Archief - Huur appartement: verlichting, gordijnen,...

pardal · 23 sep 2020

JPV zei:
hier ben je volgens mij teveel aan het kijken naar discussies over plaatsbeschrijvingen.

1) Als de makelaar zegt dat het geverfd is, heeft de verhuurder daar niks mee te maken. Discussies over valse advertentie zouden tegen de makelaar moeten gevoerd worden. En gezien het geverfd is,
2) Laatste keer geverfd, dat moet je toch enkel weten in een discussie als het al dan niet opnieuw geverfd moet worden wegens "schade"/"slijtage" discussie bij uitgaande plaatsbeschrijving?

1) verhuurder is de opdrachtgever van de makelaar, en blijft eindverantwoordelijk. bijkomend is de makelaar (in veel situaties) geen partij in de huurovereenkomst en zijn de partijen huurder en verhuurder. Verhuurder heeft een pré-contractuele informatieplicht ten opzichte van de huurder. Als de verhuurder dit uitgeeft aan de makelaar, blijft de verhuurder verantwoordelijk voor de fratsen van de makelaar.

2) Hoort ook tot de pré-contractuele informatieplicht van de verhuurder, vergelijk het met laatste onderhoudsattest van de verwarming. Huurder dient te hebben voor intrede, zodat hij weet wanneer hij het volgend onderhoud moet doen en kan de verhuurder aantonen dat hij het pand in goede staat van onderhoud heeft afgeleverd. Maar verfwerken geeft altijd discussie ook al staat het zwart op wit in het decreet dat deze werken voor de verhuurder zijn.

thejoa · 24 sep 2020

Kleine update: contact gehad met de uittredende huurder (nu pas de contactgegevens mogen ontvangen): zij nemen al hun gordijnen en de spotjes die ze gehangen hebben allemaal weer mee naar hun volgende huis. Moraal van het verhaal: er hangt niks meer :lol:

M°°nblade · 26 sep 2020

pardal zei:
Hangt ervan af natuurlijk vanaf wat er letterlijk staat in de advertentie, wat je zag bij het bezoek en je opmerkingen die je hopelijk schriftelijk aan de makelaar hebt overgemaakt.

Verhuurder is wel verplicht om het appartement in een goede staat van onderhoud af te leveren bij intrede, ivm de verfwerken moet hij kunnen aantonen dat deze goed zijn onderhouden en wanneer het de laatste keer geverfd is geweest.

Correctie: verhuurder is verplicht voor alles dat valt onder groot onderhoud. Schilderwerken zijn arguably klein onderhoud en dus de verantwoordelijkheid van de huurder.

Er zijn casussen waarbij er van de waarborg afgehouden werd omdat de muren vuil waren en de rechter oordeelde dat 'om de 8 jaar verven' valt onder klein onderhoud.

pardal · 26 sep 2020

M°°nblade zei:
Correctie: verhuurder is verplicht voor alles dat valt onder groot onderhoud. Schilderwerken zijn arguably klein onderhoud en dus de verantwoordelijkheid van de huurder.

Er zijn casussen waarbij er van de waarborg afgehouden werd omdat de muren vuil waren en de rechter oordeelde dat 'om de 8 jaar verven' valt onder klein onderhoud.

Correctie, verfwerken horen wel degelijk onder de herstellingsplicht van de verhuurder. Er is een woninghuurdecreet die dit bevestigd. Vuile muren daarentegen kan onder de onderhoudsplicht van de huurder vallen.

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

M°°nblade · 26 sep 2020

pardal zei:
Correctie, verfwerken horen wel degelijk onder de herstellingsplicht van de verhuurder. Er is een woninghuurdecreet die dit bevestigd. Vuile muren daarentegen kan onder de onderhoudsplicht van de huurder vallen.

Bron?

