Karton
Well-known member
Je mag niet puur de maandelijkse afbetaling huur vs afbetaling bank vergelijken om te zien wat er financieel het beste is. Maandelijkse afbetalingen aan de bank hangen sterk af van eigen inbreng, over zo'n maandelijks bedrag valt weinig te zeggen. Bij kopen zijn er ook de opportuniteitskosten van het niet-beleggen van de eigen inbreng, de kosten voor notaris en registratierechten, renovatiekosten die je er nooit meer uithaalt, reparatiekosten, btw indien nieuwbouw, intresten aan de bank (nu relatief weinig, maar extra kapitaal vertaalt zich dan in huizenprijzen ver boven de intrinsieke waarde van het huis)... En dan moet je er nog van uitgaan dat je voor een lange periode in die woning blijft wonen. Als je na 5 of 10 jaar beslist te verhuizen heb je weer kosten: de makelaar (als je die gebruikt) en opnieuw die extra kosten bij notaris etc bij aankoop van een nieuwe woning. Hoeveel is het effectief rendement dan echt?
Je kan bewust huren en onbewust huren. Bewuste huurders zoals ikzelf weten dat huurgeld verloren geld is en dat je dus op een andere manier aan kapitaalopbouw moet doen. Daar is wat discipline voor nodig. Als je dat niet doet eindig je inderdaad met niks. Mijn tante was ook een levenslange huurder, maar die leefde wel met haar extra budget boven haar stand: grote reizen, veel luxe, en dan inderdaad in de problemen komen op haar oude dag. Dat is onbewust huren, maar dat is een keuze. Ik ga een paar aannames maken over dat gepensioneerd koppel in je post. Stel dat ze in 2021 nu 58 jaar zijn en samen zijn beginnen huren in 1988 toen ze 25 waren. Stel ook dat ze in 1988 een startkapitaal hadden van €10.000 en sindsdien elke maand €250 in een accumulerende S&P 500-tracker hadden belegd. Als ze dat 33 jaar gedisciplineerd konden volhouden, van 1988 tot vandaag, dan hadden ze vandaag een totaal bedrag van €1.115.475. Met een dik miljoen kan je ondertussen wel een huisje kopen, maar dat is niet niks: ze hebben een paar grote crisissen moeten doorstaan (dotcom in 2000, grote crisis in 2008) en moesten het wel maandelijks volhouden zonder ooit iets te verkopen. Wie kan dat? Jan Modaal alleszins niet en daarom verbaast het me ook niet dat levenslange huurders vaak berooid eindigen. Maar dat hoeft absoluut niet zo te zijn.
Dit is m.i. de beste reden om iets van vastgoed te kopen: omdat je het persoonlijk wil. Zolang je er bewust mee bezig bent is kopen of huren voornamelijk een lifestyle keuze. Als ik later ooit kinderen heb of mij ergens echt stabiel wil vestigen zal ik misschien ook wel iets kopen, omdat het mentaal wel leuk is om een plek voor jezelf te hebben. Maar ik maak me geen illusies dat dat per definitie ook de beste financiële keuze is en momenteel ben ik zeer tevreden met gewoon iets te huren.
Zoals nineshot zegt: zoveel beter is verkeerd verwoord.
Het ligt eraan wat je zoekt, vind je een huis dat volledig u smaak is en waar je niets, maar dan ook niets meer moet aanpassen. Is de kans groot dat een woning kunt kopen dat u meer waard geef voor u geld. Zeker als je een mooi dealtje tegenkomt
Vind je praktisch nooit zo'n huis en ben je met u rondleiding al in u hoofd bezig wat je allemaal wilt vervangen en waar je de sloophamer wilt tegen zetten. Is het wel interessant om een rekensom te maken. (wat bij mij praktisch steeds het geval was)
Ik zat altijd met het gedacht als ik mijn nieuwbouw zou verkopen en ik krijg mijn btw/registratierechten + notaris/ hypotheek kosten er terug uit, omdat ik meehelp bij de bouw, ben ik content. Deze week heb ik het verkocht en ik heb veel meer dan alleen die kosten terug gekregen.
