Archief - Huurprijzen stijgen enorm de laatste jaren O_o

the_fox · 5 jun 2013

the_fox zei:
Hiapoe zei:

Ik zag een van de voorbije dagen op zo'n kaart van Vlaanderen de gemiddelde huurprijzen per provincie...
dat lag overal zo ongeveer tsn de 500 en 550 per maand.
Ligt het aan mij, maar ik vind dat dat relatief meevalt...?

Klik om te vergroten...

Ik heb denkek hetzelfde gezien, maar dit gaf een enorm vertekend beeld. Als ik het mij goed herinner was dit gebasseerd op de huidige beschikbare huurwoningen van een immokantoor. Er stond ook niets bij van grootte ofzo...

Ik heb net even tijd gehad en het teruggevonden: Artikel en dan de kaart. Het is inderdaad een enorm vertekend beeld, want het is gebasseerd op de dingen die momenteel te huur staan op 1 bepaalde immo website. Enkel huurprijs, niets anders is in rekening gebracht. Alsook, het is een immosite, daar kunnen dingen opstaan die ondertussen al verhuurd zijn (zelfs aan een andere prijs), ...
Dus op dit artikel kan je niet echt afgaan.

Panly · 5 jun 2013

JPV zei:

Code:

JrQ1  België Eire   PrijsB  PrijsIerland
1977  102,2  77,4   143080  193500
1978  109,8  86,1   153720  215250
1979  114,5  91,9   160300  229750
1980  108    97,9   151200  244750
1981   94,5  95,1   132300  237750
1982   83,7  93,7   117180  234250
1983   78,8  89     110320  222500
1984   75,2  90,8   105280  227000
1985   72,8  83,4   101920  208500
1986   69,6  80      97440  200000
1987   73,4  75,3   102760  188250
1988   74,7  76,1   104580  190250
1989   80    74,8   112000  187000
1990   83,8  81,1   117320  202750
1991   81,9  79,3   114660  198250
1992   81,8  78,1   114520  195250
1993   83,2  72,2   116480  180500
1994   86,3  75,5   120820  188750
1995   85,1  71,4   119140  178500
1996   85,9  71     120260  177500
1997   84,4  76,8   118160  192000
1998   88,9  79,8   124460  199500
1999   93,2  97     130480  242500
2000   94,8  108,5  132720  271250
2001   94,5  114    132300  285000
2002   96,7  119,1  135380  297750
2003  104,3  129,9  146020  324750
2004  110,3  140,4  154420  351000
2005  121,1  148,7  169540  371750
2006  131,2  168,2  183680  420500
2007  138,2  168,2  193480  420500
2008  139,7  155,7  195580  389250
2009  137,4  131,3  192360  328250
2010  143,3  119,9  200620  299750
2011  145,9  109,1  204260  272750
2012  148,8  94     208320  235000
(prijs: in reële euro's)

De Belg die op de vorige top, in 1979, een huis kocht, heeft dus tot 2005 met reëel verlies gezeten.

26 jaar lang zonder rendement, vastgoed moet inderdaad wel de veiligste belegging zijn.
Bijna hetzelfde voor degene in de twee jaren voor en na de top kochten.

Die kennis steekt de kopers/bouwers op de huidige top vast een hart onder de riem:
Binnen een kwarteeuw ongeveer begint hun investering te renderen.

mooie crash trouwens tussen '79 en '86. -40%, al zal het nominaal wel beter ogen.

Zoals van 't weekend in De Tijd stond, een belegging gespreid aankopen rendeert meestal beter dan alles ineens (lezers van The intelligent investor wisten dat al 64 jaar eerder).
Alleen gaat dat bij vastgoed niet.
Naast het illiquide karakter, een extra risico dus.

