Freelancers & Ondernemers

[Monkytiger]

Weet in prive is het binnenkort gedaan met gewone intrestaftrek maar mijn laatste berekenen waren toch nog steeds pro private verhuur in zo'n gevallen

Kan je hiervan meer delen? (Concreet)

Afschrijvingen kan je inbrengen maar uiteindelijk is zowel je huuropbrengst (die minimaal marktconform hoort te zijn) én meerwaarde belastbaar. Dat is dus 35% belastingen tegenover niets in personenbelasting Zoals eerder geschreven met het wegvallen van de intrestaftrek een relatief bedrag aan belastingen.

'Heel' wat kosten is zeker relatief tov de jaarlijkse huuropbrengst... Daarnaast zit je ook nog met een verloren boekhoudkost als de hoofdactiviteit zou weggevallen zijn. Wie gaat al die aandelenoverdrachten etc regelen, dat is ook niet gratis.

Private vastgoed hou je m.i. nog steeds beter privé.

Intrestaftrek blijft toch wel in de vennootschap, valt enkel prive weg.
En in de vennootschap ga je investeren met bruto geld waar ook nog geen 35% is op afgetrokken, dus je beschikbaar vermogen is groter.
Of je dan eerst die 35% gaat betalen om vergoeding uit werk naar uw prive te halen of later op een meerwaarde die gemaakt is zou ik denken dat het toch ook wat opheft? Of welke berekeningen heb jij al gedaan?

 

[Apelords]

Hier is het in het kader van verderzetting van de vennootschap door mijn kinderen... nog altijd een slecht idee dan?
Als ik een deel van mijn winst na belasting niet in liquidatie steek maar in vastgoed bespaar ik daar ook weeral 15% belastingen op dat kapitaal.

Dat is geen belastinguitsparing maar een belasting

Kan je hiervan meer delen? (Concreet)


Intrestaftrek blijft toch wel in de vennootschap, valt enkel prive weg.
En in de vennootschap ga je investeren met bruto geld waar ook nog geen 35% is op afgetrokken, dus je beschikbaar vermogen is groter.
Of je dan eerst die 35% gaat betalen om vergoeding uit werk naar uw prive te halen of later op een meerwaarde die gemaakt is zou ik denken dat het toch ook wat opheft? Of welke berekeningen heb jij al gedaan?

Ik bedoelde dan ook personenbelasting. Ja je beschikbaar vermogen is groter maar in hoeverre dat speelt voor 1/2 appartementen/huizen dat weet ik niet

Ik heb gewoon een eenvoudige rendementsberekening genomen. Natuurlijk veel koffiedik kijken
Hoe meer intrest hoe voordeliger voor vennootschap,
Hoe meer procentuele meerwaarde hoe voordeliger voor privé,
Hoe meer kosten, hoe voordeliger voor vennootschap,
Hoe hoger huurbedrag, hoe voordeliger voor privé
Hoe lager KI, hoe voordeliger voor privé
...
Het blijft maatwerk dus

Waarde woning	350.000,00
Geschatte jaarlijkse meerwaarde	2,00%
Registratierecht	42.000,00
Intresten 80% lening, 20 jaar, 2%	59.379,20
Maandelijkse huur	1.000,00
Niet geïndexeerd KI	1.000,00
Onroerende voorheffing	1.000,00
Verzekering	500,00
Gewone kosten	1.000,00
Tarief vennootschapsbelasting	32,00
	Prive
Bruto huur	12.000,00
Geschatte personenbelasting (via kadastraal inkomen)	-1.500,00
Onroerende voorheffing	-1.000,00
Verzekering	-500,00
Gewone kosten	-1.000,00
Geschatte jaarlijkse meerwaarde	7.000,00
Registratierecht / 20 jaar	-2.100,00
Intresten / 20 jaar	-2.968,96
Netto	9.931,04
Netto rendement	2,84
	Vennootschap
Bruto huur	12.000,00
Onroerende voorheffing	-1.000,00
Verzekering	-500,00
Gewone kosten	-1.000,00
Geschatte jaarlijkse meerwaarde	7.000,00
Registratierecht / 20 jaar	-2.100,00
Aftrekbare intresten / 20 jaar	-2.968,96
Netto huur voor belasting	11.431,04
Belastingen 32%	-3.657,93
Netto	7.773,11
Netto rendement	2,22
Verschil rendement	0,62

