Archief - Lening zonder eigen inbreng
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
botchla
Legacy Member
Wauw, dit topic is precies een Spaanse inquisitie als ik sommige replies lees. Jullie staan allemaal al klaar met riek en brandende toorts?
Misschien is dit koppel net afgestudeerd met academische opleiding en hebben ze daardoor nog geen spaargeld. Wie weet ligt een persoonlijk tegenslag wel aan het ontbreken van het spaargeld? Dat zijn allemaal dingen die in rekenschap genomen moeten worden en waar een correcte bank ook naar kijkt.
Aan de mensen die idioot reply'en als "10 auto's ofzo" .. ga terug naar het zwamforum, er dient hier advies te worden gegeven of tenminste een argumentatie waarom je niet op de gestelde vraag wilt antwoorden.
Soit, netto maandloon van 2.000 EUR per hoofd, dan zou een bank met wat gezond verstand toch nog vrij risicoloos beleggen (zelfs aan 110%) mits het correcte profiel. Verder wordt dan ook effectief nog uitgeleend, behalve door de grootbanken met de gemiddelde teelepel IQ bankier achter de toonbank (o.a. KBC). Wat mij stoort is dat we niet genoeg informatie hebben:
- leeftijd ontleners
- effectief inkomen (kleine 4.000 EUR netto wat is dat bruto, of vooral, is daar al elk voordeel en eventueel de 13e maand en vakantiegeld ingerekend?)
- diploma's ontleners
- rokers of niet rokers (medische toestand in het algemeen eigenlijk, kanker gehad? forget it.. discriminatie ten top)
- spaargedrag
- reeds lopende leningen
In ieder geval wordt hier dus geen 100% geleend, maar meer dan 100% aangezien alle kosten meegeleend worden. Het klopt dat banken hier niet voor staan te springen, tenzij jullie jong zijn, gezond zijn, een goed diploma hebben en het bedrag niet te hoog is (dat zorgt ervoor dat het verhoogde risico uitgebalanceerd wordt). Voor renovaties is dit zelfs moeilijker, aangezien het werk nog correct moet uitgevoerd worden om een meerwaarde aan het huis te betekenen.
Ik zou nog eens naar jullie eigen profiel kijken. zijn/hebben jullie:
- jonge academisch opgeleiden die nog maar net starten;
- gezond;
- niet rokers;
- echt netto maandloon hebben van ~4.000 EUR + inkomstzekerheid
- spaarzaam.
... dan zou ik al die info correct bundelen en naar een andere bank gaan (KBC is momenteel toch een ramp qua rentevoeten, kijk eerder naar landbouwkrediet of AXA).
Persoonlijk zou ik, naargelang de aard van de koop en de verbouwingen, toekomstplannen en vervulling van bovenstaande criteria voor één van de volgende zaken gaan:
1. iets minder lenen en enkel de hoogstnodige werkzaamheden doen in het huis en de rest beetje bij beetje opknappen
2. alles proberen lenen zoals hierboven gezegd maar op een kortere termijn, jullie kunnen zeer comfortabel meer afbetalen met zo'n loon
Indien jullie niet echt in één van de plaatjes hierboven passen dan zou ik jullie aanraden:
1. minstens 1 jaar goed sparen en dan opnieuw proberen
2. het minimum lenen voor de aankoop en de broodnodige zaken al uitvoeren
Misschien is dit koppel net afgestudeerd met academische opleiding en hebben ze daardoor nog geen spaargeld. Wie weet ligt een persoonlijk tegenslag wel aan het ontbreken van het spaargeld? Dat zijn allemaal dingen die in rekenschap genomen moeten worden en waar een correcte bank ook naar kijkt.
Aan de mensen die idioot reply'en als "10 auto's ofzo" .. ga terug naar het zwamforum, er dient hier advies te worden gegeven of tenminste een argumentatie waarom je niet op de gestelde vraag wilt antwoorden.
Soit, netto maandloon van 2.000 EUR per hoofd, dan zou een bank met wat gezond verstand toch nog vrij risicoloos beleggen (zelfs aan 110%) mits het correcte profiel. Verder wordt dan ook effectief nog uitgeleend, behalve door de grootbanken met de gemiddelde teelepel IQ bankier achter de toonbank (o.a. KBC). Wat mij stoort is dat we niet genoeg informatie hebben:
- leeftijd ontleners
- effectief inkomen (kleine 4.000 EUR netto wat is dat bruto, of vooral, is daar al elk voordeel en eventueel de 13e maand en vakantiegeld ingerekend?)
