Kleine Beursfeiten

[JanusDR]

Meestal is er stront aan de knikker als de US zijn ambassadepersoneel ergens weghaalt zonder politieke reden...

"U.S. STATE DEPT AUTHORIZES THE DEPARTURE OF NON-EMERGENCY U.S. GOVERNMENT PERSONNEL AND ELIGIBLE FAMILY MEMBERS FROM EMBASSY IN JERUSALEM AND U.S. BRANCH OFFICE IN TEL AVIV

STATE DEPT: AUTHORIZATION DUE TO THE UNPREDICTABLE SECURITY SITUATION IN ISRAEL."

 

[Stoffer]

Iemand die PBF in zijn portefeuille heeft?

 

[Hans88]

Wat met Bayer morgen?

 

[AgeofAI]

Wat met Bayer morgen?

Hoezo?

 

[SomeDude]

Hoezo?

Glyfosfaat?

 

[:unsure:]

Wat met Bayer morgen?

Brak bedrijf. Nog altijd geen idee waarom ze Monsanto hebben overgenomen eigenlijk..

 

[LaCucaracha]

Kan iemand mij zeggen waarom je aan deze waarderingen de kruiwagen niet zou volladen met Cofinimmo, Aedifica en andere GVV's?

 

[Spooky]

Kan iemand mij zeggen waarom je aan deze waarderingen de kruiwagen niet zou volladen met Cofinimmo, Aedifica en andere GVV's?

Die eerste 2 wel, maar zou me wel beperken tot zorgvastgoed, heb zelf Cofinimmo recent gekocht, en ga vermoedelijk nog wel bijkopen als ik cash extra heb.

 

[ol666lo]

Kan iemand mij zeggen waarom je aan deze waarderingen de kruiwagen niet zou volladen met Cofinimmo, Aedifica en andere GVV's?

omdat je dan ervan uit gaat dat de rente niet meer verder zou stijgen/de inflatie onder controle is?

 

[LaCucaracha]

omdat je dan ervan uit gaat dat de rente niet meer verder zou stijgen/de inflatie onder controle is?

ik denk dat zelfs een verdere rentestijging al ruimschoots in de koersen zit.

 

[Valkuil]

ik denk dat zelfs een verdere rentestijging al ruimschoots in de koersen zit.

Hoe zit het met de schuldfinanciering? Wat is de impact van een blijvende hoge rente of (reële) verdere stijging, m.a.w, wat zullen de interest expenses zijn de komende jaren?

 

[Zina88]

Hoe zit het met de schuldfinanciering? Wat is de impact van een blijvende hoge rente of (reële) verdere stijging, m.a.w, wat zullen de interest expenses zijn de komende jaren?

Uit de Q&A van Cofinimmo paar maanden terug: herfinancieringen pas vanaf 2028. Ze hebben dus nog even.

 

[LaCucaracha]

Hoe zit het met de schuldfinanciering? Wat is de impact van een blijvende hoge rente of (reële) verdere stijging, m.a.w, wat zullen de interest expenses zijn de komende jaren?

Zie hieronder. Ik heb eens alle redenen opgesomd om vandaag Cofinimmo te kopen:

1) Spotgoedkope waardering van (geschatte) 8,3 keer koers/courant resultaat voor 2023
2) Netto-dividendrendement van 7,6%
3) aanvaardbare pay-out ratio van 89% (zal dit jaar wel iets hoger door WPA die door kapitaalsverhoging wat lager zal liggen dan de geschatte 6,95 €)
4) korting van 45% op intrinsieke waarde (kan ook wat lager uitkomen door verdere afwaarderingen, but still...)
5) lage gemiddelde financiële kost en renteverhoging voor 85% ingedekt tot eind 2027
6) tenzij ik mij vergis, grootste GVV in termen van revenue en dus meeste schaalvoordelen (de overhead weegt minst zwaar door)
7) uitzicht op 15% RV op middellange (?) termijn waardoor netto dividendrendement - uitgaande dat dividend minstens constant blijft en de RV-uitzondering niet wordt afgeschaft- zou stijgen naar 9,25%
8) actief in eerder defensieve vastgoedsector die relatief conjunctuurongevoelig is
9) aanvaardbare schuldgraad van 43% na de kapitaalsverhoging
10) grote jongens ( internationale institutionele investeerders) hebben volledig ingetekend op de kapitaalsverhoging via ABB aan een koers van 60 €, nog 5% hoger dan de huidige koers...

 

[Valkuil]

Uit de Q&A van Cofinimmo paar maanden terug: herfinancieringen pas vanaf 2028. Ze hebben dus nog even.

Cofinimmo approves Cofinimmo?

Refinancing, 90M 2023, 150M 2024, 200M 2025, 350M 2026.
Float rate op nog eens 300M tegen 2026.
Relatief weinig vergeleken met de +-3bn schuld, maar cumulatief (all else equal) is dat toch richting een 2.5x van de interestlast de komende drie jaar. Grof geschat -25% bottom line profits. En dan shit could hit the fan 2028. Allemaal afhankelijk van wat we niet weten, dat is wat de inflatie/interest tegen dan zal doen.
Daarnaast nog dalende vastgoedprijzen in veel landen (zie portfolio value H1/2023), stijgende onderhoudskosten.