 

[Dako]

Dat is geen belastinguitsparing maar een belasting

Ik bedoelde dan ook personenbelasting. Ja je beschikbaar vermogen is groter maar in hoeverre dat speelt voor 1/2 appartementen/huizen dat weet ik niet

Ik heb gewoon een eenvoudige rendementsberekening genomen. Natuurlijk veel koffiedik kijken
Hoe meer intrest hoe voordeliger voor vennootschap,
Hoe meer procentuele meerwaarde hoe voordeliger voor privé,
Hoe meer kosten, hoe voordeliger voor vennootschap,
Hoe hoger huurbedrag, hoe voordeliger voor privé
Hoe lager KI, hoe voordeliger voor privé
...
Het blijft maatwerk dus

Waarde woning	350.000,00
Geschatte jaarlijkse meerwaarde	2,00%
Registratierecht	42.000,00
Intresten 80% lening, 20 jaar, 2%	59.379,20
Maandelijkse huur	1.000,00
Niet geïndexeerd KI	1.000,00
Onroerende voorheffing	1.000,00
Verzekering	500,00
Gewone kosten	1.000,00
Tarief vennootschapsbelasting	32,00
	Prive
Bruto huur	12.000,00
Geschatte personenbelasting (via kadastraal inkomen)	-1.500,00
Onroerende voorheffing	-1.000,00
Verzekering	-500,00
Gewone kosten	-1.000,00
Geschatte jaarlijkse meerwaarde	7.000,00
Registratierecht / 20 jaar	-2.100,00
Intresten / 20 jaar	-2.968,96
Netto	9.931,04
Netto rendement	2,84
	Vennootschap
Bruto huur	12.000,00
Onroerende voorheffing	-1.000,00
Verzekering	-500,00
Gewone kosten	-1.000,00
Geschatte jaarlijkse meerwaarde	7.000,00
Registratierecht / 20 jaar	-2.100,00
Aftrekbare intresten / 20 jaar	-2.968,96
Netto huur voor belasting	11.431,04
Belastingen 32%	-3.657,93
Netto	7.773,11
Netto rendement	2,22
Verschil rendement	0,62

Hierbij moet je wel de nuance maken dat:
-De meerwaarde niet jaarlijks belastbaar is maar enkel bij verkoop/...
-Je ook de constructiewaarde kan afschrijven binnen de vennootschap en in kosten kan brengen (zorgt uiteraard voor een grotere meerwaarde)

Concreet zal je bij gewone "verhuurjaren" een negatief rendement hebben met afschrijvingen, en je dus geen belastingen zal betalen. Dit cash-voordeel (geen cash-out aan belastingen) kan je ook weer laten beleggen/...
Op moment van verkoop volgt dan uiteraard de zware afrekening.

Per saldo dus correct, alleen schuif je met een vennootschap alles naar einde looptijd (verkoop).

Van zodra binnen de vennootschap de aftrekbare kosten aflopen (interesten/afschrijvingen/...) zit je uiteraard met een ander verhaal en een zwaardere belastingdruk.

 

[Horse]

Hoeveel keren jullie jezelf uit als ik vragen mag? Ik was van plan om mij vanaf 2027 maar €1000 netto te geven omdat ik via liquidatiereserve voldoende rondkom daarmee. Maar nu hoor ik dat dit invloed heeft op mijn pensioen later. Daar gaat mijn plan. Ik ben dus wat verplicht om mezelf veel meer loon te geven dan nodig is (voor mijn pensioen)

Ik heb dit verder onderzocht en voor het minimumpensioen heeft het loon in een BV geen invloed. Of toch niet als je het zo laag mogelijk wil houden zoals ik. Ik doe op mypension.be een simulatie wanneer ik mezelf slechts €1000 netto uitkeer per maand... en mijn minimumpensioen blijft hetzelfde...

 

[Nineshots]

Hierbij moet je wel de nuance maken dat:
-De meerwaarde niet jaarlijks belastbaar is maar enkel bij verkoop/...
-Je ook de constructiewaarde kan afschrijven binnen de vennootschap en in kosten kan brengen (zorgt uiteraard voor een grotere meerwaarde)

Concreet zal je bij gewone "verhuurjaren" een negatief rendement hebben met afschrijvingen, en je dus geen belastingen zal betalen. Dit cash-voordeel (geen cash-out aan belastingen) kan je ook weer laten beleggen/...
Op moment van verkoop volgt dan uiteraard de zware afrekening.

