Bouwgrond: interessante belegging of niet?

Timboektoe

Timboektoe

Active member
Crowdfunder FE
Hallo,

Ik ben al een half jaar aan het uitkijken om eventueel een bouwgrond te kopen privé. Deze zal dienen als "belegging" en zal vermoedelijk gewoon ooit terug verkocht worden of doorgeschoven worden naar onder (lees: schenken aan of geërfd worden door kinderen). Nu heb ik sinds enkele dagen iets concreet op het oog en ben al met de eigenaars gaan samenzitten vorige zaterdag.

Ik vraag mij af of hier mensen zijn die bovenstaande ooit ook hebben gedaan en of ze het aanraden of niet.

Voordelen:
  • geen omzien (en potentieel gedoe) met huurders;
  • relatief "vast" rendement: er wordt vaak gesteld dat een bouwgrond ongeveer 5% per jaar stijgt in waarde. Maar dat zal ook wel wat van de regio/markt afhangen natuurlijk.
Nadelen:
  • moeilijk verhuurbaar: er staan geen inkomsten tegenover de hypotheeklasten;
  • hoge instapkosten: 12% registratierechten betalen op de waarde van de bouwgrond. En dan ook nog de kosten van de notaris en hypotheek. Ook willen veel banken dat je 20% van de waarde van de bouwgrond zelf betaald als je hem koopt als "opbrengsteigendom";
  • welke effecten zal de "betonstop" hebben in 2040? Misschien verstandiger om te verkopen over 15 jaar i.p.v. een vergoeding van de staat af te wachten die onder de marktprijs kan/zal zitten?
Als ik dan rekening houdt met de "instapkosten" en wat de verwachtte waardestijging per jaar is (5%), dan zit het "break-even punt" op ongeveer 4 jaar. En ongeveer 5 jaar als je de interesten van een hypotheek meetelt. Dus het zal wel een long-term iets moeten zijn om er een significante winst uit te halen t.o.v. de inleg.

Zijn er nog mensen die kritische bemerkingen hebben over "bouwgrond als belegging" buiten het bovenstaande reeds vermeldde? Heb morgen nog een gesprek met een andere bank, maar het kriebelt toch wel om een bod uit te brengen.

Groeten,
T.
 
Laatst bewerkt:
JanusDR zei:
Ik heb een maand geleden bouwgrond verkocht.

Je doet met die info wat je wil :)
Klik om te vergroten...
Voor interpretatie vatbaar natuurlijk, maar daarmee insinueer je (voor mij) dat het op dit moment niet interessant is om een bouwgrond te kopen als belegging, en dat je zelf heb kunnen verkopen op een "hoogtepunt". :)

En ik zie wel redenen waarom hoor. Wie kan het bouwen van een huis nog betalen? Ik ken meer dan 1 koppel die hun bouwplannen bevroren hebben of helemaal geannuleerd hebben zelfs, omwille van de stijgende prijzen voor grondstoffen. En ik geloof er zelf ook niet in dat dat nog sterk zal zakken.

ECB gaat deze maand voor het eerst ook de rente optrekken. Daarna zal dat geleidelijk gebeuren. Er zal waarschijnlijk ook wel een recessie komen, want veel mensen hebben moeite om het duurder geworden leven te betalen.

Ik merk ook wel dat de vraagprijzen voor bouwgronden wat bekoeld zijn in de regio die ik in 't oog houdt. En dat kan wel eens pijnlijk uitdraaien als je (in de verdere toekomst) niet de prijs krijgt waar je je wat mentaal op instelt (bijv. die 5% waardestijging waar ik het eerder over had).

Zijn er beleggingen met een beter rendement? Dat geloof ik graag (beurs/crypto/trackers), maar dat is allemaal natuurlijk ook wat volatieler.
 
Bouwgrond is, lijkt me, een stuk minder liquide dan een woning. Het publiek dat dit wil kopen is kleiner, bovendien zit je met onzekerheid of bouwgrond altijd op dezelfde manier bebouwd kan worden. Als het op lange termijn is, zou ik eerder een appartement/woning aankopen (indien financieel haalbaar), omdat je daar ook nog effectief rendement krijgt. Bovendien heb je nog altijd het (absurde) belastingsvoordeel.

Anders zou ik wegblijven van onroerende goederen en eerder een tracker nemen.
 
1) je moet bouwgrond onderhouden dus wel omzien naar meestal
2) er zijn gemeentes waar je serieus mag betalen voor het onbebouwd laten (en moest dat niet zijn daar kan dat altijd nog komen)
 
  • Leuk
Waarderingen: JPV
Bouwgrond is gewoon speculeren op waardestijging. Een huis/appartement heeft direct rendement.

