Huis kopen - Een nieuw begin

[Coolguy]

Wij hebben hier wel schrik gekregen want 3j geleden een gerenoveerd huis gekocht (gerenoveerd door een bedrijf dat krotten opkoopt en renoveert met goedkoopste materialen). Ben echt benieuwd hoe een schatter dat zou beoordelen... We hebben veel ruimte en een grote tuin, maar al het materiaal is goedkoop en afwerking is ook maar matig gedaan. Geen idee wat al onze gyproc ook nog eens verbergt

Hopelijk zal je niet dezelfde blik hebben als uw avatar

 

[oxbow1]

Die schatting is eigenlijk maar zeer relatief,
Wil men vooral niet voorkomen dat Iemand die iets aankoopt voor 400K maar 440K wil lenen.(renovatie) Terwijl de woning zelf maar geschat word op 340K. (100K verschil dat de bank riskeert uiteindelijk)

100% Quotiteit vind ik niet normaal, als je een eigendom wil verwerven staat daar iets tegenover => Sparen/spaargeld.
Degene die dan afkomen dat hun geld op de beurs meer opbrengt is een minderheid. Degene die ik in mijn vriendenkring gezien heb kopen eerst nog een mooie auto of moto of mooie reizen om dan "ahja we gaan ook iets kopen". ,maar zagen dan dat de bank niet meewil in dat 100% lenen verhaal.

 

[ThomasMore]

Toch heel wat misverstanden rond die schatting.

Je koopt een woning, bij voorkeur met opschortende voorwaarde dat je een lening krijgt.

Dan ga je naar de bank. Die zal de woning laten schatten, net zoals ze dat nu al doen voor het duurdere segment, op jouw kosten. Als de resultaten gekend zijn dan zal de bank uw lening en quotiteit gaan bepalen. Blijkt daaruit dat je teveel hebt geboden, zal je een pak meer eigen middelen moeten ophoesten of je krijgt geen lening. Vandaar dus het belang van de opschortende voorwaarde.

Je kiest dus niet zelf je schatter maar dat zal de bank doen. Dit beschermt de bank om "slechte leningen" aan te gaan en zal uiteindelijk ook de koper moeten beschermen dat die zich niet overleent voor een te hoog geprijsd huis.

Wat betreft een tegen expertise. Een bank bepaalt nog altijd zelf wie ze een lening geven en wie niet. Die strijd zou ik niet aangaan zelfs al is die mogelijk. Dan ga je gewoon beter naar een andere bank en hopen op een mildere schatting.

Ik vind het een logische maatregel, banken willen uiteraard hun risico indekken. Bovendien is het mogelijke neveneffect van deze maatregel dat mensen gaan rationeler nadenken over de aankoop van een woning.

Iedereen denkt blijkbaar dat de prijzen van vastgoed oneindig zullen stijgen maar daar is geen enkele zekerheid over. Prijzen mogen dan al gestegen zijn sinds het begin van de telling (omstreeks 1970) maar er zijn ook periodes geweest waarin er een correctie was. Je leent 100 euro voor een huis dat er eigenlijk maar 70 waard is, de prijzen stagneren en er overkomt je iets waardoor je je lening niet langer kan aflossen. Dan kan je als koper hard in de problemen komen.

Banken schatten trouwens altijd hun risico in. Vorig jaar heb ik gekocht en 40% van het bedrag geleend. Daar was ook een schatting bij, al was die miniem... Ze keken dan gewoon naar oppervlakte, ligging en andere verkopen in de regio. In dat geval was het risico klein dus een gedetailleerde schatting was niet nodig. Indien ik het volledige bedrag had willen ontlenen zou de schatting gedetailleerder zijn gebeurd.

Als ik zie wat voor zotte prijzen mensen uit mijn omgeving betalen met de bijhorende torenhoge hypotheek dan vind ik het vrij logisch dat banken hier meer focus op gaan leggen. Nu lenen mensen geld met een onderpand dat het ontleende kapitaal niet dekt. Dat is pas crazy.

 

[Aamout]

In "het Belang van Limburg" stond dat het door de koper te regelen is, ofwel via de bank, ofwel via een onafhankelijke schatter. Wellicht foutieve info dan.

Ik lees ook overal dat het door de koper te regelen is, maar het zou imho slimmer zijn om het door de verkoper te regelen.

Akkoord je hebt nog wel wat risico's zoals de prijs omhoog drijven met een malafide schatter, maar dan weet je wel op voorhand de prijs waarvoor je een lening kan krijgen.

