Inschatting kostprijs nieuwbouw: waar te beginnen

[anders.]

Een architect is echt niet zaligmakend. Ik vind dat die hier veel te veel krediet wordt gegeven, alsof elke architect een deftige, correcte raming kan geven.

Zeker wanneer je dan leest dat je best sowieso al 15% marge bijtelt, dan vertrouw je toch niet echt in de kunde en het oordeel van je architect me dunkt?

Ik kan natuurlijk enkel voor mezelf spreken, maar ik teken vrijblijvend een eerste voorontwerp voor potentiële klanten met daarbij een aangepast lastenboek met vaste prijs (enige variabele is de fundering als we het sonderingsverslag nog niet hebben). Pas dan weet je zeker of wat je in gedachten hebt ook effectief binnen budget past.

Nu, vandaag is het effectief wel heel moeilijk om te ramen en om zelfs met een deftig budget je goesting te bouwen, want de prijzen swingen de pan uit en veranderen dag na dag.

Maar jij werkt (volgens mij) bij een SOD-firma? Die ramingen zijn natuurlijk wel een pak makkelijker. Uiteindelijk is 15% foutenmarge van uit een ruw gedacht en eerste kennismaking niet zo slecht he.

Natuurlijk zijn er architecten die dat goed doen en architecten die dat slechter doen. Wij hadden een stevig budget en volgens de ene konden we ons huis daar makkelijk mee zetten, volgens de andere konden we een "klein huisje" zetten... Het hangt er dus ook vanaf wat de architecten gewoon zijn. Maar, nu (Corona, maar ook daarvoor al) nog echt uw droomhuis neerpoten met alle soorten luxe/afwerking, is in praktijk quasi niemand meer gegeven. Dan zit je echt snel aan een miljoen euro.

 

[stungunner]

Maar jij werkt (volgens mij) bij een SOD-firma? Die ramingen zijn natuurlijk wel een pak makkelijker. Uiteindelijk is 15% foutenmarge van uit een ruw gedacht en eerste kennismaking niet zo slecht he.

Natuurlijk zijn er architecten die dat goed doen en architecten die dat slechter doen. Wij hadden een stevig budget en volgens de ene konden we ons huis daar makkelijk mee zetten, volgens de andere konden we een "klein huisje" zetten... Het hangt er dus ook vanaf wat de architecten gewoon zijn. Maar, nu (Corona, maar ook daarvoor al) nog echt uw droomhuis neerpoten met alle soorten luxe/afwerking, is in praktijk quasi niemand meer gegeven. Dan zit je echt snel aan een miljoen euro.

Zie niet in waarom een raming voor mij makkelijker zou zijn dan voor een architect. Ik teken bijna altijd een plan vanaf een wit blad. Wij hebben wel wat voorbeeld- en inspiratieplannen maar werken niet met een cataloog met daarin tig plannen en prijzen.

Een raming geef ik dus puur vanuit ervaring en kennis, iets wat bij de architect ook zo zou moeten zijn. Ik heb natuurlijk wel toegang tot meer gedetailleerde prijzen en offertes van vanalles en nog wat, dat is wel een voordeel.

Maar wanneer ik een eerste ontwerp teken laat ik dat rekenen door ons studiebureau, ik heb dan dus effectief de exacte prijs wat dat plan kost, inclusief de afwerking en technieken die de klant wenst. Dat is natuurlijk veel meer en veel meer gedetailleerd dan wat een architect kosteloos gaat doen.

 

[jvc]

Zie niet in waarom een raming voor mij makkelijker zou zijn dan voor een architect. Ik teken bijna altijd een plan vanaf een wit blad. Wij hebben wel wat voorbeeld- en inspiratieplannen maar werken niet met een cataloog met daarin tig plannen en prijzen.

Een raming geef ik dus puur vanuit ervaring en kennis, iets wat bij de architect ook zo zou moeten zijn. Ik heb natuurlijk wel toegang tot meer gedetailleerde prijzen en offertes van vanalles en nog wat, dat is wel een voordeel.

