Bouwovertreding niet gemeld door makelaar of notaris

D

Dogo Argentino

Well-known member
Hallo,

Ik heb eind 2021 een huis gekocht en aklte is verleden maart 2022. Tijdens het proces met notaris werd uidrukkelijk vermeld dat er zich geen bouwovetredingen op het perceel bevinden.

Bij mijn huis is een veranda. Deze wou ik laten renoveren. De vorige eigenaar had hier al een vergunning voor verkregen, maar deze was verlopen. Ik ben dus naar de gemeente gegaan. Daar krijg ik te horen dat in de vergunning van de veranda ook regularisaties van bestaande bijgebouwen staan (stuk garage, aanbouw, voliere etc). Echter omdat de vergunning is verlopen en er nooit werken uitgevoerd zijn, zijn deze regularisaties ook verlopen.

Op het moment dat de notaris de check deed waren er dus geen bouwovertredingen omdat de vergunning nog geldig was, maar lijkt me dat een notaris toch wel grondiger zijn werk mag doen en dit had moeten zien??

Hoe ga ik hier mee verder? Opnieuw regulariseren is niet goedkoop + er worden ook lasten opgelegd zoals extra infiltratievoorziening en ontharding van de voortuin etc. Als ik de veranda wil renoveren moet dit sowieso in orde gebracht worden, maar ook als ik ooit het huis verkoop wil ik geen bouwovertedingen hebben op het perceel.
 
Dogo Argentino zei:
Hallo,

Ik heb eind 2021 een huis gekocht en aklte is verleden maart 2022. Tijdens het proces met notaris werd uidrukkelijk vermeld dat er zich geen bouwovetredingen op het perceel bevinden.

Bij mijn huis is een veranda. Deze wou ik laten renoveren. De vorige eigenaar had hier al een vergunning voor verkregen, maar deze was verlopen. Ik ben dus naar de gemeente gegaan. Daar krijg ik te horen dat in de vergunning van de veranda ook regularisaties van bestaande bijgebouwen staan (stuk garage, aanbouw, voliere etc). Echter omdat de vergunning is verlopen en er nooit werken uitgevoerd zijn, zijn deze regularisaties ook verlopen.

Op het moment dat de notaris de check deed waren er dus geen bouwovertredingen omdat de vergunning nog geldig was, maar lijkt me dat een notaris toch wel grondiger zijn werk mag doen en dit had moeten zien??

Hoe ga ik hier mee verder? Opnieuw regulariseren is niet goedkoop + er worden ook lasten opgelegd zoals extra infiltratievoorziening en ontharding van de voortuin etc. Als ik de veranda wil renoveren moet dit sowieso in orde gebracht worden, maar ook als ik ooit het huis verkoop wil ik geen bouwovertedingen hebben op het perceel.
Klik om te vergroten...
Eerst eens goed nakijken of de notaris de check moest doen of dat het gewoon is zoals bij mij:

1683527856562.png


Als het enkel een verklaring is van de verkoper, zal je je moeten richten naar de verkoper. De notaris kan bij mijn weten hier zelf niet veel over vinden, enkel wat in het stedenbouwkundig uittreksel staat, kan hij melden (en daar staan de dingen wss niet in waar jij het over hebt).

Waarschijnlijk zal je je moeten richten tot de verkoper en hem in gebreke stellen afhankelijk van wat er in je aankoopakte staat. Stuur die eventueel eens door.

@Xeo : is het wel niet vreemd dat een garage en aanbouw etc tijdelijk vergund is?
 
