Ruwbouw: vaste prijs of werken in regie?

[Plutus]

Even polsen naar mensen met ervaring hier: voor onze totaalrenovatie twijfelen we voor de ruwbouwwerken tussen een vaste prijs of werken in regie.
We hebben nog twee aannemers die we overwegen. De ene werkt met een vaste prijs, de andere in regie. Voorts zijn ze compleet gelijk voor ons: goeie klik, van de regio, architect heeft met beiden goeie ervaringen, we hebben zelf ook van beiden heel goeie referenties, ... enfin, beiden zijn welkom.

Het betreft afbraak interieur & dekvloeren tot op de bestaande beton, afbraak gevel, uitbreiding fundering, isolatie + nieuwe gevelsteen, wat kleinere aanpassingen aan muren, steken van regenputten en bijhorende nest.

In de offertes zie je heel duidelijk dat ze voor alles wat opbouw betreft heel hard aan elkaar gewaagd zijn.
Op alles van afbraak en werken aan de bestaande structuur is de vaste prijs steeds 10-15% duurder. Logisch, op dat stuk zit er onzekerheid en dat gaat men terecht inprijzen, ik werk zelf ook zo.

Ik twijfel tussen beide. Vaak krijg je meteen de reactie "altijd vaste prijs nemen!" of "zot, in regie, en er dan opgelegd worden zeker", maar zelf zie ik het iets anders en ik overweeg die prijs in regie toch ook serieus.
Je loopt dan een risico maar je hebt dan ook wel 10-15% (ofwel 15 kEUR) marge om onvoorziene zaken op te vangen en dan zit je nog op gelijke hoogte met de vaste prijs, waarbij je de risicopremie onmiddellijk betaalt ongeacht de werkelijke uitkomst.
Ook belangrijk: van de aannemer in regie weten we uit ervaring dat hij heel correct werkt. Periodiek (bijna wekelijks) rapportering over de vordering van de werken en budget, duidelijke documentatie in Excel, ... geen gedoe op bierkaartjes maar gewoon correcte transparante communicatie.

 

[Creeping Death]

@Plutus : wij zijn destijds voor een vaste prijs gegaan. Ons huis is van 1960 en we hadden wel een vermoeden dat er verrassingen zouden kunnen komen boven drijven en dat was inderdaad het geval. De gemoedsrust dat er bij problemen gewoon werd meegedeeld dat er iets was en dat het werd opgelost zonder gedoe vond ik alleen al een meerprijs waard.

 

[RB26DETT]

Even polsen naar mensen met ervaring hier: voor onze totaalrenovatie twijfelen we voor de ruwbouwwerken tussen een vaste prijs of werken in regie.
We hebben nog twee aannemers die we overwegen. De ene werkt met een vaste prijs, de andere in regie. Voorts zijn ze compleet gelijk voor ons: goeie klik, van de regio, architect heeft met beiden goeie ervaringen, we hebben zelf ook van beiden heel goeie referenties, ... enfin, beiden zijn welkom.

Het betreft afbraak interieur & dekvloeren tot op de bestaande beton, afbraak gevel, uitbreiding fundering, isolatie + nieuwe gevelsteen, wat kleinere aanpassingen aan muren, steken van regenputten en bijhorende nest.

In de offertes zie je heel duidelijk dat ze voor alles wat opbouw betreft heel hard aan elkaar gewaagd zijn.
Op alles van afbraak en werken aan de bestaande structuur is de vaste prijs steeds 10-15% duurder. Logisch, op dat stuk zit er onzekerheid en dat gaat men terecht inprijzen, ik werk zelf ook zo.

Ik twijfel tussen beide. Vaak krijg je meteen de reactie "altijd vaste prijs nemen!" of "zot, in regie, en er dan opgelegd worden zeker", maar zelf zie ik het iets anders en ik overweeg die prijs in regie toch ook serieus.
Je loopt dan een risico maar je hebt dan ook wel 10-15% (ofwel 15 kEUR) marge om onvoorziene zaken op te vangen en dan zit je nog op gelijke hoogte met de vaste prijs, waarbij je de risicopremie onmiddellijk betaalt ongeacht de werkelijke uitkomst.
Ook belangrijk: van de aannemer in regie weten we uit ervaring dat hij heel correct werkt. Periodiek (bijna wekelijks) rapportering over de vordering van de werken en budget, duidelijke documentatie in Excel, ... geen gedoe op bierkaartjes maar gewoon correcte transparante communicatie.

