De verbouw-topic!

[miserableguy]

Ik bezit een appartement 79m² EPC F.
Hoeveel zou het kosten om dit te brengen naar EPC D of B?
Het gaat om een halfopen bebouwing.

Ik dacht aan:
-spouwmuurisolatie(58m²)
-vervangen accumulatieverwarming naar doorstromer(op gas)
-vervanging dubbel glas door HR++ ramen(totaal 19,1m²)

zoldervloerisolatie 7 jaar geleden reeds uitgevoerd.

alvast bedankt

 

[Anvil]

In kader van een bijkomend verbouwkrediet, moet ons pand nu geschat worden door de bank. Beetje vreemd omdat er volop een renovatie aan de gang is, maar goed.

Ook wel wat stress voor, want prijs woning + verbouwkosten is uiteraard niet noodzakelijk gelijk aan de totale waarde. Aankoop dateert ondertussen wel alweer van 2021 (en eigenlijk gekocht onder de toenmalige markwaarde, via familie) + erg gegeerde locatie, dus dat zal normaal/hopelijk helpen.

Ik lees tegenstrijdige ervaringen hierover, maar hoop minstens dat de 'expert' vertrouwd is met de buurt.

De aantal keren ik ervaring had met een expert (telkens gudrun) hielden deze geen rekening met de buurt. Enkel met vergelijkbare panden in dezelfde gemeente. Onze woning in een rustige en groene buurt in Wilrijk werd vergeleken met een woning op het kiel in Antwerpen (dat nog net in Wilrijk viel). Onze lening werd daardoor ook een pak duurder omdat onze woning op veel minder werd geschat wat wij voor ogen hadden. 2 jaar later de woning verkocht voor het dubbele wat de expert had geschat na renovatie.

 

[ns_man]

De aantal keren ik ervaring had met een expert (telkens gudrun) hielden deze geen rekening met de buurt. Enkel met vergelijkbare panden in dezelfde gemeente. Onze woning in een rustige en groene buurt in Wilrijk werd vergeleken met een woning op het kiel in Antwerpen (dat nog net in Wilrijk viel). Onze lening werd daardoor ook een pak duurder omdat onze woning op veel minder werd geschat wat wij voor ogen hadden. 2 jaar later de woning verkocht voor het dubbele wat de expert had geschat na renovatie.

Dat is blijkbaar de werkwijze van gudrun als ik de online reviews er op na lees.. Inmiddels is er een schatter aangesteld, een 'klassieke' landmeter. Ben benieuwd .

 

[Jackerath]

Normaal gezien werkt de bank met een lijst van erkende schatters. Als je de bankmedewerker wat kent, delen ze die lijst wel met u zodat je iemand uit de streek kan kiezen die de situatie effectief goed kent. Ik zou proberen vermijden dat ze zelf lukraak iemand aanstellen uit die lijst.

 

[zero132]

Ik bezit een appartement 79m² EPC F.
Hoeveel zou het kosten om dit te brengen naar EPC D of B?
Het gaat om een halfopen bebouwing.

Ik dacht aan:
-spouwmuurisolatie(58m²)
-vervangen accumulatieverwarming naar doorstromer(op gas)
-vervanging dubbel glas door HR++ ramen(totaal 19,1m²)

zoldervloerisolatie 7 jaar geleden reeds uitgevoerd.

alvast bedankt

Wat feedback waar je hopelijk mee aan de slag kan

• Is de spouwmuur isoleren niet iets wat de rvm moet beslissen? (zijn de muren privatief of gemeenschappelijk)
• er is nog een groot verschil tussen D en B. Is er al een EPC voor de gemeenschappelijke delen?
• voor prijzen raad ik aan offertes aan te vragen, dat is moeilijk te zeggen, hangt van zoveel zaken af (regio, toegankelijkheid appartement, welke kwaliteit wil je, ...). Zelfs tussen offertes kan er veel verschil zitten. Ik probeerde er een 3-tal vast te krijgen voordat ik een beslissing nam
• als je ramen gaat vervangen, vraag dan ook eens de prijs voor driedubbel glas. Bij mij scheelde dat niet zoveel (3% op de totaal prijs)
• als je de verwarming gaat vervangen, dan ga je vermoedelijk ook moeten breken, dus mogelijk ook 'vervolg' kosten zoals een nieuwe vloer
• komt er zelfs al gas binnen?

