Woning te koop: ervaringen van de verkoper

[horste]

Bon, makelaar heeft 28 bezoeken achter de rug (ze hebben met 3 staan rondleiden vandaag).

6 keer een bod op vraagprijs gekregen, waarna ze op dezelfde dag nog een best and final offer mochten/moesten maken.
Uiteindelijk nog een dikke 25k boven de vraagprijs (+-7%) gegaan zonder opschortende voorwaarden, dus wij zijn tevreden. Geeft ons bijna 90k ademruimte voor onze bouw die we niet hadden ingecalculeerd.

Ik blijf het gek vinden dat het een beslissing is die je op een groot half uur moet nemen, maar 't is blijkbaar de realiteit

Makelaar ook content met zijn commissie vermoed ik, maar we zijn toch content dat we ontzorgd geweest zijn. Nu nog de compromis tekenen en zorgen dat de bouw vooruit gaat, zodat we volgend jaar op tijd eruit kunnen

Wel emotioneler dan ik dacht, een woning waar je graag woonde, zelf verbouwd hebt, je kind geboren is etc etc. Hiervoor telkens verhuisd zonder problemen, maar deze gaat toch pijn doen als het moment daar is.

 

[makila]

Verborgen gebrek, en toch onze verantwoordelijkheid

Men had beter een onderlinge overeenkomst gemaakt waarbij de verkoper alsnog het asbest op hun kosten zou verwijderen.
Maar dat zijn vijgen na pasen. Nu zitten zowel de koper als de verkoper in de shit.

De winnaars in dit verhaal? De advocaten

 

[Guazala]

Verborgen gebrek, en toch onze verantwoordelijkheid

Men had beter een onderlinge overeenkomst gemaakt waarbij de verkoper alsnog het asbest op hun kosten zou verwijderen.
Maar dat zijn vijgen na pasen. Nu zitten zowel de koper als de verkoper in de shit.

De winnaars in dit verhaal? De advocaten

Ik vind het vooral gek dat dat als verborgen gebrek wordt beschouwd bij een huis dat uit een periode komt waarin ze overal asbest draaiden. Als dat nog nooit volledig gestripped is geweest, lijkt het me gewoon logisch dat er daar asbest in zit.
Dat die makelaar beweert dat een huis van die ouderdom asbestvrij kan zijn... ze zouden die beter zijn licentie afpakken.

 

[Sanity penguin]

Ik vind het vooral gek dat dat als verborgen gebrek wordt beschouwd bij een huis dat uit een periode komt waarin ze overal asbest draaiden. Als dat nog nooit volledig gestripped is geweest, lijkt het me gewoon logisch dat er daar asbest in zit.
Dat die makelaar beweert dat een huis van die ouderdom asbestvrij kan zijn... ze zouden die beter zijn licentie afpakken.

Vind ik ook. Schandalig hoe ze dat uiteindelijk bij de verkoper pinnen als verborgen gebrek.

 

[makila]

Vind ik ook. Schandalig hoe ze dat uiteindelijk bij de verkoper pinnen als verborgen gebrek.

Id maar heb het maar eens voor hé op uwe oude dag.

Ik weet nu wel niet of het de verkoper was die moeilijk deed of de koper.
We kennen het volledige dossier natuurlijk niet.

 

[sneeuwzwart]

Aangezien wij in de iets verdere toekomst ook van plan zijn om onze woning zelf te verkopen, ben ik al eens aan het bekijken over welke documenten ik moet beschikken. Welke documenten zijn verplicht om in je verkoopadvertentie te zetten, en welke moet ik (of notaris) in principe pas voorzien bij ondertekenen van compromis/akte? Klopt het dat de 4 onderstaande enkel te verkrijgen zijn via de notaris, of kan ik daar zelf ook gemakkelijk aan raken?

Documenten zelf te verkrijgen:
-EPC
-Keuringsattest elektrische installatie
-Attest overstromingsgevoeligheid
-Postinterventiedossier (indien gebouwd na 2001)
-Asbestattest (indien gebouwd voor 2021)
-Attest stookolietank (indien van toepassing)

Door notaris (???)
-Bodemattest
-Stedenbouwkundig uittreksel
-Eigendomstitel of notariële aankoopakte
-Uittreksel van het kadaster en kadastraal plan

 

[Mask]

Overmorgen moeten we uit ons huis - nu we het aan het leeghalen zijn.. ben ik verplicht om alle boorgaten/pluggen enz dicht te maken? Of is dat voor de koper?