Er gaan bij een bouw en renovatie zeker altijd onvoorziene omstandigheden zijn. Ik denk maar aan hoog grondwater, slechte ondergrond voor funderingen te zetten waardoor dieper moet gegraven worden, bestaande funderingen die misschien niet voldoende zijn. Of je met vaste kost dan ook volledig safe zit tegen dat soort omstandigheden, weet ik eigenlijk niet goed. Onze aannemer werkte ook met hoeveelheden tegen een kostprijs per eenheid in een excel. Daar is dan wel redelijk wat bijgekomen wegens omstandigheden hierboven vermeld. Zie dat je zeker van alle posten een prijs hebt, ook van zaken die op het eerste zicht niet nodig zijn maar mogelijk toch moeten uitgevoerd worden.

 

[Plutus]

@Plutus : wij zijn destijds voor een vaste prijs gegaan. Ons huis is van 1960 en we hadden wel een vermoeden dat er verrassingen zouden kunnen komen boven drijven en dat was inderdaad het geval. De gemoedsrust dat er bij problemen gewoon werd meegedeeld dat er iets was en dat het werd opgelost zonder gedoe vond ik alleen al een meerprijs waard.

En enig idee of dat over (financieel) grote verrassingen ging?
De aannemer met vaste prijs geeft aan dat als die verrassingen té groot zijn (de vraag is dan waar de grens ligt), er toch opnieuw moet overlegd worden omdat zo'n zaken niet inbegrepen zijn. Dus die 10-15% marge vangt wel wat 'prutsen' op maar als daar plots 30% meerkost is veronderstel ik dat die toch aan de deur staat...

Er gaan bij een bouw en renovatie zeker altijd onvoorziene omstandigheden zijn. Ik denk maar aan hoog grondwater, slechte ondergrond voor funderingen te zetten waardoor dieper moet gegraven worden, bestaande funderingen die misschien niet voldoende zijn. Of je met vaste kost dan ook volledig safe zit tegen dat soort omstandigheden, weet ik eigenlijk niet goed. Onze aannemer werkte ook met hoeveelheden tegen een kostprijs per eenheid in een excel. Daar is dan wel redelijk wat bijgekomen wegens omstandigheden hierboven vermeld. Zie dat je zeker van alle posten een prijs hebt, ook van zaken die op het eerste zicht niet nodig zijn maar mogelijk toch moeten uitgevoerd worden.

Heb je enig idee hoeveel die 'redelijk wat bijgekomen' ongeveer bedroeg? Spreken we hier over +10% of +50%?

 

[RB26DETT]

En enig idee of dat over (financieel) grote verrassingen ging?
De aannemer met vaste prijs geeft aan dat als die verrassingen té groot zijn (de vraag is dan waar de grens ligt), er toch opnieuw moet overlegd worden omdat zo'n zaken niet inbegrepen zijn. Dus die 10-15% marge vangt wel wat 'prutsen' op maar als daar plots 30% meerkost is veronderstel ik dat die toch aan de deur staat...

Heb je enig idee hoeveel die 'redelijk wat bijgekomen' ongeveer bedroeg? Spreken we hier over +10% of +50%?

15% denk ik ongeveer.

 

[Bimmer]

Hier heb ik 2 nieuwbouwen gezet en steeds in regie gewerkt.

Dit wou ik omdat ik veel wilde meehelpen. Ik zorgde er steeds voor dat de metser kon door metsen. Als hij klaar was mocht hij gelijk vertrekken en kon ik de werf opkuisen en klaar zetten voor de volgende dag. ….

Bij de laatste dakwerker had ik wel met een vaste prijs gewerkt. Hij schreef dan mijn uren op en trok dit achteraf af van zijn prijs.

 

[Creeping Death]

En enig idee of dat over (financieel) grote verrassingen ging?

Niet meteen. De afvoeren zouden ooit vervangen geweest zijn maar bij nader onderzoek bleek dat niet het geval en zijn die toch vervangen.
En dan nog problemen met de vloer in de berging. Geen idee wat dat extra gekost zou hebben indien dat in regie moest gebeuren.

 

[akoekaracha]

Iets waar je mss niet direct aan denkt maar wat toch een enorme kost kan betekenen: Vanaf wanneer tot wanneer moet je de werkmannen betalen?