Maar wanneer ik een eerste ontwerp teken laat ik dat rekenen door ons studiebureau, ik heb dan dus effectief de exacte prijs wat dat plan kost, inclusief de afwerking en technieken die de klant wenst. Dat is natuurlijk veel meer en veel meer gedetailleerd dan wat een architect kosteloos gaat doen.

Is toch logisch dat je nauwkeuriger kan inschatten als je zelf de prijzen van alles bepaalt? Is hetzelfde als offertes opvragen bij alle aannemers, dan weet je ook exact hoeveel het je gaat kosten. Een SOD doet dit voor jou en daar betaal je dan ook een premium voor.

 

[Tompoesje]

Wij zijn met ons budget naar een architect gegaan, heeft een "financieel haalbaar" voorontwerp gemaakt waarna we ingetekend hebben. Achteraf blijkt dat het tegen de 20% meer zal uitvallen.. (en dan hebben we nog geen oprit/terras en is onze trap nog niet in hout bekleed). Dus zoals hierboven al meermaals aangegeven, voldoende reserve voorzien . Tegen dat ik dat ik besefte hoe ver we er boven gingen gaan was ik al ver voorbij het point of no return dus jah.

Onze buren hebben toevallig dezelfde architect en een paar dezelfde aannemers, en daar is het een gelijkaardig verhaal van wat ik hoor. Zij hebben een jaar eerder gebouwd, dus mag de architect wel al weten dat haar schattingen mss wat laag zijn ma swat ;-).

 

[jvc]

De meetstaat van onze architect zat boven de uiteindelijke prijs, dus kan zeker ook anders

 

[stungunner]

Is toch logisch dat je nauwkeuriger kan inschatten als je zelf de prijzen van alles bepaalt? Is hetzelfde als offertes opvragen bij alle aannemers, dan weet je ook exact hoeveel het je gaat kosten. Een SOD doet dit voor jou en daar betaal je dan ook een premium voor.

Maar het gaat over een eerste raming. Dan laat ik dat ook nog niet concreet rekenen met offertes hé. Je mag toch verwachten van een architect dat die ook bepaalde prijzen kent van het soort plannen dat die tekent?

Wij zijn met ons budget naar een architect gegaan, heeft een "financieel haalbaar" voorontwerp gemaakt waarna we ingetekend hebben. Achteraf blijkt dat het tegen de 20% meer zal uitvallen.. (en dan hebben we nog geen oprit/terras en is onze trap nog niet in hout bekleed). Dus zoals hierboven al meermaals aangegeven, voldoende reserve voorzien . Tegen dat ik dat ik besefte hoe ver we er boven gingen gaan was ik al ver voorbij het point of no return dus jah.

Onze buren hebben toevallig dezelfde architect en een paar dezelfde aannemers, en daar is het een gelijkaardig verhaal van wat ik hoor. Zij hebben een jaar eerder gebouwd, dus mag de architect wel al weten dat haar schattingen mss wat laag zijn ma swat ;-).

Kijk, dit vind ik dus echt niet ok en zie ik best veel. Een architect hoort toch echt wel prijzen te kennen en een correcte raming te kunnen geven.

Het is toch echt niet ok dat een architect jou warm maakt voor een prachtig plan, je zo overtuigt om met hem/haar te werken en jou binnen te halen, om dan tot het besluit te moeten komen dat dat prachtige plan 20% duurder is dan geraamd?

De meetstaat van onze architect zat boven de uiteindelijke prijs, dus kan zeker ook anders

Een meetstaat is natuurlijk al heel wat meer dan een raming en zal de architect toch pas gemaakt hebben nadat er een overeenkomst is?

 

[Ghisallo]

Wij kwamen in normale omstandigheden wel toe met de raming van onze architect.
Echter kozen we bij aanvang van de werken dan voor wat andere materialen en hogere kwaliteit producten, waardoor we iets duurder uitkwamen. Standaard waren betonpannen voorzien ipv kleipannen, geen domotica, spotjes in de slaapkamers, ...

Natuurlijk kies je dit volledig zelf, en eigenlijk waren we van begin af aan al van plan om dit te overschrijden indien ons spaarboekje het op dat moment toelaat (lees: indien we nog voldoende konden sparen gedurende de bouwwerken).

