De reden is natuurlijk dat als de verhuurders beginnen af te haken, we ofwel massaal meer sociale woningen gaan moeten bouwen en daar geld voor zoeken, ofwel proberen met een subsidie een kleinere som geld weer in het systeem te investeren in de hoop dat alles weer op gang trekt, niet omdat we graag zo'n subsidie zouden geven of denken dat het een inherent goed of rechtvaardig systeem is.
Waarom moeten we meer sociale woningen bouwen ? Als verhuurders afhaken, dan komen die woningen vrij. Ofwel voor kopers ofwel voor andere verhuurders die wel het risico nog willen aangaan.
Persoonlijk lijkt het mij eerder een reactie uit schrik dan realiteit. Een huis niet verhuren kost ook geld. Desnoods verhoog je die kost ook nog eens wat sneller en hoger.
Een beetje gelijkaardig aan dienstenchecques: De private markt voor kuisen en strijken is onmogelijk geworden in België door de hoge belasting en de zware sociale bescherming, hoewel er zowel vraag als aanbod beschikbaar was. De overheid is daar tussengekomen om geld in het systeem te pompen om al die belastingen en regels op die manier te compenseren zodat er toch weer een markt ontstaat. Het alternatief was, of da's het idee toch, dat een groot deel van die mensen anders volledig door de staat ondersteund gingen moeten worden.
Het alternatief was dat deze personen anders in het zwart circuit zouden werken bovenop het ontvangen van een werkloosheidsuitkering (in veel gevallen). Waardoor er ook geen overheidsinkomsten waren noch deftige bescherming noch pensioenopbouw voor deze personen en dat de overheid dan ook nog eens de uitgave torsten van de werkloosheidsvergoedingen. Of anders gezegd dat mensen enkel vanuit een korte termijnobjectief ernaar keken.
Dat is in mijn ogen de oorzaak voor de grote overheidsinterventie. Ik zie niet echt veel overeenkomst met verhuren.
Ik denk dat het risico is dat de private huurmarkt een beetje daar terechtkomt, waar er door regulering en belasting gewoon geen haalbaar prijspunt meer is waar verhuren en huren nog steek houden en die markt gewoon wegkrimpt waardoor de volledige verantwoordelijkheid financieel op de overheid rust.
Op het moment dat er regels zijn, en je die kan opvolgen en controleren. Is het makkelijk om met de regulering en de belasting te spelen om op die manier de juiste incentive te geven of te zorgen. Als dat echter zit bij particulieren is dat allemaal niet zo eenvoudig - want die nemen niet altijd rationele beslissingen. Een bedrijf gaat namelijk gestuurd worden door financieel resultaat. En financieel resultaat is makkelijk te doen door vb belastingen op opbrengsten uit investeringen in residentiële lokale immomaatschappijen aan 15% te belasten dan aan 30 of 25% op voorwaarde van x of y of z.
Al heb ik het niet zo voor dit soort systemen. Maar anders wordt er gezegd stilstaan is achteruitgaan. Maar in dit geval is het how maar niets veranderen... ook al draait het nu ook al in de soep.
Dat wil daarom niet zeggen dat verhuurders sociaal bezig zijn en daarvoor beloond moeten worden, die zijn met hun eigen geld bezig en die moeten geen euro extra krijgen die niet ten voordele van de maatschappij is , maar ik denk dat het voor de maatschappij wel een troef is dat de typische Belg met wat geld op overschot investeert in vastgoed om te verhuren en niet, ik zeg maar iets, belegt in goud, aandelen of crypto. Ik denk dat de reden dat huurprijzen hier nog meevallen en de huurmarkt zo ruim is voor een deel komt door die sterke culturele voorkeur is om daarin te investeren, soms tegen beter weten in.
Maar daarvoor moet je die investering niet voorzien in het zelf hebben van bakstenen.
Ik denk dat we alleszins moeten opletten om andere investeringen niet lichter te belasten dan verhuren. Andere inkomsten uit kapitaal worden nu belast aan 30%, en nu wordt er gesproken dat naar 25% te doen zakken. Het voorzien van huurhuizen heeft een duidelijk maatschappelijk nut dus dat moet alleszins niet fiscaal ontmoedigt worden tegenover andere investeringen.
Ik zou alle particuliere inkomsten dan ook belasten aan de marginale belastingsvoet. Dus zodra je geld vanuit de vennootschap naar het particuliere vermogen brengt. Waarbij je op bedrijfsniveau dan een beperkte heffing voorziet. Alsook beperkingen op alle types van aftrekken voor eigen gebruik en dergelijke.