- diploma's ontleners
- rokers of niet rokers (medische toestand in het algemeen eigenlijk, kanker gehad? forget it.. discriminatie ten top)
- spaargedrag
- reeds lopende leningen
In ieder geval wordt hier dus geen 100% geleend, maar meer dan 100% aangezien alle kosten meegeleend worden. Het klopt dat banken hier niet voor staan te springen, tenzij jullie jong zijn, gezond zijn, een goed diploma hebben en het bedrag niet te hoog is (dat zorgt ervoor dat het verhoogde risico uitgebalanceerd wordt). Voor renovaties is dit zelfs moeilijker, aangezien het werk nog correct moet uitgevoerd worden om een meerwaarde aan het huis te betekenen.
Ik zou nog eens naar jullie eigen profiel kijken. zijn/hebben jullie:
- jonge academisch opgeleiden die nog maar net starten;
- gezond;
- niet rokers;
- echt netto maandloon hebben van ~4.000 EUR + inkomstzekerheid
- spaarzaam.
... dan zou ik al die info correct bundelen en naar een andere bank gaan (KBC is momenteel toch een ramp qua rentevoeten, kijk eerder naar landbouwkrediet of AXA).
Persoonlijk zou ik, naargelang de aard van de koop en de verbouwingen, toekomstplannen en vervulling van bovenstaande criteria voor één van de volgende zaken gaan:
1. iets minder lenen en enkel de hoogstnodige werkzaamheden doen in het huis en de rest beetje bij beetje opknappen
2. alles proberen lenen zoals hierboven gezegd maar op een kortere termijn, jullie kunnen zeer comfortabel meer afbetalen met zo'n loon
Indien jullie niet echt in één van de plaatjes hierboven passen dan zou ik jullie aanraden:
1. minstens 1 jaar goed sparen en dan opnieuw proberen
2. het minimum lenen voor de aankoop en de broodnodige zaken al uitvoeren
Riverdale27
Legacy Member
Het is ook redelijk logisch dat een bank na zo'n serieuze crisis niet staat te springen om ook geld te voorzien voor te maken kosten zoals BTW of registratierechten.
Een bank kan meer dan 100% lenen indien dat extra geld ook gebruikt wordt om de waarde van het huis te verhogen.
Maar in ons geval, we hebben momenteel nog niet veel spaargeld, zouden we ook de BTW van de bouw moeten meelenen. Dat is natuurlijk weggegooid geld en de bank kan dat natuurlijk ook niet mee lenen. Er staat geen actief tegenover.
Jammer is dat natuurlijk wel.
Een bank kan meer dan 100% lenen indien dat extra geld ook gebruikt wordt om de waarde van het huis te verhogen.
Maar in ons geval, we hebben momenteel nog niet veel spaargeld, zouden we ook de BTW van de bouw moeten meelenen. Dat is natuurlijk weggegooid geld en de bank kan dat natuurlijk ook niet mee lenen. Er staat geen actief tegenover.
Jammer is dat natuurlijk wel.
StafkevdDaf
Legacy Member
Tja, het is veelzeggend dat TS en nogal wat anderen het abnormaal vinden dat een bank minimale standaarden hanteert. Na een subprime debakel nog vers in het geheugen. En ik vind 10procent eigenkapitaal nog veel te weinig...
Geen wonder dat huizen zwaar overprijsd geraakt zijn.
Geen wonder dat huizen zwaar overprijsd geraakt zijn.
FEW
Legacy Member
4000euro netto per maand binnen halen en daar niets van gespaard hebben? 
Toch vrij logisch dat de bank dan niets wil lenen? Ben je zeker dat het niet bruto is dat je wil zeggen?
Anders kan je ook die 10% van je ouders lenen (als die daartoe bereid zijn) en dan naar de bank stappen.
Toch vrij logisch dat de bank dan niets wil lenen? Ben je zeker dat het niet bruto is dat je wil zeggen?Anders kan je ook die 10% van je ouders lenen (als die daartoe bereid zijn) en dan naar de bank stappen.
makila
Legacy Member
Als je bijvoorbeeld de helft van een huis erft, wordt dit dan aanzien als 50% eigen inbreng/kapitaal?StafkevdDaf zei:
In praktijk is dit in feite 50% eigen inbreng/kapitaal, omdat je maar de helft van de waarde moet lenen hé? De andere helft kan je dan als onderpand geven aan de bank?
