Archief - [deleted]

Lenen voor een huis is toch héél simpel in mijn ogen.

Zo kort mogelijk, wat nog steeds draagbaar is.
Daarna zie je het wel terug.

Wij dachten dat de rentevoeten ook niet meer gingen zakken... Dat was 2 jaar terug...
Dan nog weegt een rentevoet van 5% op een relatief klein bedrag (25k?) niet op tegen een rentevoet van 2% op pakweg 200k.

Feit is ook dat je in het begin géén zak aan kapitaal afdraagt op 30 jaar.
Wij hadden ook een lening op 30 jaar en na een jaar'n half was daar nagenoeg niets van weg.

Snel herschreven naar 20 jaar. Daarna zien we het wel terug. Want dan valt er 1070 euro per maand weg.
Dan neem ik wel weer één bij op 10 jaar voor 250 euro per maand, maar kan ik tenminste al weer wat renoveren. Anders moest ik nog 10 jaar lang 1070 euro per maand betalen én ook al renoveren...

't Is maar hoe je het bekijkt. Maar de reden van het beleggen vind ik persoonlijk nogal bullshit. Een modale mens zet gewoon 100 euro meer op z'n spaarboek per maand, BEST CASE, of gaat ermee eten en dan ben je ze kwijt, WORST CASE.

;-)

Caracalla zei:

Geen persoonlijk aanval, maar op dit forum wordt toch ook wel héél wat bullshit verkocht.
Zet je duurtijd zo kort mogelijk. Wil je renoveren, kun je tenminste terug lenen, én ook dit terug in de belastingen inbrengen.

Men vergeet welke mentale druk er ook wegvalt éénmaal je lening afbetaald is.
Dan sta je daar, 25 jaar later, nog steeds 1000 euro per maand te betalen voor vijf jaar lang. Terwijl je wist dat dit perfect kon weggevallen zijn.

Men vergeet zaken zoals kinderen die gaan studeren, op kot gaan, een auto nodig hebben, het huis uit willen...

Neem uw lening zo kort mogelijk. Twijfel daar niet over.
Een aantal pagina's terug begonnen ze over die extra 100 euro per maand die je kunt gaan beleggen.
Yeah right, dat doe je nooit. Die verdoe je toch gewoon aan nutteloze zaken.

Klik om te vergroten...

De dingen die je aanhaalt zijn van weinig tel of gelden in beide richtingen.
Mensen zouden beter af zijn met een lening op 25, maar als je straks vader wordt moet je na 18 jaar dat kot toch al kunnen bekostigen? Op dat moment zit je maandelijks meer af te betalen dan wanneer je op 30 jaar geleend had.
Mensen zouden nutteloze dingen doen met die maandelijkse 50 euro, maar waarom zouden ze dat dan weer niet doen met het geld dat ze na 25 jaar niet meer aan een hypothecaire lening moeten uitgeven? WORST CASE geven ze dat vanaf hun 50ste ook maar uit aan een extra skivakantie ieder jaar.

Nu, ik zou persoonlijk ook eerder op 25 jaar lenen. Maar dan neemt niet weg dat het fenomenale rekenverschil waarop ik reageerde niet alles in rekening brengt.

botchla zei:

Ruimtelijke ordening is één aspect, tweede aspect is de isolatie van de woning waar Europese normen voor zijn en garages zijn daar nefast voor. Zelfs diegenen die buiten de geïsoleerde schil zitten hebben een negatief effect op uw energieverbruik.

Dat heeft niets te zien met mijn eigen visie op comfort.. wij hebben zelf een inpandige garage .

Klik om te vergroten...

Ik heb mijn garage (bewust) buiten de isolatieschil gelaten (maar wel geïsoleerd). We hadden sowieso een zijdeur daar geplaatst dus in wezen is die garage energiezuinig want een extra buffer.
Het zal effectief allemaal niet veel schelen veronderstel ik.

Ik ga de garage trouwens niet gebruiken, heb er nu ook 1 (3.5mx7m) en ik zet mijn auto daar nooit in want dan klaagt mijn vriendin dat de vloer vuil is...

HUSKE, gegoten beton.

Kan ze niet meer klagen.

M°°nblade zei:

Ja, maar die 17500 euro had je al in rekening gebracht. Je mag die niet dubbel meetellen.


Nee, je betaalt op 30 jaar de eerste 25 jaar 15000 euro minder af, maar de laatste 5 jaar 17500 meer af. Dat is dus een verschil van slechts 2500 euro, geen 17500 euro.

