Ik zou denken dat het belangrijk is dat degene die het beroep uitoefent de kosten maakt (anders kan je niet afschrijven), dat die investeringen gebeuren in een huis dat slechts voor 50% eigendom is van de eenmanszaak lijkt me op zich niet meteen een invloed te hebben. Uiteindelijk heeft de eenmanszaak dan de volledige investering gedaan en gebruikt het die investering volledig voor de beroepsactiviteit, zelfs al behoort een verbouwing in principe toe aan beide eigenaren van het huis.
Investering in een (te verhuren) vakantiewoning
- Onderwerp starter JPV
- Startdatum
Je moet kijken naar het huwelijkstelsel hiervoor. Bij scheiding van goederen is het volgens eigendomspercentage.
Bij gewone stelsel volgens beroepspercentage.
Ja maar zelfs dan, als hij in de woning die van beide is bvb een nieuw raam installeert en die kost volledig draagt, is er dan een probleem voor de volledige toepassing van de investeringsaftrek? Dat lijkt me gelijkaardig aan bvb de inrichting van een winkel in een gehuurd pand, daar zal je ook een investeringsaftrek voor kunnen toepassen zelfs als het juridisch niet je eigendom is.
Primauteit-Art24lid3WIB92
Member
Investeringsaftrek toegepast op activa die u gebruikt voor verhuring aan particulieren die deze ruimte/activa voor niet beroepsdoeleinden gebruiken?
(read=Vakantiewoning) Veel plezier bij een fiscale controle!Misschien toch best nog eens naar boekhouder/fiscalist gaan en nog eens laten (her)checken?...
Ik zal al even helpen:
"Art. 75 WIB 92:
De investeringsaftrek is evenmin van toepassing op:
1° vaste activa die niet uitsluitend voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid worden gebruikt;
2° vaste activa die zijn verkregen of tot stand gebracht met het doel het recht van gebruik ervan bij leasingcontract of bij overeenkomst van erfpacht of opstal, of enig gelijkaardig onroerend recht aan een derde over te dragen, ingeval die vaste activa kunnen worden afgeschreven door de onderneming die het recht heeft verkregen;
3° vaste activa indien het recht van gebruik ervan anders dan op de wijze als vermeld sub 2° is overgedragen aan een andere belastingplichtige, tenzij de overdracht gebeurt aan een natuurlijke persoon of aan een vennootschap, die zelf aan de voorwaarden, criteria en grenzen voor de toepassing van de investeringsaftrek tegen eenzelfde of een hoger percentage voldoet, die de vaste activa in België gebruikt voor het behalen van winst of baten en die het recht van gebruik daarvan geheel noch gedeeltelijk aan een derde overdraagt;
... + vervolg"
Verhuur = een recht anders dan vermeld in 2° en dus een uitzondering op toepassing IA.
Vakantiewoning zal meestal aan natuurlijke personen zijn, geen probleem dat mag maar de bijkomende voorwaarde is wel dat zij deze gebruiken voor het behalen van winst of baten, dat zullen ze dan weer niet doen = uitsluiting.
Naar mijn mening zal u dus helemaal geen toepassing mogen maken van investeringsaftrek.
Wil het gerust nog eens afchecken.Investeringsaftrek toegepast op activa die u gebruikt voor verhuring aan particulieren die deze ruimte/activa voor niet beroepsdoeleinden gebruiken?
Misschien toch best nog eens naar boekhouder/fiscalist gaan en nog eens laten (her)checken?...
Verhuur = een recht anders dan vermeld in 2° en dus een uitzondering op toepassing IA.
Vakantiewoning zal meestal aan natuurlijke personen zijn, geen probleem dat mag maar de bijkomende voorwaarde is wel dat zij deze gebruiken voor het behalen van winst of baten, dat zullen ze dan weer niet doen = uitsluiting.
Zou het een verschil maken dat we eigenlijk niet de volledige woning verhuren, maar er een deel niet toegankelijk is voor de vakantieganger (dus niet het recht van gebruik overgehandigd wordt?) de en ook niet enkel over een huur van de woning gaat, maar over een dienst die we verlenen omdat het poetsen, opmaken van lakens etc ook in de prijs zit (wat qua BTW-wetgeving ervoor zorgt dat we geen verhuur doen, maar een dienst leveren)?