Want nu ik de tv van de beugel gehaald heb enzo zijn dat er wel wat..

 

[El Imbatido]

Aangezien wij in de iets verdere toekomst ook van plan zijn om onze woning zelf te verkopen, ben ik al eens aan het bekijken over welke documenten ik moet beschikken. Welke documenten zijn verplicht om in je verkoopadvertentie te zetten, en welke moet ik (of notaris) in principe pas voorzien bij ondertekenen van compromis/akte? Klopt het dat de 4 onderstaande enkel te verkrijgen zijn via de notaris, of kan ik daar zelf ook gemakkelijk aan raken?

Documenten zelf te verkrijgen:
-EPC
-Keuringsattest elektrische installatie
-Attest overstromingsgevoeligheid
-Postinterventiedossier (indien gebouwd na 2001)
-Asbestattest (indien gebouwd voor 2021)
-Attest stookolietank (indien van toepassing)

Door notaris (???)
-Bodemattest
-Stedenbouwkundig uittreksel
-Eigendomstitel of notariële aankoopakte
-Uittreksel van het kadaster en kadastraal plan

Die 4 onderstaande haal je inderdaad bij de notaris. Je eigendomstitel kan je normaal gezien ook terugvinden via MyMinFin als de aankoop recent genoeg is gebeurd. Zo kan het ook zijn dat uw EPC en Keuring Elektriciteit nog geldig zijn van bij de aankoop, je kan altijd aan de notaris van de aankoop indertijd de stukken opvragen.

Watertoets en kadaster kan je zelf opsnorren maar die moeite kunt ge u besparen want uw notaris gaat dat sowieso zelf nog eens opsnorren. Tenzij je de watertoets graag meegeeft bij de bezichtigingen.

Voor de rest denk ik dat je enkel verplicht bent om een EPC voor te leggen bij een tekoopstelling, al de rest is niet verplicht maar natuurlijk wel leuker voor potentiële kopers.



Maar zoals steeds, praat eens met uw notaris, dergelijke consulten zijn toch gratis. Ze verdienen sowieso al flink wat geld, laat ze er dan ook maar wat voor werken

 

[kinxton]

Documenten zelf te verkrijgen:
-EPC
-Keuringsattest elektrische installatie
-Attest overstromingsgevoeligheid
-Postinterventiedossier (indien gebouwd na 2001)
-Asbestattest (indien gebouwd voor 2021)
-Attest stookolietank (indien van toepassing)

Door notaris (???)
-Bodemattest
-Stedenbouwkundig uittreksel
-Eigendomstitel of notariële aankoopakte
-Uittreksel van het kadaster en kadastraal plan

De attesten EPC, keuring elektrische installatie, overstromingsgevoeligheid en asbest, zijn verplicht te vermelden op je advertenties.
Helaas is dat de dag van vandaag niet op alle immo websites (goed) mogelijk, en zet je het dus best in de beschrijving.
Eigenlijk een schande dat Immoweb en Zimmo, voor de prijs dat je betaalt, niet goed kunnen regelen...

Je kan (voor de kleine kost van het bodemattest €67 of een beetje meer) de compromis ook door het notarissenkantoor al laten opmaken als sjabloon, dan vragen zij samen met de rest alle info op.
Een eventuele makelaar gaat die ook (al dan niet via je notariskantoor) opvragen als ze zelf de compromis opmaken, dit is bij sommige makelaars dan zogezegd inbegrepen in hun makelaarsloon, en wordt dan doorgegeven aan de notaris. https://www.vlaanderen.be/bodemattest

In ieder geval heb je die 4 laatste maar pas nodig bij opmaak van de compromis.

De eerste 6 attesten print je ook best af en leg je voor tijdens een bezoek voor wie ze wil zien.
Zo heb ik een mapje met alle handige info erin die klaar ligt om te doorbladeren.

Op spotto.be kan je trouwens ook een mooie PDF krijgen van je woningdossier. https://www.spotto.be/nl/publication-info/property-report
Daar zoeken ze ook het één en ander automatisch op, op basis van je adres. Printen en in je mapje steken!

