Btw-tarief van 6% bij renovatie en sloop- en heropbouw van woningen van de enige en eigen woning

[Herman De Croo]

Mijn vraag is zo simpel en zo complex als: wat betekent enige woning?

Ik vond ergens bij de registratierechten: U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Als je een woning hebt geërfd, telt het niet mee.
Wat als je een deel van een woning hebt geërfd, en de andere partij volledig hebt uitgekocht?
Wat als je 50 procent van een woning hebt gekocht met iemand die niet je partner is waarmee je de sloop en heropbouw doet?
Wat als je 100 procent naakte eigendom hebt maar geen vruchtgebruik?

Waar kan ik terecht voor sluitend advies?

 

[peertje]

Bij de FOD Financiën natuurlijk.

 

[Xeo]

Je mag in principe niets hebben, ook geen vruchtgebruik of blote eigendom. Er bestaat enkel een uitzondering voor erfenissen.

Daarnaast is het ook een optie om je andere eigendom binnen een bepaalde termijn te verkopen.

 

[horste]

Mijn vraag is zo simpel en zo complex als: wat betekent enige woning?

Ik vond ergens bij de registratierechten: U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Als je een woning hebt geërfd, telt het niet mee.
Wat als je een deel van een woning hebt geërfd, en de andere partij volledig hebt uitgekocht?
Wat als je 50 procent van een woning hebt gekocht met iemand die niet je partner is waarmee je de sloop en heropbouw doet?
Wat als je 100 procent naakte eigendom hebt maar geen vruchtgebruik?

Waar kan ik terecht voor sluitend advies?

Hah, toevallig, ik zit net in dezelfde situatie en moet ook rondkijken om aan de voorwaarden te voldoen, heb hier vandaag nog over samengezeten met een notaris.

àlles wat verkregen is door schenking of aankoop - zij het naakte eigendom of vruchtgebruik - is voldoende reden om niét aan de regelgeving van de 6% BTW te voldoen.
Concreet voor jouw voorbeelden:
1) weet ik niet (maar ik vermoed geen recht op de 6% BTW als het uitkopen een aparte akte is)
2) geen recht op 6% BTW
3) geen recht op 6% BTW indien die naakte eigendom verkregen is uit schenking of als je die zelf aangekocht hebt. Indien het verkregen is uit erfenis geen probleem.

Voor sluitend advies, ga naar een goede fiscalist of een gespecialiseerde bank/vermogensbeheerder, zij kunnen je de goede richting uithelpen. Je notaris kan je hierbij normaal ook helpen, maar die kan geen onderbouwd advies geven dat je kan bijvoegen bij je dossier als het later ooit discussie wordt.
Ga eerst naar daar ipv de FOD, je wilt zo weinig mogelijk onder het vergrootglas laten leggen. Er zijn legale manieren om het te regelen (onderbrengen in vennootschappen, reeds doorschenken naar je kinderen,...), maar het gaat sowieso iets kosten. Afhankelijk van hoeveel je moet onderbrengen is het interessant of niet interessant.

 

[Herman De Croo]

Aha ik heb de link teruggevonden. Het is een ander regime, maar hier wordt de enige woning dus omschreven als:
U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Wat exact het tegengestelde is van 'elk type recht dat je hebt, ook al is het maar 1 procent, en het is niet meer je enige woning'

Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige…

Sinds 1 januari 2022 betaalt u bij de aankoop van een enige eigen woning slechts 3 procent (voorheen 6%) registratiebelasting.

www.vlaanderen.be

 

[horste]

Aha ik heb de link teruggevonden. Het is een ander regime, maar hier wordt de enige woning dus omschreven als:
U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Wat exact het tegengestelde is van 'elk type recht dat je hebt, ook al is het maar 1 procent, en het is niet meer je enige woning'

Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige…

Sinds 1 januari 2022 betaalt u bij de aankoop van een enige eigen woning slechts 3 procent (voorheen 6%) registratiebelasting.

www.vlaanderen.be

De 1% registratierechten en 6% sloop en heropbouw hebben niets met mekaar te zien qua voorwaarden. Daar kan je dus niet op afgaan.

 

[Apelords]

Bij afbraak en wederopbouw is vereist dat de heropgerichte woning de enige woning van de bouwheer is op het ogenblik van de eerste ingebruikname van die heropgerichte woning.

Daarbij moet rekening worden gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk gebruikt worden als woning en waarop de bouwheer geheel of gedeeltelijk eigenaar is of andere zakelijke rechten kan laten gelden.