(ik zie dat de "geheel of gedeeltelijk" enkel slaat dat laatste stuk, dus is het er een loophole gezien we het recht van gebruik van de woning niet overdragen aan een andere belastingplichtige?)
Primauteit-Art24lid3WIB92
Member
Gebruiksrecht kan beperkt worden tot het deel van het gebouw dat aangewend is.
Neen dat leest u verkeerd: "en die het recht van gebruik daarvan geheel noch gedeeltelijk aan een derde overdraagt"
Moet u lezen als, de persoon/vennootschap waaraan u het gebruiksrecht hebt overgedragen die deze gebruikt voor beroepsdoeleinden mag op zijn beurt het gebruiksrecht niet nog eens deels/gedeeltelijk overdragen. (aka= onderverhuren)
Verhuur of terbeschikkingstelling zijn beide overdrachten van recht tot gebruik. Al is de fiscale administratie soepeler wat betreft terbeschikkingstellingen die zich stelt waar de terberschikking zelf niet de reden is van totstandbrenging. In uw geval kan ik de gelijkstelling doortrekken naar hotelkamers... aangezien de terbeschikking en alternatieve diensten soort gelijkend zijn.
Al is deze fiscale soepelheid al enkele keren in beroep of zelfs cassatie tegengesteld dacht ik, weet nu niet meer vanbuiten maar was wel geen REA.
Strikte toepassing van de wet zou er dus nog altijd uitsluiting zijn voor IA. Fiscale administratie doet echter oogjes toe in geval dat ik hierboven beschreef. Echter is zoiets natuurlijk wel 'vervelend' als plots de fiscale administratie beslist toch de ogen open te doen? Is ruling een optie, waarschijnlijk als er grote bedragen mee gemoeid zijn voor de gemoedsrust, anders zal het vooral kosten...
We kunnen ons natuurlijk de vraag gaan stellen als ze de ogen gaan opendoen of ze dan geen politiek gevoelig onderwerp gaan aansnijden. (hotelsector,...) Dat is een andere discussie... maar goed fiscus kan wispelturig zijn...
Klopt als u terbeschikkingstelling doet van gemeubelde logies is dit onderworpen aan 6 % BTW als u aan de voorwaarden voldoet. (Ik ging ervan uit dat u een hele woning gewoon verhuurde zonder iets 'extra' zoals omschreven voor de gemeubelde verhuur van logies.)
Interessante topic. Alvast bedankt @JPV om al zo'n uitgebreide introductie te doen!
We zijn ook aan het bekijken om een vrij grootschalig project te doen in die richting. Ik pik daarom hier even op in:
1) Wat zijn de voornaamste verschillen tussen beiden?
2) En ik veronderstel dat je enkel laatstgenoemde kan doen als je de hieronder beschreven piste van "zelfstandige" kiest?
Heeft de piste "zelfstandige" ook een impact op de aankoop-regeling van het vastgoed? Als particulier betaal je standaard 12% registratierechten, is dit anders wanneer je de aankoop van het vastgoed als bedrijf doet?
We zijn ook aan het bekijken om een vrij grootschalig project te doen in die richting. Ik pik daarom hier even op in:
1) Wat zijn de voornaamste verschillen tussen beiden?
2) En ik veronderstel dat je enkel laatstgenoemde kan doen als je de hieronder beschreven piste van "zelfstandige" kiest?
Heeft de piste "zelfstandige" ook een impact op de aankoop-regeling van het vastgoed? Als particulier betaal je standaard 12% registratierechten, is dit anders wanneer je de aankoop van het vastgoed als bedrijf doet?
JanusDR
Well-known member
@JPV Interessante oplijsting van de kostenzijde.
Nu we een jaar verder zijn, heb je zicht op de inkomstenzijde voor het hele jaar 2023.
Wat was +- de bezettingsgraad van de vakantiewoning over het jaar beschouwd?
Wat heeft het meest succes? (Weekends, week, ...?)
Zijn er zaken die je verrast hebben? (Minder bezet dan verwacht in bepaalde periodes, meer bezet dan verwacht in andere, ...)
Hoe ziet het klantensegment eruit?
Vooral WO1 toeristen? Gezinnen die er een weekendje op uit trekken? Fietsers/wandelaars?
