Woning te koop: ervaringen van de verkoper

[kinxton]

De mensen die een appartement verkopen en met een mede-eigenaar zitten die een berg schulden heeft: hoe leg je dit uit aan geïnteresseerde kopers? Ik ben er pas achter gekomen dat je geïnteresseerden hiertoe inzage moet geven (verslagen algemene vergaderingen en afrekeningen van de laatste 3 jaar), dus ja. Ieder jaar wordt het overschot van de jaarlijkse afrekening van mijnheer zijn schulden afgetrokken. Hij valt nog liever dood dan te betalen en dit alles is nu al bijna 2 jaar aan de gang. Ik kan mij voorstellen dat een geïnteresseerde koper dan wel twee keer gaat nadenken.
Belangrijk detail: het is een hele kleine VME met minder dan 10 bewoners.

Ja, je geeft best transparant inzage als er door de koper om gevraagd wordt, maar vaak is het pas de notaris die de akte zal opmaken die alles zal opvragen.
Heb als interne syndicus al 2 x verkoop meegemaakt en de notaris van de verkoper vroeg dit telkens bij mij op. In feite zijn de schulden van een andere mede-eigenaar geen blokkerende factor voor de verkoop.

In feite moet de syndicus toch het nodige doen om dat te innen? Ook al is het een interne vrijwillige syndicus die mede-eigenaar is. Ga desnoods naar het vredegerecht, is gratis...
In een VME moet iedereen z'n stuk bijdragen.
En anders, gerechtsdeurwaarder... Die kosten moeten dan door de VME voorgeschoten worden en kunnen bij de mede-eigenaar geïnd worden.

 

[Fusetea]

@kinxton Ik had jouw advies om de attesten klaar te leggen in een mapje voor kopers ter harte genomen, maar lees nu dat het enkel gaat om diegene die niets te maken hebben met de VME. Goed om te weten. (Online las ik gewoon over alle attesten die nodig zijn bij de verkoop van een appartement.)

Oh, maar de deurwaarder en (om te beginnen) het vredegerecht zijn al lang ingeschakeld hiervoor (al kon die laatste naar eigen zeggen weinig voor ons doen, want de vrederechter was blijkbaar onbevoegd - als ik een andere mede-bewoner moest geloven, ik was zelf niet bij die zitting), maar zo'n dingen duren jaren. Ik quote mijn eigen bericht van een paar maanden terug:

[...] Dan is er ook nog een buur die uit "protest" een deel van de rekening voor het isoleren van het dak niet wil betalen (omdat dit niet gebeurd is hoe hij het wilde - ondanks er is aangetoond dat het niet hoefde op die manier + ook nog eens veel duurder zou uitvallen). Sindsdien liggen alle niet-dringende herstellingen stil uit schrik dat hij deze ook niet zal willen betalen. Eén rotte appel kan op die manier een hele mede-eigendom gijzelen. Het is echt enorm frustrerend en dit alles sleept nu al meer dan een jaar aan. [...]

Het helpt ook niet mee dat het een gebouw is uit de jaren stilletjes en dus ook de niet-dringende herstellingen toch nodig zijn. De algemene kosten betaalt hij nog wel, maar zijn schuld is een slordige € 900...

Maar soit, zelfs zonder dit alles was ik van plan mijn appartement uiteindelijk te verkopen.

 

[kinxton]

Ik had jouw advies om de attesten klaar te leggen in een mapje voor kopers ter harte genomen, maar lees nu dat het enkel gaat om diegene die niets te maken hebben met de VME. Goed om te weten. (Online las ik gewoon over alle attesten die nodig zijn bij de verkoop van een appartement.)

Voor een appartement moet je ook de EPC algemene delen kunnen voorleggen aan de kandidaat koper. https://www.vlaanderen.be/energiepr...ke-delen-van-een-appartementsgebouw#verplicht

En dat naast de attesten van je eigen kavel.
Als de koper ze niet zelf vraagt worden ze voor de voorbereiding van de akte sowieso door de notaris opgevraagd aan de syndicus, dus tenzij er vraag is van de koper, hoef je die in de praktijk niet bij te hebben, maar natuurlijk altijd beter om een 'compleet' dossier te hebben.