Als het de kopers zijn die het moeten regelen, dan wordt dat een soep denk ik

 

[JPV]

1) Vergeet niet dat tussen schatting en prijsindicatie een groot verschil is. Voor schatting zal een schattingsverslag nodig zijn, dus dat is een stuk objectiever dan een makelaar die langskomt en er een prijs op plakt. Het kan nog altijd ferm schommelen, maar het aantal mensen die nu afkomt met "schatter 1 heeft 50k minder dan schatter 2" gegeven, dan gaat dit niet over schatters, maar over immomakelaars.

2) Het had idd beter geweest dat het schattingsverslag door de verkoper opgemaakt moet worden en dat die direct gehouden is tot een aantal zaken op papier. Bvb "er zijn de laatste 5 jaar geen meldingen geweest van vochtschade aan een verzekering", "de woning is overal geschilderd" etc. Dingen die soms pas uitkomen na verkoop of zelfs na verhuis.

3) Onder voorwaarde van 2 ben ik 100% voorstander van die maatregel. het biedt op termijn ook de mogelijkheid om het kadastraal inkomen te herberekenen voor alle woningen op basis van voldoende schattingsverslagen. Je hebt immers maar een relatief klein aantal schattingen nodig om het K.I. te herschatten van alle woningen. En met 200.000 verkochte woningen per jaar zal je wel na 1 jaar al een deftige herbepaling K.I. kunnen doen (waarbij je dan nog beroepsmogelijkheden hebt om aan te tonen dat je woning wél minder waard zou zijn).

 

[zarathustra]

2) Het had idd beter geweest dat het schattingsverslag door de verkoper opgemaakt moet worden en dat die direct gehouden is tot een aantal zaken op papier. Bvb "er zijn de laatste 5 jaar geen meldingen geweest van vochtschade aan een verzekering", "de woning is overal geschilderd" etc. Dingen die soms pas uitkomen na verkoop of zelfs na verhuis.

Dit, het geeft toch wel wat zekerheid als je weet dat de verkoper ( zoals hier) voor 5 jaar vasthangt aan de verklaringen die men gedaan heeft.

 

[Topgear]

1) Vergeet niet dat tussen schatting en prijsindicatie een groot verschil is. Voor schatting zal een schattingsverslag nodig zijn, dus dat is een stuk objectiever dan een makelaar die langskomt en er een prijs op plakt. Het kan nog altijd ferm schommelen, maar het aantal mensen die nu afkomt met "schatter 1 heeft 50k minder dan schatter 2" gegeven, dan gaat dit niet over schatters, maar over immomakelaars.

Er zijn immomakelaars die ook expert schatter zijn. Ik heb al zo'n schattingsverslag van een expert immomakelaar mogen inkijken en dat is niet "zomaar een makelaar die er een prijs op plakt". Ik begrijp dat een groot deel van de bevolking geen al te hoge pet heeft van immomakelaars, maar er lopen er ook goede rond. En die nemen hun job serieus.

Het is jammer dat gladde, onervaren en laag geschoolde immomakelaars (vaak zelfs zonder BIV nr.) het verpesten voor de goede.

 

[Biljart]

Hetgeen je leest in de gazetten is nog niet definitief en uitgewerkt.
Dus best nog niet teveel tijd aan verspillen.

 

[Aamout]

Er zijn immomakelaars die ook expert schatter zijn. Ik heb al zo'n schattingsverslag van een expert immomakelaar mogen inkijken en dat is niet "zomaar een makelaar die er een prijs op plakt". Ik begrijp dat een groot deel van de bevolking geen al te hoge pet heeft van immomakelaars, maar er lopen er ook goede rond. En die nemen hun job serieus.

Het is jammer dat gladde, onervaren en laag geschoolde immomakelaars (vaak zelfs zonder BIV nr.) het verpesten voor de goede.

Een immomkelaar die zijn schatting niet kan staven is een prutser.

Ik heb er ook een paar over de vloer gehad: 'ah, meneer, dat stuk bouwgrond naast uw huis is niets waard hoor'

VS een schatting van een immonmakelaar waarin volledig uitgeschreven staat waarom welk bedrag gebruikt is. Een serieus verschil

 

[JPV]

Er zijn immomakelaars die ook expert schatter zijn. Ik heb al zo'n schattingsverslag van een expert immomakelaar mogen inkijken en dat is niet "zomaar een makelaar die er een prijs op plakt". Ik begrijp dat een groot deel van de bevolking geen al te hoge pet heeft van immomakelaars, maar er lopen er ook goede rond. En die nemen hun job serieus.

