Archief - Huis geraakt niet verkocht en wordt zeer dringend!

Allemaal heel fel bedankt voor de reacties! Wij gaan morgen in actie schieten :-D
Huis opruimen, mooie foto's trekken en waarschijnlijk nog eens zakken met de prijs!
Ik ga in ieder geval eerst zelf proberen mensen binnen te krijgen want het algemeen beeld van onze woning is niet helemaal juist. De ruimtes zijn best wel ruim en qua indeling zit het ook niet slecht. Ik ge ook een heel mooi tekstje schrijven over het huis zelf zodat de sterke punten meer in de verf komen te staan.
PS wij verhuizen omdat we dan dichter bij mijn man zijn familie kunnen zijn, zijn ouders zijn niet meer van de jongsten. Als we nu niet verhuizen doen we het niet meer :-D

Mus86 zei:

Commissie verkleint voor hen toch ook als de prijs zakt?
Zij berekenen hun percent toch op de verkoopprijs..?

Klik om te vergroten...

Tijd is ook geld, en een woning adverteren is ook niet altijd gratis. Of zij nu pakweg 3% van 220.000 of 200.000 krijgen, is voor hun een verschil van 600 euro, voor de verkoper is dat echter een verschil van 19400. Als die makelaar voor die 600, een paar weken of maanden extra moet "werken" of zelfs een al te groot risico loopt dat de woning totaal niet verkocht raakt, heeft een makelaar net het incentive om wel voor een lagere prijs te pushen want voor dat beetje extra geld, kon hij/zij al misschien een tweede woning aan het verkopen zijn.

Waar ik persoonlijk op afknap, zijn die blote vezelplaten in de traphal en (kan me vergissen) op de vloer van de slaapkamer. Dat toont dat hetgeen er ook gerenoveerd is, nog niet volledig af is en er dus andere verassingen kunnen bijkomen.

Kost een paar honderd euro's om daar gyproc panelen voor te zetten en een laminaatje of vinyl over te leggen. Natuurlijk heeft het weinig zin als de volgende eigenaars het kot toch volledig renoveren, maar dan geef je bij verkoop toch al wat minder de indruk dat het niet volledig afgewerkt is.

liesstevens2@gm zei:

Allemaal heel fel bedankt voor de reacties! Wij gaan morgen in actie schieten :-D
Huis opruimen, mooie foto's trekken en waarschijnlijk nog eens zakken met de prijs!
Ik ga in ieder geval eerst zelf proberen mensen binnen te krijgen want het algemeen beeld van onze woning is niet helemaal juist. De ruimtes zijn best wel ruim en qua indeling zit het ook niet slecht. Ik ge ook een heel mooi tekstje schrijven over het huis zelf zodat de sterke punten meer in de verf komen te staan.
PS wij verhuizen omdat we dan dichter bij mijn man zijn familie kunnen zijn, zijn ouders zijn niet meer van de jongsten. Als we nu niet verhuizen doen we het niet meer :-D

Klik om te vergroten...

Als't qua indeling niet slecht is teken dan ook eens vlug een grondplanneke uit.
Uurtje werk en dan zien potentiele kopers tenminste of iets al dan niet ruim is.

Mijn ouders hun huis ( een bel-etage weliswaar ) is 1 week geleden verkocht. Een ruim huis met een garage en bureaukamer op het gelijksvloers. 1e verdieping keuken, living en wc. 2e verdieping 3 slaapkamers en een badkamer. Aan het huis gelegen is een halte voor busvervoer en een treinstation. Dit huis is dicht gelegen aan de ring van brussel. Gaat ook richting zaventem, Charleroi, namen, Leuven etc. Het huis is ook dicht gelegen bij het indutriepark van Diegem. Hotels, fitness, DHL, UPS, Braun, etc. Veel aanknopingspunten dus. Ook op 5min gelegen van de luchthaven van Zaventem en dit huis heeft 11 maanden te koop gestaan. Het heeft eerst te koop gestaan aan € 299 000. Uiteindelijk hebben ze het kunnen verkopen aan € 245 000.