De enige reden om bouwgrond zo lang op voorhand te kopen, is omdat je denkt dat er binnen x jaar geen bouwgrond meer zal zijn op die plek (en die kans is reëel natuurlijk).
 
  • Leuk
Waarderingen: JPV
Denk je er ook wel aan dat je die bouwgrond moet onderhouden? Er is niks zo irritant dan mensen die een bouwgrond kopen als investering en er dan niet meer naar omkijken. Of het moet zijn dat het perceel momenteel 'bebost' is (met een woonbestemming op uiteraard), dan valt het voorlopig mee. Dan dien je uiteraard wel rekening te houden met de compensatie die je later zal moeten uitvoeren.

Ik zou nooit bouwgrond kopen als je zelf niet de intentie hebt om er binnen X-aantal jaar op te bouwen.
 
Ik zou vooral de onzekerheid rond betonstop e.d. erg groot vinden. En een gehoopt rendement van 5% met break-even na 5 jaar vind ik persoonlijk ook te laag vergeleken met het gemiddeld rendement van een tracker of iets dergelijks op lange termijn; in de lijn van wat @JPV al aangeeft, is bouwgrond ook minder liquide.

Zeker omdat je spreekt over een hypotheek. Moest je het geld nu op een spaarboekje hebben, is investeren in iets vrij waardevast een betere optie, maar lenen om op papier waardestijging te hebben t.o.v. maandelijks die hypotheek te moeten aflossen, lijkt me niet ideaal.
 
We kunnen alleen maar hopen dat de betonstop ooit paal en perk stelt aan die soort idiotie.
 
Niet vergeten dat er zoals @SomeDude aangeeft de meeste gemeenten een belasting op onbebouwde percelen heffen, een activeringsheffing, met het doel deze lege percelen te benutten om speculering zoals jij wilt doen tegen te gaan. Vaak is die kost niet extreem hoog, maar het kan best dat in de toekomst deze heffing er mss wel op Vlaams niveau ook kan komen.

De belangrijkste vraag is vnl: is het überhaupt wel bouwgrond? Want veel mensen verwarren grond in woongebied met bouwgrond. Er wordt vaak grond verkocht als zijnde "bouwgrond", maar zolang deze grond niet in een goedgekeurde verkaveling ligt of er nog geen omgevingsvergunning is, is het geen bouwgrond. Een stedenbouwkundig attest kan je daarin ook een bepaalde zekerheid geven, maar dit is slechts 2 jaar geldig en vaak ook voor interpretatie vatbaar.

Indien de grond dus niet officieel bouwgrond is omwille van bovenstaande, is speculeren op gronden imo enkel maar interessant als je de risico's wat kan spreiden en dit dus op grotere schaal kan doen. Grote projectontwikkelaars en immogroepen kunnen gerust ergens een verlies lijden omdat de ene dan wel de andere verkaveling kleiner uitvalt dan eerst gedacht of zelfs helemaal niet mag doorgaan. Maar als particulier puur op 1 grond speculeren houdt toch wel een risico in, niemand heeft een glazen bol maar feit is dat men de open ruimte minder en minder gaat laten innemen, dus ook hier weer is ligging belangrijk.
 
stungunner zei:
Niet vergeten dat er zoals @SomeDude aangeeft de meeste gemeenten een belasting op onbebouwde percelen heffen, een activeringsheffing, met het doel deze lege percelen te benutten om speculering zoals jij wilt doen tegen te gaan. Vaak is die kost niet extreem hoog, maar het kan best dat in de toekomst deze heffing er mss wel op Vlaams niveau ook kan komen.

De belangrijkste vraag is vnl: is het überhaupt wel bouwgrond? Want veel mensen verwarren grond in woongebied met bouwgrond. Er wordt vaak grond verkocht als zijnde "bouwgrond", maar zolang deze grond niet in een goedgekeurde verkaveling ligt of er nog geen omgevingsvergunning is, is het geen bouwgrond. Een stedenbouwkundig attest kan je daarin ook een bepaalde zekerheid geven, maar dit is slechts 2 jaar geldig en vaak ook voor interpretatie vatbaar.
Klik om te vergroten...
Dat is zeker zo, maar aan de andere kant worden er wel compensatieschema's opgezet om "bouwgrond" om te zetten in onbebouwd gebied om dan zo elders wel te kunnen bouwen. Het gaat dan onder andere zelfs om grond in woonuitbreidingsgebieden (die dus nog niet eens aangesneden zijn als woongebied...), zie bvb https://www.hln.be/woon/vlaamse-reg...e-gevolgen-voor-je-nieuwbouwproject~a05489bf/

Dus ergens bestaat het concept "bouwgrond" wel degelijk, mits enkele uitzonderingen waarbij er externe factoren de bebouwing zouden kunnen tegenhouden (natuur/milie/infrastructuur/buren/...).
In mijn ogen blijft zoiets een gok, en eerder iets voor de boer die zijn land verkaveld heeft en dan verdeeld onder zijn kinderen.
 