Eén uitzondering: woningen waarvan de bouwheer mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is ingevolge erfenis. Met deze woningen hoeft géén rekening te worden gehouden.

Indien de bouwheer de volle eigendom van een woning erfde of de bouwheer kreeg een woning geschonken (in volle eigendom, naakte eigendom of vruchtgebruik), dan wordt met die woning wel degelijk rekening gehouden bij de beoordeling van de voorwaarde “enige woning”.

Onderstaande goederen vormen géén verhinderend bezit voor toepassing van 6%-tarief:
Bouwgrond
Loods
Garage
Stacaravan waaraan geen KI is toegekend

Onderstaande goederen vormen wél een verhinderend bezit voor toepassing van 6%-tarief:
Naakte eigendom van een woning, tenzij verworven via erfenis
Vakantiewoning in het buitenland
Serviceflat
Kamer in aparthotel met eigen badkamer en keuken

Voor de eigendomsvoorwaarde worden gehuwden en wettelijk samenwonenden, als één geheel beschouwd. Heeft de ene echtgenote geen andere woning maar de andere echtgenoot wel (bv. een tweede woning die privé wordt verhuurd aan particulieren), dan is dat dus een probleem. In hoofde van feitelijk samenwonenden wordt de naleving van deze voorwaarde beoordeeld in hoofde van elke persoon afzonderlijk.

 

[Herman De Croo]

De 1% registratierechten en 6% sloop en heropbouw hebben niets met mekaar te zien qua voorwaarden. Daar kan je dus niet op afgaan.

Klopt, maar ik hoopte dat de definitie van enige woning wel hetzelfde zou zijn. Niet dus.

 

[horste]

Bij afbraak en wederopbouw is vereist dat de heropgerichte woning de enige woning van de bouwheer is op het ogenblik van de eerste ingebruikname van die heropgerichte woning.

Daarbij moet rekening worden gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk gebruikt worden als woning en waarop de bouwheer geheel of gedeeltelijk eigenaar is of andere zakelijke rechten kan laten gelden.

Eén uitzondering: woningen waarvan de bouwheer mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is ingevolge erfenis. Met deze woningen hoeft géén rekening te worden gehouden.

Indien de bouwheer de volle eigendom van een woning erfde of de bouwheer kreeg een woning geschonken (in volle eigendom, naakte eigendom of vruchtgebruik), dan wordt met die woning wel degelijk rekening gehouden bij de beoordeling van de voorwaarde “enige woning”.

Onderstaande goederen vormen géén verhinderend bezit voor toepassing van 6%-tarief:
Bouwgrond
Loods
Garage
Stacaravan waaraan geen KI is toegekend

Onderstaande goederen vormen wél een verhinderend bezit voor toepassing van 6%-tarief:
Naakte eigendom van een woning, tenzij verworven via erfenis
Vakantiewoning in het buitenland
Serviceflat
Kamer in aparthotel met eigen badkamer en keuken

Voor de eigendomsvoorwaarde worden gehuwden en wettelijk samenwonenden, als één geheel beschouwd. Heeft de ene echtgenote geen andere woning maar de andere echtgenoot wel (bv. een tweede woning die privé wordt verhuurd aan particulieren), dan is dat dus een probleem. In hoofde van feitelijk samenwonenden wordt de naleving van deze voorwaarde beoordeeld in hoofde van elke persoon afzonderlijk.

Opmerking hierbij, de bouwgrond vormt tegenwoordig wel een verhinderend bezit voor de 6%, dit sinds het uitgebreid werd van de kernsteden naar het hele grondgebied.

 

[Herman De Croo]

Eén uitzondering: woningen waarvan de bouwheer mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is ingevolge erfenis. Met deze woningen hoeft géén rekening te worden gehouden.

Indien de bouwheer de volle eigendom van een woning erfde of de bouwheer kreeg een woning geschonken (in volle eigendom, naakte eigendom of vruchtgebruik), dan wordt met die woning wel degelijk rekening gehouden bij de beoordeling van de voorwaarde “enige woning”.

Helder, het is dus (helaas) de meest strenge interpretatie.
Toch 1 onduidelijkheid nog: spreken die 2 zinnen zich niet tegen? Wat als je als mede-eigenaar het volledig eigendom hebt geerfd?

 

[horste]

Helder, het is dus (helaas) de meest strenge interpretatie.
Toch 1 onduidelijkheid nog: spreken die 2 zinnen zich niet tegen? Wat als je als mede-eigenaar het volledig eigendom hebt geerfd?

Eigenaar óf vruchtgebruiker

Vs
Volle eigendom erfde

 

[Herman De Croo]

Nee 'k snap het verschil nog niet..