Per saldo dus correct, alleen schuif je met een vennootschap alles naar einde looptijd (verkoop).

Van zodra binnen de vennootschap de aftrekbare kosten aflopen (interesten/afschrijvingen/...) zit je uiteraard met een ander verhaal en een zwaardere belastingdruk.

Ik ken een paar zaakvoerders van een boekhoudkantoor en die hebben allemaal verhuurpanden in de vennootschap. Dus er zal wel een voordeel aan zijn tov het privé te doen.

 

[Vega]

Ik ken een paar zaakvoerders van een boekhoudkantoor en die hebben allemaal verhuurpanden in de vennootschap. Dus er zal wel een voordeel aan zijn tov het privé te doen.

Ik ken ook wel wat zelfstandigen en het gros doet dat toch via de privé, ook een collega zelfstandige die enkele jaren geleden een pand van vennootschap naar privé overhevelde en maar bleef klagen dat hij dat beter nooit via zijn vennootschap had gedaan.

Mijn vrouw (tevens boekhoudster) is van dezelfde mening dat we vastgoed vanuit de privé moeten aanschaffen met onze dividenden en niet via de vennootschap zelf.

Kan natuurlijk veranderen als ze de komende jaren de spelregels inzake verhuur veranderen maar voorlopig zal het wel degelijk vanuit privé zijn hoor...

 

[Nineshots]

Ik ken ook wel wat zelfstandigen en het gros doet dat toch via de privé, ook een collega zelfstandige die enkele jaren geleden een pand van vennootschap naar privé overhevelde en maar bleef klagen dat hij dat beter nooit via zijn vennootschap had gedaan.

Mijn vrouw (tevens boekhoudster) is van dezelfde mening dat we vastgoed vanuit de privé moeten aanschaffen met onze dividenden en niet via de vennootschap zelf.

Kan natuurlijk veranderen als ze de komende jaren de spelregels inzake verhuur veranderen maar voorlopig zal het wel degelijk vanuit privé zijn hoor...

Ik zeg niet dat het niet gebeurt vanuit privé. Diezelfde mensen hebben er ook privé. Maar niet al hun vastgoed is privé. Dus er moet wel degelijk een voordeel aan hangen, anders hadden ze het niet gedaan.
En ze zijn er net experten in, aangezien ik spreek over zaakvoerders van een boekhoudkantoor.

 

[Monkytiger]

Deze week twee projectontwikkelaars over de vloer gehad en die spreken van een 50/50 in hun verkoop voor prive of op vennootschap.
Verder sturen zij nergens heen of maakt dat voor hun uiteraard geen verschil.

 

[Vega]

Ik zeg niet dat het niet gebeurt vanuit privé. Diezelfde mensen hebben er ook privé. Maar niet al hun vastgoed is privé. Dus er moet wel degelijk een voordeel aan hangen, anders hadden ze het niet gedaan.
En ze zijn er net experten in, aangezien ik spreek over zaakvoerders van een boekhoudkantoor.

Weet je toevallig wat het onderscheid dan is, waarom het ene via privé, het andere via vennootschap?

 

[Monkytiger]

Weet je toevallig wat het onderscheid dan is, waarom het ene via privé, het andere via vennootschap?

Het heeft toch gewoon beiden zijn voor en nadelen, geen van de twee lijkt mij uitgesproken het beste.
Dus eerder gewoon spreiding van risico en van beiden de voor en nadelen gebruik maken.

 

[Vega]

Het heeft toch gewoon beiden zijn voor en nadelen, geen van de twee lijkt mij uitgesproken het beste.
Dus eerder gewoon spreiding van risico en van beiden de voor en nadelen gebruik maken.

Als we even kijken op puur het financiële, wat je rendement is, dan is vanuit je privé gewoon het voordeligste, vandaar dat ik het vraag... Wat zijn dan de voordelen om vanuit je vennootschap te doen, dat je meer cash aanwezig hebt? Risicospreiding ben ik ook niet goed mee, welke risico's?