Basically, wat je minder uitgeeft aan rente op die 25 jaar tijd (0.25% verschil), verlies je alweer grotendeels door 5 jaar belastingsvermindering kwijt te spelen. Als je een simulator gebruikt zoals die van spaargids is het verschil niet zo groot.

Klik om te vergroten...

Nee. Aan het einde van de rit heb je op 30 jaar 17500 euro méér betaald dan op 25 jaar.

30j = 552 euro x 12m x 30j = 198720 euro betaald.
25j = 603 euro x 12m x 25j = 180900 euro betaald.

Verschil is meer dan 17500 euro. Helemaal niks dubbel geteld.

Dat uw uitleg niet klopt zie je toch al meteen. Jij zegt dat je de laatste vijf jaar 17500 euro meer betaalt. Terwijl je de laatste vijf jaar betaalt:

552 euro x 12m x 5j = 33120 euro, geen 17500 euro.
In het scenario op 25j betaal je tijdens deze periode 0 euro.

botchla zei:

5j x 1.520 bruto x 40% belastingrecup x 107,5% (gem. opcentiemen) = 3.268 EUR over 5 jaar.

30 jaar: 68.736,56
25 jaar: 51.191,76

17.544,80 - 3.268 = 14.276,80 EUR meerkost op de eenvoudige manier uitgerekend.

Met een inflatie van 2% en gelijklopende interest van 2% dan kost uw lening u (net present value)

Over 30 jaar met woonbonus totaalkost 175.844 = 5.643,60 per jaar 2% waardedaling NPV = 124.195,64 EUR NPV totaalkost
Over 25 jaar met woonbonus totaalkost 161.292 = 6.255,60 per jaar 2% waardedaling NPV = 122.091,72 EUR NPV totaalkost

Het verschil is zeer klein, als je je 612 EUR per jaar aan een rendement > 2% kan beleggen en die meerinterest 2.104 EUR zal bedragen over 30 jaar is die lening interessanter, op voorwaarde dat je daar heel uw leven wil blijven wonen (en je lening niet herziet oid).

That said:

- uw rentevoeten hoog, daar zou ik nog wat over onderhandelen.
- 25 jaar los je sneller kapitaal af, indien je van plan bent om de liefde van uw leven tegen te komen en dit relatief snel te verkopen / iets nieuw te kopen dan is de 25J lening sowieso interessanter.

Klik om te vergroten...

Een jaarlijkse inflatie van 2 % gedurende 30 jaar, dat is ook een fameuze aanname die je hier maakt. Na zoveel QE zitten we nog steeds in een deflatoir klimaat.
Ik zeg niet dat dit onrealistisch is, maar als je de berekening op deze manier maakt, moet je evengoed een scenario uitrekenen met een inflatie van 1 % of 0,5 % of nog minder, waarin het verschil in NPV een heel stuk groter zal uitvallen.

Hoe bereken jij dat je moet beleggen aan 2 % of meer?

Ik weet niet of het hier helemaal past, maar het heeft ook met wonen te maken:

Iemand tips voor brandverzekering? Wij lenen bij VMSW en moeten dus elders een brandverzekering afsluiten.

Eindelijk heb ik een datum voor de voorlopige oplevering van mijn appartement! 25 februari is het zover

Weetikveel zei:

Nee. Aan het einde van de rit heb je op 30 jaar 17500 euro méér betaald dan op 25 jaar.

30j = 552 euro x 12m x 30j = 198720 euro betaald.
25j = 603 euro x 12m x 25j = 180900 euro betaald.

Verschil is meer dan 17500 euro. Helemaal niks dubbel geteld.

Dat uw uitleg niet klopt zie je toch al meteen. Jij zegt dat je de laatste vijf jaar 17500 euro meer betaalt. Terwijl je de laatste vijf jaar betaalt:

552 euro x 12m x 5j = 33120 euro, geen 17500 euro.
In het scenario op 25j betaal je tijdens deze periode 0 euro.

Klik om te vergroten...

Dat soort berekeningen heeft geen waarde in de echte wereld. 100 euro binnen 30 jaar betalen heeft niet dezelfde waarde als nu betalen. Als je geen rekening houdt met de tijdswaarde van geld, zijn alle conclusies zinloos.

Herman De Croo zei:

Dat soort berekeningen heeft geen waarde in de echte wereld. 100 euro binnen 30 jaar betalen heeft niet dezelfde waarde als nu betalen. Als je geen rekening houdt met de tijdswaarde van geld, zijn alle conclusies zinloos.

Klik om te vergroten...

