Bjorn
Well-known member
Veeel werk.
Huis kopen - Een nieuw begin
- Onderwerp starter Tweak37
- Startdatum
- Nieuwbouw Verbouwing
-
- Tags
- huizenbouw
Buitenkant vind ik mooi, binnenkant moet je niet naar kijken omdat je het toch gaat renoveren.
Alleen eens kijken wat de dragende structuren zijn en of dat (vlot) samen kan gaan met wat je wil aanpassen
Renegadexxripxx
Well-known member
Reken vlot een budget van 200-300k voor een diepgaande renovatie, indien je het naar de huidige normen wil brengen. Al kan duurder ook afhankelijk van hoe je de renovatie wil aanpakken.
Voor mij is het dan ook minstens 150k te duur. Al is het een grote woning als je het zo bekijkt (lijkt ook onderkelderd te zijn). En is dat tegenwoordig hetgeen men vraagt en vroeger zeker kreeg (durf er nu mij niet over uit te spreken).
groot instapklaar huis waar niks aan 'moet' gedaan worden. Lijkt me een koopje als je daar wil wonen
Ik ben niet van die buurt dus verschoot er van hoe goedkoop dat was
Moest dat huis hier staan (rand rond brussel), dat ging 6-700.000 euro
Renegadexxripxx
Well-known member
Zet dat in Leuven en het is ook duurder. Zet dat in Wallonië en de vraagprijs gaat met 75 - 100k naar onder.Ik ben niet van die buurt dus verschoot er van hoe goedkoop dat was
Moest dat huis hier staan (rand rond brussel), dat ging 6-700.000 euro
Uiteindelijk is de drijvende kracht het geld dat mensen ter beschikking hebben (of verwacht dat men er ter beschikking heeft in die zone). Maar het is gewoon een woning dat er nog perfect bruikbaar uit ziet, maar waar je als je het energetisch deftig en degelijk wenst aan te passen dat je serieus wat geld of materiaal en tijd er moet insteken.
Daarnaast, laat ons eerlijk zijn, dat volledig interieur is gewoon het interieur waar sinds dat ze het gezet hebben dat daar nooit een klop aan gedaan is (met uitzondering van de keuken en de genk slaapkamer die ze eens vernieuwd/gemoderniseerd hebben).
Er is zelfs geen terrasoverkapping (of lijkt er toch niet te zijn)
.
200-300k om naar ‘huidige normen’ (whatever that may be) te brengen, dat vind ik een goeie 
In het brutolonen-topic zie je soms ontspoorde gesprekken maar hier kan men er ook iets van hoor.
Dat huis is van 1995 en heeft een ok EPC-attest, wat mij betreft is dat perfect comfortabel bewoonbaar mits een aantal aanpassingen naar eigen smaak. Ikzelf zou bv de badkamer op korte termijn strippen, de houten balken luchtgommen, mogelijks een nieuw vloertje en klaar voor nu.
Wel moet je er rekening mee houden dat het geen nieuwbouw is en je geen 40 jaar moet wachten om zwaardere werken te doen, dat wel.
In het brutolonen-topic zie je soms ontspoorde gesprekken maar hier kan men er ook iets van hoor.Dat huis is van 1995 en heeft een ok EPC-attest, wat mij betreft is dat perfect comfortabel bewoonbaar mits een aantal aanpassingen naar eigen smaak. Ikzelf zou bv de badkamer op korte termijn strippen, de houten balken luchtgommen, mogelijks een nieuw vloertje en klaar voor nu.
Wel moet je er rekening mee houden dat het geen nieuwbouw is en je geen 40 jaar moet wachten om zwaardere werken te doen, dat wel.
Renegadexxripxx
Well-known member
200-300k om naar ‘huidige normen’ (whatever that may be) te brengen, dat vind ik een goeie
Dat huis is van 1995 en heeft een ok EPC-attest, wat mij betreft is dat perfect comfortabel bewoonbaar mits een aantal aanpassingen naar eigen smaak. Ikzelf zou bv de badkamer op korte termijn strippen, de houten balken luchtgommen, mogelijks een nieuw vloertje en klaar voor nu.
Wel moet je er rekening mee houden dat het geen nieuwbouw is en je geen 40 jaar moet wachten om zwaardere werken te doen, dat wel.
Kijk het is evident, ofwel doe je het zoals je zegt, en moet je er rekening mee houden dat je met de huidige energieprijzen een 3500-4000€ aan mazout opstookt (2700-3000l mazout). Zonder rekening te houden met nog duurdere mazoutprijzen. Al kan je daarin besparen indien je het comfort verlaagt. Maar ik hoop dat als je zoiets koopt dat je daar rekening mee houdt. En dat je dan achteraf ook niet komt klagen als de prijs van mazout nog verder stijgt...