 

[Monkytiger]

Als we even kijken op puur het financiële, wat je rendement is, dan is vanuit je privé gewoon het voordeligste, vandaar dat ik het vraag... Wat zijn dan de voordelen om vanuit je vennootschap te doen, dat je meer cash aanwezig hebt? Risicospreiding ben ik ook niet goed mee, welke risico's?

- Werken met bruto geld, dus inderdaad sneller vermogen beschikbaar om de hefboom te gebruiken en meer cashflow voor lening af te betalen.
- kosten inbrengen en afschrijven
- voordelig in geval van successie / overdracht van aandelen die belastingsvrij is.

 

[Straddle]

Voordeel vanuit de vennootschap is idd dat je een hele reeks kosten kan aftrekken, maar als je het wilt verhuren dan wordt het voordeel van de aftrek van je afschrijvingen geneutraliseerd door de belastte huurinkomsten.
Als je het plan hebt om binnen 15-20 jaar het terug te verkopen vanuit je vennootschap zit je met een grote belastbare meerwaarde, vandaar dat privé kopen mij ook interessanter lijkt.

 

[Horse]

Je moet het ook allemaal kunnen betalen. Ik betaal mijn kantoor privé, dus er gaat €1100 van mijn loon iedere maand, voor die hypothecaire lening. Je kan €1000 bijstorten bij uw loon om dit te compenseren, maar hier in België weet iedereen dat dat serieus belast wordt.

1 pand - geen probleem
meerdere panden - ik zou het niet kunnen

 

[Castil]

Je moet het ook allemaal kunnen betalen. Ik betaal mijn kantoor privé, dus er gaat €1100 van mijn loon iedere maand, voor die hypothecaire lening. Je kan €1000 bijstorten bij uw loon om dit te compenseren, maar hier in België weet iedereen dat dat serieus belast wordt.

1 pand - geen probleem
meerdere panden - ik zou het niet kunnen

Vanuit dividend, niet vanuit loon.

 

[fredoo]

Ik denk eraan om een managementvennootschsp op te richten en g van loontrekkende met bedrijfswagen bij m‘n huidige werkgever naar zelfstandige bij m‘n nieuwe opdrachtgever.

Ik zal dus een wagen moeten aankopen. Welke opties zijn er?
(Bij voorkeur zonder gebruik van privé-geld)

 

[kinxton]

Ik denk eraan om een managementvennootschsp op te richten en g van loontrekkende met bedrijfswagen bij m‘n huidige werkgever naar zelfstandige bij m‘n nieuwe opdrachtgever.

Ik zal dus een wagen moeten aankopen. Welke opties zijn er?
(Bij voorkeur zonder gebruik van privé-geld)

Dat is geen managementvennootschap, je wordt gewoon zelfstandige met een vennootschap zonder managementvennootschap.

Opties? Business plan, vennootschap oprichten, bankrekening openen en een lening proberen aanvragen... Geen garanties.

 

[CaseBlue]

Ik denk eraan om een managementvennootschsp op te richten en g van loontrekkende met bedrijfswagen bij m‘n huidige werkgever naar zelfstandige bij m‘n nieuwe opdrachtgever.

Ik zal dus een wagen moeten aankopen. Welke opties zijn er?
(Bij voorkeur zonder gebruik van privé-geld)

Dat is inderdaad een managementvennootschap, dat is gewoon zelfstandige

Dus standaard-traject van een commv of bv oprichten.

Ik zal dus een wagen moeten aankopen. Welke opties zijn er?

Ik persoonlijk heb de wagen zelf gefinancieerd rekening courant met mijn spaargeld, en ik kon dat na een maand of 4-5 integraal terugtrekken. Als dat echt geen optie is: leasing of financial renting. Er zijn veel opties.

 

[Lint]

leasing of financial renting. Er zijn veel opties.

Welke "veel opties" zijn er dan?
M.i. zijn er maar 4 opties:

1. Leasing op BV
2. Renting op BV
3. Aankopen op BV. Subopties zijn om dat te doen met ofwel uw privé geld dat ge erna terug eruit trekt, ofwel met geld dat al in uw BV zit, ofwel met geld dat ge leent op uw BV.
4. Ge hebt een privé wagen die ge verhuurt aan uw BV

Mis ik nog een nuttige optie?

 

[Nineshots]

Mis ik nog een nuttige optie?

Leasing van je huidige WG overnemen op BV.