Maar tijdswaarde is subjectief. Ik weet ook niet wat de toekomstige waarde is die de vraagsteller aan geld toedicht he. Zonder een absoluut verschil weer te geven, zoals ik heb gedaan, is een berekening die wél rekening houdt met tijdswaarde al helemaal onmogelijk. Als je vertrekt van een absoluut verschil van 17500 euro tussen de twee leningsvoorstellen, moet je de rest zelf maar uitzoeken; het geeft toch al een heel ander beeld dan wanneer je denkt dat er maar een verschil is van 2500 euro, zoals iemand anders hier schreef?

De uitspraak dat dit soort berekeningen 'geen waarde in de echte wereld' heeft, vind ik dan ook wel héél erg kort door de bocht.

BuBbA zei:

Ik weet niet of het hier helemaal past, maar het heeft ook met wonen te maken:

Iemand tips voor brandverzekering? Wij lenen bij VMSW en moeten dus elders een brandverzekering afsluiten.

Klik om te vergroten...

Cardiff

Herman De Croo zei:

Dat soort berekeningen heeft geen waarde in de echte wereld. 100 euro binnen 30 jaar betalen heeft niet dezelfde waarde als nu betalen. Als je geen rekening houdt met de tijdswaarde van geld, zijn alle conclusies zinloos.

Klik om te vergroten...

Idd.
In worst case-scenario krijgen we deflatie zoals in Japan. Dan is 100€ binnen 30 jaar meer dan 100€ nu.

@Caracalla
+1

Dank voor alle rekenformule's, heb donderdag nog een afspraak bij een andere bank.
Ik vind die 2.8 precies ook wat hoog als ik zo online simulatie's doe, hmmm.

Heb immo verteld dat ik dan ten laatste eind deze week iets laat weten.

Voorkeur gaat toch naar de 25 hoor (ben er nu al 36 ook, dus....)

mijn zus heeft juist een eerste huis gekocht met een hypothecair mandaat ipv hypothecair krediet. daar had ik nog nooit van gehoord!
iemand ervaringen mee hier?
schijnt een slok op de borrel te schelen qua registratierechten?

beemer036 zei:

Dank voor alle rekenformule's, heb donderdag nog een afspraak bij een andere bank.
Ik vind die 2.8 precies ook wat hoog als ik zo online simulatie's doe, hmmm.

Heb immo verteld dat ik dan ten laatste eind deze week iets laat weten.

Voorkeur gaat toch naar de 25 hoor (ben er nu al 36 ook, dus....)

Klik om te vergroten...

Uw lening moet niet rond zijn vooraleer ge een huis koopt, ge hebt normaal gezien voldoende tijd om na ondertekening van compromis aan een bankenronde te beginnen.
Naar wat ge hier schrijft, zijt ge ook enkel bij 1 bank (uw thuisbank?) geweest. Dat is prima om na te gaan of ge het financieel plaatje wel effectief kunt rondkrijgen. Maar als ge een degelijke rente wilt (ongeacht op hoeveel jaar) begint ge best nekeer rond te bellen voor afspraken met alle banken in uw regio.

Maar again, ge moet dus niet op bovenstaande wachten om ja of neen te zeggen op die aankoop. Ge hebt al minstens 1 bank die u een lening kan voorzien dus ist geen probleem.

--- zei:

mijn zus heeft juist een eerste huis gekocht met een hypothecair mandaat ipv hypothecair krediet. daar had ik nog nooit van gehoord!
iemand ervaringen mee hier?
schijnt een slok op de borrel te schelen qua registratierechten?

Klik om te vergroten...

Ik weet niet meer exact hoe het zit maar een mandaat is idd goedkoper qua registratiekosten.
Normaal gezien stellen banken tegenwoordig altijd voor om een deel mandaat en een deel hypothecair krediet te doen (soms zelfs volledig in aparte leningen gesplitst). Het Hypothecair krediet hebt ge uiteraard nodig voor uw woonbonus, maar dat wordt dus zo gekozen om fiscaal optimaal te zijn. Dat is ook het stuk dat de bank zogezegd direct kan terugvorderen (of zoiets). De rest van het bedrag wordt dan beschreven met een mandaat en daarbij moet de bank eerst (kan eenzijdig) nog ergens stappen ondernemen om dat te laten omzetten naar een krediet ingeval van wanbetaling.

Ik kan compleet fout zijn over het hoe en waarom van bovenstaande, het is al een tijdje geleden. Maar een mandaat is idd goedkoper, al zult ge normaal gezien wanneer ge recht hebt op woonbonus dus niet enkel dat doen.