Ik vrees er dus voor dat deze woning voor € 235 000 verkocht wordt. Ik denk eerder aan een prijs tussen de € 175 000 en € 200 000. No offence maar dit is gewoon de realiteit. Het gaat em niet alleen om het huis, maar ook om de verbindingen school-werk etc. Huis ziet er goed uit maar niet voor de prijs van € 235 000.

Succes

Huis van mijn grootouders was ook na 3 dagen reeds verkocht. Prijs 225000€. Open bebouwing. Rustig gelegen en toch dichtbij het treinstation. Heist Op Den Berg ligt ook nét precies in het midden van de driehoek Antwerpen - Leuven - Brussel. Dat doet de waarde van huizen hier (en de vraag) enorm stijgen. Een nieuwe woonst hier gaat van de hand voor 290000-350000€ en geraakt nog verkocht ook .. dus 225000 is dan een prijsje.

Natuurlijk is het een oude woonst die gerenoveerd moet worden. 225000€ zal toch niet té veel geweest zijn want anders was het niet verkocht geweest hé (En er waren dus twee kandidaatkopers niet één)

Sommige immo's werken met ne forfait én met een percent op de verkoopprijs.
Goede immo's gaan snel willen verkopen, dus gaan deftig onderzoeken aan welke prijs vergelijkbare woningen zijn verkocht in het nabije verleden. Maar uiteindelijk is het de eigenaar die beslist welke prijs er gevraagd zal worden.
Als uwe makelaar al een te hoge prijs schat dan is er al van int begin een probleem.
Sommige makelaars willen héél graag uw contract binnenslepen en gaan u dus niet willen teleurstellen met een lage prijs. Vraag eens een schatting aan ergens anders, of laat zoals JPV zegt mensen bieden erop. De enigste juiste prijs is de prijs die mensen er voor willen betalen, niet wat jij er voor wilt. Maar eer je dat kan weten moet je wel al verschillende offertes etc gehad hebben.

De correcte prijs van een huis is niet de geschatte prijs (door immo kantoor of deskundige of uw buurman) maar wel de prijs die een koper bereid is ervoor te betalen ... Met andere woorden, de geschatte prijs is een richtprijs. Kan nu evengoe zijn dat er een koper verliefd is op dat huis en er zelfs meer voor wil bieden.
Als het niet verkoopt ... maak het aantrekkelijker zodat er meer volk komt kijken, zodanig dat ge die potentiële koper over uw vloer krijgt

JPV zei:

Zie Massis + Es, ik vind zowel het huis als de foto's niet echt goed.

Iets wat nog niet aangehaald is, maar mij persoonlijk sceptisch zou maken is het dak. Ik vind het verdacht dat het onderste stuk van het dak vol groen hangt, terwijl het bovenste weinig groen kent. Ik ken weinig van structurele bouwproblemen, maar daar zou ik zeker meer over willen weten.

(voor alle duidelijkheid: we zijn hier uiterst kritisch, maar dat heb je nu nodig). Mijn prijs zou echter wel geen 225k zijn, eerder 200k die ik zou bieden wegens:
- groot imho te renoveren dak (ook de dakvensters)
- badkamer ziet er op de foto niet logisch uit
- zoals gezegd: iets te grote tuin qua onderhoud (heb zelf een tuin gehad die lang was, té veel werk om gras af te rijden (persoonlijk).
- vloer is oud en verschillend per kamer (daarom niet mooi)
- er is nog een hoop schilderwerk
- stookolie (is voor mij een no-go)
- slechte ligging
- keuken is ook oud en wss nog van voor de renovatie, dus mogelijks ook aan herstelling toe (alvast oude toestellen)

Een onafgewerkt huis waar wel recent nog gewerkt is, doet me ook altijd afvragen waarom die mensen daar nu plots beslissen om weg te gaan.

