Btw-tarief van 6% bij renovatie en sloop- en heropbouw van woningen van de enige en eigen woning

[Jackerath]

Dus deze post klopt volledig.

Neen Herman, je zit ernaast. Ik heb hetzelfde immers meegemaakt in 2022. Het gaat hier over de definitie van een "woning" volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Dat zijn de kleine lettertjes die nooit online gepubliceerd worden en enkel gekend zijn door studaxen bij de notaris.

De definitie van een woning is immers belangrijk om te voorkomen dat mensen een weide met schaapstal (de zogezegde woning) aan 2% ipv 12% kunnen aankopen.

Mijn verhaal van 2022:

Nieuwbouw - Verbouwing - Huis kopen - Een nieuw begin

Kleine kans maar misschien mag je een metertje bijkopen van de buur? Uiteraard premium maar misschien met veel toegevoegde waarde aan dat klein perceel. (Niet het witte huis maar de andere kant en dat fietsweggetje dus laten verleggen) Makkelijkst is om eens langs te gaan op de gemeente/stad...

www.beyondgaming.be

 

[the_fox]

En dat verhaal toont aan dat zijn interpretatie compleet fout is. Van een tekst die niet gewijzigd is en waar men hiervoor ook aan moest voldoen.

PS: Vlaamse Codex Fiscaliteit is wel online te doorzoeken. Maar heb in mijn eerste antwoord al gezegd dat ik die moeite niet ga doen tot ik een antwoord kreeg op de vraag of het zijn eigen interpretatie was of niet. Wat ik nog altijd niet gehad heb, enkel wat wind van vanvoor...

 

[Xeo]

Samenvattend:

Op je eerste woning had je vroeger potentieel een korting van 12 tot 1% registratiebelasting bij ingrijpende energetische renovatie (dit is niet gewoon sloop en heropbouw, gaat verder qua energiezuinigheidsvereisten). Eerste aankoop zonder ingrijpende renovatie was 3%.

Nu bestaat de ingrijpende energetische renovatie niet meer, maar is het een korting van 12% tot 2% registratiebelasting voor je eerste woning. Dus eigenlijk slechts 1% verschil met vroeger, en geen vereisten qua energiezuinigheid meer.

In beide gevallen kan je daarna sloop-en heropbouw aan 6% btw doen als je aan de voorwaarden voldoet. Zoals hierboven gezegd moet het echt om een in theorie bewoonbare woning gaan.

Als je van een bouwpromotor aankoopt uit een nieuwbouwproject afkomstig uit sloop-en heropbouw, of een bouwgrond aankoopt en er daarna zelf op bouwt, was en is het nog steeds 12% registratierechten op de grond en geldt de 6% btw enkel voor de constructies.

 

[Herman De Croo]

@Xeo
Als je een krot koopt om sloop en heropbouw te doen voor eigen enige woning, hoeveel % registrateirechten is het in 2025 en hoeveel in 2024?

 

[Herman De Croo]

Als je van een bouwpromotor aankoopt uit een nieuwbouwproject afjomstig uit sloop-en heropbouw, of een bouwgrond aankoopt en er daarna zelf op bouwt, was en is het nog steeds 12% registratierechten op de grond en geldt de 6% btw enkel voor de constructies.

Die situatie heeft volgens mij nooit bestaan dat je een grond koopt aan 12% en er dan een nieuwbouw op zet aan 6% BTW. (want voor die 6% moet het sloop en heropbouw zijn)

Vroeger had je een korting van 12 tot 1% als je een krot kocht (omdat sloop en heropbouw valt onder IER).
Nu heb je geen recht op de korting van 2% als je een krot koopt om te slopen, omdat het geen bestaande woning is die je gaat bewonen

 

[Xeo]

@Xeo
Als je een krot koopt om sloop en heropbouw te doen voor eigen enige woning, hoeveel % registrateirechten is het in 2025 en hoeveel in 2024?