Als je veel bezoeken hebt, en wilt zien of de mensen na het einde van hun bezoek echt interesse hebben, kan je hen vragen of je hen per e-mail een link mag doorsturen van je woningdossier, met alle documenten en foto's, en ook vermelden dat er een bodformulier is, zodat ze een bod kunnen uitbrengen (dit kan je ook uitprinten en meegeven).

Gisteren nog eens een bezoekje gehad van iemand uit Luik die een vakantie appartement zoekt... Ze gaan nog eens bezoeken met enkele familieleden en zouden dan (hopelijk) een bod uitbrengen.
Als dat niet doorgaat is de volgende stap een groter bord ophangen, want A4 die binnen aan het raam hangt valt natuurlijk minder op dan een groot bord, en als het een half jaar tot een jaar verder nog niet verkocht is, eens de prijs wat verlagen. We hebben toch tijd, en kunnen als het toch vroeger verkocht is in een ander appartement terecht

 

[El Imbatido]

Kijk, bovenstaande post is dus een prima voorbeeld waarom je je laat bijstaan door een professional.

Bij de tekoopstelling(advertentie) moet je enkel je EPC kunnen adverteren, al de rest is pas nodig bij het sluiten van de overeenkomst.
Dat is waarom mensen bieden onder opschortende voorwaarde van een blanco bodem-, asbest-,... whateverattest.
De rest kan voor de koper leuk zijn om weten maar is absoluut niet verplicht. Als ge met uw notaris praat om uw woning te koop te stellen dan zal die het nodige doen om alle relevante stukken op te vragen, meeste van die stukken kan je de dag zelf nog krijgen.

Wat trouwens nog een prima reden is om eerst even gratis met een notaris af te stemmen: "Hoe breng ik een correct bod uit?"

 

[kinxton]

Kijk, bovenstaande post is dus een prima voorbeeld waarom je je laat bijstaan door een professional.

Huh? Ik heb helaas al meer onprofessionele BIV-makelaars over de vloer gehad dan me lief is.
Daarom steek ik het makelaarsloon liever in m’n eigen zak dan het te moeten weggeven aan een (voorlopig) nutteloze tussenschakel.

Als ik of de koper zich zorgen maakt, of het nu gaat om een bod, een attest, of een legale vraag, is het toch logisch dat men dan pas bij een notaris langsgaat? Waarom zou een verkoper het ‘attestjeswerk’ niet mogen voorbereiden vóór er überhaupt sprake is van een compromis?

Ik begrijp dat sommige makelaars het lastig hebben met mensen die hun woning zelf proberen te verkopen. We nemen als het ware hun ‘werk’ (lees: commissie) af. Zieliger wordt het pas als ik om de zoveel tijd telefoontjes krijg van diezelfde ‘professionals’.
Sinds maandag alweer drie gemiste oproepen van drie verschillende makelaars, die me in de grond gewoon willen uitlachen omdat het nog niet verkocht is, om dan opnieuw hun diensten aan te bieden.

Ik ben er vrij zeker van dat zij het ook nog niet verkocht zouden krijgen. Maar hey, ze zouden er wél exclusiviteit aan hangen.

Bij de tekoopstelling(advertentie) moet je enkel je EPC kunnen adverteren, al de rest is pas nodig bij het sluiten van de overeenkomst.
Dat is waarom mensen bieden onder opschortende voorwaarde van een blanco bodem-, asbest-,... whateverattest.
De rest kan voor de koper leuk zijn om weten maar is absoluut niet verplicht. Als ge met uw notaris praat om uw woning te koop te stellen dan zal die het nodige doen om alle relevante stukken op te vragen, meeste van die stukken kan je de dag zelf nog krijgen.

Informatieplicht over de overstromingsgevoeligheid van vastgoed

Verkopers en verhuurders van vastgoed zijn verplicht hun mogelijke huurders of kopers te informeren als het pand of de grond in overstromingsgevoelig gebied ligt.

www.vlaanderen.be

Informatieplicht overstromingsgevoelig vastgoed

De informatieplicht voor vastgoed in overstromingsgevoelig gebied werd ingevoerd in het decreet Integraal Waterbeleid, via een wijziging van 19 juli 2013. Op 1 januari 2023 is een gewijzigde informatieplicht in voege getreden.

www.integraalwaterbeleid.be

De informatieplicht start al bij de publiciteit over het onroerend goed en wordt via een waterparagraaf ook opgenomen in de vastgoedakte. De koper of huurder is op die manier beter geïnformeerd en dus beter beschermd. In overstromingsgevoelige gebieden kan het risico op wateroverlast immers hoger zijn en daardoor gelden er vaak specifieke bouwverplichtingen of – beperkingen.