JPV zei:
is het wel niet vreemd dat een garage en aanbouw etc tijdelijk vergund is?
Klik om te vergroten...
Zou het wel tijdelijk vergund zijn?
Lijkt me dat er een vergunning was, maar dat de werken niet binnen de termijn voltooid werden. (of niet als voltooid werden aangegeven)
 
Dit staat in de akte:

De verkoper verklaart dat:
1. hij volledig rechtsbekwaam is en niet onderworpen is aan de wet op
collectieve schuldenregeling, noch een verzoekschrift tot collectieve
schuldenregeling heeft ingediend, en hij zich niet in staat van faillissement
bevindt;
2. de gebouwen betreffende het verkochte goed werden opgericht en/of
verbouwd conform de geldende wetgeving en hij geen kennis heeft van enige
bouwovertreding noch stedenbouwkundige inbreuk;
 
Mij lijkt het dat de verkoper in de fout is gegaan, maar Xeo (of waren er hier nog mensen betrokken bij het notariaat?) zullen hier meer over kunnen zeggen.

@Booka Shade , @ns_man en @Conradus kunnen mss ook zeggen hoe je dit het best aanpakt. Eerst zelf de vergunning terug in orde proberen te krijgen of eerst de verkoper aansprakelijk stellen of beide tegelijk?

Sowieso kan de verkoper nu geen bouwvergunning meer vragen, omdat hij geen eigenaar is.
 
Dogo Argentino zei:
Dit staat in de akte:

De verkoper verklaart dat:
1. hij volledig rechtsbekwaam is en niet onderworpen is aan de wet op
collectieve schuldenregeling, noch een verzoekschrift tot collectieve
schuldenregeling heeft ingediend, en hij zich niet in staat van faillissement
bevindt;
2. de gebouwen betreffende het verkochte goed werden opgericht en/of
verbouwd conform de geldende wetgeving en hij geen kennis heeft van enige
bouwovertreding noch stedenbouwkundige inbreuk;
Klik om te vergroten...
Maar de verkoper heeft dus weet van de stedenbouwkundige overtredingen want die stonden in de vergunning, en hij weet dat er geen werken zijn uitgevoerd, dus eigenlijk is dit zwart op wit gelogen?
 
JPV zei:
Mij lijkt het dat de verkoper in de fout is gegaan, maar Xeo (of waren er hier nog mensen betrokken bij het notariaat?) zullen hier meer over kunnen zeggen.

@Booka Shade , @ns_man en @Conradus kunnen mss ook zeggen hoe je dit het best aanpakt. Eerst zelf de vergunning terug in orde proberen te krijgen of eerst de verkoper aansprakelijk stellen of beide tegelijk?

Sowieso kan de verkoper nu geen bouwvergunning meer vragen, omdat hij geen eigenaar is.
Klik om te vergroten...
Alvast bedankt :)
 
Uiteraard heeft hij dit geweten als het in zijn vergunning stond. Ik zou hier hard in zijn, moest het mij overkomen. Weer eentje die denkt met alles weg te komen.

In het beste geval is dit zware nonchalance. In het slechtste geval slechte wil. Beiden zijn zaken waar jij niet voor hoeft op te draaien.
 
Hou er ook rekening mee dat wanneer je dit nu regulariseert, het KI hoogstwaarschijnlijk naar boven bijgesteld zal worden...

Serieuze dickmove alleszins.

(Hier iets dergelijks meegemaakt maar we zijn er op voorhand achter gekomen.)
 
Dogo Argentino zei:
Hallo,

Ik heb eind 2021 een huis gekocht en aklte is verleden maart 2022. Tijdens het proces met notaris werd uidrukkelijk vermeld dat er zich geen bouwovetredingen op het perceel bevinden.

Bij mijn huis is een veranda. Deze wou ik laten renoveren. De vorige eigenaar had hier al een vergunning voor verkregen, maar deze was verlopen. Ik ben dus naar de gemeente gegaan. Daar krijg ik te horen dat in de vergunning van de veranda ook regularisaties van bestaande bijgebouwen staan (stuk garage, aanbouw, voliere etc). Echter omdat de vergunning is verlopen en er nooit werken uitgevoerd zijn, zijn deze regularisaties ook verlopen.

Op het moment dat de notaris de check deed waren er dus geen bouwovertredingen omdat de vergunning nog geldig was, maar lijkt me dat een notaris toch wel grondiger zijn werk mag doen en dit had moeten zien??