JPV · 5 jun 2013

Panly zei:
De Belg die op de vorige top, in 1979, een huis kocht, heeft dus tot 2005 met reëel verlies gezeten.

simplistische analyse:
- je vergeet dat een huis ofwel verhuurd kan worden, ofwel zelf bewoond kan worden.
- de cijfers die ik hier bracht, gaan uit van een onveranderd reëel inkomen van de Belg & Ier (uit eenvoud, zodat je dat mogelijks verschil tussen de Ier en Belg niet moet inrekenen). In de praktijk is het reële inkomen van de Belg héél sterk gestegen, waardoor de reële waarde NA verrekening van de inkomensstijging ook ster gestegen is.

Wil je puur de reële huisprijzen vergelijken, dan zit je bij dat huis van 1979 met een jaarlijks bruto rendement van 1,8% + de huurinkomsten of het voordeel van er zelf in te wonen, niet belastbaar.

Daarvoor teken ik direct bij om het even welke belegging als je zonder te verhuren al een rendement hebt.

Panly · 5 jun 2013

JPV zei:
simplistische analyse:

wie dat het zegt.

Dreamon666 · 5 jun 2013

JPV zei:
dat kan je totaal niet afleiden uit die grafiek, noch dat ze in Belgiê overgewaardeerd zijn. Enkel kan je voor België zeggen dat je momenteel véél meer betaalt dan vroeger. Té veel? Misschien maar o.a. afhankelijk van hoe goedkoop je vroeger kon bouwen (wegens geen ruimtelijke ordening die iets waard was) en hoe moeilijk dat nu is. Of van hoeveel plaats er in dichtbebouwde landen zijn zoals België tegenover landen met spookdorpjes zoals Frankrijk.

Lol ik schreef toch al een post op pagina 2 waarbij dat linken stonden en in't rood uitgelegd dat men tot 65% te veel kan betalen voor een woning, met een minimum van 15% te veel. Dus letterlijk alles is overgewaardeerd met minimaal 15% tot en met 65%.
Dus, op 300k heb je makkelijk 125k te veel betaald in het slechtste geval.

JPV · 5 jun 2013

Dreamon666 zei:
Lol ik schreef toch al een post op pagina 2 waarbij dat linken stonden en in't rood uitgelegd dat men tot 65% te veel kan betalen voor een woning, met een minimum van 15% te veel. Dus letterlijk alles is overgewaardeerd met minimaal 15% tot en met 65%.
Dus, op 300k heb je makkelijk 125k te veel betaald in het slechtste geval.

Er staat nergens in een artikel dat er een minimum van 15% (en tot 65%) overwaardering is.
@Panly: graag argumenteren ipv gewoon afbreken.

Matt. · 5 jun 2013

JPV zei:
euh, néé, er zijn er hier veel die spreken over crashes: Matt vergelijkt me Ierse toestanden (zware crash).

Ik heb nergens gezegd dat dat ook in België gaat gebeuren. Ik haalde gewoon aan wat er in Ierland is gebeurd en stelde dat dergelijke scenario's zich ook hier kunnen afspelen. Ik heb daar met geen woord gerept over de omvang waarmee het fenomeen zich kan voordoen. Dus, nogmaals, en ik ga het niet nog een keer herhalen, ik spreek NIET over een crash.
't Zou trouwens ook geapprecieerd worden als ge niet aan cherrypicking doet bij het quoten. Een zin quoten uit een paragraaf en er commentaar op geven terwijl ik later in die paragraaf zelf toegeef dat er wellicht betere indicatoren zijn afhankelijk van de assumpties. :lol:

Verder is uw simplistische analyse...te simpel. Als je commentaar geeft op mijn indicator moet je toch zelf ook wel doorhebben dat je voorbeeld waardeloos is aangezien het (voor zover ik dat uit uw post kan afleiden) geen rekening houdt met inflatie, geen rekening houdt met de stijging in lonen, ... en dat dus ook een slechte indicator is voor bv. affordability. Maar goed, 't zal wel met een reden zijn dat Eurostat vorige maand een gans handboek gepubliceerd heeft over hoe op een correcte manier huizenmarkten in verschillende landen te vergelijken.