Dus :
1) het dak nakijken en volledig vernieuwen en dan tegelijkertijd minstens met 20 - 24cm PUR isolatie isoleren. Rekening houdende met die mooie kappelletjes die het duurder maken als dat die er niet waren geweest. Enkel dit mag je berekenen op dit moment aan tussen de 50 -75k
2) De facadesteen afbreken, stuk aan de buitenzijde uitgraven en fundering verbreden om daarna minstens 12cm PUR isolatie te steken en de facade terug op te bouwen. Dit mag je vlot rekenen op 50k voor het geheel.
3) De vloer die hopeloos verouderd is, maar ik mij eerder baseer op de ouderdom van de vloersteen (en de waarschijnlijkheid dat die ingesleten is en de voegen beginnen loskomen) en rekening houdende dat je die vloer dan wilt isoleren EN voorzien van vloerverwarming : grofweg 20-25k€. Die vinyl op het verdiep moet in principe niet, maar als je toch met dergelijke zaken bezig bent doe je dat wel.
4) Voorzien van een warmtepomp voor de verwarming -> 10k.
5) Het voorzien van ventilatiesysteem tgv die doorgedreven isolatie -> 7 - 10k. Voor het geheel.
6) die badkamer vernieuwen : 10-15k€
7) vernieuwen en in orde stellen van de elektriciteit, want ik acht de kans enorm klein dat die in orde gaat zijn met de regels rekening houdende met de ouderdom. En dan zit je ook weer snel aan 10 -15k...
8) voorzien regenwater- en infiltratieput, aansluiten van de verschillende afvoerleidingen hieraan en dan doorkoppelen ervan naar de riolering : 10 -15k ga je met de benodigde graafwerken, breekwerken, etc er toch voor mogen uittrekken.
9) verifiëren dat die houten balken niet rot zijn, of rot worden, maar ik acht de kans hiervoor beperkter. Maar daarna moet je die wel eens deftig behandelen. En sommigen gaan dat liever niet zien, en willen dan eventueel een vals gyproc plafond wat dan iets of deftig afgewerkt moet worden. Maar dat kosten geen stukken van mensen (al maken vele kleintjes ook een groot ;p)
De prijzen die ik hierboven stel zijn prijzen van voor de stijging van de prijzen (sommige zaken zijn minder evident). Maar lijkt dat ik mij toch vergalloppeerd heb met mijn raming... had het vervangen van de ramen, deuren, garagepoort ook nog in gedachten (en ik had er een slag in geslagen)... en dan waren we wel in die ramingscategorie terecht gekomen. Maar dat lijkt nu mogelijks toch niet nodig te zijn.
Denk er echter aan dat je eigenlijk, in principe om goed te zijn, die woning volledig moet strippen tot de ruwbouw (op de keuken, ramen en deuren na, dus eigenlijk alles wat je nog in goede staat is - al wil je die binnendeuren mogelijks best opnieuw vernissen). En dan spendeer je eigenlijk eenzelfde budget als wat je bij een nieuwbouw aan de afwerking en een stuk van de ruwbouw (dak/isolatie) spendeert (al moet je geen trappen of zo nog voorzien). En als je de bouwprijs van ruwbouw+afwerking neemt, dan is voor een woning van 300m2 200-300l als raming echt niet overdreven hoor. Voor een woning van 150m2 is dat natuurlijk overkill... maar deze woning is 300+m2 volgens de info...
Moet dat... neen, tuurlijk niet (zeker niet die badkamer of andere esthetische zaken). Maar als je zoiets koopt, vind ik dat je er op termijn toch rekening mee houdt dat je ofwel zo'n budget aan de kant zet om die ingrepen gespreid te doen. OF dat je de handen serieus uit de mouwen steekt en daar tijd aan spendeert (en als je dat dan allemaal zelf doet, dan kost dat zeer zeker zoveel geld niet). Maar laat het duidelijk zijn, zo goed is niveau C echt niet zunne... en in veel gevallen om dat te halen heeft men dan ook zaken gedaan zoals de spouw opgevuld, 4 - 6cm PUR , glaswol tussen de spanten van het dak gestoken omdat dat gemakkelijk zelf te doen is en goedkoop, zeer veel zonnepanelen gezet... en betaal je eigenlijk een premium prijs voor dat niveau C... wat je eigenlijk in de toekomst mag afbreken om het dan deftig te doen.
En dat vind ik dan weer zonde. Maar zoals ik gezegd had... als je er geen rekening mee houdt en het dan ook koopt zoals je stelt, dan moet je achteraf niet zagen dat die verwarmingsfactuur toch wel hoog is. Ik heb daar ondertussen geen compassie meer mee.
Laatst bewerkt:
Ik volg een beetje de redenering die jij hebt. Het huis is inderdaad instapklaar, maar het is 40 jaar oud. De analyse die je geeft sluit perfect aan bij de gedachtengang die ik heb/had.