Rare toeren meegemaakt met huurders? (Gekakt naast het toilet zoals bij mijn broer, ...?)
Nu we een jaar verder zijn, heb je zicht op de inkomstenzijde voor het hele jaar 2023.
Wat was +- de bezettingsgraad van de vakantiewoning over het jaar beschouwd?
Wat heeft het meest succes? (Weekends, week, ...?)
Zijn er zaken die je verrast hebben? (Minder bezet dan verwacht in bepaalde periodes, meer bezet dan verwacht in andere, ...)
Hoe ziet het klantensegment eruit?
Vooral WO1 toeristen? Gezinnen die er een weekendje op uit trekken? Fietsers/wandelaars?
Rare toeren meegemaakt met huurders? (Gekakt naast het toilet zoals bij mijn broer, ...?)
Laatst bewerkt:
1. een "gewone" lening, daarmee bedoelde ik een lening die je als particulier neemt voor een aankoop woning. Da's dus met hypotheek. Die heeft bepaalde kosten. Een investeringskrediet is eigenlijk een "persoonlijke lening" (en bijna niet gereglementeerd bij mijn weten), maar dan op de zaak. Daarvoor zijn de regels losser waarbij de bank dan ook de mogelijkheid heeft om bvb in de plaats van een hypotheek een andere waarborg te nemen. Kan in specifieke gevallen interessanter zijn. Als niet-zelfstandige zal een gemiddeld investeringskrediet voor een woning niet mogelijk zijn gezien de regels die particulieren beschermen en die het voor de bank niet interessant maken.
Wij hebben het aangekocht als eenmanszaak, niet als vennootschap. Geen idee of het voordeliger ging zijn, maar als je het als vennootschap aankoopt, zal je het ook moeten vervreemden als vennootschap, wat in ons geval nadelig zou zijn.mac-bc zei:
1. Die is beter dan verwacht. We kiezen er bewust voor op de woning enkel te verhuren als het combineerbaar is met het gezin en gaan zelf graag op reis, dus boeken we het relatief veel zelf uit. Zo waren we bvb in de paasvakantie 1 week toe, in de zomervakantie 3,5 weken, in de kerstvakantie een midweek en in de herfst ook een week. Bovendien hebben we nog enkele weekends uitgeboekt voor klusjes of om er (2 keer) zelf even in te slapen om te ervaren of er nog iets tekort zit. Bovendien zetten we het behalve in de vakantieperiodes enkel open voor weekend of week én hebben we in de praktijk zo'n 8 manuur kuiswerk op alles in orde te brengen voor de volgende klant. Dan valt een 40% bezettingsgraad reuzegoed mee, ik had dit maar voor het derde jaar verwacht én enkel als we wat flexibeler waren
. 2. Weekends, weekends, weekends. We hebben 42 weekends gehad (allez, verblijven van 2 of 3 dagen, zit ook wel wat in de vakanties), een 5-tal weken en dan nog enkele andere duurtijden. Maar dat is ook grotendeels omdat we er zo voor kiezen. Nu gaan we het wel wat flexibeler zetten, gewoon om bij booking.com ook voor méér periodes zichtbaar te zijn. Maar ik verwacht daar geen wonderen van, Ieper blijft iets voor korte citytrips
3. qua bezetting niet direct. We merken nu wel dat Januari ook goed begint te draaien (terwijl dat echt wel off-season is), we hebben 3 weekends verhuurd voor deze maand. Dus elke maand KAN bezet zijn. Wat ons het meest verbaasd is hoeveel mensen verspillen. We hadden oudejaarsavond eerst extreem duur gezet (onder het mom van "wat de zot ervoor wil betalen") en die zot is gevonden. Bovendien hadden die mensen dan nog eens op 3 dagen tijd 23 flessen champagne en 2 PMD-zakken met Stella blikjes uitgezopen (ik vermoed 3 trays). En toch lag de woning er echt proper bij. én de vuilbak (we moeten met doorzichtige zakken werken, dus je ziet het) zat vol met dure producten die nauwelijks aangeraakt waren...