Als het in theorie nog een bewoonbare woning is (cfr. verhaal van Jackerath):

- in 2024: 3% als het je eerste woning is, en 1% als het je eerste woning is én je ze ingrijpend energetisch renoveert. Anders 12%.

- in 2025: 2% voor eerste woning. Anders 12%.

 

[Xeo]

Die situatie heeft volgens mij nooit bestaan dat je een grond koopt aan 12% en er dan een nieuwbouw op zet aan 6% BTW. (want voor die 6% moet het sloop en heropbouw zijn)

Veel bouwpromotoren hebben gesloopt, en dan een nieuwbouw woning (of ganse appartementsblokken) in oprichting verkocht. Dan is het als koper 12% registratierechten op de grond en 6% btw op de constructies (als je aan de voorwaarden voldoet, want 6% is ook enkel voor je eerste woning en er zijn onder andere beperkingen qua oppervlakte).

 

[Herman De Croo]

Als het in theorie nog een bewoonbare woning is (cfr. verhaal van Jackerath):

- in 2024: 3% als het je eerste woning is, en 1% als het je eerste woning is én je ze ingrijpend energetisch renoveert. Anders 12%.

- in 2025: 2% voor eerste woning. Anders 12%.

De woordvoerder van Vlabel disagrees

Als u in aanmerking wilt komen, moet u een bestaande woning kopen: een huis of een appartement dat na de normale onderhouds- of herstellingswerken zal dienen voor huisvesting. ‘Sloop en heropbouw worden niet aanzien als normale onderhouds- of herstellingswerken, daarom geldt het gewone tarief van 12 procent’, zegt Cami.

https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/aan-verlaagde-registratierechten-van-2-procent-hangen-strikte-voorwaarden/10582971.html

 

[Jackerath]

Die situatie heeft volgens mij nooit bestaan dat je een grond koopt aan 12% en er dan een nieuwbouw op zet aan 6% BTW. (want voor die 6% moet het sloop en heropbouw zijn)

Tiens, mijn moeder heeft op die manier wel een nieuwbouwappartement gekocht via een gesplitste aankoop, wat zeer gebruikelijk is in die sector.

Vroeger had je een korting van 12 tot 1% als je een krot kocht (omdat sloop en heropbouw valt onder IER).
Nu heb je geen recht op de korting van 2% als je een krot koopt om te slopen, omdat het geen woning is.

Neen, uw redenering klopt niet. Indien het echt een onbewoonbaar krot is, dan zou je in het eerste voorbeeld ook geen recht op die 1% hebben.

 

[Xeo]

De woordvoerder van Vlabel disagrees

Dit gaat terug over de situatie van Jackerath.

Je krijgt enkel 2% als je een WONING koopt. Een krot waar je niet in kan gaan wonen na enkele opfrissingswerken is geen woning, dus dan is het 12%.
Net zoals een caso gebouw zonder keuken, badkamer, ... geen woning is.

Als je effectief een oude woning koopt die nog perfect bewoonbaar is, maar daar een sloop en heropbouw van doet voor je nieuwbouw, kan je aan 2% kopen.

 

[Herman De Croo]

Maar als je het (bewoonbaar krot) sloopt, is het niet die woning die zal dienen voor huisvesting, maar een nieuwe/andere woning. Dat is toch waar de woordvoerder naar verwijst?
Dit stuk

‘Sloop en heropbouw worden niet aanzien als normale onderhouds- of herstellingswerken, daarom geldt het gewone tarief van 12 procent’, zegt Cami

Dan zeg je dat zijn statement moet zijn: een woning die na normale onderhouds- of herstellingswerken kan dienen voor huisvesting ipv zal dienen.
Of je moet eerst in dat bestaand huis “gaan wonen” en dan pas de sloop doen

 

[Xeo]

Maar als je het (bewoonbaar krot) sloopt, is het niet die woning die zal dienen voor huisvesting, maar een nieuwe/andere woning. Dat is toch waar de woordvoerder naar verwijst?
Dit stuk

Ik begrijp het als: een onbewoonbaar krot is geen woning als je het pas na sloop en heropbouw kan bewonen. Het moet meteen bewoonbaar zijn, of na enkele normale werken (dus geen volledige sloop) bewoonbaar worden

 

[Jackerath]

Herman, wat is het probleem nu eigenlijk? Wil je een pand kopen aan een verlaagd tarief terwijl dat eigenlijk niet mag? Of doen we verder met een welles-nietesspelletje?