Klik om te vergroten...

Het groen aan de onderkant van de dakgoot is een plant 'blauwe regen' genoemd. Is heel mooi hoor als daar van die blauwe trossen bloemen afhangen

Destel zei:

Waar ik persoonlijk op afknap, zijn die blote vezelplaten in de traphal en (kan me vergissen) op de vloer van de slaapkamer. Dat toont dat hetgeen er ook gerenoveerd is, nog niet volledig af is en er dus andere verassingen kunnen bijkomen.

Kost een paar honderd euro's om daar gyproc panelen voor te zetten en een laminaatje of vinyl over te leggen. Natuurlijk heeft het weinig zin als de volgende eigenaars het kot toch volledig renoveren, maar dan geef je bij verkoop toch al wat minder de indruk dat het niet volledig afgewerkt is.

Klik om te vergroten...

De 'blote' panelen zijn OSB platen en die zijn met een zware scheepsvernis ingesmeerd. Wij vonden dit eigenlijk best mooi, een beetje kurkachtig maar toch heel handig in onderhoud. Over smaak kan gediscussieerd worden zeker...

liesstevens2@gm zei:

Allemaal heel fel bedankt voor de reacties! Wij gaan morgen in actie schieten :-D
Huis opruimen, mooie foto's trekken en waarschijnlijk nog eens zakken met de prijs!
Ik ga in ieder geval eerst zelf proberen mensen binnen te krijgen want het algemeen beeld van onze woning is niet helemaal juist. De ruimtes zijn best wel ruim en qua indeling zit het ook niet slecht. Ik ge ook een heel mooi tekstje schrijven over het huis zelf zodat de sterke punten meer in de verf komen te staan.
PS wij verhuizen omdat we dan dichter bij mijn man zijn familie kunnen zijn, zijn ouders zijn niet meer van de jongsten. Als we nu niet verhuizen doen we het niet meer :-D

Klik om te vergroten...

Ik vind in elk geval dat het huis er van buiten, vooral langs de voorkant/zijkant groot uitziet. Langs de achterkant is het niet echt duidelijk welk huis het juist.

Ik zou er ook bij zetten waarom je verhuist en dat het huis oud is maar nog ok is. Dingen verzwijgen helpt niet, als je het eerlijk zegt is het duidelijk dat je het zelf weet en meedeelt en er niet bang van bent om het mee te delen.

Good luck, ik zou niet te veel zakken moest ik van jou zij

Ari Gold zei:

Bedoel eigenlijk Cobbenberg. Ben ik een dikke anderhalfjaar geleden ook gaan kijken en qua prijzen viel dat relatief goed mee eigenlijk.

Om een voorbeeld te geven;
Object | Kolmont Woonprojecten - €175k (Gesloten)
Object | Kolmont Woonprojecten - €191k (Halfopen)

Ik tel (ongeveer) een 30k voor afwerking.

Uiteraard niet superveel bewoonbare opp, maar wel vergelijkbaar met die woning in St. Truiden.

Klik om te vergroten...

Op die pagina: "U kan ook de woning volledig laten afwerken door Kolmont Woonprojecten. Dan kost deze woning u 241.687€."

Dus BTW in komt die van 191k op 290k+ afgewerkt. Dan hebt ge 350m² grond (wat érg klein is, zeker als er een stuk voortuin bij zit!), 130m² bewoonbare oppervlakte (7*11 * 2 verdiepen, maar - garage van 15m²)

Dat vind ik toch behoorlijk prijzig. En dan heb je wel een nieuw huis, maar het is algemeen geweten dat nieuwe huizen ook werken, en problemen zich vaak pas na 10-15 jaar manifesteren. Scheuren in de muren & plafonds, vocht, het huis dat gewoon werkt waardoor deuren & ramen knellen, ... Dat probleem heb je niet (of bijlange niet zo hard) bij een huis dat er al 20+ jaar staat.