Er zijn er die beginnen tellen vanaf vertrek op "den hof" en eindigen op "den hof". Dit kan in bepaalde gevallen een enorme extra kost zijn. Vraag dit zeker goed na. Elke dag een werkuur of meer moeten betalen aan vervoer tikt snel door in zo'n gevallen.

In regie zou ik echt enkel werken als je mee werkt of veel aanwezig kan zijn. Mij maak je niet wijs dat het niet allemaal wat kalmer gaat verlopen als het toch maar uurtje factuurtje is en de eigenaar er nooit is.

Ook weet jij niet wat er na het afbreken van de gevelsteen gaat overschieten van de binnenmuren en in welke staat deze zullen zijn. Nog wat extra moeten opmetsen of dergelijke het loopt allemaal snel op.

 

[Plutus]

Iets waar je mss niet direct aan denkt maar wat toch een enorme kost kan betekenen: Vanaf wanneer tot wanneer moet je de werkmannen betalen?

Er zijn er die beginnen tellen vanaf vertrek op "den hof" en eindigen op "den hof". Dit kan in bepaalde gevallen een enorme extra kost zijn. Vraag dit zeker goed na. Elke dag een werkuur of meer moeten betalen aan vervoer tikt snel door in zo'n gevallen.

In regie zou ik echt enkel werken als je mee werkt of veel aanwezig kan zijn. Mij maak je niet wijs dat het niet allemaal wat kalmer gaat verlopen als het toch maar uurtje factuurtje is en de eigenaar er nooit is.

Ook weet jij niet wat er na het afbreken van de gevelsteen gaat overschieten van de binnenmuren en in welke staat deze zullen zijn. Nog wat extra moeten opmetsen of dergelijke het loopt allemaal snel op.

Rijkosten is een goeie tip en zal ik eens navragen, merci! Al is de aannemer van hier in de buurt dus dat moet wel meevallen, maar reden te meer om het gewoon niet aan te rekenen.

Ik blijf op het terrein wonen (maar niet in het huis zelf) waardoor ik alles wel van nabij zal kunnen opvolgen.
Anderzijds heb ik ook wel al het omgekeerde meegemaakt: een vaste prijs afgesproken waarna de aannemer zich zwaar in zijn nadeel vergist blijkt te hebben en sneller en slordiger begint te werken om er toch maar aan uit te geraken. Dat wil ik dan ook niet, ik betaal liever wat meer voor proper werk.

De onzekerheid van wat je aantreft is inderdaad een punt dat maar tijdens de werken zal blijken. Alleen zie ik dat de vaste prijs al grofweg 300 werkuren aan marge heeft ingerekend. Dat is al best stevig en die betaal je dus gewoon automatisch, ongeacht wat er werkelijk gebeurt...

 

[stungunner]

Voor kleine, vrij risicoloze werken zou ik altijd zeggen: vaste kost. In regie doen ze er quasi altijd langer over dan voorheen gezegd, of staan ze daar plots met 3 of 4 man ipv 1 of 2 en betaal je die wel per uur, en gaat het daarom ook niet per sé sneller. Maar voor kleine werken loopt dat verschil natuurlijk vrij snel op.

Voor grote verbouwingen, waarbij je zelf ook al op voorhand verwacht dat er verrassingen zullen zijn, is in regie imo toch veiliger. Niet noodzakelijk naar totale kostprijs toe, mss zelfs integendeel, maar wel naar kwaliteit van uitvoering toe.

Ja, een vaste prijs is verleidelijk in dat geval omdat je voor jezelf het grootste risico uitsluit, maar voor hetzelfde geld komt die met de vaste prijs een aantal zaken tegen die hij gewoon wegmoffelt of minder goed aanpast en oplost puur om zijn winst te maximaliseren. Terwijl je in regie normaal gezien transparante oplossingen gaat krijgen en je doorgaans zelf nog kan bepalen of je voor deze of gene oplossing, goedkoper dan wel duurder, gaat. Dan betaal ik eerlijk gezegd liever het verschil voor goede, degelijke en duurzame oplossingen.

 

[JPV]

Denk dat hier al heel wat goeie argumenten zijn gezegd, maar een heel belangrijke is je eigen financiën. Niemand betaalt natuurlijk graag teveel, maar als je weinig reserves hebt, ga je best voor vaste prijs, dat is dan alvast 1 risico die je uitsluit. Verder lijkt me in regie uiteindelijk altijd beter. Het daar uitgespaarde geld steek je dan miss best in een abr-verzekering.