Huis kopen - Een nieuw begin

[JPV]

Zo bijzonder is dat echt niet hoor. Je laat op voorhand weten hoeveel geld je wilt lenen en 20 jaar terug betalen. In die tijd zaten we nog aan lage rentevoeten van ongeveer 1,5%. Die komen dus al met uitgewerkte voorstellen tot bij u.

Daar zit uiteraard nog onderhandelingsmarge op. De ene bank kan daar tot 0,2% onder gaan, de andere tot 0,3%, nog andere misschien 0,4% als je daar ook uw verzekeringen neemt enz. Op 1 avond weet je dan toch direct welke het goedkoopst is?

Dat jij het niet gelooft is vooral uw probleem en minder het mijn.

Dat jij ofwel zelf onzin verspreidt ofwel onzin gelooft van je collega wel is het probleem van anderen mocht ik (en anderen) hier niet op reageren.

Néé, je gaat geen uitgewerkte voorstellen krijgen van bankiers (op jouw maat) op voorhand tenzij je:
- én je plannen van de woning al meestuurt op voorhand
- én je laat weten welke auto's je hebt, hoelang je je rijbewijs hebt, ...
- én je al op voorhand weet (maar opties geeft) hoeveel je je schuldsaldoverzekering wil

Er zijn zoveel variabelen dat een bankier écht geen moeite gaat doen om alles uit te werken én het voor te leggen als er 3 anderen daar zitten mee te luisteren.

Wij hebben zo'n lening zoals jij zei van 250k aangegaan in 2021. We zijn ook gestart aan 1,11% (alles vast) . Na eerste aftoetsen tussen banken kwamen we aan 1,05% . Uiteindelijk zijn we kunnen zakken naar 0,77% maar hebben we 0,80% genomen (wegens betere voorwaarden op schuldsaldoverzekering en gewone verzekeringen). Dat was pas nadat we alle informatie bezorgd hadden én de verschillende opties bekeken hadden (bij Belfius was bvb de schuldsaldo op 60% goedkoper dan op 50%).

Dus zélfs indien je het zou lukken om 4 bankiers tegen elkaar uit te spelen op een fysiek moment, dan ga je nog niet het voordeligste tarief kunnen bekomen in de praktijk.

Ik versta écht niet waarom mensen geen moeite zouden doen om naar banken te gaan. Je kan al veel via videocall of e-mail bereiken en de uiteindelijke afspraken bij de overblijvende concurrerende banken vergt echt geen weken werk. En zeker nu de rentevoeten relatief hoog staan (toch tov 2021), kan je véél geld besparen.

 

[cege]

Het is toch 50000€ meer dan de gemiddelde lening in België. Daar wil een bank al eens moeite voor doen. En als het dan gaat om 250000€ op een huis + grond van meer dan 600000€ dan is de quotiteit minder dan 50%. Dan hebben banken heel graag want het risico voor hen is relatief klein.

Ik geloof nooit dat die daarvoor afkomen. Ons dossier was 2x zoveel en ik heb niemand in levende lijve gezien. 2x gebeld en getekend online.

De banken doen altijd alsof het hocus pocus is. Hypotheek dossiers zijn toch poepsimpel? Je huis kost ABC. Je verdient xyz. De rente is klm. Die parameters liggen allrmaal a priori vast. Wat valt er in real life te discussieren wat je niet via een telefoon van 5 min kunt doen?

 

[Biljart]

Dat hele ritueel gedoe rond onderhandelen zie je dan ook bijna alleen bij hypothecaire leningen.
Is dat een puur Belgisch fenomeen?

 

[DarK-OnE]

Dus die konden 350.000€ zo neerleggen?

Die 600 000€ is een gok van mijn kant maar het zal er geen 100000€ naast zitten.

Stel dat je goed je boterham verdient zoals dat koppel. Je spaart beiden elks 500€ per maand gemiddeld. 2 lonen x 12 maanden x 20 jaar x 500€ = 240000€. Reken dan nog de verkoop van uw huidige woning na 20 jaar dankzij gestegen vastgoedprijzen en je komt al ver.