Het asbestattest is inderdaad niet verplicht bij de tekoopstelling of advertentie, maar wel bij het opstellen van de compromis.
Als ik zelf panden zou bezoeken, zou ik persoonlijk graag vooraf dat attest kunnen inkijken, of op z’n minst een duidelijke vermelding dat het asbestvrij is. Zo weet ik tenminste of het de moeite is om mijn tijd te investeren in een bezoek.

Transparantie is blijkbaar optioneel, tenzij je als koper toevallig longen hebt.

Wat trouwens nog een prima reden is om eerst even gratis met een notaris af te stemmen: "Hoe breng ik een correct bod uit?"

Bod document kan je inderdaad krijgen bij een notaris, ik denk dat de meeste kopers niet zomaar een bod op papier uitbrengen en tekenen zonder eerst met hun (bank en) notaris te spreken.

Maar goed, ik begrijp het: wie de verkoop grondig voorbereidt en attesten op voorhand klaarlegt, is blijkbaar verdacht.
Want echte professionals wachten liever tot het compromis om te ontdekken dat het pand in een overstromingsgebied ligt, met een asbestdak én een stookolietank uit 1973.

 

[El Imbatido]

Ah kijk, dat van die watertoets is nieuw. Alweer een extra argument om eerst met uw notaris te klappen.
Ik heb nooit beweerd dat je die zaken niet mag aanbieden, dat zijn woorden die jij me in de mond hebt gelegd nadat je zelf hebt beweerd dat het verplicht is om dergelijke zaken aan te bieden.

 

[sneeuwzwart]

Bedankt voor al de informatie. Te donderdag hebben we een afspraak bij de notaris, maar ik wou gewoon op voorhand al goed op de hoogte zijn van alles zodat ik dan de juiste vragen kan stellen.
Ivm een bod document, hoe moet ik dat concreet zien. Ik kan me toch niet voorstellen dat mensen bij de eerste bezichtiging direct een bedrag op dat papier schrijven en terug afgeven? Of is het de bedoeling dat ze dat thuis invullen en dan ingescand per mail terugsturen? Persoonlijk heb ik altijd gewoon een bod per mail uitgebracht, zonder een bepaald document in te vullen. Als verkoper wil je daar toch juist enkel het hoogst noodzakelijke in hebben staan, je gaat toch geen voorzet geven om daar opschortende voorwaarden in te zetten. Ga ik zeker ook eens navragen bij de notaris.

 

[kinxton]

Dat bod document is wel al bindend nadat je het als verkoper ook ondertekend hebt, en is beperkt geldig en kan je opschortende voorwaarden op vermelden. Heb ik het hier niet ergens al gedeelt?

 

[El Imbatido]

Een bod is geldig van zodra je het als koper hebt uitgebracht. Of dat nu op (ingescand) papier, sms of mail is. Zelfs mondeling is dat bindend maar dat is al wat lastiger te bewijzen.
Daar heeft de verkoper niets mee te maken, de koop is gesloten van zodra de verkoper het uitgebrachte bod heeft aanvaard.
Een bod is onbeperkt geldig tenzij je er zelf een vervaldatum op zet of het goed verkocht is.

In theorie is het voor een verkoper interessanter om zo weinig mogelijk opschortende voorwaarden zien te verschijnen omdat je dan zogezegd meer "zekerheid" hebt. De keerzijde is dat je dan wel al eens sneller gezever hebt.

 

[kinxton]

Een bod is geldig van zodra je het als koper hebt uitgebracht. Of dat nu op (ingescand) papier, sms of mail is. Zelfs mondeling is dat bindend maar dat is al wat lastiger te bewijzen.
Daar heeft de verkoper niets mee te maken, de koop is gesloten van zodra de verkoper het uitgebrachte bod heeft aanvaard.
Een bod is onbeperkt geldig tenzij je er zelf een vervaldatum op zet of het goed verkocht is.