Voetnoot, ik volg het aandeel niet, is wat ik snel opsnor in de FY2022 en H12023 en die gelinkte presentatie.

@LaCucaracha bedankt voor je opsomming intussentijd, koers lijkt me niet extreem over-/ondergewaardeerd, maar het opwaartse potentieel/dividendrendement lijkt me toch koffiedik kijken, cfr. o.a. bovenstaande. Ik geef maar wat tegengas, ik weet van mezelf dat ik soms ook de minpunten niet zie als ik enthousiast ben over een aandeel. Tegengas wil nog niet zeggen dat het een slechte keuze is.

 

[LaCucaracha]

Cofinimmo approves Cofinimmo?

Refinancing, 90M 2023, 150M 2024, 200M 2025, 350M 2026.
Float rate op nog eens 300M tegen 2026.
Relatief weinig vergeleken met de +-3bn schuld, maar cumulatief (all else equal) is dat toch richting een 2.5x van de interestlast de komende drie jaar. Grof geschat -25% bottom line profits. En dan shit could hit the fan 2028. Allemaal afhankelijk van wat we niet weten, dat is wat de inflatie/interest tegen dan zal doen.
Daarnaast nog dalende vastgoedprijzen in veel landen (zie portfolio value H1/2023), stijgende onderhoudskosten.

Voetnoot, ik volg het aandeel niet, is wat ik snel opsnor in de FY2022 en H12023 en die gelinkte presentatie.

@LaCucaracha bedankt voor je opsomming intussentijd, koers lijkt me niet extreem over-/ondergewaardeerd, maar het opwaartse potentieel/dividendrendement lijkt me toch koffiedik kijken, cfr. o.a. bovenstaande. Ik geef maar wat tegengas, ik weet van mezelf dat ik soms ook de minpunten niet zie als ik enthousiast ben over een aandeel. Tegengas wil nog niet zeggen dat het een slechte keuze is.

Heel goed dat je tegengas geeft, zo leren we bij. Al begrijp ik niet goed wat je bedoelt met het stuk in vet:

Uit onderstaande leid ik af dat de schuld tot eind '27 voor 85% is afgedekt tegen een rente-stijging , hoe kan de financieringslast dan * 2,5 gaan de volgende 3 jaar?

Renteafdekking

Renteafdekking

www.cofinimmo.com

Dalende vastgoedprijzen: akkoord, maar door de recente kapitaalsverhoging zitten ze aan een schuldgraad van 43%, wat wel nog wat marge geeft...
Stijgende onderhoudskosten: fair enough, maar dat is gelinkt aan inflatie en kan dus doorgerekend worden

Je zegt niet extreem over- of ondergewaardeerd, ik denk eerder extreem ondergewaardeerd, zeker als je vergelijkt met fysiek opbrengstvastgoed. Je moet wel gek zijn om dat nu te kopen.

Dat dividend moet zelfs niet eens meer stijgen om een fantastisch, relatief risicoloos rendement te krijgen de volgende jaren...

 

[Valkuil]

Heel goed dat je tegengas geeft, zo leren we bij. Al begrijp ik niet goed wat je bedoelt met het stuk in vet:

Uit onderstaande leid ik af dat de schuld tot eind '27 voor 85% is afgedekt tegen een rente-stijging , hoe kan de financieringslast dan * 2,5 gaan de volgende 3 jaar?

Renteafdekking

Renteafdekking

www.cofinimmo.com

Is een snelle back of the enveloppe berekening.
Je link lijkt mij om de langlopende schuld te gaan, excl. te herfinancieren schuld. Wat dekken hun IRSs etc.? Dus op pakweg 2-3bn, 10-15% = 200-300M float rate.
Daarnaast tegen 2026 790M te herfinancieren.
Samen grofweg 1bn herfinancieren.
Bond yields op cofinimmo staan aan +- 5%, pak dat die schuld huidig gefinancierd is aan max. 1% (huidige portfolio aan 1.4%, maar shortest to maturation zal wel (pak) lager zitten), >4% verschil.
Dat is 40M+ extra rentelast, t.o.v. 30M nu, dus +- x2.3.
Huidige profits <200M, +40M interest expense is -25% profits bottom line. Reken ook maar eens uit voor 2028 scenario aan de voorspelde interestvoeten.

Dalende vastgoedprijzen: akkoord, maar door de recente kapitaalsverhoging zitten ze aan een schuldgraad van 43%, wat wel nog wat marge geeft...
Stijgende onderhoudskosten: fair enough, maar dat is gelinkt aan inflatie en kan dus doorgerekend worden

100% doorgerekend?

Je zegt niet extreem over- of ondergewaardeerd, ik denk eerder extreem ondergewaardeerd, zeker als je vergelijkt met fysiek opbrengstvastgoed. Je moet wel gek zijn om dat nu te kopen.

Ik zou ook mijn geld niet in fysiek opbrengstvastgoed steken.