Mijn vriendin en ik hebben in 2019 gebouwd en niet geleend. Je kunt een ander z’n rekening niet maken, ook al klinkt dat raar om te typen want ik deed het net voor dat koppel. Sommige mensen verdienen echt veel, sommigen verliezen snel hun ouders waardoor ze erven, anderen krijgen een financiële duw in de rug van ouders, anderen hebben geluk gehad met aandelen of crypto, ik ken een koppel die een bouwgrond gekregen hebben, ik ken er die na het overlijden van hun grootouders heel goedkoop dat hun konden kopen en renoveren,…

 

[Silence]

Die 600 000€ is een gok van mijn kant maar het zal er geen 100000€ naast zitten.

Stel dat je goed je boterham verdient zoals dat koppel. Je spaart beiden elks 500€ per maand gemiddeld. 2 lonen x 12 maanden x 20 jaar x 500€ = 240000€. Reken dan nog de verkoop van uw huidige woning na 20 jaar dankzij gestegen vastgoedprijzen en je komt al ver.

Mijn vriendin en ik hebben in 2019 gebouwd en niet geleend. Je kunt een ander z’n rekening niet maken, ook al klinkt dat raar om te typen want ik deed het net voor dat koppel. Sommige mensen verdienen echt veel, sommigen verliezen snel hun ouders waardoor ze erven, anderen krijgen een financiële duw in de rug van ouders, anderen hebben geluk gehad met aandelen of crypto, ik ken een koppel die een bouwgrond gekregen hebben, ik ken er die na het overlijden van hun grootouders heel goedkoop dat hun konden kopen en renoveren,…

Je moet ook niet op de helft van mij post reageren.
Dat zou financieel gewoon een domme zet zijn bedoelde ik ermee

 

[cege]

Dat hele ritueel gedoe rond onderhandelen zie je dan ook bijna alleen bij hypothecaire leningen.
Is dat een puur Belgisch fenomeen?

De regels zijn zo strikt in België/Europa. Ik vermoed dat het voor een standaard hypotheek in het EU buitenland gelijkaardig is.

De dossiers zijn meestal poepsimpel. Vul de 4 parameters (loon, prijs huis, looptijd, eigen inbreng) en de rente loopt uit de computer. Dat zowel de bankier als de ontlener beide willen doen alsof ze veel kunnen veranderen, is hun eigen keuze. "We gaan hoofkantoor contacteren" is ook maar "we hebben geen zin in je een lager tarief te geven als je niet wat meer smeekt".

Ik heb in elk geval mijn bankenronde in minder dan een week erdoor geduwd en gesprekken steeds gestart met "best en final offer". Je bent letterlijk op 5 min klaar. Je kunt onvoorbereid naar de bank gaan (je weet toch ongeveer wat de rentevoeten zijn, hoeveel je wil betalen, hoeveel eigen inbreng je hebt) of hypotheticals bediscussieren zoals "als ik 2x zoveel zou verdienen" of "als ik 2x zoveel eigen inbreng had". Allemaal interessant als je graag een half uur per bezoek verspilt.

 

[Mulan]

Dat zowel de bankier als de ontlener beide willen doen alsof ze veel kunnen veranderen, is hun eigen keuze. "We gaan hoofkantoor contacteren" is ook maar "we hebben geen zin in je een lager tarief te geven als je niet wat meer smeekt".

Hier bij de laatste bank gewoon gezegd op maandag; "Dit biedt de concurrentie (laagste 2 lagen rond 1.4%), vanaf 1.3 teken ik bij jullie."
Het typische: "We gaan nog eens naar het hoofdkantoor moeten bellen, dat kan enkele dagen duren..."
En op donderdag of vrijdag dat ze op mail hadden dat ze 1% rond konden bieden.
Jouw redenering klopt dus zeker niet altijd.
Na dat telefoontje natuurlijk gelijk naar ginder gereden om te ondertekenen just in case iemand een verkeerd nummerke na de komma zou getypt hebben.