4. Verbazend genoeg weinig WO-I toeristen, maar da's misschien omdat we vooral oma-opa-2-kinderen-en-hun-kinderen hebben. Dat komt omdat we met 10 personen blijkbaar een segment aanspreken die in Ieper niet gemakkelijk te vinden is. Voor de rest veel west-vlamingen en in mindere mate oost-vlamingen, mensen zoeken gewoon een huisje om even af te spreken met familie, dat hoeft echt niet ver te zijn. Buitenlanders hebben we vooral in de zomervakantie, wss omdat de vlamingen dan wél weg willen. Nog maar 2 keer échte fietstoeristen gehad, waarvan 1 keer 3 vriendinnen die samen graag fietsten, niks meer.
5. Geen noemenswaardige schade gehad, wel veel variatie in onze gasten. Een keer een Duits gezin met 8 kinderen (die al bijna 2 jaar op reis was en thuisonderwijs gaf), een keer een institutionele bankier die pendelde tussen Parijs en Brussel (en samen met zijn vrienden héél veel zoop), ... , een NVA-parlementslid, een hoop Britten die hun zonen kwamen aanmoedigen op een Premier League voetbaltornooi vlakbij, een Australische militaire piloot (vrachtvliegtuigen) die even uit Saudi-Arabië voor een paar weken overvloog naar de lage landen... Qua schade 1 keer naast de pot overgegeven, maar dat was vlug op te kuisen en een gezin die een balustrade van onze trap loskreeg, maar dat was helemaal in het begin en ik vermoed dat die echt los hing.
Chelark007
Well-known member
De grote huizen zijn vooral int Heuvelland of Ardennen. Denk centrum Ieper wel redelijk uniek ja. Wel interessant om info te zien.
Hoe zit dat eigenlijk met de financiering? Als je voor een hypothecaire lening gaat, laten banken dan dezelfde termijnen toe als bij een woonhuis? Want het is een kapitaalintensief project en ik kan met voorstellen dat met kortere leningstermijnen van bvb 10-15 jaar je cashflowmatig in de problemen kan komen zelfs als het project op zich winstgevend is. Moet je al een redelijk startkapitaal hebben om ermee te beginnen of kan je het volledig (of toch grotendeels, zoals een typische woonlening) financieren via de bank?
Bij ons was er geen enkele beperking op looptijd. Wij hebben 15 jaar gekozen omdat we tegen dan 57 waren en dat een goeie leeftijd leek om het wat kalmer aan te doen, maar 20 jaar kwam ter sprake en geen opmerking over gehad, denk zelfs dat 25-30 jaar mogenlijk was. Ik had wel een "bedrijfsplan" voorgelegd waarin we na 3 jaar winstgevend waren (maar is niet echt naar gekeken). Qua financiering zaten we op 25% eigen middelen (aankoopbedrag woning) ofwel 35% (aankoop+aankoopkosten).
DogFacedGod
Well-known member
Dessaffectatie (de term voor hetgeen wat JPV beschrijft) kan enkel als natuurlijk persoon (naar mijn weten).
Desaffectatie:
Stopzettingsmeerwaarden zijn niet belastbaar op activa, met uitzondering van voorraden en bestellingen in uitvoering, wanneer die activa tussen de datum van de stopzetting en die van de vervreemding op een duurzame wijze uitsluitend voor niet-beroepsdoeleinden (door de eigenaar of door een derde) werden gebruikt of aangewend (de zogenaamde desaffectatie).
Die uitzondering geldt echter niet voor activa die vanwege hun aard enkel voor beroepsdoeleinden bruikbaar zijn en waaraan, na de stopzetting van de beroepswerkzaamheid, geen aanpassingswerken gedaan zijn die ze geschikt maakten voor privégebruik.
Stopzettingsmeerwaarden: wat moet u hierover weten?
Bij de volledige en definitieve stopzetting van een zelfstandige beroepswerkzaamheid van een natuurlijk persoon kunnen in diens hoofde stopzettingsmeerwaarden ontstaan. Met welke basisprincipes moet u hierbij rekening houden? Wat zijn veelgebruikte termen in dit verband? En welke tarieven zijn...
Dus speciale machines bijvoorbeeld kunnen nooit "desaffecteren" bijvoorbeeld. Moet ook wel zeggen dat het vaak ook feitenkwesties zijn 'duurzame wijze' = hoe lang is duurzaam... Hangt af van het goed. Een auto of een laptop is sneller gedesaffecteerd dan een huis bijvoorbeeld.