Indien het effectief dat eerste is, dan is er mogelijk wel een oplossing (via PB). Om mijn verhaal compleet te maken: dankzij de creativiteit van mijn notaris heb ik toch het verlaagde tarief van 3% kunnen genieten destijds. Maar ik ga hier niet neerschrijven hoe je dat doet alvorens ik hier weer de woede van een bende moraalridders op mijn hals haal.

 

[the_fox]

Maar als je het (bewoonbaar krot) sloopt, is het niet die woning die zal dienen voor huisvesting, maar een nieuwe/andere woning. Dat is toch waar de woordvoerder naar verwijst?
Dit stuk


Dan zeg je dat zijn statement moet zijn: een woning die na normale onderhouds- of herstellingswerken kan dienen voor huisvesting ipv zal dienen.
Of je moet eerst in dat bestaand huis “gaan wonen” en dan pas de sloop doen

Ofwel parafraseert de journalist slecht, ofwel verwoord Camri het slecht.

Uit volgende administratieve standpunten kan je toch iets anders afleiden. Al zijn deze nog niet geactualiseerd.

SP 20052 - Toepassing verlaagd verkooprecht bij aankoop van een…

www.vlaanderen.be

iii. Aankoop van een woning die gesloopt zal worden

In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 3%, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.

Standpunt 16087 geldt dus eveneens voor het verlaagd tarief van 3%.

En dan het standpunt waar men naar verwijst:

SP 16087 - Bewonings-/inschrijvingsverplichting bij aankoop van een…

www.vlaanderen.be

In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 5% en/of van het abattement, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.

Voor het voldoen aan de inschrijvingsverplichting voor het behoud van het verlaagd tarief van 5%, moet de inschrijving gebeuren op het adres van het verkregen onroerend goed. Voor het voldoen aan de bewoningsverplichting voor het behoud van het abattement moet de hoofdverblijfplaats worden gevestigd op de plaats van het aangekochte goed.

Het moet dus niet noodzakelijk gaan om dezelfde woning. Een nieuwe woning, die is opgericht op hetzelfde adres/op dezelfde plaats van de gesloopte woning, voldoet eveneens.

Dus zijn statement gaat over een onbewoonbaar krot. Als je een bewoonbare woning sloopt, is het standpunt dat het er wel onder valt. Maar deze standpunten dateren van voor de wijziging. Dus om te beginnen waren ze toen zeker al van toepassing en zou het niet nu opeens zijn, zoals je hiervoor zei.

 

[Herman De Croo]

Herman, wat is het probleem nu eigenlijk? Wil je een pand kopen aan een verlaagd tarief terwijl dat eigenlijk niet mag? Of doen we verder met een welles-nietesspelletje?

Ik wil een huis dat in zeer slechte staat is kopen, slopen en een nieuw op zetten, aan 2% registratie en 6% BTW in 2025. Ja of nee


edit: @the_fox jouw links zijn het precieze antwoord alleszins! Als het een bewoonbare woning is, koop je aan verlaagd tarief in 2024. Ook als het niet die woning is die je gaat bewonen, maar een nieuwe. Zoals je zelf quote

Het moet dus niet noodzakelijk gaan om dezelfde woning. Een nieuwe woning, die is opgericht op hetzelfde adres/op dezelfde plaats van de gesloopte woning, voldoet eveneens.

Blijft raar dat de woordvoerder iets anders zegt voor 2025 als de regels niet aangepast zijn.