Het is jammer dat gladde, onervaren en laag geschoolde immomakelaars (vaak zelfs zonder BIV nr.) het verpesten voor de goede.

ok, maar ik denk niet dat je vaak 3 immomakelaars laat komen en hen allemaal een schattingsverslag laat opmaken . Dat zijn meestal de bedragen die meegegeven worden bij een bezoek van de makelaar VOOR hij de verkoopopdracht van een woning binnenhaalt. En dan denk ik niet dat het via schatting verloopt.

Verder nooit hoog opgelopen met sectoren waar het not done is om in t-shirt en zonder rolex of vergelijkbaar nep-ding rond te lopen . Het uiterlijk vertoon doet veel af van de serieux van de sector. Maar dat is volledig persoonlijk, wie graag met enkele honderden euro's rond zijn pols loopt, doet maar . .

 

[famtam]

Voormalige arbeidersbuurt "De Pijp" doet momenteel steeds vaker 10.000€ per m2.

Gaan we dit in Antwerpen en Gent ook krijgen?

 

[oxbow1]

Een woning schatten is toch eigenlijk ook geen rocket science.

Toen ik mijn woning kocht eind 2008, zat daar een verslagje bij door de makelaar. (Na aankoop)

Grondwaarde 200K. (Woning staat op 27are grond). (Bouwgronden in de straat gingen toen exact voor die prijs weg.)
Fermettewoning uit 1974 nieuwbouwwaarde 160K - slijtage , kwam de waarde op 75K voor de woning.

Na afbieden heb ik gekocht voor 275. Dus eigenlijk heb ik voor mijn instapklare woning zelf maar 75K betaald. (Wel jaren 70 bouwnormen maar prima in orde)

 

[stungunner]

ok, maar ik denk niet dat je vaak 3 immomakelaars laat komen en hen allemaal een schattingsverslag laat opmaken . Dat zijn meestal de bedragen die meegegeven worden bij een bezoek van de makelaar VOOR hij de verkoopopdracht van een woning binnenhaalt. En dan denk ik niet dat het via schatting verloopt.

Verder nooit hoog opgelopen met sectoren waar het not done is om in t-shirt en zonder rolex of vergelijkbaar nep-ding rond te lopen . Het uiterlijk vertoon doet veel af van de serieux van de sector. Maar dat is volledig persoonlijk, wie graag met enkele honderden euro's rond zijn pols loopt, doet maar . .

Oeioeioei, JPV, wat een vooroordelen.

Ik ben het er mee eens dat er best wat makelaars zijn die er (veel te) afgelikt uit zien, bij voorkeur met hetzelfde blauw kostuumpje met bleek bruine schoenen onder met matching riem. Het is ook niet meteen mijn stijl. Maar het is echt absoluut geen vereiste hoor.

Ik ken er genoeg die echt in "gewone" kleren rondlopen hoor. Mss niet meteen in T-shirt, maar zo zijn er nog meer dan voldoende jobs waar men niet verwacht dat je in T-shirt rondloopt.

Niet elke gemeentelijke ambtenaar of medewerker van de vakbond loopt rond met een kaki groene broek en Birkenstocks aan, toch?

Daarnaast, een Rolex is eerder enkele duizenden euro's

 

[Houdini]

Ik lees hier veel over immo makelaars en charlatans. Voor dergelijke schattingen zal men bijna altijd terug vallen op beëdigde schatters.

Wij hebben dat onlangs ook gedaan voor een erfenis kwestie.

Die man heeft 2 uur alles komen opmeten en een week later een bundel van 20 pagina's met afmetingen, berekeningen etc afgeleverd.

Die verslagen en berekeningen moeten voldoen aan een bepaalde standaard.

Informatie voor erkende schatters-experten

U kunt een beroep doen op een erkende schatter-expert om een waarde van een onroerend goed in een nalatenschap te bepalen. De Vlaamse Belastingdienst heeft afspraken met erkende schatters-experten. Zij maken een schattingsverslag op dat aan een aantal formele eisen en eisen op vlak van kwaliteit…

www.vlaanderen.be

Er kan altijd wat verschil op zo een schatting zitten van 20k ofzo omdat er altijd wat variabelen zijn die interpreteerbaar zijn. Het grootste deel zijn vastgelegde tabellen en berekeningen.

Er was iemand in de familie die het had aangevochten en een tegen expertise / beëdigd schatter laten komen. Daar zat amper verschil op.

Het pand is toch voor iets meer verkocht dan het geschat was. Het pand werd openbaar op biddit verkocht omwille van onenigheid. De vwrkoopprijs was hoger gegaan dan de schatting omwille van het potentieel van de grond voor grotere bouwmaatschappijen die er wrs meerdere woningen kunnen opzetten.

 

[Topgear]

Ik lees hier veel over immo makelaars en charlatans. Voor dergelijke schattingen zal men bijna altijd terug vallen op beëdigde schatters.