Als vrijwilige syndicus heb ik ze natuurlijk zelf al bij de hand en dus ook maar uitgeprint en in m'n map bijgesloten, ook de andere mede-eigenaars kregen het in hun mailbox.

EPC en asbest attest algemene delen, die laatste is maar pas vanaf 1/1/2027 verplicht, maar hebben we toch al gedaan in geval van mogelijke verkoop tegen dan, is ook meerdere jaren geldig.

stilletjes en dus ook de niet-dringende herstellingen toch nodig zijn. De algemene kosten betaalt hij nog wel, maar zijn schuld is een slordige € 900...

Mja, voor 900 eur is het natuurlijk zuur om daarvoor een gdw in te schakelen en 400 eur voorschieten. Maar het zou wel een signaal kunnen geven dat de VME er niet mee lacht.
Je kan wel al een ingebrekestelling sturen als dat nog niet gebeurd is en ook vermelden dat die schuld open zal blijven staan in de boekhouding en er nalatigheidsintresten bij rekenen voor elke onbetaalde dag.
In geval deze mede-eigenaar zelf ooit zijn eigendom verkoopt, zal de notaris dat verrekenen en wordt dit afgetrokken van de verkoopsom die hij zal krijgen. Uiteindelijk betaalt hij dan toch op een dag incl. de nalatigheidsintresten...
Stel die vraag zeker aan de syndicus en eis met de andere mede-eigenaars dat dit op de agenda van de volgende AV komt.

 

[Fusetea]

Goed om te weten over het EPC-attest van de algemene delen ook, ik wist niet zeker of dit er ook bij moest.

Nog een vraag wat betreft de gegevens uit het kadaster: ik heb deze documenten al, maar van de vorige eigenaar (ze staan op zijn naam). Weet jij of dit kwaad kan, of ik toch beter een nieuw attest aanvraag? Buiten de naam van de eigenaar klopt alles eigenlijk nog gewoon.

Enig idee of het attest betreft overstromingsgevoeligheid ter beschikking hebben verplicht is? Het is weliswaar makkelijk en gratis te verkrijgen online. (Stond ook niet bij vereiste documenten.)

 

[kinxton]

Nog een vraag wat betreft de gegevens uit het kadaster: ik heb deze documenten al, maar van de vorige eigenaar (ze staan op zijn naam). Weet jij of dit kwaad kan, of ik toch beter een nieuw attest aanvraag? Buiten de naam van de eigenaar klopt alles eigenlijk nog gewoon.

Hoeft niet, notariskantoor doet dit wel bij de compromis neemt het over in de akte.

Enig idee of het attest betreft overstromingsgevoeligheid ter beschikking hebben verplicht is? Het is weliswaar makkelijk en gratis te verkrijgen online. (Stond ook niet bij vereiste documenten.)

Verplichte kennisgeving van de score in je advertentie, dus ja. Makkelijk te bekomen. De notaris voegt de tekst ook toe in de akte.

Daarnaast ook best :

Verplichte keuring van een nieuwe of gewijzigde cv-installatie

Vóór de installatie voor centrale verwarming in gebruik genomen wordt, is de eigenaar verplicht het stooktoestel op gas, stookolie, of hout(pellets) te laten keuren. Een verwarmingsinstallatie in perfecte staat is zuinig, veilig en milieuvriendelijk.

www.vlaanderen.be

 

[El Imbatido]

Hier zat vroeger toch een kadee die effectief in het notariaat werkte.

Waar zit die wanneer ge hem nodig hebt????

 

[kinxton]

Met recente aktes en simpelweg opzoeken kan je het ook weten eh.

Is er misschien opnieuw iets fout @El Imbatido?

 

[Renegadexxripxx]

asbest attest algemene delen, die laatste is maar pas vanaf 1/1/2027 verplicht, maar hebben we toch al gedaan in geval van mogelijke verkoop tegen dan, is ook meerdere jaren geldig.