Hoe ga ik hier mee verder? Opnieuw regulariseren is niet goedkoop + er worden ook lasten opgelegd zoals extra infiltratievoorziening en ontharding van de voortuin etc. Als ik de veranda wil renoveren moet dit sowieso in orde gebracht worden, maar ook als ik ooit het huis verkoop wil ik geen bouwovertedingen hebben op het perceel.
Klik om te vergroten...
Heb je zelf dan nooit deze vergunning ingekeken? Werd deze vermeld in de akte? Wanneer is de vergunning verlopen, voor of na de akte?

Wellicht diende men, om werken uit te voeren aan die bijgebouwen, deze eerst te regulariseren en werd dit dus in 1 beweging gedaan. Maar het verlopen van die vergunning is imo wel essentieel, was dit voor of na de akte.

In elk geval had dit wel gedetailleerder uitgelegd mogen worden door verkoper of notaris en de mogelijke gevolgen van het verlopen van de vergunning. Men had in elk geval ook beter eerst geregulariseerd en dan vergunning aangevraagd voor verbouwing.
 
stungunner zei:
Heb je zelf dan nooit deze vergunning ingekeken? Werd deze vermeld in de akte? Wanneer is de vergunning verlopen, voor of na de akte?

Wellicht diende men, om werken uit te voeren aan die bijgebouwen, deze eerst te regulariseren en werd dit dus in 1 beweging gedaan. Maar het verlopen van die vergunning is imo wel essentieel, was dit voor of na de akte.

In elk geval had dit wel gedetailleerder uitgelegd mogen worden door verkoper of notaris en de mogelijke gevolgen van het verlopen van de vergunning. Men had in elk geval ook beter eerst geregulariseerd en dan vergunning aangevraagd voor verbouwing.
Klik om te vergroten...
De vergunning is verlopen na het verlijden van de akte.
In het aankoopproces werd deze vergunning besproken, maar ze hebben het hierbij enkel over de vergunning van de veranda gehad. De makelaar gebruikte dit zelf als verkoopargument (lol), dat er al een vergunning was.

In de akte wordt dit op deze manier vermeld:
1° dat voor het onroerend goed geen stedenbouwkundige vergunning
noch omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is afgegeven,
met uitzondering van de volgende:
- Vergunning verleend op 06 november 1985 voor het bouwen van een
woning;
- Vergunning verleend op 16 november 2020 voor de afbraak van een
veranda + bouwen nieuwe aanbouw + regularisatie bestaande aan-
en achterbouwen.

Maar dus nooit een melding dat deze vergunning zou verlopen en dat we hier attent op moeten zijn.
 
Dogo Argentino zei:
In de akte wordt dit op deze manier vermeld:
1° dat voor het onroerend goed geen stedenbouwkundige vergunning
noch omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is afgegeven,
met uitzondering van de volgende:
- Vergunning verleend op 06 november 1985 voor het bouwen van een
woning;
- Vergunning verleend op 16 november 2020 voor de afbraak van een
veranda + bouwen nieuwe aanbouw + regularisatie bestaande aan-
en achterbouwen.

Maar dus nooit een melding dat deze vergunning zou verlopen en dat we hier attent op moeten zijn.
Klik om te vergroten...
jamaar... er staat hier wel degelijk dat er een regularisatie moet gebeuren, LETTERLIJK in de akte. Dus weet je dat er iets niet in orde was, hé

En elke bouwvergunning is in principe 2 jaar geldig. Dat zijn nog altijd dingen die je zelf verondersteld wordt om op te zoeken.

Met deze info, die je toch best eerder had kunnen melden, is het duidelijk dat je zélf verantwoordelijk bent. Je moet nog altijd de akte lezen en zelf wat denken aan de gevolgen, hé...

Had je begonnen aan de werken voor 16 november 2022, was er geen enkel probleem.
 
Dogo Argentino zei:
De vergunning is verlopen na het verlijden van de akte.
In het aankoopproces werd deze vergunning besproken, maar ze hebben het hierbij enkel over de vergunning van de veranda gehad. De makelaar gebruikte dit zelf als verkoopargument (lol), dat er al een vergunning was.