JPV · 5 jun 2013

Matt. zei:
Ik heb nergens gezegd dat dat ook in België gaat gebeuren. Ik haalde gewoon aan wat er in Ierland is gebeurd en stelde dat dergelijke scenario's zich ook hier kunnen afspelen. Ik heb daar met geen woord gerept over de omvang waarmee het fenomeen zich kan voordoen. Dus, nogmaals, en ik ga het niet nog een keer herhalen, ik spreek NIET over een crash.

je bedoelt het misschien niet zo, maar je zegt zelf dat je stelt dat dergelijke scenario's zich hier ook kunnen afspelen, daaruit lijkt het me af te leiden dat je kans geeft dat er hier een Ierse crash kan gebeuren... of is dat zo'n onlogische conclusie?

Matt. zei:
't Zou trouwens ook geapprecieerd worden als ge niet aan cherrypicking doet bij het quoten. Een zin quoten uit een paragraaf en er commentaar op geven terwijl ik later in die paragraaf zelf toegeef dat er wellicht betere indicatoren zijn afhankelijk van de assumpties.

ik wou enkel aantonen dat die indicator niks zegt als je de absolute cijfers niet hebt.

Matt. zei:
Verder is uw simplistische analyse...te simpel. Als je commentaar geeft op mijn indicator moet je toch zelf ook wel doorhebben dat je voorbeeld waardeloos is aangezien het (voor zover ik dat uit uw post kan afleiden) geen rekening houdt met inflatie, geen rekening houdt met de stijging in lonen, ...

inflatie is op zich geen probleem gezien we over reële cijfers spreken. En natuurlijk is m'n cijfergegevens een eenvoudig voorbeeld, ik wou ook enkel aantonen dat die cijfers van economist en vooral die 150 "mark" op zich niks zeggen.

Matt zei:
en dat dus ook een slechte indicator is voor bv. affordability. Maar goed, 't zal wel met een reden zijn dat Eurostat vorige maand een gans handboek gepubliceerd heeft over hoe op een correcte manier huizenmarkten in verschillende landen te vergelijken.

het zou me sterk verbazen als men huizenprijzen/income tegenover het langdurig gemiddelde als een goeie manier van overwaardering/onderwaardering zou beschouwen...

Matt. · 5 jun 2013

JPV zei:
je bedoelt het misschien niet zo, maar je zegt zelf dat je stelt dat dergelijke scenario's zich hier ook kunnen afspelen, daaruit lijkt het me af te leiden dat je kans geeft dat er hier een Ierse crash kan gebeuren... of is dat zo'n onlogische conclusie?

Met "dat scenario kan zich hier ook afspelen" bedoel ik op individueel vlak. Omdat iedereen hier altijd zegt dat het "beter is om te kopen". Ik wil gewoon mensen waarschuwen. Maar jij hebt ook al alternatieve manieren aangehaald om toch een huis te kopen en je in te dekken tegen deze risico's, want die risico's zijn in België dan misschien kleiner dan in Ierland waar het fenomeen zich op grote schaal heeft voorgedaan, dat sluit niet uit dat het hier niet kan gebeuren.

ik wou enkel aantonen dat die indicator niks zegt als je de absolute cijfers niet hebt.

Dat zei ik toch ook in mijn post?

inflatie is op zich geen probleem gezien we over reële cijfers spreken. En natuurlijk is m'n cijfergegevens een eenvoudig voorbeeld, ik wou ook enkel aantonen dat die cijfers van economist en vooral die 150 "mark" op zich niks zeggen.

Was voor mij niet duidelijk dat het over inflatie-gecorrigeerde cijfers ging. Die trend (150 max) kan uiteraard toeval zijn, maar ik ging/ga ervan uit dat het langetermijngemiddelde een goeie reflectie was van de echte waarde van een huis (dus dat een huizenmarkt niet gedurende lange tijd onder- of overgewaardeerd is) over de betreffende landen heen. Heb dit ook duidelijk gemaakt in andere posts. Dan zijn de cijfers wel vergelijkbaar en kan dat maximum van 150 wel een betekenis hebben. Jij gaat echter niet akkoord dat dat langetermijngemiddelde een goeie indicator is. Dan kun je blijven discussiëren uiteraard.

het zou me sterk verbazen als men huizenprijzen/income tegenover het langdurig gemiddelde als een goeie manier van overwaardering/onderwaardering zou beschouwen...