Waar ik woon is er weinig bouwgrond maar de prijs is precies al 10 jaar niet gestegen. Wij hebben 10 jaar geleden bouwgrond gekocht aan €300/m² en nu staat er 2 huizen verder een bouwgrond te koop van dezelfde grootte aan €305/m². Andere bouwgronden die te koop staan zitten rond dezelfde prijs. Dit terwijl de huizen wel serieus gestegen zijn qua prijs.
 
jvc zei:
Waar ik woon is er weinig bouwgrond maar de prijs is precies al 10 jaar niet gestegen. Wij hebben 10 jaar geleden bouwgrond gekocht aan €300/m² en nu staat er 2 huizen verder een bouwgrond te koop van dezelfde grootte aan €305/m². Andere bouwgronden die te koop staan zitten rond dezelfde prijs. Dit terwijl de huizen wel serieus gestegen zijn qua prijs.
Klik om te vergroten...

En hier is de bouwgrond met 65% gestegen op 5 jaar tijd, blijkbaar kan je er geen lijn in trekken.
 
In de vorige verkaveling waar ik woonde (is een verkaveling van 2014) zijn een paar gronden aangekocht als investering grond.
De meeste wel door de eigenaar van het grond ernaast. Hun pakken dat nu dus mee als tuin. Met het idee om het later als ze oud zijn te kunnen verkopen of te geven aan hun kinderen. (hun moeten dan ook geen activeringsheffing betalen)

Bij mij weten zijn er 2 gronden in de verkaveling van 800m² elks dat gekocht zijn door mensen in de streek en echt als opbrengsteigendom. Hun laten daar een paar keer eens wat dieren op hun grond staan voor het onderhoud (dieren zijn van iemand anders). Dan valt het onderhoud goed mee denk ik, want voor de rest zag je niks gebeuren op die gronden. (maar ben je wel afhankelijk).

Iemand van die 2 gronden heeft vorig jaar zijn grond opnieuw laten verkavelen naar 2 stukken van 400m² en dat is hem gelukt. Heeft nu die 2 stukken verkocht voor €160.000. (dat stuk van 800m² stond in 2014 te koop voor €225.000 + €1.100 landmeter kosten). Dat lijkt me dan eventueel wel een goede manier als opbrengst. Heb enkel geen idee hoeveel het kost om iets te laten "herverkavelen"? Alsook was dat geen zekerheid toen hij die grond kocht dat het zou lukken.

Maar misschien door de schaarste van de grond in de toekomst dat ze het sneller toelaten?

Waar wij nu de grond van hebben gekocht (was een weiland in woongebied). Wou dat zo snel mogelijk verkavelen en verkopen. Hij had schrik voor de toekomst en wou de activeringsheffing niet meer betalen.
 
Laatst bewerkt:
Paar valabele punten die hier genoemd worden.

Om wat meer details/context te geven over de bouwgrond in kwestie:
  • oppervlakte van 11 are;
  • ligt op halve kilometer van dorpskern;
  • tuin op het noordoosten - sommige mensen vinden dat een heel zwaar nadeel;
  • er stonden vroeger dieren op, dus de grond is nu nog afgebakend met een omheining met een poort aan straatzijde;
  • perceelbreedte van iets meer dan 20 meter.
De verkaveling dateert ook van 1971. Op papier is de grond alleszins dus wel "goed genoeg" om te verkavelen in 2 halfopen stukken, maar het is natuurlijk geen zekerheid of de gemeente dat ooit zou toelaten. Ik heb in onze gemeente wel regelmatig zien gebeuren dat ruime open bebouwing bouwgronden verkaveld worden in 2 halfopens. Die van de bank heeft mij een maand geleden gezegd dat het in die scenario's meestal wel het beste rendement geeft als je een bouwgrond koopt als opbrengsteigendom. Wat @Bimmer zegt dus. Herbestemming is natuurlijk ook altijd een risico, maar gezien dit stuk heel dicht bij de dorpskern ligt (niet-landelijk, maar toch nog rustig gelegen), acht ik de kans toch klein dat dat hier ooit zou gebeuren.
 
jvc zei:
Waar ik woon is er weinig bouwgrond maar de prijs is precies al 10 jaar niet gestegen. Wij hebben 10 jaar geleden bouwgrond gekocht aan €300/m² en nu staat er 2 huizen verder een bouwgrond te koop van dezelfde grootte aan €305/m². Andere bouwgronden die te koop staan zitten rond dezelfde prijs. Dit terwijl de huizen wel serieus gestegen zijn qua prijs.
Klik om te vergroten...
Ik zie hetzelfde fenomeen in de gemeente waar ik ben in opgegroeid (ergens een boerengat in West-Limburg :)).
Noctilucus zei:
En hier is de bouwgrond met 65% gestegen op 5 jaar tijd, blijkbaar kan je er geen lijn in trekken.
Klik om te vergroten...
En ik zie hetzelfde fenomeen in de regio (Hasselt) waar we nu zitten. De huidige grondprijzen in Hasselt hebben nog ruimte om te stijgen tot die van Leuven imo...
 