Een energie coach of iets dergelijks is altijd een aanrader, die kunnen helpen om meer opties te creëren, zaken waar je niet aan dacht. En anderzijds feedback geven op uw plannen wat er misschien niet aangeraden is.
Bij mij gaven die ook een indicatie van de prijs.

 

[miserableguy]

Wat feedback waar je hopelijk mee aan de slag kan

• Is de spouwmuur isoleren niet iets wat de rvm moet beslissen? (zijn de muren privatief of gemeenschappelijk)
• er is nog een groot verschil tussen D en B. Is er al een EPC voor de gemeenschappelijke delen?
• voor prijzen raad ik aan offertes aan te vragen, dat is moeilijk te zeggen, hangt van zoveel zaken af (regio, toegankelijkheid appartement, welke kwaliteit wil je, ...). Zelfs tussen offertes kan er veel verschil zitten. Ik probeerde er een 3-tal vast te krijgen voordat ik een beslissing nam
• als je ramen gaat vervangen, vraag dan ook eens de prijs voor driedubbel glas. Bij mij scheelde dat niet zoveel (3% op de totaal prijs)
• als je de verwarming gaat vervangen, dan ga je vermoedelijk ook moeten breken, dus mogelijk ook 'vervolg' kosten zoals een nieuwe vloer
• komt er zelfs al gas binnen?

Een energie coach of iets dergelijks is altijd een aanrader, die kunnen helpen om meer opties te creëren, zaken waar je niet aan dacht. En anderzijds feedback geven op uw plannen wat er misschien niet aangeraden is.
Bij mij gaven die ook een indicatie van de prijs.

Alvast bedankt voor je opmerkingen.

Het gaat om een blok van 2 halfopen bebouwing(totaal 4 appartementen) waarvan ik (en ex) eigenaar zijn. Er zijn geen gemeenschappelijke delen of een syndicus. Ik hoef met niemand rekening te houden, tenzij met een ex-partner. Het gaat om de regio Gent.

Ik ken niks van bouwen of verbouwen, dus "richtprijzen" zou mij al enorm helpen. Ik baseer mij momenteel op de EPC van 2014. Daar staat ook een opmerking ivm vloerisolatie, maar omdat ik niks wil openbreken zie ik dat niet zitten. Temeer ook omdat er huurders inwonen. Ik wil gaan voor de goedkope quickwins die mijn EPC van F snel kunnen opkrikken naar minimum D of nog beter zodat ik bij verkoop(echtscheiding) een hogere prijs kan krijgen.

Ik ben al geweest naar de energiecoach van Stad Gent. Zij gaan langskomen en kunnen opmerkingen zeggen. Ik vermoed dat deze ongeveer zullen overeenkomen met wat er op de EPC van 2014 staat. Ik ben vooral héél erg benieuwd naar de richtprijzen om te zien of dit wel haalbaar is.
Ik ga uw opmerking ivm vervangen van de verwarming zeker eens vragen aan de energiecoach bij zijn bezoek aan de appartementen.

vb ivm spouwmuurisolatie: Op de website https://www.isolatie-info.be/spouwmuur-isoleren zie ik richtprijzen staan van "open bebouwing 140m²- pur schuim aan 4200 euro". Dat valt precies héél goed mee, neen? . Maar ik heb geen idee of dat de prijzen voor materiaal alleen zijn. Zitten werkuren en service daar inbegrepen?

thx voor de feedback

 

[miserableguy]

Sorry voor de dubbelpost, maar wat vinden jullie van onderstaande offerte ihkv opstijgend vocht?
Regio Gent
Heb tot nu toe slechts 1 offerte. Marktconform?