Goh ja, mijn vertrouwen in The Economist zal te groot zijn zeker? Komt ook elders terug hoor, e.g. dit artikel op Forbes (afkomst van iemand die al bijna 10jaar de huizenmarkt analyseert...).

JPV · 5 jun 2013

Matt. zei:
Met "dat scenario kan zich hier ook afspelen" bedoel ik op individueel vlak. Omdat iedereen hier altijd zegt dat het "beter is om te kopen". Ik wil gewoon mensen waarschuwen. Maar jij hebt ook al alternatieve manieren aangehaald om toch een huis te kopen en je in te dekken tegen deze risico's, want die risico's zijn in België dan misschien kleiner dan in Ierland waar het fenomeen zich op grote schaal heeft voorgedaan, dat sluit niet uit dat het hier niet kan gebeuren.

individueel zal het zeker kunnen gebeuren. Je moet maar eens een villa neerpoten op het platteland waarna men besluit om naast je deur een industriezone neer te zetten. Maar individuele gevallen, als ze een uitzondering blijven, lijken me geen goeie basis om uitspraken over te doen. Vandaar ook dat ik in m'n post over die indekkingen de nadruk legde op iets dat voor iedereen realiseerbaar zijn (die verzekering gewaarborgd wonen). Die lijkt me toch redelijk goed bekend, gezien het aantal polissen die afgesloten worden.

Matt. zei:
Was voor mij niet duidelijk dat het over inflatie-gecorrigeerde cijfers ging. Die trend (150 max) kan uiteraard toeval zijn, maar ik ging/ga ervan uit dat het langetermijngemiddelde een goeie reflectie was van de echte waarde van een huis (dus dat een huizenmarkt niet gedurende lange tijd onder- of overgewaardeerd is) over de betreffende landen heen. Heb dit ook duidelijk gemaakt in andere posts. Dan zijn de cijfers wel vergelijkbaar en kan dat maximum van 150 wel een betekenis hebben. Jij gaat echter niet akkoord dat dat langetermijngemiddelde een goeie indicator is. Dan kun je blijven discussiëren uiteraard.

tuurlijk, maar er zijn genoeg redenen om aan te nemen dat België vroeger met een té lage woningprijs zat in vergelijking met andere landen, als je de verkoopprijzen van gelijkwaardige huizen neemt. Zie ook de huidige (nominale) gemiddelde woningprijzen van België ivm de buurlanden en die van het verleden.

Matt. zei:
Goh ja, mijn vertrouwen in The Economist zal te groot zijn zeker? Komt ook elders terug hoor, e.g. dit artikel op Forbes (afkomst van iemand die al bijna 10jaar de huizenmarkt analyseert...).

binnen 1 land, met grotendeels dezelfde wetgeving en dezelfde inkomenspolitiek, kan je zoiets imho wél gemakkelijker doen. Ik ga dus wél akkoord met Zillow, niet met the economist, die trouwens nooit de argumenten per land bekijkt waarom een bepaald land hoger/lager kan uitkomen zonder/met risico. De analyse is véél te beperkt.

Maar het lijkt je toch ook volledig logisch dat een ratio van 2.5 (kostprijs/bruto inkomen) in de USA véél gevaarlijker is dan een ratio van 2.5 in België, gezien ons uitgebreid beschermingssysteem (zowel sociale zekerheid als andere wetgeving)?