JPV
Legacy Member
is eigen inbreng, hé.makila zei:
" En ik vind 10procent eigenkapitaal nog veel te weinig..."
hangt volledig af van het inkomen en bestedingsgedrag van een koppel/persoon. 10% kan veel te weinig zijn, maar kan ook veel te veel zijn. Als iemand 800 euro moet afbetalen, maar nu reeds 800 euro huurt, is 10% eigenlijk overbodig.
StafkevdDaf
Legacy Member
JPV zei:
precies wat ik bedoel. Er wordt momenteel enkel en alleen naar het interest risk gekeken (=is de afbetaling enigszins haalbaar) , en niet meer naar het ondertussen enorme verborgen market risk (een waardedaling vh het onderpand).
Voor het laatste diende eigen inbreng, ooit lang geleden.
JPV
Legacy Member
waardedaling van onderpand is op lange termijn dan ook, zelfs in pessimistische situaties, te verwaarlozen.
Als je nu uitgaat van 20% effectieve waardedaling voor ieman die een huis van 200000 leent op 20 jaar aan 3,5% vast. Neem dat een huis op 3 jaar tijd een effectieve waardedaling heeft van in totaal 30% (wat al héél veel zou zijn). Dan krijg je volgende tabel:
Jaar Nog af te betalen Waarde op jaar X Inflatie
1 € 192.926,98 € 180.000,00 100%
2 € 185.606,47 € 163.200,00 102%
3 € 178.029,84 € 148.985,28 104%
4 € 170.188,10 € 148.569,12 106%
5 € 162.071,99 € 151.540,50 108%
6 € 153.671,91 € 154.571,31 110%
7 € 144.977,92 € 157.662,74 113%
8 € 135.979,73 € 160.815,99 115%
9 € 126.666,71 € 164.032,31 117%
10 € 117.027,84 € 167.312,96 120%
11 € 107.051,71 € 170.659,22 122%
12 € 96.726,53 € 174.072,40 124%
13 € 86.040,09 € 177.553,85 127%
14 € 74.979,74 € 181.104,93 129%
15 € 63.532,39 € 184.727,03 132%
16 € 51.684,52 € 188.421,57 135%
17 € 39.422,11 € 192.190,00 137%
18 € 26.730,64 € 196.033,80 140%
19 € 13.595,12 € 199.954,47 143%
20 € 0,00 € 203.953,56 146%
Zie je dat na het 6e jaar de waarde van het huis, zélfs als er een daling is van 30% van de waarde, al terug groter is dan de afbetaling in dit geval?
Als je dan een situatie hebt waarbij de eigenaars evenveel huren als lenen, weet je dat het op zich al goed zit met de financiële capaciteiten van de personen in kwestie. Dan is het risico zelfs in die eerste 6 jaar, mét een serieuze waardedaling, op zich geen probleem.
En dan moet er eerst nog iemand afkomen met een déftig rapport dat een waardedaling van 30% op korte termijn eraan zit te komen.
Als je nu uitgaat van 20% effectieve waardedaling voor ieman die een huis van 200000 leent op 20 jaar aan 3,5% vast. Neem dat een huis op 3 jaar tijd een effectieve waardedaling heeft van in totaal 30% (wat al héél veel zou zijn). Dan krijg je volgende tabel:
Jaar Nog af te betalen Waarde op jaar X Inflatie
1 € 192.926,98 € 180.000,00 100%
2 € 185.606,47 € 163.200,00 102%
3 € 178.029,84 € 148.985,28 104%
4 € 170.188,10 € 148.569,12 106%
5 € 162.071,99 € 151.540,50 108%
6 € 153.671,91 € 154.571,31 110%
7 € 144.977,92 € 157.662,74 113%
8 € 135.979,73 € 160.815,99 115%
9 € 126.666,71 € 164.032,31 117%
10 € 117.027,84 € 167.312,96 120%
11 € 107.051,71 € 170.659,22 122%
12 € 96.726,53 € 174.072,40 124%
13 € 86.040,09 € 177.553,85 127%
14 € 74.979,74 € 181.104,93 129%
15 € 63.532,39 € 184.727,03 132%
16 € 51.684,52 € 188.421,57 135%
17 € 39.422,11 € 192.190,00 137%
18 € 26.730,64 € 196.033,80 140%
19 € 13.595,12 € 199.954,47 143%
20 € 0,00 € 203.953,56 146%
Zie je dat na het 6e jaar de waarde van het huis, zélfs als er een daling is van 30% van de waarde, al terug groter is dan de afbetaling in dit geval?