In de akte wordt dit op deze manier vermeld:
1° dat voor het onroerend goed geen stedenbouwkundige vergunning
noch omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is afgegeven,
met uitzondering van de volgende:
- Vergunning verleend op 06 november 1985 voor het bouwen van een
woning;
- Vergunning verleend op 16 november 2020 voor de afbraak van een
veranda + bouwen nieuwe aanbouw + regularisatie bestaande aan-
en achterbouwen.

Maar dus nooit een melding dat deze vergunning zou verlopen en dat we hier attent op moeten zijn.
Klik om te vergroten...

Dan vrees ik wel dat je niet echt iets gaan kunnen verhalen op de verkoper. Het staat duidelijk vermeld in de akte én de vergunning was toen nog geldig.

Dat het niet netjes is om je niet op die geldigheid te attenderen is natuurlijk wel zo, maar juridisch vrees ik dat je weinig gaat kunnen inbrengen.
 
Kan je niet argumenteren dat je al begonnen was aan de werken op 16/11/2022?

De regel was alleszins vroeger: je had 2 jaar om aan de werken te starten, 2 jaar mogen ze stil liggen en 2 jaar mag je eraan bezig zijn.
-> in de praktijk had je 6 jaar om werken te voltooien. 😅
 
TNTim zei:
Kan je niet argumenteren dat je al begonnen was aan de werken op 16/11/2022?

De regel was alleszins vroeger: je had 2 jaar om aan de werken te starten, 2 jaar mogen ze stil liggen en 2 jaar mag je eraan bezig zijn.
-> in de praktijk had je 6 jaar om werken te voltooien. 😅
Klik om te vergroten...
Ja, op zich zou ik wel kunnen foefelen. Maar wat ik me dan afvraag, stel dat ik de veranda niet renoveer, dan verlopen die regularisaties ook opnieuw? Ook al heb ik bijvoorbeeld de gevraagde infiltratie voorzien?
 
TNTim zei:
Kan je niet argumenteren dat je al begonnen was aan de werken op 16/11/2022?

De regel was alleszins vroeger: je had 2 jaar om aan de werken te starten, 2 jaar mogen ze stil liggen en 2 jaar mag je eraan bezig zijn.
-> in de praktijk had je 6 jaar om werken te voltooien. 😅
Klik om te vergroten...
je moet de aanvang van de werken melden, hé. Zou de verkoper dat gedaan hebben?
 
TNTim zei:
Kan je niet argumenteren dat je al begonnen was aan de werken op 16/11/2022?

De regel was alleszins vroeger: je had 2 jaar om aan de werken te starten, 2 jaar mogen ze stil liggen en 2 jaar mag je eraan bezig zijn.
-> in de praktijk had je 6 jaar om werken te voltooien. 😅
Klik om te vergroten...

Dogo Argentino zei:
Ja, op zich zou ik wel kunnen foefelen. Maar wat ik me dan afvraag, stel dat ik de veranda niet renoveer, dan verlopen die regularisaties ook opnieuw? Ook al heb ik bijvoorbeeld de gevraagde infiltratie voorzien?
Klik om te vergroten...

Gaat ook niet zomaar hé. Je moet doorgaans aangeven wanneer je start met de werken én je moet sowieso een EPB startverklaring opmaken en indienen wanneer de verbouwing ook EPB-plichtig is. Bij gebreke hieraan kan je ook boetes krijgen.

Dus nu doodleuk gaan melden dat je wel bent gestart is echt niet zo eenvoudig én gewoon fraude, met alle mogelijke gevolgen vandien.
 
@stungunner @JPV
Kan best, sorry voor de foute info. Vroeger waren ze minder strikt. :tongue:
Regularisatievergunning hier van 2011 en toen was er geen verplichting om start van werken te melden.

Een verlenging aanvragen is dan waarschijnlijk ook uitgesloten omdat de vergunning reeds vervallen is?
 
Je moet ingelogd zijn om te kunnen reageren. Aanmelden | Registreren
Terug
Bovenaan