Ga bvb een lening aan in de USA op basis van een variabele rentevoet, dan is een stijging van de rentevoeten waarschijnlijk véél gevaarlijker dan die in België, die maximaal kan verdubbelen. Wordt werkloos in Frankrijk en na max 2/3 jaar zit je op het OCMW. In België heb je dat niet, daardoor kunnen de leningen een stuk hoger (ook al is dit in België nog niet het geval, in Nederland wel, waar de situatie wat mij betreft véél gevaarlijker eruit ziet dan in België)

jeff_tw · 5 jun 2013

Er is wel veel spaargeld aanwezig is in België. Hier al dingen gezien/gehoord van mensen die op een openbare verkoop bouwgronden (300k + kosten in totaal) kopen, voor hun kinderen en/of als belegging. Daar heeft werkloosheid, woonbonus, lage/hoge rente e.d. geen impact op, want die betalen dat gewoon zo. Weet niet hoe het zit in andere landen?

Het gemiddelde leningsbedrag bedraagt in België 134.000 euro voor de aankoop van een woning (komt wel van 126.000 euro in 2010), wat, ondanks een gemiddelde, toch nog meevalt. Bovendien toch vaak leningen met een kapitaal dat afbouwt, in tegenstelling tot bulletkredieten die populair zijn/waren in Nederland waar er geen kapitaal wordt afgebouwd.
Hier wat interessante cijfers: Hypotheekmarkt weer op normaal niveau | Febelfin

Renegadexxripxx · 5 jun 2013

Ik weet niet, ik vind al die uitspraken die zeggen dat het hier in België nooit zo ver kan komen toch wel serieus van de pot gerukt hoor.

Wij hebben nu een goede bescherming. Wij zijn nu wettelijk goed beschermd. Maar er komt de laatste tijd meer en meer kritiek op allerhande sociale veiligheidsmaatregelingen die er in voege gezet zijn wegens de onbetaalbaarheid van dit systeem. Men is de laatste paar verkiezingen al niets anders aan het doen dan het laken van de levenslange werkloosheidsuitkering (doelstelling is nu niet om de validiteit van die claim te bediscussiëren). Het gewone leven wordt de laatste tijd duurder en duurder en dit zelfs voor de basis noden.

De normen van waaraan een nieuwbouwwoning zou moeten voldoen verstrengen continue. Mensen zelf hebben tegenwoordig liever geen werk dan dat ze bij hun thuis nog aan het klussen slaan. Ze willen allemaal genieten van het leven.

Alles wijst erop dat het te besteden gedeelte voor een woning continue minder en minder wordt voor de meerderheid van de belg (niet voor degene onder ons die goed verdienen). Daar het nu eenmaal een vrije markt is, wil dat ook zeggen dat op termijn de prijzen moeten zakken totdat ofwel investeerders dit opkopen ofwel de prijs zodanig blijft zakken dat men toch nog bereid is om iets te kopen. Het feit dat in België huurders zeer goed beschermd zijn tempert het enthousiasme van de kleinere investeerders om in te stappen in de verhuurmarkt. Meestal probeert men het na een erfenis, zien ze de miserie die samenhoort bij het verhuren van de woning en beslist men op korte termijn om toch maar liever de bundel cash te pakken dan the pain in the arse dat is verhuren.

Het feit dat er een hele boel babyboomers langzaam hun tijd gaan krijgen zal dat niet verstevigen.

Koppel hieraan het onzekere karakter van wat volgend jaar gaat brengen betreffende de belastingsaftrek voor een eigen woning. En ik zal eerlijk zijn ik verwacht toch nog wel dat er een grote groep gaat zijn van mensen die liever nu de cash die ze kunnen krijgen grijpen dan dat ze de onzekerheid verder gaan afwachten in een economie die nog altijd in crisis zit. Met een vlaamse en belgische regering die van geen kanten werkt tengevolge van verkiezingsgriep.

Om steunende hierop dan olijk te verkondigen dat België per uitstek de uitzondering is binnen Europa van al de ons omringende landen omdat wij het zo goed doen... sorry maar dat vind ik en blijf ik van de pot gerukt vinden. Ik ga mij niet uitspreken over hoe groot de overwaardering is. En of het vroeger ondergewaardeerd was of niet, maart in weze niet uit, daar wij nu leven en de meerwaarde gecreëerd voor deze woningen ook nog voldoende zijn indien men het overgewaardeerde wat extra laat zakken.