Hier staat dat zelfs muurpleisterwerken tot 1 meter hoog vallen onder kleine herstellings- en onderhoudswerken die vallen bij de huurder, niet de verhuurder.
https://www.wonenvlaanderen.be/content/welke-herstellingen-voor-huurder-en-verhuurder

pardal · 26 sep 2020

Brochure Vlaams Woondecreet p 81 en volgende

Herstellingen ten gevolge van slijtage zijn voor de eigenaar. Enkel als de huurder een moeilijk overschildbare kleur heeft gekozen, dient hij opnieuw te verven.

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

Renegadexxripxx · 26 sep 2020

pardal zei:
Brochure Vlaams Woondecreet p 81 en volgende

Herstellingen ten gevolge van slijtage zijn voor de eigenaar. Enkel als de huurder een moeilijk overschildbare kleur heeft gekozen, dient hij opnieuw te verven.

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

Ach ja gevolg is dus gewoon dat de verhuurder bij uittrede van de vorige huurder dat moet opvorderen

M°°nblade · 26 sep 2020

pardal zei:
Brochure Vlaams Woondecreet p 81 en volgende

Herstellingen ten gevolge van slijtage zijn voor de eigenaar. Enkel als de huurder een moeilijk overschildbare kleur heeft gekozen, dient hij opnieuw te verven.

Ik lees daar ook:
het schilderwerk in goede staat onderhouden (vegen, vuil, vetplekken, tekeningen,… verwijderen en schade aan de muur (putten, gaten,…) herstellen).
-> komt ook wel heel vaak neer op herschilderen hoor

pardal · 26 sep 2020

M°°nblade zei:
Ik lees daar ook:
het schilderwerk in goede staat onderhouden (vegen, vuil, vetplekken, tekeningen,… verwijderen en schade aan de muur (putten, gaten,…) herstellen).
-> komt ook wel heel vaak neer op herschilderen hoor

Juist niet, wel gaten dicht doen en herstellen maar niet de hele muur herschilderen, enkel de stukjes waar er schade is die niet veroorzaakt is door slijtage of overmacht.

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

pardal · 26 sep 2020

Renegadexxripxx zei:
Ach ja gevolg is dus gewoon dat de verhuurder bij uittrede van de vorige huurder dat moet opvorderen

Wat moet opvorderen, alle herstellingen door slijtage?

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

M°°nblade · 27 sep 2020

pardal zei:
Juist niet, wel gaten dicht doen en herstellen maar niet de hele muur herschilderen, enkel de stukjes waar er schade is die niet veroorzaakt is door slijtage of overmacht.

Ik weet niet hoe gij thuis meestal te werk gaat maar de makkelijkste manier om vuile, vettige muren met zwarte strepen, tomatensaus, doodgemepte muggenvlekken, wijnvlekken, etc ... proper te krijgen is bij mij toch gewoon er een nieuwe laag opzetten.

Stel nu dat dat een gekleurde muur is met ingeklopte nageltjes, happen door verhuis van kasten, etc ... je gaat geen plamuursel in exact die kleur terugvinden. Dan heb je over heel die geverfde muur met overal witte vlekken waar retoucheren nodig was.

Ik vraag dan toch wel dat die huurder die muur herschildert om dat in de oorspronkelijke staat te brengen of ik hou het van de waarborg af om zelf te schilderen.

stungunner · 27 sep 2020

M°°nblade zei:
Ik weet niet hoe gij thuis meestal te werk gaat maar de makkelijkste manier om vuile, vettige muren met zwarte strepen, tomatensaus, doodgemepte muggenvlekken, wijnvlekken, etc ... proper te krijgen is bij mij toch gewoon er een nieuwe laag opzetten.

Stel nu dat dat een gekleurde muur is met ingeklopte nageltjes, happen door verhuis van kasten, etc ... je gaat geen plamuursel in exact die kleur terugvinden. Dan heb je over heel die geverfde muur met overal witte vlekken waar retoucheren nodig was.

Ik vraag dan toch wel dat die huurder die muur herschildert om dat in de oorspronkelijke staat te brengen of ik hou het van de waarborg af om zelf te schilderen.

Normaal zegt de rechtspraak dat schade door ouderdom of normaal gebruik niet door de huurder vergoed of hersteld dienen te worden. Dus witte muren die na enkele jaren wat vuil en minder wit zijn geworden moeten niet door de huurder herschilderd worden (bv kleurverschil door een kast die voor de muur stond is zo een typisch voorbeeld).