Ons appartement voor we kochten was de bovenverdieping van een huis uit 2001. Overal barsten en scheuren, dingen die loskwamen, keuken die door een kleine zelfstandige gezetwas en nu uit elkaar viel, maar de zelfstandige was al lang failliet, ...

liesstevens2@gm zei:

Ik ge ook een heel mooi tekstje schrijven over het huis zelf zodat de sterke punten meer in de verf komen te staan.

Klik om te vergroten...

Overdrijf dan ook best niet in de positieve zin, want anders wordt je huis een teleurstelling voor elke bezoeker.

liesstevens2@gm zei:

Het groen aan de onderkant van de dakgoot is een plant 'blauwe regen' genoemd. Is heel mooi hoor als daar van die blauwe trossen bloemen afhangen

Klik om te vergroten...

ik had het op het dak zelf, niet eronder. blauwe regen is trouwens héél giftig, en voor kinderen redelijk aanlokkelijk. Nuja, denk niet dat mensen daarop afketsen.

Misschien zijn het de foto's dien het hem doen.
Trek eens nieuwe foto's zonder die bemeubeling. Want ik vind persoonlijk dat de bemeubeling niet klopt. Het is mij te druk, en er is ook geen samenhang.

Epyon zei:

Typisch makelaars natuurlijk. Ze zetten de startprijs altijd te hoog in, want hun commissie berekenen ze dan op die startprijs (lees kleine lettertjes in contract). Uiteindelijk moet je afkomen van je prijs maar betaal je nog steeds de commissie op de originele prijs.

Klik om te vergroten...

hier krijg ik echt het vliegend sch*** van hé. Met bekrompen mening zonder ook maar enige kennis van zaken de makelaars losjes be- en veroordelen.

Ten eerste, een makelaar gaat geen te hoge prijs zetten, want de omloopsnelheid bij verkoop van vastgoed is beduidend langer geworden (de tijd dat het duurt eer een woning verkocht geraakt) en hij mag maar een contract van maximum 6 maanden afsluiten. Dus indien hij weet dat het een onhaalbare prijs is en hij pakweg 3 maanden zou wachten om deze te verlagen, dan verliest hij reeds drie maanden. Wanneer de woning niet verkocht geraakt na 6 maand en de klant zegt het contract op, heeft de makelaar heel wat kosten gemaakt zonder ook maar enige vorm van vergoeding. Dus een makelaar heeft er alle belang bij dat een woning snel wordt verkocht.

Ten tweede staat de manier van berekening van commissie niet "in kleine lettertjes" maar net heel duidelijk omschreven in het contract zoals het wettelijk hoort.

En ten derde wordt de prijs normaal gezien (lees in 99% van de gevallen) bepaald door het afgesproken percentage (doorgaans 3.63% BTW incl) op de uiteindelijke verkoopprijs. Ook dat staat zo vermeld in de overeenkomst.

Dus aub, voor je zulke onzin verkoopt, lees eerst eens een makelaarsovereenkomst aub.

EDIT/ en idd, soms wordt er een forfait afgesproken, maar dan is deze doorgaans lager dan het gangbare percentage. En soms worden ook de werkelijk gemaakte kosten gevorderd, zoals publiciteit. Al is daar twijfel over of het wettelijk mag, want een makelaar dient op een correcte en uitvoerige manier zijn job uit te oefenen om een woning te verkopen (hij dient de handelingen te stellen die van een makelaar mogen verwacht worden), en publiciteit maken is daar een onderdeel van.

Maar een forfait vragen zonder bewezen kosten wanneer de woning niet werd verkocht mag niet.

liesstevens2@gm zei:

Inderdaad Rainbow, het bouwjaar is officieel dan ook 1931 maar we hebben enkel de voorgevel moeten laten staan. Al de rest is afgebroken en volledig opnieuw gebouwd.

Klik om te vergroten...