Panly · 5 jun 2013

JPV zei:
simplistische analyse:
- je vergeet dat een huis ofwel verhuurd kan worden, ofwel zelf bewoond kan worden.
- de cijfers die ik hier bracht, gaan uit van een onveranderd reëel inkomen van de Belg & Ier (uit eenvoud, zodat je dat mogelijks verschil tussen de Ier en Belg niet moet inrekenen). In de praktijk is het reële inkomen van de Belg héél sterk gestegen, waardoor de reële waarde NA verrekening van de inkomensstijging ook ster gestegen is.

Wil je puur de reële huisprijzen vergelijken, dan zit je bij dat huis van 1979 met een jaarlijks bruto rendement van 1,8% + de huurinkomsten of het voordeel van er zelf in te wonen, niet belastbaar.

Daarvoor teken ik direct bij om het even welke belegging als je zonder te verhuren al een rendement hebt.

Erg doordacht, dat men "vergeet" dat er eerst 160K kapitaal nodig was om iets te kopen dat huurwaarde oplevert. En dat dit kapitaal destijds gigantisch duur was. Die huurwaarde was dus allesbehalve "gratis rendement".

Voor 160.000 euro kapitaal in 1979, kon je op dat moment zowel aandelen als obligaties kopen aan bodemkoersen. Investment grade LT obligaties leverden toen makkelijk 13-15% rendement, reeel dus nog iets van een 7%. Aandelen stonden zo laag dat er in de vakpers artikels verschenen getiteld: The death of equities.

Bovendien, de inflatie ging van 8% in 79 naar 1% in 86-87, de waarde van dezelfde LT obligaties schoot in die tijd dus gewoon door het dak, gezien de 13-15% coupon nog altijd verder betaald werd en telkens herbelegd kon worden, aan een hoog reeel rendement.

Maw, terwijl de huisbezitters 26 jaar lang een effektief rendement van 0% hadden, en -40% op zeven jaar, stegen de alternatieve assets in prijs.
Dus de opportuniteitskost bleek GIGANTISCH voor de kopers op de piek. Dubbel geschoren.

Als je geen 160K had liggen in 1979, moest je gaan lenen. aan hoeveel % ? dik 10% of zo? Enige mogelijkheid destijds was vast, 20 jaar lang.
Gelukkig stegen de lonen af ten toe rapper dan de inflatie, anders zouden er heel wat genekt geweest zijn door hun hypotheek.

Dus 1,8 procent rendement, sure, als je vergeet dat er 2-7% hypotheekkost/coupon-verlies moet afgetrokken worden.

Kortom, iemand die in 1977-1981 niet kocht, maar z'n geld alternatief belegde, zat door de compound interest in 1987 op een veel grotere pot geld/koopkracht, waarmee hij dan hetzelfde huis 40% goedkoper huis kon kopen.

Terwijl z'n loon ook al meer koopkracht leverde. Het huis was nadien jarenlang zo betaalbaar dat het een no-brainer moet geweest zijn om iets te kopen.
Buy low, sell high.

En het beetje huur dat hij in afwachting moest betalen, werd relatief tot z'n net worth enorm veel minder omwille van de veel hogere coupons en zijn steeds hoger loon.

spray-bunny · 6 jun 2013

JPV zei:
het effect wat jij beschrijft (de "paniek" die er bij sommigen mss wel zal zijn) zit IN die 15%, hé. Je mag dat daar niet los van zien.

Nee. Is er overwaardering mogelijk, is er zeker ook onderwaardering mogelijk. Voorbeelden legio.

KBC schrijft eigenlijk dat de overwaardering vd vastgoedmarkt naar hun normen/parameters 15 procent is. KBC verwacht in 2012-2013 trouwens een daling van 10% nominaal.