Wij hebben dat onlangs ook gedaan voor een erfenis kwestie.

Die man heeft 2 uur alles komen opmeten en een week later een bundel van 20 pagina's met afmetingen, berekeningen etc afgeleverd.

Die verslagen en berekeningen moeten voldoen aan een bepaalde standaard.

Informatie voor erkende schatters-experten

U kunt een beroep doen op een erkende schatter-expert om een waarde van een onroerend goed in een nalatenschap te bepalen. De Vlaamse Belastingdienst heeft afspraken met erkende schatters-experten. Zij maken een schattingsverslag op dat aan een aantal formele eisen en eisen op vlak van kwaliteit…

www.vlaanderen.be

Er kan altijd wat verschil op zo een schatting zitten van 20k ofzo omdat er altijd wat variabelen zijn die interpreteerbaar zijn. Het grootste deel zijn vastgelegde tabellen en berekeningen.

Er was iemand in de familie die het had aangevochten en een tegen expertise / beëdigd schatter laten komen. Daar zat amper verschil op.

Het pand is toch voor iets meer verkocht dan het geschat was. Het pand werd openbaar op biddit verkocht omwille van onenigheid. De vwrkoopprijs was hoger gegaan dan de schatting omwille van het potentieel van de grond voor grotere bouwmaatschappijen die er wrs meerdere woningen kunnen opzetten.

Er zijn immomakelaars die ook expert schatters zijn. Ik heb zo iemand in de familie en die levert inderdaad een bundel van een 10tal pagina's af.

Ik heb het over de typische afgestuurde professionele bachelor vastgoed of rechtspraktijk, die zonder BIV nr. als bediende in een bmw 1 serie vol reclame, met amper dossierkennis een huis komt verkopen. Geen achtergrond over het huis, geen kennis over materialen, geen juridische vragen kunnen beantwoorden, geen onderhandelingservaring, geen netwerk,... Kortom een regelrechte ramp. Maar wel chique gekleed en een vlotte - inhoudsloze - babbel.

Een goede immomakelaar heeft een serieuze studie gedaan (rechten, economie), heeft wat ervaring in de bouw (kennis van materialen en netwerk van zelfstandigen/architecten), heeft een BIV nr., schoolt zich regelmatig bij, heeft juridische kennis, kan onderhandelen, kan creatieve oplossingen bedenken en heeft enkele jaren ervaring.
Ze zijn zeldzaam, maar ze bestaan.
Idealiter zouden al die juniors de eerste 2 jaar moeten dubbellopen met zo'n expert om het vak te leren, vooraleer voor de leeuwen gegooid te worden.

 

[JPV]

je moet als BIV-makelaar eerst "stage" lopen. In de praktijk doe je dan gewoon al de job.

 

[Chauffagist]

Ik heb het over de typische afgestuurde professionele bachelor vastgoed of rechtspraktijk, die zonder BIV nr. als bediende in een bmw 1 serie vol reclame, met amper dossierkennis een huis komt verkopen. Geen achtergrond over het huis, geen kennis over materialen, geen juridische vragen kunnen beantwoorden, geen onderhandelingservaring, geen netwerk,... Kortom een regelrechte ramp. Maar wel chique gekleed en een vlotte - inhoudsloze - babbel.

En uiteraard schoenen die zo een klak geluid maken tijdens de rondleiding en net voor het bezoek nog even kwistig met de parfum spuiten...

 

[anders.]

En uiteraard schoenen die zo een klak geluid maken tijdens de rondleiding en net voor het bezoek nog even kwistig met de parfum spuiten...

"schoenen die een klak geluid maken" . Je beseft dat alle schoenen met houten zolen (lees: zowat alle deftige mannenschoenen) dat doen he?
@Houdini: maar dus ondanks het feit dat je een goede schatter had, zou dat dus willen zeggen dat die woning mogelijks niet verkocht zou geraken omdat de bank geen lening wil geven voor iemand die boven de geschatte prijs biedt...

 

[Herman De Croo]

Het zijn lederen zolen, geen houten zolen ;-)

 

[parabellum]

Ik lees hier veel over immo makelaars en charlatans. Voor dergelijke schattingen zal men bijna altijd terug vallen op beëdigde schatters.

Hoeveel van die schatters zijn er en hoeveel huizen schatten die in een normaal jaar? Als die allemaal opeens élk verkocht huis dienen te schatten, en al het enkele jaren duurt eer je een grotere instroom aan schatters kan georganiseerd krijgen, wat zal dan het effect zijn? Of de prijzen van schattingen gaan stijgen, of de kwaliteit van de schattingen zal achteruit gaan. En in het slechtste geval, beiden tegelijk.