Opgelet : indien de woning is van voor 2001 ben je ook al verplicht om een asbest attest te hebben van de privatieve delen bij verkoop.
In 2027 moet je, indien de algemene delen van voor 2001 zijn, deze ook voorzien voor de algemene delen (ongeacht verkoop). Tegen 2032 is die verplichting er voor ELKE eigenaar van een gebouw. Dus geldt niet enkel voor een medeeigendom. Ongeacht de status van de woning.

Enige waar ik niet uit ben bij die regel voor 2027 is indien de woning volledig van 1 eigenaar is, of die verplichting dan ook geldt voor de algemene delen. Ik zou zeggen van niet aangezien er geen medeeigendom is. Maar ik ben onzeker...

de geldigheidsduur kan indien er effectief NIETS gevonden is oneindig zijn op voorwaarde afgegeven na 8 april 2024. Anders kan dit variëren van 5 tot 10 jaar.

https://ovam.vlaanderen.be/documents/177281/6200523/2024_Broch-A5_Asbestattest-gemene-delen_web_v2.pdf/e1c0272c-4434-a8ed-d8f9-7887d8143c6e?t=1730364965814

 

[sneeuwzwart]

En wat als er geen epc en/of asbestattest van de gemeenschappelijke delen is op het moment van het verlijden van de akte omdat de syndicus nalatig is. Kan de akte dan niet verleden worden?

 

[kinxton]

En wat als er geen epc en/of asbestattest van de gemeenschappelijke delen is op het moment van het verlijden van de akte omdat de syndicus nalatig is. Kan de akte dan niet verleden worden?

Jawel, dit staat dan in de akte vermeld dat de koper hiermee moet instemmen, net als voor andere attesten die er bv. onverhoopt niet zouden zijn, kan de koper hier expliciet mee instemmen. De notaris deelt het dan enkel mee in de akte, er wordt daar dan (voorlopig) ook geen gevolg aan gegeven bij de competente controleorganismen.

Daarbij, het is niet altijd door nalatigheid van de syndicus.Als er geen geld op de rekening staat, of er simpelweg geen syndicus is (heel wat kleinere mede-eigenedommen hebben er simpelweg nog geen die in de kbo geregistreerd is), kan de notaris dat ook moeilijk rechtstreeks opvragen en moet hij via de verkopende mede-eigenaar vragen wie de syndicus is, of moet die dat zelf bezorgen indien zelf bv. eigenaar van het volledige gebouw.

Ik zal in ieder geval blij zijn als ik uit m'n VME ben en een eigen individuele woning heb. Dan moet je enkel nog maar rekening houden met je eigen zever.

 

[Fusetea]

Mijn appartement staat intussen te koop/online op FB. Er hebben enkele mensen geliket waarvan 1 iemand heeft gedeeld. Betekent dat dan dat het enkel op de pagina van diegene verschijnt die heeft gedeeld? Ik kan het in ieder geval wel enkel op die persoon zijn profiel zien.
Het is misschien een domme vraag, maar het staat op de pagina van mijn partner, want zelf heb ik geen FB, dus ik ken er zelf weinig van.

 

[Fusetea]

Met welke immowebsites hebben/hadden jullie het meest succes?

Ondanks dan toch enkele onbekenden het geliket hebben (diegenen in het bericht hierboven waren familie), vrees ik dat FB alleen niet voldoende gaat afdoen in dit geval, maar ik wilde het toch eerst zo proberen omdat dat niets kost. (Ik ben niet de typische BG'er. )

@kinxton Nog nieuws rond jouw appartement?

 

[Mask]

Met welke immowebsites hebben/hadden jullie het meest succes?

Ondanks dan toch enkele onbekenden het geliket hebben (diegenen in het bericht hierboven waren familie), vrees ik dat FB alleen niet voldoende gaat afdoen in dit geval, maar ik wilde het toch eerst zo proberen omdat dat niets kost. (Ik ben niet de typische BG'er. )

@kinxton Nog nieuws rond jouw appartement?

Ik heb enkel Zimmo gebruikt en dat was meer dan voldoende.

 

[kinxton]

Met welke immowebsites hebben/hadden jullie het meest succes?

Ondanks dan toch enkele onbekenden het geliket hebben (diegenen in het bericht hierboven waren familie), vrees ik dat FB alleen niet voldoende gaat afdoen in dit geval, maar ik wilde het toch eerst zo proberen omdat dat niets kost. (Ik ben niet de typische BG'er. )

@kinxton Nog nieuws rond jouw appartement?