Bepalen of en wanneer een vastgoedmarkt overgewaardeerd is, is al moeilijk. Wat de prijsbeweging gaat doen, is nog moeilijker te voorspellen.

En banken doen soms ook wel eens foute voorspellingen

.

Al wat ik weet en zie is dat landen die zich onze 'league' bevinden nu ook allemaal een vastgoedcrisis hebben. Ik zie niet in waarom Belgie uiteindelijk een uitzondering zou vormen op dit vrij algemene westers fenomeen.

JPV · 6 jun 2013

Panly zei:
Erg doordacht, dat men "vergeet" dat er eerst 160K kapitaal nodig was om iets te kopen dat huurwaarde oplevert. En dat dit kapitaal destijds gigantisch duur was. Die huurwaarde was dus allesbehalve "gratis rendement".

Voor 160.000 euro kapitaal in 1979, kon je op dat moment zowel aandelen als obligaties kopen aan bodemkoersen. Investment grade LT obligaties leverden toen makkelijk 13-15% rendement, reeel dus nog iets van een 7%. Aandelen stonden zo laag dat er in de vakpers artikels verschenen getiteld: The death of equities.

gemiddeld, ja. Je vergelijkt aandelen (risicovol) met obligaties (meestal minder risico) met vastgoed (veel lager risico). Geen eerlijke vergelijking: de variabiliteit op die gemiddelde rendementen is héél groot, zie Black Monday

Panly zei:
Bovendien, de inflatie ging van 8% in 79 naar 1% in 86-87, de waarde van dezelfde LT obligaties schoot in die tijd dus gewoon door het dak, gezien de 13-15% coupon nog altijd verder betaald werd en telkens herbelegd kon worden, aan een hoog reeel rendement.

en hoe ging de waarde van aandelen in 87? even stabiel als een huis?

Panly zei:
Maw, terwijl de huisbezitters 26 jaar lang een effektief rendement van 0% hadden, en -40% op zeven jaar, stegen de alternatieve assets in prijs.

Hier ben je fout... er is géén 26 jaar lang een redenemnet van 0%. Ja, er was een -40% op 7 jaar, maar je moet investeringen op lange termijn zien, hé. Anders kan je hetzelfde zeggen over aandelen van 2000 tot 2011. Of op 3 jaar tijd: 1999 tov 2002 kan je (nominaal) meer dan 30% verloren hebben (DJI), 0% nominaal van mei 1999 tot december 2010 (en jaja: 30% inflatie over die periode), ...

En er waren heus meer mogelijkheden dan lenen op 20 jaar lang vast. Ja, m'n pa heeft aan 13% geleend, maar zowel inflatie als loonstijgingen waren toen niet te vergelijken. Laat staan dat we nu nog de devaluatie van een munt kennen zoals die begin jaren 80 gebeurd is..

JPV · 6 jun 2013

spray-bunny zei:
Al wat ik weet en zie is dat landen die zich onze 'league' bevinden nu ook allemaal een vastgoedcrisis hebben. Ik zie niet in waarom Belgie uiteindelijk een uitzondering zou vormen op dit vrij algemene westers fenomeen.

welke landen zitten in onze league? Spanje, Griekenland, Nederland, ... ? Dan heb je gelijk.
Duitsland, Zweden, Zwitserland? dan heb je absoluut ongelijk.

Volgens mij zitten we er ergens tussen. Landen zoals Spanje, Griekenland, Nederland hebben ofwel héél veel last van de crisis ofwel schort er iets fundamenteels met de manier waarop de inwoners hun huis betalen. Echter, we hebben ook niet de groeicijfers in de economie zoals Duitsland, Zweden of Zwitserland.

Bilbo · 6 jun 2013

JPV zei:
gemiddeld, ja. Je vergelijkt aandelen (risicovol) met obligaties (meestal minder risico) met vastgoed (veel lager risico). Geen eerlijke vergelijking: de variabiliteit op die gemiddelde rendementen is héél groot, zie Black Mondayen hoe ging de waarde van aandelen in 87? even stabiel als een huis?Hier ben je fout....