Afkappen pleisterwerk hoogte 100cm 29,35 m² € 1.174,00
Injecties opstijgend vocht/injecteren muren 26,55 lm € 2.689,50
Aanbrengen noppenfolie/zoutwerende behandeling hoogte 100cm 29,35 m² € 1.907,75
Pleisteren/pleisterwerken hoogte 100cm 29,35 m² € 1.614,25
Meenemen puin en afvalverwerking 29,35 m² € 234,80

Totaal excl. btw € 7.620,30
Btw 6% € 457,23
Totaal incl. btw € 8.077,53

 

[Horse]

Ik heb ooit €250 betaald per meter

 

[Jackerath]

Zou het niet interessanter zijn om een aannemer voor totaalrenovaties te zoeken die de problemen en de energiekwestie in 1 keer aanpakt? De korte pijn lijkt me toch beter want elke maand dat het niet verhuurbaar is, kost ook geld. Zeker als je zegt dat je er geen verstand van hebt.

 

[miserableguy]

Zou het niet interessanter zijn om een aannemer voor totaalrenovaties te zoeken die de problemen en de energiekwestie in 1 keer aanpakt? De korte pijn lijkt me toch beter want elke maand dat het niet verhuurbaar is, kost ook geld. Zeker als je zegt dat je er geen verstand van hebt.

Het is idd niet de bedoeling dat de huurder eruit gaat. Het is bewoond. Die mensen gaan ook niet weg willen. Zaken zoals opstijgendvocht is idd vervelend, maar kan de huurder er niet in blijven wonen? Dat is mss 1 week hinder? Van spouwmuur gaan ze ook geen last hebben. Ramen vervangen is mss 1 dag werk? Vandaar dat ik vloerisolatie niet ziet zitten, dat duurt te lang en is een te grote hinder voor de huurder.
Maar de contract opzeggen omwille van renovaties is op zich geen slechte optie. De indexering voldoet belange niet aan de huidige marktconforme prijzen, zeker niet in Gent. Maar de echtscheiding maakt de zaken complexer, weet niet of dit haalbaar is. Vandaar dat ik wil gaan voor de "quick wins"

Ik heb ooit €250 betaald per meter

Ooit? met de huidige inflatie is de huidige 275 euro m² dan zo zot nog niet.

 

[Jackerath]

Wij hebben exact dezelfde soort werken laten uitvoeren tegen opstijgend vocht in onze vorige woning, en dat wil ik nooit meer meemaken als ik er nog woon. Wij hadden toen het ganse gelijkvloers leeggemaakt en een plastieken zeil gehangen in de traphal, met het idee om daarmee al het stof tegen te houden. Wel, dat heeft bijna niks uitgedaan. Al dat fijn stof baande zich toch een weg naar boven en settelde zich gezellig op al onze spullen. Gelukkig hadden we toen nog geen kinderen, of dat had helemaal onverantwoord geweest.

Je gaat dus ofwel zeer tolerante huurders moeten hebben, of jezelf in nesten werken met schadeclaims van uw huurder bij de vrederechter. Denk ook maar eens aan de huurwaarborg en de geldigheid van de plaatsbeschrijvingen als jij daar werken laat uitvoeren. Een beetje gewiekst huurder gaat die werken misbruiken om alle reeds aangerichte beschadigingen daar aan toe te schrijven.

Dus mijn advies is: doe niks van werken of renovaties met huurders erin. Probeer te bekijken of je de werken in 2 appartementen per keer kan doen, om op die manier 2 huurders te houden die bereid zijn om te verhuizen naar de andere 2 appartementen van zodra de werken daar klaar zijn. Als alles af is, kan je terug 2 nieuwe huurders zoeken voor de overige appartementen.

 

[ns_man]

Normaal gezien werkt de bank met een lijst van erkende schatters. Als je de bankmedewerker wat kent, delen ze die lijst wel met u zodat je iemand uit de streek kan kiezen die de situatie effectief goed kent. Ik zou proberen vermijden dat ze zelf lukraak iemand aanstellen uit die lijst.

Is hier via BNP die je doorverwijzen naar propertyvalue.be. waar dan een expert wordt aangesteld. Niet veel te kiezen dus..

 

[Horse]

Ooit? met de huidige inflatie is de huidige 275 euro m² dan zo zot nog niet.