Die mag al een tijdje hoog zijn voor het op 200-300k komt
Mulan
Well-known member
Het gaat 'm niet alleen om de prijs van de mazout natuurlijk, maar om het comfort dat goed isoleren met zich meebrengt: aangenamer qua temperatuur in de winter op de slaapkamers, aangenamer naar koelte toe in de zomer, esthetische veranderingen zoals die vloer,...
Is het leefbaar zonder extra financiële inspanningen? Natuurlijk wel!
Maar wil je het naar de normen van hedendaagse nieuwbouw brengen, zal je evenveel geld kwijt zijn al wanneer je een nieuwbouw plaatst.
Renegadexxripxx
Well-known member
Daar heb je gelijk in. Maar het niet doen is uitstel van de, eventueel stijgende (want index geldt ook voor uitgaven, niet enkel voor inkomsten), factuur.
Mogelijks maakt dat de eerste 10j niet uit, en zelfs de 10j erna. Maar al die jaren moet je de energiefactuur wel leggen. En ik kan mij niet inbeelden dat fossiele brandstoffen niet gaan blijven stijgen.
Maar op termijn ga je die zaken zoals een nieuw dak, instandhouding EN energetische verbeteringswerken wel moeten gaan doen. De vrijblijvendheid gaat er in mijn ogen dan ook uitgaan. En dit terwijl de stijgende energieprijzen aan uw spaarcapaciteit vreten.
Neem je dit nu al mee, dan kun je waarschijnlijk weer 30 jaar met uitzondering van enerzijds de kritische vervangkosten (chauffage, lek,..) en anderzijdsde eventuele esthetische renovatie door, die laatste zijn natuurlijk een keuzeluxe.
Er mag ondertussen verwacht worden Dat mensen verder kijken dan enkel voorlopig instapklaar. En dan ook niet louter esthetische ingrepen plegen. Mij lijkt het dat we al voldoende waarschuwingen, schoten voor de boeg, gehad hebben dat dit negeren en er geen rekening mee houden u zuur gaat kunnen opbreken.
Maar zoals gezegd, dit is een keuze... waar ik als je in de toekomst dan in de problemen komt met de behapbaarheid van de toekomstige instandshoudingswerken en de energieprijzen geen compassie meer mee ga hebben. Ik ben risicoavers, en hier gekend als iemand die dat is, en mijn post houden daar zeker in de in principe grootste kost in uw leven rekening mee.
Al is het ook duidelijk dat de vermelde kost altijd rekening houdt met het feit dat je 2 linkerhanden hebt, geen goesting ervoor hebt om uw tijd eraan te dedieren, of het gewoon tgv omstandigheden dat niet kunt doen. Dus dat je alles uitgeeft..... doe je dut niet, dan kost het u een fractie van het budget maar wel tijd. Net zoals dat ook het geval was in het verleden voor onze ouders, maar die energiekosten desondanks er ook altijd al rekening mee gehouden werd. Nu is het belang daarvan gewoon groter geworden.
En daarnaast moeten we eerlijk zijn dat in de zaken die ik vermelde er zaken zijn die nice to have zijn en niets te maken hebben met het energetische aspect. En je mogelik met wat keuzes ook in dat gedeelte van de renovatiekost er wel wat gaat kunnen afdoen. Maar er geen rekening mee houden, of het downplayen lijkt mij verkeerd.
Maar iedereen moet zijn eigen keuzes maken. En daar in de toekomst dan ook mee leven. Je gaat echter niet kunnen zeggen... ich habe es nicht gewust.
Zalenski
Well-known member
Ja 't is daarom dat die de laatste jaren geschrapt zijn... En dan heb je die schamele Fluvius-premie waarvoor je de werken verplicht moet laten uitvoeren door een aannemer waardoor €1000 aan isolatie plaatsen u €7000 kost.
Ik vraag mij af of als je toch van plant bent om 300k(+) in een renovatie te steken van een ouder huis en waarbij het niet ondenkbaar is dat je bij het strippen van de woning van de ene verrassing in de andere valt waardoor je misschien noodzakelijkerwijs uw budget nog verder moet oprekken, of je dan niet beter gewoon het geheel met de grond gelijk maakt en er iets nieuws opzet. Als je de woning dat iets minder groot maakt, pak 180m2 ipv de huidige 300m2 dan ga je kwa budget even hoog zitten. Alleen heb je nu een volledig nieuw huis, gebouwd naar uw eigen keus en voorkeur.
rubenvb
Well-known member
Lijkt me sterk dat je de dag van vandaag (volledig met aannemers dan) 180m2 kan bouwen met 300k naar uw eigen keus en voorkeur. Je zal dan toch niet te zot moeten doen qua inkleding en foliekes.
De tuin zal dan ook om zeep zijn, kost ook aardig wat, etc.
Straddle
Well-known member
Cava, redelijk veel ruimte (teveel voor mij persoonlijk), ik zou er niet teveel aan renoveren (tenzij je echt er veel tijd & middelen in wilt steken).
Enkel dat plafond kan ik niet uitstaan.