En als je dan stout bent dan ga je naar een systeem van een deel van de huur in het zwart te laten betalen.
Trouwens iets wat nu ook al op kleine schaal gebeurt. Je zou soms schrikken hoe inventief sommige mensen zijn.
Ik raad u dat niet aan om te doen. Dat klinkt allemaal mooi tot de rechtzaak start van de huurder die het stuk in het zwart niet betaald of die het een paar keer heeft betaald. Daar beelden en gesprekken van heeft voorzien...
Om nog maar te zwijgen over het feit dat dit enorm simpel op te lossen is deze fenomenen. Boete clausule, voorzien van wettelijke grond voor een autowin voor alles wat de huurder vraagt, etc... en de huurdersbond die de huurder hierin dan ondersteunt.
Dat overleeft niet lang.
Starterswoning niet belasten overigens geen goed idee. Gewoon geen uitzonderingen, ben jij verhuurder dan betaal je.
Dat is het eerlijkste.
Kan ik mij ook wel in vinden om eerlijk te zijn. Dan liever een vrijstelling op de inkomsten uit sociale verhuur via VSK of zo.
Ik vind het moeilijk om uitzonderingen in te bouwen. Waar trek je de grens. Een verouderd vrijstaand huis op de boerenbuiten zal misschien aan 800€ verhuurd worden, daar waar een verouderd appartement van 100m2 hier in de groene rand vlot voor 1300€ in een mum van tijd verhuurd is. Wat met de grootsteden waar 1 slaapkamerappartementen aan woekerprijzen verhuurd worden?
Diegene met een imperium aan vastgoed zullen vooral starterswoningen/startersappartementen en studio’s in bezit hebben. Grotere huizen zijn vaker mensen die omwille van verschillende redenen al dan niet hun enig eigendom verhuren (om de factuur van woonzorgcentra te betalen, tijdelijk job in het buitenland overbruggen, tijdelijke oplossing nieuwe relatie waarin wordt afgetoetst of samenwonen kan werken, tijdelijke gunstregeling toegekend door de kopers aan de verkopers om nog een periode te blijven wonen etc).
Als je gaat werken met grenzen op de verkregen huurinkomsten, dan gaan de huurprijzen in en rond de grootsteden opnieuw getroffen worden.
Je moet dan ook niet werken met grenzen. Je kan altijd werken met dat de eerste x verkregen huurinkomsten vrijgesteld is. Al de rest daarboven gewoon standaard provisie.
Men wil net vervennootschapping tegengaan, dus mensen dwingen om vastgoedvennootschappen op te richten is opnieuw geen optie.
Wie wil dat ? Mij lijkt het juist goed dat er ververnootschapping is. Dan ga je tenminste investeringen zien gebeuren. Als particulier is er 0.0 incentive om investeringen te doen in panden. Investeringen worden daar enkel gezien als een verlies. Als een beknotting van de inkomsten. En om die reden gaan zeer veel eigenaars dan ook liefst zo weinig mogelijk doen daaraan. Inclusief op onderhoud, etc...
Sowieso dat in de vennootschap er amper belastbare winst overblijft. Je moet die panden aan marktwaarde in de vennootschap gaan inbrengen. Je mag al uw kosten in mindering brengen, alleen de afschrijving op de marktwaarde tikt al aan. Ik zie zelden bij cliënteel met een verhuuropbrengst in de vennootschap (naast de eigenlijke beroepsactiviteit) dat het onroerend goed effectief bijdraagt tot de belastbare winst, meestal is er een deficit door de aftrekbare kosten. Het is pas op het eind van de rit, wanneer een onroerend goed uit de vennootschap gehaald wordt, dat er fiscaal wat te rapen valt.
En wat is daar problematisch aan? Er is incentive om investeringen te doen. Als er meerwaarden zijn op het einde dan worden die belast. En het is nu ook niet echt dat 2000€ betalen op jaarbasis zoveel beter is dan de xxk meerwaardebelasting na 20j. Om nog maar ze zwijgen over het feit dat als we dan ook nog zouden zorgen voor het feit dat geld dat naar het private vermogen wordt geschoven belast wordt aan het marginale belastingstarief dat die belasting van 2k of whatever het is per woning zeer snel gerecupereerd wordt. Zolang het in de vennootschap blijft is dat geld een buffer voor schokken of een investeringstool voor verdere uitbreidingen, vernieuwingen etc... effectief hetgeen het moet doen. En op het moment dat je er uzelf of andere persoonlijk mee wil verrijken dan geldt het evengoed als inkomen en betaal je er belastingen mee.
) samen met het updaten van de KI bepaling. En dan zou ik het herevalueren binnen 10j. 