@Tha_non: ik denk dat uw uitleg wel correct is

Caracalla zei:

Lenen voor een huis is toch héél simpel in mijn ogen.

Zo kort mogelijk, wat nog steeds draagbaar is.
Daarna zie je het wel terug.

Wij dachten dat de rentevoeten ook niet meer gingen zakken... Dat was 2 jaar terug...
Dan nog weegt een rentevoet van 5% op een relatief klein bedrag (25k?) niet op tegen een rentevoet van 2% op pakweg 200k.

Feit is ook dat je in het begin géén zak aan kapitaal afdraagt op 30 jaar.
Wij hadden ook een lening op 30 jaar en na een jaar'n half was daar nagenoeg niets van weg.

Snel herschreven naar 20 jaar. Daarna zien we het wel terug. Want dan valt er 1070 euro per maand weg.
Dan neem ik wel weer één bij op 10 jaar voor 250 euro per maand, maar kan ik tenminste al weer wat renoveren. Anders moest ik nog 10 jaar lang 1070 euro per maand betalen én ook al renoveren...

't Is maar hoe je het bekijkt. Maar de reden van het beleggen vind ik persoonlijk nogal bullshit. Een modale mens zet gewoon 100 euro meer op z'n spaarboek per maand, BEST CASE, of gaat ermee eten en dan ben je ze kwijt, WORST CASE.

;-)

Klik om te vergroten...

Ik volg je mening hier gedeeltelijk.

Gemiddeld gezien kost langer lenen meer geld.
Waarom gemiddeld? Sommigen hebben het voordeel om een hypothecair krediet louter om fiscale redenen aan te gaan. Met de huidige fiscaliteit is het ontleenbare bedrag wel klein geworden waardoor je korf altijd vol zit. Bovendien verlies je je verhoging na 10 jaar. Op 30 jaar zou je dan weer 20 jaar een overvolle korf hebben. Is dat het dan waard voor de cijferjunkies? (We gaan er nu van uit dat er geen wederopnames gebeuren)
Al de rest, zijnde uw volmacht/mandaat is een zuivere kost bij een eerste woning. En daar wil je zo snel mogelijk van af zijn.

Verder praat ik nu over het niet-fiscale gedeelte.
Op 30 jaar, zoals Caracalla aanhaalt, ga je amper kapitaal delgen in het begin. Wat is het voordeel dan? Een lagere maandlast, maar ten koste van wat? Wat bij een scheiding/verkoop/... Dan ga je ontgoocheld zijn in het afgeloste kapitaal.

Laat uw bank dus gerust werken voor een oplossing op maat. Splits gerust de kredieten op volgens looptijd, vraag naar verschillende soorten delging, ...

Hoe zit het hier? Het fiscale gedeelte loopt nog tot 2027. Oorspronkelijk was dit tot 2032. Begonnen aan 30 jaar maar door herfinancieringen toch besloten in te korten. Rentevoet: 1,76%.
Het niet fiscale gedeelte loopt nu tot eind 2017. Ook geherfinancierd en ingekort. Rentevoet: 1,67%.
Wij hebben dus besloten om net meer per maand af te betalen om sneller af te raken van:
-fiscale gedeelte: die rentevoet konden we niet laten liggen.
-niet-fiscale gedeelte: zuivere kost.


*edit*
Tha_nOn,

Klopt inderdaad! Weet wel dat een mandaat/volmacht snel is omgevormd tot "hypotheek" hoor. De kosten worden rechtstreeks verrekend via de zichtrekening.

BuBbA zei:

Ik weet niet of het hier helemaal past, maar het heeft ook met wonen te maken:

Iemand tips voor brandverzekering? Wij lenen bij VMSW en moeten dus elders een brandverzekering afsluiten.

Klik om te vergroten...

Check ook eens AG Insurance. Net iets duurder dan de goedkoopste maar er is meer gedekt (hogere plafonds) en geen gedoe als je iets voor hebt.

Als je aan je bankronde bezig bent, ga eens bij hypotheekwinkel langs. Tenzij ze van strategie veranderd zijn, is dit volledig gratis. Zij kunnen je meteen een realistisch beeld geven en berekenen ALLE kosten. Je kan uiteindelijk alsnog bij een andere bank gaan mocht je daar betere voorwaarden krijgen.

Wat een hypothecair mandaat betreft, kan je dit nog in je lening laten opnemen wanneer je al getekend voor de lening hebt? Akte moet nog getekend worden.