Als je dan een situatie hebt waarbij de eigenaars evenveel huren als lenen, weet je dat het op zich al goed zit met de financiële capaciteiten van de personen in kwestie. Dan is het risico zelfs in die eerste 6 jaar, mét een serieuze waardedaling, op zich geen probleem.
En dan moet er eerst nog iemand afkomen met een déftig rapport dat een waardedaling van 30% op korte termijn eraan zit te komen.
jeff_tw
Legacy Member
Over de eventuele waardedaling.
Als er na verkoop van het huis, er nog een restsaldo overblijft, omdat het huis minder heeft opgebracht dan dat je moet terugbetalen, dan moet je dat restsaldo ook nog altijd betalen, eventueel gedurende jaren aan een stuk via loonbeslag.
Als er niets meer te rapen is, dan is er niets meer te rapen, en zullen ze het wel afschrijven, maar toch, dit is toch in tegenstelling tot Amerika waar ze je huis verkopen, en als het huis niet genoeg opbrengt, dit restsaldo sowieso voor de bank is, en je voor de rest niets meer moet terugbetalen.
Als er na verkoop van het huis, er nog een restsaldo overblijft, omdat het huis minder heeft opgebracht dan dat je moet terugbetalen, dan moet je dat restsaldo ook nog altijd betalen, eventueel gedurende jaren aan een stuk via loonbeslag.
Als er niets meer te rapen is, dan is er niets meer te rapen, en zullen ze het wel afschrijven, maar toch, dit is toch in tegenstelling tot Amerika waar ze je huis verkopen, en als het huis niet genoeg opbrengt, dit restsaldo sowieso voor de bank is, en je voor de rest niets meer moet terugbetalen.
StafkevdDaf
Legacy Member
Wat uit JPV's briljante tabel niet blijkt, is dat in een dalende markt er helemaal geen huizen verkocht kunnen worden, gezien 90% van de vraag totaal opdroogt. Iedereen wacht gewoon op lagere prijzen.
alleen als het echt moet (scheiding of totale wanbetaling), aan dik 30% onder de al verlaagde vraagprijs, zoals in Nederland momenteel.
En dan weigert de bank dit laagste bod, en koopt het enkele weken later via een dochter immo firma aan een nog lagere prijs, zodat je restschuld gemaximaliseerd wordt.
alleen als het echt moet (scheiding of totale wanbetaling), aan dik 30% onder de al verlaagde vraagprijs, zoals in Nederland momenteel.
En dan weigert de bank dit laagste bod, en koopt het enkele weken later via een dochter immo firma aan een nog lagere prijs, zodat je restschuld gemaximaliseerd wordt.
Rotjong
Legacy Member
In Nederland was het de normaalste zaak om 120% op je huis en een leuke 2de hands auto/vakantie erbij te lenen. 700.000 hypotheken staan hier onderwater nu de huizenprijzen blijven dalen. Volgende week een nieuw kabinet die de hypotheek rente aftrek verder gaat versoberen.
Ben blij dat ik op tijd naar Duitsland, aan de grens, ben verhuisd en mijn huis in Nederland met wat winst heb verkocht 3 jaar geleden
Ben blij dat ik op tijd naar Duitsland, aan de grens, ben verhuisd en mijn huis in Nederland met wat winst heb verkocht 3 jaar geleden
StafkevdDaf
Legacy Member
JPV zei:
ik ken verkopers in Duitsland, NL en in de UK die hun huizen/appartementen wensten te verkopen in stagnerende/dalende markten.
Ook na een daling van 25% van de vraagprijs (=helaas ook aankoopprijs), was er in 2 jaar niemand komen kijken naar hun woonst. Geen enkel bod ontvangen.
En het gaat om prime properties, geen krotten in boemerskonte.
Ik begrijp dat jij je dat in België niet kan of wil voorstellen.
Ik begrijp echter niet dat Belgische banken - vooral de insolvente wegens grove marktrisico inschattingsfouten ivm de huizenmarkt elders- gewoon verder deze risico's negeren, zoals men in dit en diverse andere topics kan vaststellen.
Trouwens, als je eerlijk bent in je tabel, moet je bij het marktrisico ook de notaris- deurwaarder- gerechts- kosten meetellen bij de recuperatie van het onderpand, in de buurlanden al gauw 20-25%.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.