolang er geen klacht is, is er voor de gemeente geen probleem. Met een regularisering zorg je er voor dat er ook na een klacht geen probleem meer is.

Dat ze geen overtreding registreren nadat ze het te weten gekomen zijn via een eerdere aanvraag tot regularisering is wat gek, maar ergens ook in je voordeel.

Enfin, zo interpreteer ik.