Zelfd verhaal met de woning van mijn vriendin, nooit durven denken dat het voor die prijs direct weg was. Als ik dan in mijn eigen aan het denken was, wat ik allemaal nog zou veranderen, dan wil je niet weten wat je op einde van de rit hebt betaald.
De corona heeft er voor gezorgd dat bouwmateriaal goed gestegen zijn, maar anderzijds ook de woningen zelf. En dan ligt het aan u wat jij verwacht van een woning.
Meer dan 2.000 kandidaat-kopers meldden zich de voorbije week voor een stulpje in Le Grand Hotel, het iconische belle-époquegebouw op de hoek van het Hendrikplein en de zeedijk van Nieuwpoort Bad.
www.tijd.be
'Mensen willen iets anders, en dat is Le Grand Hotel zeker'
De jonge Brugse projectontwikkelaar VDD van vastgoedbaron Johan Vandendriessche lijkt met Le Grand Hotel in Nieuwpoort een hoofdvogel te hebben afgeschoten. 'De interesse voor historische gebouwen neemt toe.'
Onbetaalbaar zegt u?
Mensen die een tweede verblijf willen kopen aan de kust, eventueel dan nog als "investering" of huurappartement, of (jongere) mensen die een eerste en eigen woonst willen bekopen niet op één hoop gooien aub.
Persoonlijk vind ik dat men beter dergelijk "luxevastgoed" meer zou moeten belasten (inclusief constructies om dure woningen als vennootschap te registeren en ze zo te verpatsen) om zo de belastingen op eerste/eigen woningen te verlagen voor normale burgers.
Maar in België/Vlaanderen is het tegendeel is waar: dat de federale woonbonus voor een tweede woning nog bestaat terwijl die regionaal is afgeschaft voor de eerste en eigen woning - en in Vlaanderen vervangen door een systeem van 7% registratierechten op alles, dus op maat van de rijksten - is eigenlijk wraakroepend.
Persoonlijk vind ik dat men beter dergelijk "luxevastgoed" meer zou moeten belasten (inclusief constructies om dure woningen als vennootschap te registeren en ze zo te verpatsen) om zo de belastingen op eerste/eigen woningen te verlagen voor normale burgers.
Maar in België/Vlaanderen is het tegendeel is waar: dat de federale woonbonus voor een tweede woning nog bestaat terwijl die regionaal is afgeschaft voor de eerste en eigen woning - en in Vlaanderen vervangen door een systeem van 7% registratierechten op alles, dus op maat van de rijksten - is eigenlijk wraakroepend.
D
Deleted member 1888
Guest
Klopt, stemmen ronselen onder de nom "wat we zelf doen, doen we beter". "Walen dit, walen dat". Het gewoon volk dat denkt dat ze meer gaan overhouden door op de NVA te stemmen, maar eigenlijk is dat gewoon een partij van de rijke elite. De sukkelaar sukkelt verder....
Wat een depressieve socialiste praat is me dat hier
TNTim
Well-known member
Federale woonbonus bestaat niet meer. Wat wel nog bestaat is federaal langetermijnsparen.
Je kan als gewone burger fiscaal voordelig sparen via pensioensparen, levensverzekering, ... en ook voor een tweede woning die dan meestal particulier verhuurd wordt.
Trouwens: als je ook nog aftrek hebt voor uw eigen woning, doe je met de kapitaalsaflossingen van uw 2e woning meestal 0,0 voordeel.
Registratierechten op een tweede woning zijn toch nog steeds 10%?
Dat het een andere naam dan 'woonbonus' heeft, interesseert me niet, het praktijkeffect is wel degelijk een woonbonus voor een tweede (opbrengst)eigendom, die wel degelijk voordelig is als je je eerst (gezins)woning hebt afbetaald. Dat is gewoon absurd.
De registratierechten op een tweede woning zijn inderdaad nog steeds 10%. Wat mij betreft is dat te weinig in het huidige klimaat op de vastgoedmarkt.