 

[horste]

Nee 'k snap het verschil nog niet..

In het eerste geval heb je ofwel het vruchtgebruik, ofwel de naakte eigendom, dus je hebt geen volledige woning.

In het tweede geval heb je wél een volledige woning geërfd. Ik ga wel eens navragen bij onze fiscalist wat er gebeurt in zo'n gevallen als je die volle eigendom door erfenis krijgt binnen de 5 jaar nadat je daar je domicilie gezet hebt, want dat kan je niet voorzien. Ik kom er nog wel op terug.

Edit, die volle eigendom erven zal nooit van toepassing zijn als je broers/zussen hebt trouwens, dan zit je op dat vlak al iets veiliger.

 

[Herman De Croo]

Ik vind het raar met volledige eigendom vs volle eigendom. Het gaat enkel over volle eigendom, maar dan heb je niet de volledige woning.

 

[horste]

Ik vind het raar met volledige eigendom vs volle eigendom. Het gaat enkel over volle eigendom, maar dan heb je niet de volledige woning.

Als je een volle eigendom krijgt door erfenis, maar dat die woning in verdeeldheid zit (je hebt dus geërfd met anderen) telt het niet.
Krijg je de volledige eigendom (enige erfgenaam) telt het wel. Da's die nuance in Apelord zijn tekst die hier geplakt werd.

 

[Herman De Croo]

Dan ben ik mee. Dan klinkt het allemaal erg logisch.

 

[Apelords]

Opmerking hierbij, de bouwgrond vormt tegenwoordig wel een verhinderend bezit voor de 6%, dit sinds het uitgebreid werd van de kernsteden naar het hele grondgebied.

Heb je daarvan bron?

 

[horste]

Heb je daarvan bron?

Mijn notaris, +- 5 uur geleden.
Het grondgebied voor die 6% werd uitgebreid, maar in ruil daarvoor moest het "sociale karakter" beter omschreven worden. Dus die bouwgronden zijn eruit gevallen sinds 2024 (werd mij dus gezegd)

 

[Apelords]

Mijn notaris, +- 5 uur geleden.
Het grondgebied voor die 6% werd uitgebreid, maar in ruil daarvoor moest het "sociale karakter" beter omschreven worden. Dus die bouwgronden zijn eruit gevallen sinds 2024 (werd mij dus gezegd)

Enige woning op vlak van registratierecht en btw zijn wel andere regels, de notaris vertrouw ik hier niet altijd 100% in
(zelf meegemaakt bij mijn eigen nieuw in het begin van die tijdelijke regel, notaris zei ook allemaal foutieve zaken ...)

Net even opgezocht:
https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/wet/2023/12/22/2023048600/staatsblad
enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989

circulaire 2021/c/18 beschrijft ook dit :
Goederen (vb. een caravan) die door de Administratie van de Patrimoniumdocumentatie niet worden gekwalificeerd als een onroerend goed waaraan een KI wordt toegekend (of zou moeten worden toegekend) worden daarentegen niet in aanmerking genomen.
Er dient evenmin geen rekening te worden gehouden met bv. een handelszaak, een fabrieksgebouw of louter een perceel bouwgrond.

Ik lees niet meteen dat men in de nieuwe regeling (sinds 01.01.2024) dit zou aangepast hebben.

 

[horste]

Enige woning op vlak van registratierecht en btw zijn wel andere regels, de notaris vertrouw ik hier niet altijd 100% in
(zelf meegemaakt bij mijn eigen nieuw in het begin van die tijdelijke regel, notaris zei ook allemaal foutieve zaken ...)

Net even opgezocht:
https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/wet/2023/12/22/2023048600/staatsblad
enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989

circulaire 2021/c/18 beschrijft ook dit :
Goederen (vb. een caravan) die door de Administratie van de Patrimoniumdocumentatie niet worden gekwalificeerd als een onroerend goed waaraan een KI wordt toegekend (of zou moeten worden toegekend) worden daarentegen niet in aanmerking genomen.
Er dient evenmin geen rekening te worden gehouden met bv. een handelszaak, een fabrieksgebouw of louter een perceel bouwgrond.

Ik lees niet meteen dat men in de nieuwe regeling (sinds 01.01.2024) dit zou aangepast hebben.

Ging specifiek over de btw-regeling hier, niet over de registratierechten. Er was eind vorig jaar blijkbaar een rush om bouwgronden ook nog door te schenken.
Soit, na te vragen dus (is in mijn geval niet van toepassing, dus niet verder op ingegaan)