Ik ben akkoord met het meeste wat je zegt, maar bovenstaande roept toch vragen op.
Waarom zou vastgoed een veel lager risico hebben dan aandelen en obligaties.
Als kijkt naar de risk/return trade-off (met risico gebaseerd op volatiliteit) is het rendement voor hetzelfde niveau van risico inderdaad hoger bij vastgoed.
Maar je mag dan niet vergeten dat de volatiliteit van vastgoed al afgevlakt wordt door het feit dat er minder "meetpunten" zijn in vergelijking met aandelen of obligaties.
Bovendien houdt risico in dit geval ook geen rekening met het feit dat vastgoed geen normaal verdeling volgt, waardoor er gecompenseerd moet worden voor hogere momenten.
Tot slot is er ook nog de illiquiditeit van vastgoed, wat zorgt voor een premium.

Als je kijkt naar EREIT's ligt de risk/return trade off hier tussen obligaties en aandelen, wat me meer in overeenstemming lijkt te zijn met de realiteit.

Nesjamag · 6 jun 2013

Wat met kosten, zoals renovatiekosten? Die verminderen de rendabiliteit van een woning toch ook sterk.

Panly · 6 jun 2013

JPV zei:
Daarvoor teken ik direct bij om het even welke belegging als je zonder te verhuren al een rendement hebt.

Als dat zo is, dan heb je zeker voor honderdduizenden euro's langlopende inflation protected government bonds (TIPS) in je portfolio?

Indien niet, kan ik je een persoonlijke lening en/of margin account aanraden, om vol in dergelijke TIPS stappen. Een gegarandeerd 1,8% rendement bovenop de inflatie, lijkt me volledig mogelijk. Zonder te verhuren al een reëel rendement.

Komt dat zien. En veiliger kan niet.

Je verliest wel (veel) meer interest op je kapitaal dan dat de TIPS momenteel opleveren, maar dat maakt voor jou toch niet uit want kapitaalkost is een concept dat volgens jouw doordachte berekening helemaal niet zou bestaan.

Mocht het in het echt toch bestaan, je hoger reële inkomen zal de kapitaalvernietiging wel meer dan compenseren.

Gentei · 7 jun 2013

Dreamon666 zei:
Ik betaal nog maar een simpele 550€ nu voor een appartement met twee slaapkamers, dus echt onbetaalbaar is het niet, maar wel steeds moeilijker om iets aan de kant te kunnen zetten.
En tegenwoordig moet je een huis gewoon op 30 jaar of meer (kan nu zelfs tot 35 jaar) afbetalen als je maximaal rond de 1.000€ per maand wilt betalen aan je lening. Dit is in mijn geval dan 30 jaar lang (ben nu 27 jaar) het dubbel van m'n huidige huur betalen en dan nog eens alle reparatiekosten uit eigen zak betalen... nuja de grondbelasting verdien je wel terug door de - voorlopig nog beschikbare - aftrek van hypotheek op de belastingen. Want over de aftrek van de hypotheek op belastingen was men ook al aan het melken om af te schaffen. EN je moet er dan nog bij rekenen dat je niet zonder werk mag vallen wegens een ongeval, of dat je uit mekaar gaat met je partner...

PS: ik heb die vergelijking van huren tov kopen toch al een keer in Login, Terzake en Reyers Laat op Canvas gezien.

Wat jij betaalt aan huur betaal ik mijn hypotheek af, ook een appartement met 2slaapkamers (100 vierkante meter) huren is echt wel geld weggooien in mijn ogen...

Archief - Huurprijzen stijgen enorm de laatste jaren O_o

the_fox

Legacy Member

Panly

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Panly

Legacy Member

Dreamon666

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Matt.

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Matt.

Legacy Member

JPV

Legacy Member

jeff_tw

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

Panly

Legacy Member

spray-bunny

Legacy Member

JPV

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Bilbo

Legacy Member

Nesjamag

Legacy Member

Panly

Legacy Member

Gentei

Legacy Member