D
Deleted member 1888
Guest
Welke woonbonus heb jij eigenlijk? Voor 2016: woonbonus. Vanaf 2019: Geïntegreerde woonbonus.
https://www.vlaanderen.be/geintegreerde-woonbonus Dan kun je eigenlijk alles combineren.
Laatst bewerkt door een moderator:
Straddle
Well-known member
Als hij gewoon een tracker had gekocht op de grootste bekendste Amerikaanse stock index had hij dit rendement gehad:
Hij zou 15x zijn inleg eruit hebben gehaald. Nu weet ik niet welke vastgoedbelegging hij had kunnen die die x15 is gegaan van 1995-vandaag (na aftrek van alle kosten).
TNTim
Well-known member
(Kan zijn dat het u niet interesseert, maar benoem het dan in t vervolg juist. Anders ondergraaft dat uw betoog n tikkelke.
)Wat dan te denken van de andere vormen van fiscaal voordelig 'sparen'. Pensioensparen en levensverzekeringen zijn in se onrechtstreekse overheidssteun voor banken, want je MOET via hen passeren om dit te kunnen doen. Vind ik ook maar dubieus.
De discussie die je oprakelt, is op dit forum al meermaals tot in den treure gevoerd...
Ik volg jouw mening dat het absurd is dat er toch nog fiscale aftrek is voor een tweede woning.
Maar dit kan ook opgelost worden door woonbonus voor de enige + eigen woning terug in te voeren.
Als er nu iets is wat je als overheid dient te stimuleren, is het wel de aankoop van een enige + eigen woning bij voornamelijk jongeren.
Trouwens: Het is ook niet dat meerdere opbrengsteigendommen meer fiscaal voordeel geven, bij een lening van +-78.440€ zit uw fiscale korf al volledig vol. Het fiscaal voordeel is ook kleiner dan bij woonbonus omdat het percentage voordeel + de bedragen die je kan inbrengen lager zijn.
Straf je mensen die verhuren te zwaar af, dan krijg je een nog ziekere private huurmarkt.
Ga je dit allemaal proberen oplossen via sociale woningbouw, heb je miljarden extra nodig.
Wij hebben ons huis gekocht in 2011 en vallen daarmee onder de oudste woonbonus.
Enkel een geïntegreerde woonbonus van 2015 kon je daarmee combineren, dacht ik. Vanaf 2016 is dit niet meer mogelijk en moest je kiezen.
Combineren klinkt in theorie ook heel interessant, maar de korven hebben een gedeeld maximum.
In praktijk is het daardoor vaak zinloos omdat het geen extra voordeel oplevert.
Renegadexxripxx
Well-known member
Kijk gewoon al eens hiernaar :Als hij gewoon een tracker had gekocht op de grootste bekendste Amerikaanse stock index had hij dit rendement gehad:
Hij zou 15x zijn inleg eruit hebben gehaald. Nu weet ik niet welke vastgoedbelegging hij had kunnen die die x15 is gegaan van 1995-vandaag (na aftrek van alle kosten).
Belf OL Beethoven » Koers Beleggingsfonds | IEX.nl
De koers van Belf OL Beethoven (Beleggingsfonds, NAV) met nieuwsberichten, columns, agenda, forum, technische analyse, fundamentele analyse, opties, turbo's, speeders, sprinters en adviezen
www.iex.nl
Ik weet dat als hij het gewoon in een tracker had gestoken, dat de kans op winst een pak beter was geweest. Maar 20 - 30 jaar geleden werd dat nog niet zomaar gedaan. En door zijn ervaringen over die tijd heeft hij een beetje een degout gekregen van de beurs. Wat begrijpbaar is.
TNTim
Well-known member
@Straddle
Vergeet je dan niet de hefboom van vastgoed?
Als je 4/5e leent en uw huurder betaalt uw opbrengsteigendom af op 25 jaar, dan moeten de huisprijzen toch 'maar' x3 gaan op 25 jaar om hetzelfde rendement te behalen?