Dat dividend moet zelfs niet eens meer stijgen om een fantastisch, relatief risicoloos rendement te krijgen de volgende jaren...

Zou het dividend niet kunnen dalen?

 

[JanusDR]

Ik dacht even Victoria's Secret in detail te bekijken aangezien dat aandeel gigantisch gezakt is de laatste tijd, en in de Ozempic-gedachte leek mij dat wel een kanshebber op serieus betere resultaten in het komende decennium.

* opent een paar annual reports en de laatste kwartaalpresentatie Q2 2023 *
* ziet pagina 1 *:
...

Nu, tussen alle Adriana Lima's en ceo-bashing door tijdens de Victoria's Secret ontdekkingstocht, ligt het toch wat genuanceerder.

De daling was reeds ingezet sinds 2016-2017.
Ze hadden vooral te lijden onder verminderde shoppingcenter traffic, zoals alle brick&mortar stores.
En aangezien 'store feeling' een sterk punt was bij hen, viel dat weg.

Blijkbaar slaagden ze er ook niet in om de Victoria's Secret feeling om te zetten naar een online belevenis.
Daarnaast hebben ze ook de opkomst van meer 'sporty sexy' gemist (chick yoga cfr Lululemon etc.) .
Retail fashion is hard...

Maar dat vergoeilijkt wel niet dat je daarom dan maar uw brand weggooit naar middelmatig alledaags 'voor jan en alle man' ondergoed.

Recent uitgebreid Victoria's Secret winkels bezocht in 2 verschillende buitenlanden.

Anekdotisch op basis van deze 2: Huilen met de pet op.
Precies halvelings een chinese knockoff kitch winkel.
Creatie van premium gevoel = nul.

Als er een turnaround bezig is, dan turnt het alleszins around naar de verkeerde kant.

 

[SomeDude]

Recent uitgebreid Victoria's Secret winkels bezocht in 2 verschillende buitenlanden.

Anekdotisch op basis van deze 2: Huilen met de pet op.
Precies halvelings een chinese knockoff kitch winkel.
Creatie van premium gevoel = nul.

Als er een turnaround bezig is, dan turnt het alleszins around naar de verkeerde kant.

je weet toch dat kwalitatieve onderbroeken een voor en achterkant hebben he?

 

[LaCucaracha]

Is een snelle back of the enveloppe berekening.
Je link lijkt mij om de langlopende schuld te gaan, excl. te herfinancieren schuld. Wat dekken hun IRSs etc.? Dus op pakweg 2-3bn, 10-15% = 200-300M float rate.
Daarnaast tegen 2026 790M te herfinancieren.
Samen grofweg 1bn herfinancieren.
Bond yields op cofinimmo staan aan +- 5%, pak dat die schuld huidig gefinancierd is aan max. 1% (huidige portfolio aan 1.4%, maar shortest to maturation zal wel (pak) lager zitten), >4% verschil.
Dat is 40M+ extra rentelast, t.o.v. 30M nu, dus +- x2.3.
Huidige profits <200M, +40M interest expense is -25% profits bottom line. Reken ook maar eens uit voor 2028 scenario aan de voorspelde interestvoeten.


100% doorgerekend?

Ik zou ook mijn geld niet in fysiek opbrengstvastgoed steken.

Zou het dividend niet kunnen dalen?

Is een snelle back of the enveloppe berekening.
Je link lijkt mij om de langlopende schuld te gaan, excl. te herfinancieren schuld. Wat dekken hun IRSs etc.? Dus op pakweg 2-3bn, 10-15% = 200-300M float rate.
Daarnaast tegen 2026 790M te herfinancieren.
Samen grofweg 1bn herfinancieren.
Bond yields op cofinimmo staan aan +- 5%, pak dat die schuld huidig gefinancierd is aan max. 1% (huidige portfolio aan 1.4%, maar shortest to maturation zal wel (pak) lager zitten), >4% verschil.
Dat is 40M+ extra rentelast, t.o.v. 30M nu, dus +- x2.3.
Huidige profits <200M, +40M interest expense is -25% profits bottom line. Reken ook maar eens uit voor 2028 scenario aan de voorspelde interestvoeten.


100% doorgerekend?

Ik zou ook mijn geld niet in fysiek opbrengstvastgoed steken.

Zou het dividend niet kunnen dalen?

Wat schuldindekkingsinstrumenten precies dekken bij een herfinanciering (en tot welk niveau van rente) is inderdaad een belangrijk aspect. Door de verwatering zal de pay out ratio ook wat hoger komen te liggen, al zullen nieuwe projecten de WPA ook wat verhogen.
Nu goed, laat dat dividend binnen enkele jaren nog worden verlaagd met 20% dan heb je nog meer dan 6% netto, op een moment dat de rente vermoedelijk lager zal staan dan vandaag, waardoor gvv-aandelen terug relatief aantrekkelijker zijn tov andere defensieve beleggingen.

 

[JanusDR]

Een leveraged gvv bij stijgende rentevoeten en stratosferische vastgoedprijzen is een defensieve belegging...?