Als ze in een vennootschap steken, blijven ze bedrijfsmiddelen en kunnen ze nooit desaffecteren. En je vennootschap vereffenen of activa overzetten naar je privé, is een belastbaar evenement op zich. Dus lijkt naar mijn weten, desaffectatie nooit mogelijk in dit geval.
Zie dogfacedgod, een natuurlijke persoon is 'een geheel', bij een vennootschap moet je iets expliciet doen om het privé te maken.
Renegadexxripxx
Well-known member
Je kan een natuurlijke persoon niet opsplitsen, hé. Je hebt altijd een natuurlijke persoon (al dan niet als zelfstandig bezig) met eventueel een of meerdere vennootschappen . Overgang van vennootschap naar privé is (toch voor zoiets) altijd toepassing van meerwaardebelasting. En als je een vennootschap wil hebben, moet daar altijd een economische activiteit zijn.
DogFacedGod
Well-known member
Ik denk in het geval van mac-bc dat hij bedoelt. "Wat als het eigendom al in een vennootschap steekt."
"een vennootschap opsplitsen in meerdere éénmanszaken"? Ik heb geen flauw idee wat je daarmee wilt bereiken.
Je betaalt belastingen op het liquideren van de vennootschap, dan nog eens een vennootschapsbelasting op de meerwaarde op het huis en dan nog eens registratierechten wegens het veranderen van de eigenaar.
@JPV Bedankt voor de super gedetailleerde info! Ik zit in een gelijkaardige situatie (nog in opstart maar wel via een bv)
Nu vroeg ik mij af of je al uitsluitsel had over het al dan niet toegelaten zijn van de investeringsaftrek?
Ik zit nog in de 'bouwfase' maar voor mij maakt het wel veel uit omdat het over een groot bedrag gaat, en er grote investeringen zijn gebeurd tijdens de Corona-periode waar een verhoogde investeringsaftrek was voorzien door de overheid.
Voor mij is het ook de bedoeling om met 6% btw te verhuren (ter beschikking stellen van bedlinnen) en los van het verhuur op zich voorzien wij in het gebouw ook een micro-brouwerij waar workshops zullen worden gehouden en waar gasten ons bier kunnen proeven/kopen.
De reactie van @Primauteit-Art24lid3WIB92 is wel heel relevant. Ik vond ook terug dat hier zelfs al tot in cassatie discussies over geweest zijn.
Mijn insteek naar de fiscus zou inderdaad ook zijn dat we niet zomaar verhuren maar dat het verblijf eerder een terbeschikkingstelling is voor gasten die de micro-brouwerij willen bezoeken. Natuurlijk vraag ik me af of zo'n argument stand zou houden bij een controle.
En zo'n ruling, kan je dat ook bekomen na de investeringen? Of is het dan te laat?
Alvast bedankt voor jullie reactie en in ieder geval nog veel succes!
Nu vroeg ik mij af of je al uitsluitsel had over het al dan niet toegelaten zijn van de investeringsaftrek?
Ik zit nog in de 'bouwfase' maar voor mij maakt het wel veel uit omdat het over een groot bedrag gaat, en er grote investeringen zijn gebeurd tijdens de Corona-periode waar een verhoogde investeringsaftrek was voorzien door de overheid.
Voor mij is het ook de bedoeling om met 6% btw te verhuren (ter beschikking stellen van bedlinnen) en los van het verhuur op zich voorzien wij in het gebouw ook een micro-brouwerij waar workshops zullen worden gehouden en waar gasten ons bier kunnen proeven/kopen.
De reactie van @Primauteit-Art24lid3WIB92 is wel heel relevant. Ik vond ook terug dat hier zelfs al tot in cassatie discussies over geweest zijn.
Mijn insteek naar de fiscus zou inderdaad ook zijn dat we niet zomaar verhuren maar dat het verblijf eerder een terbeschikkingstelling is voor gasten die de micro-brouwerij willen bezoeken. Natuurlijk vraag ik me af of zo'n argument stand zou houden bij een controle.
En zo'n ruling, kan je dat ook bekomen na de investeringen? Of is het dan te laat?
Alvast bedankt voor jullie reactie en in ieder geval nog veel succes!