Als ik het hier zo lees mogen we dus tevreden zijn met onze architect, want het zou toch maar zuur zijn om plots 15% extra moeten betalen, enkel voor hetgeen jullie voordien besproken hadden.

 

[stungunner]

Wij kwamen in normale omstandigheden wel toe met de raming van onze architect.
Echter kozen we bij aanvang van de werken dan voor wat andere materialen en hogere kwaliteit producten, waardoor we iets duurder uitkwamen. Standaard waren betonpannen voorzien ipv kleipannen, geen domotica, spotjes in de slaapkamers, ...

Natuurlijk kies je dit volledig zelf, en eigenlijk waren we van begin af aan al van plan om dit te overschrijden indien ons spaarboekje het op dat moment toelaat (lees: indien we nog voldoende konden sparen gedurende de bouwwerken).

Als ik het hier zo lees mogen we dus tevreden zijn met onze architect, want het zou toch maar zuur zijn om plots 15% extra moeten betalen, enkel voor hetgeen jullie voordien besproken hadden.

Dit dus idd. Als je extra's kiest en erover gaat is dat compleet logisch.

Maar elke architect kan jou inpakken met een fantastisch mooi plan. Ik teken ook ontwerpen, ik kan dat ook. Maar het is de kunst om iets aan te bieden dat binnen alle gebieden binnen verwachtingen zit. Zowel qua stijl, volume, programma, technieken, afwerking en budget. En dat mag je toch ook echt wel verwachten van een architect.

 

[anders.]

Dit dus idd. Als je extra's kiest en erover gaat is dat compleet logisch.

Maar elke architect kan jou inpakken met een fantastisch mooi plan. Ik teken ook ontwerpen, ik kan dat ook. Maar het is de kunst om iets aan te bieden dat binnen alle gebieden binnen verwachtingen zit. Zowel qua stijl, volume, programma, technieken, afwerking en budget. En dat mag je toch ook echt wel verwachten van een architect.

Maar bvb op onze ruwbouw zat een prijsverschil van 50% tussen de goedkoopste en duurste offerte. (En de meesten zaten dichter bij de duurste).
Dat kan je als architect ook niet in uw raming voorzien he. Idem voor ramen etc, daar zitten zo'n enorme prijsverschillen op, dat die eerste raming sowieso met een stevige korrel zout moet. Of een disclaimer van 50 pagina's van wat er allemaal niet in zit.

 

[jvc]

Maar het gaat over een eerste raming. Dan laat ik dat ook nog niet concreet rekenen met offertes hé. Je mag toch verwachten van een architect dat die ook bepaalde prijzen kent van het soort plannen dat die tekent?

Ja maar jij maakt de raming en de offerte, een architect maakt de raming maar maakt geen offertes. Ik kan me zo wel voorstellen dat jij dichter bij de uiteindelijke prijs zal zitten.

 

[oxbow1]

Eender welke architect houdt toch gewoon een bepaalde m2 prijs aan als referentie, en in hun bouwstijl zal dat vrij goed kloppen.
Ik heb net een aanbouw gezet van 38m2 en tot mijn verbazing kom ik toe met 900€/m2 (terwijl ik dure aluminium schuiframen genomen heb,screens, normale gevelsteen, 20cm dakisolatie.
Had ik low budget gegaan had ik met 600€/m2 toegekomen. (En ik verbaas mij hier zelf enorm over!)
Wel zelf keihard de handen uit de mouwen gestoken.(en recuperatiematerialen ter beschikking, vloerisolatie, poutrels, houten balken)

voor een nieuwbouw zou ik 1700€/m2 rekenen.

 

[Herman De Croo]

Ik versta eigenlijk niet hoe een architect die prijzen niet kan weten. Vele mensen die 1x bouwen leren al zoveel over hoe alles werkt, dan moet je als professional die daar dag in dag uit mee bezig is toch perfect op de hoogte zijn?

 

[jvc]

Ik versta eigenlijk niet hoe een architect die prijzen niet kan weten. Vele mensen die 1x bouwen leren al zoveel over hoe alles werkt, dan moet je als professional die daar dag in dag uit mee bezig is toch perfect op de hoogte zijn?