Als u in aanmerking wilt komen, moet u een bestaande woning kopen: een huis of een appartement dat na de normale onderhouds- of herstellingswerken zal dienen voor huisvesting. ‘Sloop en heropbouw worden niet aanzien als normale onderhouds- of herstellingswerken, daarom geldt het gewone tarief van 12 procent’, zegt Cami.

Die laatste zin zou dan toch wel heel ongelukkig geparafraseerd zijn, aangezien hij het expliciet uitsluit (terwijl jouw links het tegendeel aantonen)

 

[the_fox]

Ik wil een huis dat in zeer slechte staat is kopen, slopen en een nieuw op zetten, aan 2% registratie en 6% BTW in 2025

edit: @the_fox jouw links zijn het precieze antwoord alleszins! Als het een bewoonbare woning is, koop je aan verlaagd tarief.

Waren het precieze antwoord Al vermoed ik dat de lijn wel zal doorgetrokken worden.
SP 20052 is van juli 2024 over de situatie toen, en ze verwijzen naar/bevestigen dat SP 16087 nog altijd van toepassing is ook aan het (toen) nieuwe tarief. Dat is dus al ettelijke jaren na de wijziging dat het nieuwe standpunt gepubliceerd werd. Ik vermoed dat het standpunt ook nu dus niet gaat wijzigen maar het kan altijd.

Maar doe navraag als je zekerheid wilt voor de nieuwe regelgeving. Want we blijven hier in een welles nietes spelletje zitten waar je enkel afgaat op informatie die je online al gevonden hebt (site van Vlaamse Overheid of een artikel in een krant) terwijl ik noch die bronnen noch een antwoord op een forum als een sluitend antwoord zou aanvaarden voor zo een kwestie. Je kan de standpunten en Vlaamse Codex Fiscaliteit doorsnuisteren maar zelfs dat is soms nog voor interpretatie vatbaar (daarom ook de standpunten).

 

[Herman De Croo]

Tiens, mijn moeder heeft op die manier wel een nieuwbouwappartement gekocht via een gesplitste aankoop, wat zeer gebruikelijk is in die sector.

In welk scenario zit je dan?

 

[Jackerath]

In welk scenario zit je dan?

Het scenario van een gesplitste aankoop gaat als volgt:
Vennootschap A koopt de grond (meestal een huis om af te smijten).
Vennootschap B bouwt hierop een appartementsblok.

De eigenaar/bestuurder van beide vennootschappen is vaak dezelfde persoon.

De appartementen worden verkocht op plan, waarbij elke koper een aandeel grond van vennootschap A moet kopen (aan 12% RR) en de constructie (aan 6% BTW) van vennootschap B.

Om eerlijk te zijn moet ik wel vertellen dat dit systeem met 2 vennootschappen al dateert van voor het sloop- en heropbouw tarief van 6% BTW. Omdat je zo ontsnapte aan 21% BTW op het geheel. Dat komt nog uit de tijd dat je op de grond kon besparen dankzij die 10% RR.

Mocht de grond en constructie verkocht worden door 1 vennootschap, dan zou 6% BTW over het geheel misschien wel mogelijk zijn (ben ik echter helemaal niet zeker van). Maar dat gaat allemaal zomaar niet, omdat die gronden vaak al jaren in vennootschap A zitten, en die praktijken niet zo snel op vernieuwde regelgeving kunnen volgen.

 

[3shaw]

Hoe zit het als je maar 1/3 blote eigenaar bent van een appartement? (aangekocht ifv successieplanning)

 

[Jackerath]

Hoe zit het als je maar 1/3 blote eigenaar bent van een appartement? (aangekocht ifv successieplanning)

Voor registratierechten weet ik het niet, maar van 6% BTW kan je dan zeker niet genieten. Een voorwaarde daarvoor is dat het in volle eigendom wordt gekocht door de bewoner, die de belofte maakt om er minstens 5 jaar te blijven wonen. Indien je toch eerder verhuist of verkoopt, moet je de opleg naar 21% BTW pro rata terugbetalen als boete.

Successieplanning kan je dus pas goed doen na die 5 jaar.