 

[rubenvb]

Hier bij de laatste bank gewoon gezegd op maandag; "Dit biedt de concurrentie (laagste 2 lagen rond 1.4%), vanaf 1.3 teken ik bij jullie."
Het typische: "We gaan nog eens naar het hoofdkantoor moeten bellen, dat kan enkele dagen duren..."
En op donderdag of vrijdag dat ze op mail hadden dat ze 1% rond konden bieden.
Jouw redenering klopt dus zeker niet altijd.
Na dat telefoontje natuurlijk gelijk naar ginder gereden om te ondertekenen just in case iemand een verkeerd nummerke na de komma zou getypt hebben.

Funny thing is dat die handtekening dan niets wil zeggen moest het hoofdkantoor dan toch niet alles in orde krijgen.
Ik heb al in directe en second-hand genoeg ervaringen gezien waar de kantoorhouder een scherp tarief aanbiedt om dan een paar weken/maanden later niet toe te geven dat het hoofdkantoor extreem moeilijk deed omdat hij/zij zich overschat had.
Met als gevolg wat jaren van je leven verdoen aan stress omdat de bank je lening niet in orde krijgt voor de aktedatum.

Ik heb eerlijk gezegd nul vertrouwen in heel die opzet. Het lijkt soms dat je in een interne machtsstrijd verwikkeld raakt en je kan er werkelijk niets aan doen.

 

[Mulan]

@rubenvb hier kwam het voorstel wel degelijk van de hoofdzetel en niet het lokale kantoor, de bank bediende was er zelf ook van geschrokken dat het zo laag was.

 

[JPV]

Funny thing is dat die handtekening dan niets wil zeggen moest het hoofdkantoor dan toch niet alles in orde krijgen.
Ik heb al in directe en second-hand genoeg ervaringen gezien waar de kantoorhouder een scherp tarief aanbiedt om dan een paar weken/maanden later niet toe te geven dat het hoofdkantoor extreem moeilijk deed omdat hij/zij zich overschat had.
Met als gevolg wat jaren van je leven verdoen aan stress omdat de bank je lening niet in orde krijgt voor de aktedatum.

Ik heb eerlijk gezegd nul vertrouwen in heel die opzet. Het lijkt soms dat je in een interne machtsstrijd verwikkeld raakt en je kan er werkelijk niets aan doen.

Als het effectief een kredietaanbod is en je hebt dat getekend, dan kan de bank er niet meer onderuit, tenzij natuurlijk problemen met de kredietwaardigheid optreden. Maar bij mijn weten wordt dit altijd gechecked voor het kredietaanbod (en na het kredietvoorstel).

Verschil tussen kredietvoorstel en kredietaanbod is voor veel mensen wel niet duidelijk. Het lijkt qua betekenis identiek, maar is dat zeker niet. Ik vermoed dat jij & je kennissen dus een kredietvoorstel had, maar dat bepaalde elementen (kredietkaarten, veel extralegale voordelen die niet tot het loon gerekend worden...) een lagere kredietwaardigheid gaven dan eerst gezegd.

 

[rubenvb]

Verschil tussen kredietvoorstel en kredietaanbod is voor veel mensen wel niet duidelijk. Het lijkt qua betekenis identiek, maar is dat zeker niet. Ik vermoed dat jij & je kennissen dus een kredietvoorstel had, maar dat bepaalde elementen (kredietkaarten, veel extralegale voordelen die niet tot het loon gerekend worden...) een lagere kredietwaardigheid gaven dan eerst gezegd.

Allemaal goed en wel, maar als dat allemaal niet gecommuniceerd wordt, en je een veelkleurige email krijgt met een bepaald aanbod met rentevoet en voorwaarden, "gelieven je akkoord zodat we je dossier kunnen finaliseren", dan heb je als kredietnemer niets in de hand natuurlijk en ga je er in goed vertrouwen vanuit dat alles in orde komt. Of je krijgt op korte termijn IETS van communicatie dat het toch niet zal gaan (gepaard met excuses wegens niet nagekomen beloftes). Maar nee, maanden stilte, om dan een week voor de aktedatum af te komen met "ahja, je krediet is goedgekeurd, je moet enkel nog 100k cash bij opleggen". Echt zaken om stijl achterover van te vallen hoor.