Foert zei:
Is landbouwgrond dan niet interessanter om te kopen? Of Bos bv. ?
Klik om te vergroten...
Ik zie bossen ook wel eens passeren op IMMO-sites en denk daar soms ook over na, maar ik weet eerlijk gezegd de "verplichtingen" daar niet als eigenaar en kan me voorstellen dat dat ook wel eens kan tegenvallen.
 
Avi zei:
We kunnen alleen maar hopen dat de betonstop ooit paal en perk stelt aan die soort idiotie.
Klik om te vergroten...
Ik begrijp uw reactie, maar mijn verhaal is ook iets genuanceerder dan ik in de openingspost doe uitschijnen. :)

Wij zijn nu ongeveer 1 jaar verhuisd naar onze nieuwbouw. Ons bouwtraject is er (zoals bij veel mensen waarschijnlijk) één geweest waarbij veel compromissen gesloten zijn. Niet zozeer omwille van budgettaire redenen: want als "tweeverdieners" is het wel gemakkelijker om net iets dieper in de portemonnee te tasten of iets meer geld te lenen bij de bank. Onze compromissen hebben wij vooral moeten sluiten, omdat wij heel strenge bouwvoorschriften hadden, omdat we in een nieuwe verkaveling zaten. Om een voorbeeld te geven: wij mogen op onze 3 meter naast het huis dus NIKS doen (geen carport, etc.).

Om een lang verhaal i.v.m. die "compromissen" kort te maken: ik woon nu in een huis dat ik wel "okee" vind, maar ook niet echt "fantastisch". Was laatst bij een collega voor een BBQ en dieje mens praatte echt vol trots over zijn huis (10 jaar geleden gebouwd - vond het zelf ook een prachtig huis). Dat is een gevoel dat ik bij ons huis dus niet/nooit zal hebben. :)

Door NU nog een bouwgrond te kopen, hou ik de optie open om, heel misschien, binnen 10-15 jaar wel een huis te zetten waar ik trots op kan zijn. Maar ik moet toegeven dat dat scenario minder en minder waarschijnlijk wordt door de stijgende grondstoffenprijzen... En dat zeg ik als koppel met toch relatief goed inkomen. Maar "opnieuw bouwen" kan dus zeker wel een "plan B" zijn in de toekomst...
 
Laatst bewerkt:
Timboektoe zei:
Om een lang verhaal i.v.m. die "compromissen" kort te maken: ik woon nu in een huis dat ik wel "okee" vind, maar ook niet echt "fantastisch". Was laatst bij een collega voor een BBQ en dieje mens praatte echt vol trots over zijn huis (10 jaar geleden gebouwd - vond het zelf ook een prachtig huis). Dat is een gevoel dat ik bij ons huis dus niet/nooit zal hebben. :)

Door NU nog een bouwgrond te kopen, hou ik de optie open om, heel misschien, binnen 10-15 jaar wel een huis te zetten waar ik trots op kan zijn. Maar ik moet toegeven dat dat scenario minder en minder waarschijnlijk wordt door de stijgende grondstoffenprijzen... En dat zeg ik als koppel met toch relatief goed inkomen. Maar "opnieuw bouwen" kan dus zeker wel een "plan B" zijn in de toekomst...
Klik om te vergroten...
Ze zeggen toch altijd dat je 3 keer moet bouwen voordat je het helemaal goed doet.
Da's natuurlijk een utopie geworden deze tijden.

Jaloers zijn op iemand anders huis heeft niet veel zin. De "compromissen" die je gesloten hebt bij je eigen bouw wist je (al dan niet werkelijk) op voorhand; toen je de bouwvoorschriften van de verkaveling zag bij aankoop van de grond.
Dat je je droomhuis niet ergens op random bouwgrond mag neerpoten is nogal logisch, niet elke plek in dit al volgebouwd Vlaanderen leent zich tot een zot huis.

Ik schat de mogelijkheden van in de toekomst een oud huis kopen eerder veel groter in dan nu een stuk land te kopen en hopen dat je er binnen 15 jaar nog je droomhuis op mag zetten.
 
Je moet ingelogd zijn om te kunnen reageren. Aanmelden | Registreren
Terug
Bovenaan