Als dat effectief zo is zou ik dat al meteen bij de advertentie zetten. Een volledig nieuwe structuur (met spouwmuren dan wellicht ook?) is wel een grote meerwaarde. En als je de plannen van verbouwing hebt, die klaarleggen voor als er mensen komen kijken.

liesstevens2@gm zei:

De 'blote' panelen zijn OSB platen en die zijn met een zware scheepsvernis ingesmeerd. Wij vonden dit eigenlijk best mooi, een beetje kurkachtig maar toch heel handig in onderhoud. Over smaak kan gediscussieerd worden zeker...

Klik om te vergroten...

Over smaak valt zeker te discussiëren, alleen mag je je eigen smaak niet laten primeren wanneer je een huis verkoopt. Als kleine aanpassing zoals een muur schilderen kunnen helpen om meer kopers aan te trekken. Cru gezegd, iemand die van is van een industriële look kan zichtbaar OSB leuk vinden, maar zal zich meer dan waarschijnlijk niet storen als het geschilderd is. Iemand die daarentegen eerder een traditionele smaak heeft, zal zich wel storen aan zichtbaar OSB.

FluffyBeast zei:

Misschien zijn het de foto's dien het hem doen.
Trek eens nieuwe foto's zonder die bemeubeling. Want ik vind persoonlijk dat de bemeubeling niet klopt. Het is mij te druk, en er is ook geen samenhang.

Klik om te vergroten...

Worst advise ever, meubels helpen net om een ruimte te helpen inschatten en kopers warm te maken over wat ze zelf met de ruimte kunnen doen. Een lege woning is levenloos en kil, wat het verkopen (zeker voor foto's op een zoekertjessite) veel moeilijker maakt en vaak resulteert in (nog) langer te koop staan en lagere verkoopsprijzen.
De meubelkeuze is hier over het algemeen verre van slecht, enkel de eetkamer past niet echt in het plaatje (maar dat lijkt dan ook zo'n overgeërfd meubelstuk). Tip hiervoor: leg een tafelkleed in dezelfde tint als de haardmuur van de living -> direct een kleurelement die doorloopt en je verbergt de redelijk 'robuuste' tafelpoten (de kasten blijven een stijlbreuk, maar daar valt weinig aan te doen).

stungunner zei:

hier krijg ik echt het vliegend sch*** van hé. Met bekrompen mening zonder ook maar enige kennis van zaken de makelaars losjes be- en veroordelen.

Klik om te vergroten...

Grappig dat je dit zegt over Epyon, een van de oudste leden (en admins) die er net om bekend staat om enkel zijn mening te geven wanneer hij deze voldoende kan staven en vertrouwd is met het thema.

RB26DETT zei:

Als dat effectief zo is zou ik dat al meteen bij de advertentie zetten. Een volledig nieuwe structuur (met spouwmuren dan wellicht ook?) is wel een grote meerwaarde. En als je de plannen van verbouwing hebt, die klaarleggen voor als er mensen komen kijken.

Klik om te vergroten...

Als het idd enkel de gevel is die blijven staan is, is dit zeker essentieel om al in het zoekertje te vermelden. Verder kun je dit ook aanhalen tijdens de rondleiding zelf dat het eigenlijk om een vrij recente woning gaat ('bouwjaar' 99 eigenlijk), dus net oud genoeg zodat alle mogelijke verborgen verbreken al zichtbaar zouden zijn (eerste scheuren, verzakkingen etc. komen het vaakst tijdens de eerste 10 jaar voor) + op papier blijft het een woning van '31, wat positief kan zijn voor eventuele eisen aan isolatie/mogelijke boetes erop, indien men zelf nog verbouwingen zou willen doen.

kvind het in m'n ogen een mooie prijs hoor!
maar kben dan ook niet zo bekend met de regio en z'n prijzen.
hier mag je alvast rekenen op min 250 eur per m². enkel bouwgrond