Komt nog bij dat iedere bank net iets anders werkt, en oh, "ja, het hoofdkantoor is stricter geworden, wij mogen geen enkele beslissing meer nemen" enzovoort enzoverder.
De kantoorhouder heeft in elk van de gevallen die ik in gedachte heb zijn kaart gewoon overspeeld, en dat is ronduit onbetrouwbaar en schandalig. Beloof niets dat je niet kan waar maken, simpel toch?

 

[JPV]

Allemaal goed en wel, maar als dat allemaal niet gecommuniceerd wordt, en je een veelkleurige email krijgt met een bepaald aanbod met rentevoet en voorwaarden, "gelieven je akkoord zodat we je dossier kunnen finaliseren", dan heb je als kredietnemer niets in de hand natuurlijk en ga je er in goed vertrouwen vanuit dat alles in orde komt. Of je krijgt op korte termijn IETS van communicatie dat het toch niet zal gaan (gepaard met excuses wegens niet nagekomen beloftes). Maar nee, maanden stilte, om dan een week voor de aktedatum af te komen met "ahja, je krediet is goedgekeurd, je moet enkel nog 100k cash bij opleggen". Echt zaken om stijl achterover van te vallen hoor.

Komt nog bij dat iedere bank net iets anders werkt, en oh, "ja, het hoofdkantoor is stricter geworden, wij mogen geen enkele beslissing meer nemen" enzovoort enzoverder.
De kantoorhouder heeft in elk van de gevallen die ik in gedachte heb zijn kaart gewoon overspeeld, en dat is ronduit onbetrouwbaar en schandalig. Beloof niets dat je niet kan waar maken, simpel toch?

Ik ben de eerste om te zeggen dat het soms onduidelijk is . Maar als je het kredietvoorstel grondig leest, staat daar altijd een opmerking over de kredietwaardigheid die nog nagegaan moet worden. Dat kan een bankier immers zelf niet. Dus dan is het jammer dat pas maanden later het aanbod er was. Ik kreeg het vorige keer 11 dagen na het kredietvoorstel.

 

[parabellum]

Ik heb in elk geval mijn bankenronde in minder dan een week erdoor geduwd en gesprekken steeds gestart met "best en final offer". Je bent letterlijk op 5 min klaar. Je kunt onvoorbereid naar de bank gaan (je weet toch ongeveer wat de rentevoeten zijn, hoeveel je wil betalen, hoeveel eigen inbreng je hebt) of hypotheticals bediscussieren zoals "als ik 2x zoveel zou verdienen" of "als ik 2x zoveel eigen inbreng had". Allemaal interessant als je graag een half uur per bezoek verspilt.

Onze bankenronde 7 jaar geleden (wel tijdens de vakantieperiode) bestond er toch voornamelijk uit om reminders te sturen om hun nieuwe rentevoet te communiceren.

Bank A: 'U heeft een beter bod? Ik overleg met mijn hoofdkantoor of we er onder kunnen'
Gevolgd door dagen niets. Gevolgd door reminders. Gevolgd door een nieuw bod. Waarna we weer naar Bank B kunnen:
Bank B: 'U heeft een beter bod? We zullen eens zien'.
Gevolgd door weer dagen niets.

Uiteindelijk nog 0.3% ofzo onder de initiële 'best en final offer' geland. Als je denkt dat ze je allemaal hun beste rentevoet hebben gegeven van de eerste keer, dan ben jij toch wat naïef geweest, en had je misschien beter nog twee weken extra onderhandeld.

 

[cege]

Onze bankenronde 7 jaar geleden (wel tijdens de vakantieperiode) bestond er toch voornamelijk uit om reminders te sturen om hun nieuwe rentevoet te communiceren.

Bank A: 'U heeft een beter bod? Ik overleg met mijn hoofdkantoor of we er onder kunnen'
Gevolgd door dagen niets. Gevolgd door reminders. Gevolgd door een nieuw bod. Waarna we weer naar Bank B kunnen:
Bank B: 'U heeft een beter bod? We zullen eens zien'.
Gevolgd door weer dagen niets.