Gaten in de muren door het ophangen van kaders is een moeilijke. Dit hoort in principe ook bij "normaal gebruik", maar je dient wel deze gaten opnieuw op te vullen. Maar dat je dan de ganse muur of kamer ook dient te herschilderen, daar is dus discussie over.

pardal · 27 sep 2020

M°°nblade zei:
Ik weet niet hoe gij thuis meestal te werk gaat maar de makkelijkste manier om vuile, vettige muren met zwarte strepen, tomatensaus, doodgemepte muggenvlekken, wijnvlekken, etc ... proper te krijgen is bij mij toch gewoon er een nieuwe laag opzetten.

Stel nu dat dat een gekleurde muur is met ingeklopte nageltjes, happen door verhuis van kasten, etc ... je gaat geen plamuursel in exact die kleur terugvinden. Dan heb je over heel die geverfde muur met overal witte vlekken waar retoucheren nodig was.

Ik vraag dan toch wel dat die huurder die muur herschildert om dat in de oorspronkelijke staat te brengen of ik hou het van de waarborg af om zelf te schilderen.

De huurder enkel schade gemaakt aan het gaatje in de muur, niet over heel de muur. Bijkomend is er sowieso slijtage op de verf gekomen, waar de huurder niet verantwoordelijk kan worden gesteld.

Gij moogt vragen aan de huurder om de muur te verven of proberen de kosten van de waarborg te houden, maar weet dat zowel het huurdecreet, en rechtspraak iets anders zeggen.

Het sterke punt van de verhuurder hierin is dat de kosten meestal te weinig zijn voor een rechtszaak. De kosten van een advocaat zijn meestal hoger dan de waarborg.

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

JPV · 28 sep 2020

vergeten hierop te reageren.

pardal zei:
1) verhuurder is de opdrachtgever van de makelaar, en blijft eindverantwoordelijk. bijkomend is de makelaar (in veel situaties) geen partij in de huurovereenkomst en zijn de partijen huurder en verhuurder. Verhuurder heeft een pré-contractuele informatieplicht ten opzichte van de huurder. Als de verhuurder dit uitgeeft aan de makelaar, blijft de verhuurder verantwoordelijk voor de fratsen van de makelaar.

je spreekt je hier tegen. Als de makelaar geen partij is in de huurovereenkomst, kan de informatie van de makelaar ook niet gebruikt worden tegen de verhuurder imho. Kan je eens rechtspraak citeren die wél bevestigt van wat je zegt?

De pré-contractuele informatieplicht van de huurder tov de huurder wordt niet bezwaard door informatie gegeven door de makelaar, tenzij de makelaar natuur zou kunnen aantonen dat hij die informatie van de verhuurder kreeg.

pardal zei:
2) Hoort ook tot de pré-contractuele informatieplicht van de verhuurder, vergelijk het met laatste onderhoudsattest van de verwarming. Huurder dient te hebben voor intrede, zodat hij weet wanneer hij het volgend onderhoud moet doen en kan de verhuurder aantonen dat hij het pand in goede staat van onderhoud heeft afgeleverd. Maar verfwerken geeft altijd discussie ook al staat het zwart op wit in het decreet dat deze werken voor de verhuurder zijn.

kan je ook hier aantonen waar er in de wet/rechtspraak zou staan dat de verhuurder moet zeggen wanneer er de laatste keer geverfd is? Dat hoort volgens mij TOTAAL niet bij de verplichte vermeldingen. Dat je in de plaatsbeschrijving de staat van de verfwerken vermeldt: ok. Maar het jaar? absoluut niet.

pardal · 28 sep 2020

JPV zei:
vergeten hierop te reageren. je spreekt je hier tegen. Als de makelaar geen partij is in de huurovereenkomst, kan de informatie van de makelaar ook niet gebruikt worden tegen de verhuurder imho. Kan je eens rechtspraak citeren die wél bevestigt van wat je zegt?