In theorie is het voor een verkoper interessanter om zo weinig mogelijk opschortende voorwaarden zien te verschijnen omdat je dan zogezegd meer "zekerheid" hebt. De keerzijde is dat je dan wel al eens sneller gezever hebt.

Wat tegenstrijdige info éh: Daar heeft de verkoper niets mee te maken, de koop is gesloten van zodra de verkoper het uitgebrachte bod heeft aanvaard.

Aanvaard mits dus een handtekening op een bod document of schriftelijke bevestiging.

Het is misschien bindend met een simpele mail, sms of met de hand geschreven papiertje, of mondeling. Maar het is dat nog meer als je het bod document van een notaris zelf gebruikt waarop alle partijen duidelijk vermeld zijn. Natuurlijk geen enkele verplichting om dit te gebruiken, je kan het perfect overslaan en meteen de compromis laten opmaken, en tot dan in onzekerheid wachten tot dat ondertekend is.

Op een compromis kunnen er ook nog eens (al dan niet, identieke) opschortende voorwaarden vermeld worden. Afin, contacteer je notariskantoor altijd!

 

[Lemme]

Wat tegenstrijdige info éh: Daar heeft de verkoper niets mee te maken, de koop is gesloten van zodra de verkoper het uitgebrachte bod heeft aanvaard.

Aanvaard mits dus een handtekening op een bod document of schriftelijke bevestiging.

Het is misschien bindend met een simpele mail, sms of met de hand geschreven papiertje, of mondeling. Maar het is dat nog meer als je het bod document van een notaris zelf gebruikt waarop alle partijen duidelijk vermeld zijn. Natuurlijk geen enkele verplichting om dit te gebruiken, je kan het perfect overslaan en meteen de compromis laten opmaken, en tot dan in onzekerheid wachten tot dat ondertekend is.

Op een compromis kunnen er ook nog eens (al dan niet, identieke) opschortende voorwaarden vermeld worden. Afin, contacteer je notariskantoor altijd!

Wat El Imbatido zegt klopt:

1. Het bod is geldig wanneer het door de koper(s) ondertekend is.
2. De verkoop is gesloten van zodra de verkoper(s) het bod ook ondertekend heeft/hebben.

 

[sneeuwzwart]

Wat El Imbatido zegt klopt:

1. Het bod is geldig wanneer het door de koper(s) ondertekend is.
2. De verkoop is gesloten van zodra de verkoper(s) het bod ook ondertekend heeft/hebben.

Wat is jouw definitie van ondertekenen dan, een fysieke handtekening? Een bod via email met alle nodige informatie in is toch ook gewoon rechtsgeldig. Je moet als verkoper natuurlijk wel zien dat alle nodige informatie in de email aanwezig. Een mail van [email protected] met "Ik wil een bod op je woning uitbrengen van xxx euro. Groeten, Jan" zou ik precies toch niet aanvaarden.

 

[Lemme]

Wat is jouw definitie van ondertekenen dan, een fysieke handtekening? Een bod via email met alle nodige informatie in is toch ook gewoon rechtsgeldig. Je moet als verkoper natuurlijk wel zien dat alle nodige informatie in de email aanwezig. Een mail van [email protected] met "Ik wil een bod op je woning uitbrengen van xxx euro. Groeten, Jan" zou ik precies toch niet aanvaarden.

Dat klopt, zoals El Imbatido ook zegt, zelfs mondeling is dit rechtsgeldig (maar moeilijk te bewijzen). Maar natuurlijk, hoe duidelijker, hoe beter voor beide partijen voor wanneer het misloopt.

 

[Fusetea]

De mensen die een appartement verkopen en met een mede-eigenaar zitten die een berg schulden heeft: hoe leg je dit uit aan geïnteresseerde kopers? Ik ben er pas achter gekomen dat je geïnteresseerden hiertoe inzage moet geven (verslagen algemene vergaderingen en afrekeningen van de laatste 3 jaar), dus ja. Ieder jaar wordt het overschot van de jaarlijkse afrekening van mijnheer zijn schulden afgetrokken. Hij valt nog liever dood dan te betalen en dit alles is nu al bijna 2 jaar aan de gang. Ik kan mij voorstellen dat een geïnteresseerde koper dan wel twee keer gaat nadenken.
Belangrijk detail: het is een hele kleine VME met minder dan 10 bewoners.