Uiteindelijk nog 0.3% ofzo onder de initiële 'best en final offer' geland. Als je denkt dat ze je allemaal hun beste rentevoet hebben gegeven van de eerste keer, dan ben jij toch wat naïef geweest, en had je misschien beter nog twee weken extra onderhandeld.

Ik heb 1% op 25y... met 120% quotiteit.

 

[ThomasMore]

Toen ik in 2020 het appartement verkocht waar wij tot dan woonden omdat onze nieuwbouw klaar was waren er 3 effectief geïnteresseerden die een realistisch bod uitgebracht hadden. Ik heb die alle drie gebeld met de vraag om "eens te komen spreken over de prijs bij een tas koffie". Ik heb natuurlijk niet gezegd dat ik de andere geïnteresseerden ook uitgenodigd had. Eens ze er allemaal waren heb ik gezegd: "bied maar tegen elkaar op. Succes". Ze keken wel verbaasd dat ik het zo openlijk wou spelen maar ik ga echt niet 3 koppels één voor één uitnodigen. Time is money en ik zit vaak in het buitenland voor het werk. Op minder dan een half uurtje was de definitieve verkoopprijs vastgelegd en getekend. Dat was ook in volle covid-tijd en toen werd er aardig over de vraagprijs geboden.

Dat was een tip van een collega. Toen die wou bouwen met zijn vrouw had hij de banken al tegen elkaar uitgespeeld waarna er 4 overbleven. Op een avond nodigde hij de 4 banken bij hem thuis uit zonder te zeggen dat de concurrentie er ook aan kwam. Hij zei toch tegen alle 4 "bon, ik heb X euro nodig en wil 20 jaar terugbetalen. Wat is uw laagte interestvoet?".

Ik zou repliceren dat je je appartement ergens kan steken waar de zon nooit schijnt.

Sorry, met zo'n een dikkenekken verkooptactieken à la dat moet hier wat vooruit gaan want time is money en mijn vliegtuig wacht... patati, patata, ... Wat mensen voor blok zetten en beginnen uit te dagen om tegen mekaar te bieden omdat meneerke vaak in het buitenland zit. Jongen toch! Ik zou ter plaatste mijn bod terugtrekken en een belachelijk laag startbod uitbrengen.

 

[Xeo]

Toen ik in 2020 het appartement verkocht waar wij tot dan woonden omdat onze nieuwbouw klaar was waren er 3 effectief geïnteresseerden die een realistisch bod uitgebracht hadden. Ik heb die alle drie gebeld met de vraag om "eens te komen spreken over de prijs bij een tas koffie". Ik heb natuurlijk niet gezegd dat ik de andere geïnteresseerden ook uitgenodigd had. Eens ze er allemaal waren heb ik gezegd: "bied maar tegen elkaar op. Succes". Ze keken wel verbaasd dat ik het zo openlijk wou spelen maar ik ga echt niet 3 koppels één voor één uitnodigen. Time is money en ik zit vaak in het buitenland voor het werk. Op minder dan een half uurtje was de definitieve verkoopprijs vastgelegd en getekend. Dat was ook in volle covid-tijd en toen werd er aardig over de vraagprijs geboden.

Dat was een tip van een collega. Toen die wou bouwen met zijn vrouw had hij de banken al tegen elkaar uitgespeeld waarna er 4 overbleven. Op een avond nodigde hij de 4 banken bij hem thuis uit zonder te zeggen dat de concurrentie er ook aan kwam. Hij zei toch tegen alle 4 "bon, ik heb X euro nodig en wil 20 jaar terugbetalen. Wat is uw laagte interestvoet?".

Dat is een illegale openbare verkoop he...
Ze hadden je hiervoor kunnen aangeven.

 

[DarK-OnE]

Ik zou repliceren dat je je appartement ergens kan steken waar de zon nooit schijnt.