Af en toe eens een oproep of mailtje, maar niks concreets.
Via Zimmo ook de meeste mails vs Immoweb.

Zal de prijs misschien wat verlagen vanaf de lente volgend jaar, maar is zo dringend niet meer omdat we om andere redenen toch nog even blijven...

 

[tortoise]

Met welke immowebsites hebben/hadden jullie het meest succes?

Ik had mijn appartement te koop gezet via Immoweb, Realo, Zimmo & Immovlan. Immoscoop wou ik ook doen, maar ik kreeg telkens een error toen ik mijn advertentie wou publiceren.

Veruit meeste reactie via Zimmo & Immoweb. Andere waren verwaarloosbaar tot niks. Uiteindelijk verkocht via reageerder op Immoweb zoekertje.

 

[horste]

Met welke immowebsites hebben/hadden jullie het meest succes?

Ondanks dan toch enkele onbekenden het geliket hebben (diegenen in het bericht hierboven waren familie), vrees ik dat FB alleen niet voldoende gaat afdoen in dit geval, maar ik wilde het toch eerst zo proberen omdat dat niets kost. (Ik ben niet de typische BG'er. )

@kinxton Nog nieuws rond jouw appartement?

Hier was het verschil in bereik tussen immoweb en zimmo ongeveer 5x meer op immoweb

 

[kinxton]

Soms toch wel rare snuiters die zo voor m'n deur komen staan en dan foto's maken van het gebouw. Amai zeg.

Kan het zien van achter m'n bureau dankzij een camera

 

[Fusetea]

Tenzij je in een echt prachtig gebouw woont is dat wel vreemd , of zouden het geïnteresseerde kopers kunnen zijn?

Mijn appartement staat intussen bijna 2 weken 1 week op Zimmo. Pakket gekozen met het gevelbord, alleen moet het nog worden geplakt (hopelijk dit weekend). Is dat een beetje praktisch? Nog nooit zo'n bord bevestigd.

Voor de rest wel redelijk wat views, maar nog geen favorieten of contactverzoeken (buiten een firma voor asbestattesten, maar dat heb ik al). Ik ging ook iets zeggen over makelaars, maar ik wil niks jinxen, dus ik ga maar zwijgen.

 

[langun]

Tenzij je in een echt prachtig gebouw woont is dat wel vreemd , of zouden het geïnteresseerde kopers kunnen zijn?

Mijn appartement staat intussen bijna 2 weken 1 week op Zimmo. Pakket gekozen met het gevelbord, alleen moet het nog worden geplakt (hopelijk dit weekend). Is dat een beetje praktisch? Nog nooit zo'n bord bevestigd.

Voor de rest wel redelijk wat views, maar nog geen favorieten of contactverzoeken (buiten een firma voor asbestattesten, maar dat heb ik al). Ik ging ook iets zeggen over makelaars, maar ik wil niks jinxen, dus ik ga maar zwijgen.

Als je er woont is er letterlijk geen enkele reden waarom het nog niet omhoog hangt, 1 min werk, uitstelgedrag is niet goed om een appartement te verkopen

 

[Guazala]

Tenzij je in een echt prachtig gebouw woont is dat wel vreemd , of zouden het geïnteresseerde kopers kunnen zijn?

Mijn appartement staat intussen bijna 2 weken 1 week op Zimmo. Pakket gekozen met het gevelbord, alleen moet het nog worden geplakt (hopelijk dit weekend). Is dat een beetje praktisch? Nog nooit zo'n bord bevestigd.

Voor de rest wel redelijk wat views, maar nog geen favorieten of contactverzoeken (buiten een firma voor asbestattesten, maar dat heb ik al). Ik ging ook iets zeggen over makelaars, maar ik wil niks jinxen, dus ik ga maar zwijgen.

Het lijkt me moeilijker om er weer af te krijgen dan om het erop te plakken. Allez dat mag ik toch hopen, ben daar in ons nieuwe huis 4u mee bezig geweest om die gigantische laag lijm van het raam te krijgen.