Dat was bij No Aqua (die in die tijd de goedkoopste waren)
Wij hadden 14 meter opstijgend vocht in onze living dus die hebben dat allemaal gedaan voor €3500 incl btw

De werken waren op 4 dagen gedaan door een Pool, die gast kon werken, niet normaal! Hij gaf wel zijn kaartje want hij zei dat hij ook in het weekend werkte en dat hij dat voor veel minder ook kon doen. Uiteraard zonder factuur dan, maar helaas alles was al getekend.

Ik denk dat dat 10 jaar geleden was, maar nogmaals, No Aqua had de goedkoopste offerte en was achteraf gezien de beste keuze. Alles was ook mooi opgekuist na de werken, niet onbelangrijk dat laatste.


- er kwam zo onder andere een charlatan binnen (eenmanszaak) en die kreeg altijd telefoon en nam op met "HALLO MET DE VOCHTSPECIALIST" - echt een marginaal geval - hij kon wel de week nadien beginnen (want we hadden zogezegd een ENORM probleem) voor €8000

- idem met Murprotect, pokkeduur was die offerte


Ik heb an sich geen probleem met offertes die 2x en zelfs 3x duurder zijn, maar ik vraag mij toch altijd af waar dat verschil zit. Bij ons was alles perfect gedaan, ik was er dagelijks bij en heb alles opgevolgd (af en toe eens komen kijken) en alles werd tip top uitgevoerd volgens de regels van de kunst.

 

[miserableguy]

de offerte hierboven is van "no aqua".
Over uw leverancier zie ik dit https://nl-be.trustpilot.com/review/www.aquaprotect.be

 

[Jackerath]

Hier 2 keer goede ervaringen met AquaProved uit Sint-Niklaas. Ze hebben ook goede reviews online.

In de sector van opstijgend vocht zitten inderdaad wel wat cowboys. Heb toen ook ogen getrokken met speciale "vertegenwoordigers" die ter plaatse kwamen.

 

[Horse]

de offerte hierboven is van "no aqua".

Je hebt gelijk
Hoe weet jij dat?

 

[miserableguy]

Je hebt gelijk
Hoe weet jij dat?

ik had het over mijn eigen offerte, die is van No-Aqua

 

[Horse]

Haha, die van mij ook. Ik had de naam fout

 

[Jarvis]

Sinds een 2tal maanden hebben wij een WADI (gewoon een vijver) voor onze woning liggen. (Geplaatst wegens het aanleggen van een fietspad in onze straat.) Onze woning is ong 100j oud en heeft een kelder van 25m2. In de voorbije 9j nooit geen last gehad van vocht. Al onze technieken zijn daarom ook in de kelder gezet. Je kan het al raden.. De eerste zware regenval na de plaatsing van de WADI en er stond +-15cm water in de kelder.

Op het geel papier dat de gemeente uithangt werd enkel gesproken van "fietspad" waardoor het wel een verassing was toen de werken hier gestart werden. Eens benieuwd welke impactstudie ze gedaan hebben bij het plaatsen van hun WADI.

Uiteraard dossier geopend bij de verzekering en zij hebben een expert aangeduid. De offerte voor een bekuiping van de kelder was net geen €14.000 + €4500 om al de technieken te demonteren en later opnieuw te installeren. Gelukkig hebben wij bij onze totaalrenovatie ook een onderkapping gedaan van de gevel waardoor het water al niet naar boven kan trekken. Benieuwd welk vervolg hier aan komt.

 

[coldvinc]

Ik heb an sich geen probleem met offertes die 2x en zelfs 3x duurder zijn, maar ik vraag mij toch altijd af waar dat verschil zit. Bij ons was alles perfect gedaan, ik was er dagelijks bij en heb alles opgevolgd (af en toe eens komen kijken) en alles werd tip top uitgevoerd volgens de regels van de kunst.

In de Porsche, McLaren, Aston Martin van de eigenaar afhankelijk van de grote van de onderneming. Of in het aantal panden die heeft. NIET naar de werknemers allesinds en al zeker niet gegarandeerd voor de vakkennis of expertise.

Mensen moeten vergoed worden uiteraard, maarja, als ze lucht beginnen te verkopen en doen alsof ze alles beter weten dan heb ik geen medelijden. Laat dat laatste nu net iets zijn waar het gros van aannemers sterk in is.