Sorry, met zo'n een dikkenekken verkooptactieken à la dat moet hier wat vooruit gaan want time is money en mijn vliegtuig wacht... patati, patata, ... Wat mensen voor blok zetten en beginnen uit te dagen om tegen mekaar te bieden omdat meneerke vaak in het buitenland zit. Jongen toch! Ik zou ter plaatste mijn bod terugtrekken en een belachelijk laag startbod uitbrengen.

Er was ook effectief een man die eerlijk zei: sorry dat is een spel dat ik niet mee wil spelen. Dat is uiteraard zijn goed recht. In tegenstelling tot u was die wel beleefd, heb ik hem vriendelijk een fijne avond gewenst, z’n jas uit de vestiaire gegeven en naar buiten begeleid.

Oh en nog iets: dat is niet openbaar.

 

[Licargon]

(Mogelijks een domme) vraag m.b.t. het voorschot. Ik ben (voor het eerst) bezig met te onderhandelen over de aankoop van een appartement, maar, stel dat de verkoper akkoord gaat, bij het tekenen van het compromis wordt er over het algemeen 10% voorschot gevraagd (voor op een derderekening bij de notaris etc etc, tot zover ben ik mee).

Maar wanneer ik dan verder bij banken langs aan het gaan ben tijdens de termijn van de opschortende voorwaarden en da voorschot is al gestort geweest, wordt dit nog mee als deel van de eigen inbreng beschouwd of niet? Want da geld is in feite nog altijd van mij, staat gewoon niet meer op mijn rekening op dat moment.

Ik heb momenteel genoeg voor alle dossiers/notariskosten te leggen + dan schiet er nog een 14-15% van het totaal bedrag over, dus genoeg voor de minimum 10% eigen inbreng die gevraagd wordt bovenop alle bijhorende kosten, maar indien het voorschot niet meer meetelt dan verandert die situatie natuurlijk volledig in mijn nadeel.

Iemand hier duidelijk info over? Dokter Google geeft vooral tegenstrijdige info/tegensprekende ervaringen van mensen :X

 

[Xeo]

Er was ook effectief een man die eerlijk zei: sorry dat is een spel dat ik niet mee wil spelen. Dat is uiteraard zijn goed recht. In tegenstelling tot u was die wel beleefd, heb ik hem vriendelijk een fijne avond gewenst, z’n jas uit de vestiaire gegeven en naar buiten begeleid.

Oh en nog iets: dat is niet openbaar.

Tuurlijk wel, je laat mensen die elkaar zien en elkaars biedingen horen tegen elkaar opbieden. Dat het een beperkt publiek is maakt niet uit.

Staat tot 2 jaar gevangenisstraf op fyi.

 

[Xeo]

(Mogelijks een domme) vraag m.b.t. het voorschot. Ik ben (voor het eerst) bezig met te onderhandelen over de aankoop van een appartement, maar, stel dat de verkoper akkoord gaat, bij het tekenen van het compromis wordt er over het algemeen 10% voorschot gevraagd (voor op een derderekening bij de notaris etc etc, tot zover ben ik mee).

Maar wanneer ik dan verder bij banken langs aan het gaan ben tijdens de termijn van de opschortende voorwaarden en da voorschot is al gestort geweest, wordt dit nog mee als deel van de eigen inbreng beschouwd of niet? Want da geld is in feite nog altijd van mij, staat gewoon niet meer op mijn rekening op dat moment.

Ik heb momenteel genoeg voor alle dossiers/notariskosten te leggen + dan schiet er nog een 14-15% van het totaal bedrag over, dus genoeg voor de minimum 10% eigen inbreng die gevraagd wordt bovenop alle bijhorende kosten, maar indien het voorschot niet meer meetelt dan verandert die situatie natuurlijk volledig in mijn nadeel.

Iemand hier duidelijk info over? Dokter Google geeft vooral tegenstrijdige info/tegensprekende ervaringen van mensen :X

Dat is je eigen inbreng ja.

De overige 90% moet je bij het tekenen van de notariële akte betalen (meestal via krediet) samen met de kosten/belastingen, en de 10% wordt verrekend met de prijs en doorgestort naar de verkoper eens alles goed verlopen is.