Er zijn teveel verschillende mogelijkheden qua afwerking. Een keuken van de ikea of een keuken van Dovy scheelt al snel €10.000, sanitair (douche, bad, wc, ...) kan je ook duizenden euros verschil op hebben. Type vloer kan ook duizenden euros schelen (kostprijs tegels en installatie). Je hebt een trap van €1.000 maar ook van €10.000. Oppervlakte van ramen doet ook veel aan de prijs. Wil je een speciale constructie, tel dan maar enkele tienduizenden euros bij. Wil je standaard dakpannen of tegeldakpannen, ook serieus verschil. Wil je domotica of standaard elektriciteit, kan ook €10.000 schelen. Wil je een standaard gevelsteen of een strakke gelijmde gevelsteen, kan terug tienduizenden euros schelen.
Allemaal dingen dat je moeilijk kan weten bij een eerste kennismaking en raming van een architect want je bent nog niet ver genoeg in het bouwproces. Op offertes van aannemers kan er ook al een groot verschil zitten tussen goedkoopste en duurste. Dus als een architect een raming maakt voor een standaardafwerking is het achteraf niet moeilijk om er 20% van te zitten.

 

[Lint]

Wat is eigenlijk het wezenlijk verschil tussen verschillende dakpannen, tegeldakpannen, leien, ... ?
Is dat enkel visueel, of heeft het ook voordelen naar onderhoud, duurzaamheid, ... ?

In mijn hoofd liggen nieuwe dakpannen er voor 50-100jaar, ongeacht dewelke dat dat zijn.

 

[jvc]

Wat is eigenlijk het wezenlijk verschil tussen verschillende dakpannen, tegeldakpannen, leien, ... ?
Is dat enkel visueel, of heeft het ook voordelen naar onderhoud, duurzaamheid, ... ?

In mijn hoofd liggen nieuwe dakpannen er voor 50-100jaar, ongeacht dewelke dat dat zijn.

De vorm van een pan is alleen esthetisch.
Onderhoud en duurzaamheid heeft eerder te maken met het soort materiaal. Je hebt kleien en betonnen dakpannen. Kleien zijn duurzamer dan betonnen. Qua afwerking heb je mat en glanzend (glazuur), die met glazuur zijn onderhoudsvriendelijker omdat mos er minder snel op groeit.

 

[moonstorm]

Wat is eigenlijk het wezenlijk verschil tussen verschillende dakpannen, tegeldakpannen, leien, ... ?
Is dat enkel visueel, of heeft het ook voordelen naar onderhoud, duurzaamheid, ... ?

In mijn hoofd liggen nieuwe dakpannen er voor 50-100jaar, ongeacht dewelke dat dat zijn.

Visueel is een groot aspect, maar bijvoorbeeld sneldek betonpannen gaan na 5 jaar lichtjes mosvorming krijgen tot na 10 jaar je hele dak vol met mos ligt. Daar zijn producten voor maar als je dan kijkt naar een keramische stormpan, dat kan 30 jaar liggen zonder enig mos.

[edit: whoops too slow ]

 

[Ghisallo]

Wat is eigenlijk het wezenlijk verschil tussen verschillende dakpannen, tegeldakpannen, leien, ... ?
Is dat enkel visueel, of heeft het ook voordelen naar onderhoud, duurzaamheid, ... ?

In mijn hoofd liggen nieuwe dakpannen er voor 50-100jaar, ongeacht dewelke dat dat zijn.

Toch is er een groot verschil hoor.
Bij ons waren eerst zwarte betonpannen sneldek voorzien.

Na aanraden van mijn oom de dakdekker dan maar snel voor kleipannen gekozen.
De OVH blauw gesmoord werd het uiteindelijk. En qua vorm lijken deze een beetje erop.

Wanneer we nu rondkijken naar woningen met betonpannen. Oh wat ben ik blij dat we hier niet voor kozen!
Na enkele jaren zien deze er al versleten uit, en plakt dit volledig vol met mos...