Geen idee hoeveel de exacte stijging bedroeg de laatste 25 jaar, maar wat ik vind via Google is alleszins ongeveer x3.
Het is ook achteraf winnaars vergelijken wat je nu doet.
Vóór 1914 was de Russische beurs even winstgevend als de Amerikaanse. Erna kon je uw waardepapieren enkel nog als toiletpapier gebruiken.
Je zal als koloniaal uw geld maar belegd hebben in bijvoorbeeld Kongo.
Japanse beurs heeft sinds 1990 een verlies geleden van 30%.
En morgen kan vastgoed ook crashen, who knows...
Het is wel een pak minder opvolging en werk om een ETF aan te kopen, daar is geen discussie over.
Vergeet je dan niet de hefboom van vastgoed?
Als je 4/5e leent en uw huurder betaalt uw opbrengsteigendom af op 25 jaar, dan moeten de huisprijzen toch 'maar' x3 gaan op 25 jaar om hetzelfde rendement te behalen?
Geen idee hoeveel de exacte stijging bedroeg de laatste 25 jaar, maar wat ik vind via Google is alleszins ongeveer x3.
Het is ook achteraf winnaars vergelijken wat je nu doet.
Vóór 1914 was de Russische beurs even winstgevend als de Amerikaanse. Erna kon je uw waardepapieren enkel nog als toiletpapier gebruiken.
Je zal als koloniaal uw geld maar belegd hebben in bijvoorbeeld Kongo.
Japanse beurs heeft sinds 1990 een verlies geleden van 30%.
En morgen kan vastgoed ook crashen, who knows...
Het is wel een pak minder opvolging en werk om een ETF aan te kopen, daar is geen discussie over.
Straddle
Well-known member
Leverage (hefboom-effect) kan je evengoed gebruiken voor een beursbelegging. Mijn broker geeft mij een buying power van 7:1 voor elke euro die ik volstort. Het voordeel van vastgoed is echter wel dat het niet marked-to-market is, als je bij een aandelenbelegging een hefboomfactor van bijv. 5:1 gebruikt ga je al een margin call krijgen als het aandeel daalt met 15% en wordt je investering geliquideerd. Bij vastgoedbeleggingen heeft de laatste prijs/waarde hier geen impact op.
Zolang ik geen glazen bol heb moet ik me beperken tot de beschikbare historische data he
Mijn voorspellingen:
- Beurs: Gaat blijven stijgen op de lange termijn, hier en daar nog wel een correctie (of een crash), maar zolang de centrale banken wereldwijd hun soepele monetaire beleid aanhouden is de beurs het beste alternatief. Ik heb hier een voorkeur voor de FAANG stocks (of de Nasdaq tracker), omdat deze allemaal sterke monopolies hebben en massa's winsten maken).
- Vastgoed (België): gaat ook toenemen in waarde, omdat interestvoeten nog wel een tijd laag zullen blijven en veel excess cash (of spaargeld) wordt geïnvesteerd in vastgoed.
Ik zie vastgoed in België wel op geen enkele manier bijv. een Google/Facebook/Microsoft/Nasdaq outperformen. Vandaar gaat mijn voorkeur naar de beurs en eventueel een vastgoedbelegging tegen een lage hypothecaire rentevoet.
Dat laatste is eigenlijk wat iedereen imo zou moeten doen. Geld investeren in een grote betrouwbare tracker, maandelijks toevoegen en dan gewoon blijven vasthouden.En morgen kan vastgoed ook crashen, who knows...
Het is wel een pak minder opvolging en werk om een ETF aan te kopen, daar is geen discussie over.
Kost van ruwe materialen is momenteel zo hoog omdat de kost van zeetransport astronomisch is gegroeid tijdens corona
Herman De Croo
Well-known member
Ik heb het niet over covid, maar eigenlijk de afgelopen 20 jaar.
Nineshots
Well-known member
Ik vermoed vraag en aanbod. De vraag op wereldvlak is gigantisch veel groter geworden tov 20 jaar geleden.