Aankoop van een woning
Als je een vakantiewoning wil kopen, zit je in principe op dezelfde sites te zoeken als bij een gewone woning. Je zoekt natuurlijk niet dezelfde woning, want een vakantiewoning moet aan een aantal voorwaarden voldoen:
- Je moet je woning maximaal kunnen inrichten voor het (comfortabel) ontvangen van gasten. Elke woning bekijk je dus op basis van hoeveel slaapkamers je er kan van maken en zeker ook hoeveel badkamers (wij hebben 2 badkamers voor 10 gasten). Bedenk ook of het mogelijk is om een ruimte (deels?) om te vormen tot een berging, want je hebt heel wat materiaal te stockeren. Nu, hier is veel mogelijk, wij hebben een extra badkamer kunnen installeren in een ruimte waar enkel een wastafeltje aanwezig was.
- Je moet je woning ook aan de wettelijke vereisten kunnen verbouwen. Vooral de brandveiligheid is een maker/kraker van een woning. Hier zit er een groot verschil tussen het feit of je je woning voor 12 of meer personen wil inrichten en hoeveel apart verhuurde ruimtes je hebt (indien je per kamer verhuurt, zoals een B&B). Zie:
https://toerismevlaanderen.be/nl/we...sdecreet/het-logiesdecreet-en-brandveiligheid . Wie meer info wil, neem gerust ook contact op met mij, de regelgeving ziet er soms angstaanjagender uit dan hij werkelijk is.
Eens je een woning gevonden hebt en je een succesvol bod uitbracht, kan je pas beginnen met de omgevingsvergunning aan te vragen als je akte al verleden is, dus als je écht eigenaar bent. In theorie kan het tot dan dus gebeuren dat de gemeente nog een verandering uitvoert aan de reglementering en dat je plots geen vakantiewoning meer kan starten, maar ik vermoed dat elke gemeente je hiervan wel op de hoogte stelt of er een reglementenwijziging zit aan te komen. Wij hebben wel aan de bewoners gevraagd dat ze akkoord gingen dat we direct, nog voor de verkoop, al een voorwaardelijke functiewijziging aanvroegen. Dit was bij ons omdat de vorige eigenaars er nog enkele maanden langer in bleven wonen.
De aankoop van de woning is onderhevig aan 12% registratierechten, zoals bij de gewone aankoop van een 2e woning (tenzij het natuurlijk over een nieuwbouw zou gaan, dan is het 21%). Verder zijn er hier behalve aktekosten en eventueel leningkosten weinig extra kosten of speciallekes te vermelden.
De lening kan je op 2 manieren: ofwel kies je voor een gewone lening, ofwel ga je voor een investeringslening als bedrijf.
Denk goed na over de ligging van je vakantiewoning. Een vakantiewoning in Zuid-Frankrijk, Spanje of de Ardennen lijkt leuk om er zelf af en toe te verblijven, maar je gaat niet op en neer omdat er een keukenkast los zit. Dan zit je met een gans ander idee over vakantiewoning dan ik hier wil uitleggen, omdat je dan met een beheersmaatschappij moet werken. .
Natuurlijk is ook de woning essentieel voor het soort mensen die je gaat ontvangen. Een woning in hartje Gent zal voor citytrippers zijn en gedurende het ganse jaar verhuurd worden, een woning "te lande" of in een kleinere stad zal eerder voor vaste periodes zijn. Ook het aantal mensen die je te slapen kan leggen moet je uitkijken: bij ons in Ieper was er relatief groot aanbod van vakantiewoningen tot 8 personen en voor meer dan 10 personen. Oma en Opa die met 2 kinderen en 4 kleinkinderen iets zochten, moesten echter al duur betalen omdat ze grotere woningen nodig hadden. En dat blijkt ook een succes te zijn, bijna iedereen komt met 8 tot 10 personen (soms nog babytjes erbij).
Daarnaast ook de ligging:
- persoonlijk: hoe ver is het van jullie woning? Persoonlijk zou ik nooit een woning willen die verder dan enkele km's van je huis ligt, want je moet er toch wel vaak zijn of eens langsgaan voor de post. Bij ons is het <2km ver, wat ideaal is.
- voor de klanten: maak dat je woning iets speciaals geeft. Wij zijn in Ieper voor zover we weten de enige vakantiewoning die een tuin heeft én uitkijkt op de vestingen . Je kan gewoon buitenwandelen langs de achterkant van de tuin en zit direct in het groen. Langs de andere kant is het zo afgelegen in stad, dat er weinig last is van het stedelijke. En je kan nog met de fietsen langs de tuin weg, dus fietsers kunnen zich ook uitleven en gemakkelijk hun fiets veilig stallen.
Maak dat je érgens speciaal uitkomt.
Starten van je activiteit
Je kan ruwweg op 2 manieren je activiteit uitvoeren:
- als particulier
in dat geval heb je minder administratie, hoef je geen btw te betalen, maar kan je ook geen btw aftrekken (zie later). Je kan dit enkel doen als je een vakantiewoning zonder meer aanbiedt. Dan mag je géén ontvangst doen van je gasten, mag je géén lakens/handdoeken voorzien en geen ontbijt.
Kort gezegd: je mag er geen "dienst" van maken, het moet een zuivere verhuur blijven zoals je ook een normale huurovereenkomst kan hebben.
- als zelfstandige
In dit geval ben je, met enkele specifieke uitzonderingen, een gewone zelfstandige en moet je je dus inschrijven als zelfstandige (in 2021 90,50 euro), moet je sociale bijdragen betalen (afhankelijk van je winst) en zal je (zie hierboven) BTW-plichtig zijn.
Belastingen betalen doet geen enkele Belg graag, zou je denken, maar een zelfstandige kan hier wel voordeel uit halen. Want als je BTW moet betalen op je omzet, mag je ook de BTW aftrekken op je aankopen. En de BTW op verhuuromzet is 6%, de aankopen die je doet zijn vaak 21%. Het kan dus zijn, zeker als je wat investeringen moet doen, dat BTW-plichtig zijn je net geld opbrengt. Zie het praktijkvoorbeeld straks.
Als zelfstandige heb je natuurlijk héél wat extra verplichtingen qua boekhouding. Wij gebruiken
https://www.accountable.eu/ (zo'n 240 exclusief BTW), een app die vooral op 'simpele' zelfstandigen gericht is, maar ook voor ons goed zijn werk doet.
. 2 TV's, goeie wifi-dekking, wasmachine, extra frigo, stofzuiger, microgolf, diepvries enzovoort hebben toch zo'n 6200 euro gekost. We gingen eerst ook een digitaal sleutelsysteem nemen, maar geen enkel product lijkt ons ok (veiligheid/confort/kost). En tot op heden (6 maand verhuring) hebben we nog geen problemen gehad.