Ik bedoel hiermee dat de makelaar geen derde partij is in de huurovereenkomst, maar aangesteld is door de verhuurder en heeft zelfs in veel situaties zijn volmacht

De pré-contractuele informatieplicht van de huurder tov de huurder wordt niet bezwaard door informatie gegeven door de makelaar, tenzij de makelaar natuur zou kunnen aantonen dat hij die informatie van de verhuurder kreeg.

Van wie zou hij anders de informatie moeten krijgen

kan je ook hier aantonen waar er in de wet/rechtspraak zou staan dat de verhuurder moet zeggen wanneer er de laatste keer geverfd is? Dat hoort volgens mij TOTAAL niet bij de verplichte vermeldingen. Dat je in de plaatsbeschrijving de staat van de verfwerken vermeldt: ok. Maar het jaar? absoluut niet.

Hoe vertaal jij dan omstandig, en hoe zou jij dan de staat van verfwerken omschrijven? met de vage begrippen, goed, middelmatig slecht? of enkel de kleur? Met de RAL-code erbij of niet? Neem je 1 foto van de uur of ga je er tien van dichtbij nemen om aan te tonen welke staat de muren hebben? Hoe kan de verhuurder zonder jaar anders aantonen dat de schade aan de muren niet zijn veroorzaakt door slijtage of overmacht en de verflaag nog niet is afgeschreven.

JPV · 28 sep 2020

pardal zei:
Ik bedoel hiermee dat de makelaar geen derde partij is in de huurovereenkomst, maar aangesteld is door de verhuurder en heeft zelfs in veel situaties zijn volmacht

[/quote]
Hij heeft een volmacht, maar daarom is niet alles wat de makelaar zegt ook wat de verhuurder zegt. Ik blijf vragen naar rechtspraak die je standpunt bevestigt dat verkeerde info van de makelaar aan de verhuurder aangerekend kan worden.

Van wie zou hij anders de informatie moeten krijgen

hij kan die ook verzinnen, hé. het is niet omdat hij informatie publiceert, dat dit ook de correcte weergave is van wat de verkoper zei.

Hoe vertaal jij dan omstandig, en hoe zou jij dan de staat van verfwerken omschrijven? met de vage begrippen, goed, middelmatig slecht? of enkel de kleur? Met de RAL-code erbij of niet? Neem je 1 foto van de uur of ga je er tien van dichtbij nemen om aan te tonen welke staat de muren hebben? Hoe kan de verhuurder zonder jaar anders aantonen dat de schade aan de muren niet zijn veroorzaakt door slijtage of overmacht en de verflaag nog niet is afgeschreven.

X vlekken, foto's, ...

De verhuurder hoeft die informatie ook niet vooraf te geven, als er discussie is over de staat van de woning kan er achteraf nog altijd de factuur van de schilderwerken gepresenteerd worden, dat hoeft niet vooraf.

M°°nblade · 28 sep 2020

pardal zei:
De huurder enkel schade gemaakt aan het gaatje in de muur, niet over heel de muur. Bijkomend is er sowieso slijtage op de verf gekomen, waar de huurder niet verantwoordelijk kan worden gesteld.

Gij moogt vragen aan de huurder om de muur te verven of proberen de kosten van de waarborg te houden, maar weet dat zowel het huurdecreet, en rechtspraak iets anders zeggen.

Het sterke punt van de verhuurder hierin is dat de kosten meestal te weinig zijn voor een rechtszaak. De kosten van een advocaat zijn meestal hoger dan de waarborg.

Ook al staat in het decreet dat de huurder niet verplicht is om te herschilderen ten gevolge van 'normale slijtage'.

-> De dingen die hier opgesomd worden
vegen, vuil, vetplekken, tekeningen,… en schade aan de muur (putten, gaten,…)

vallen niet onder 'normale slijtage' en zijn wel de verantwoordelijkheid van de huurder.

In deze situaties (en in geval van gekleurde muren bijna altijd) zal het herschilderen van die muur praktisch gezien wel aangewezen zijn om te herstellen.

Ook, stel nu dat de huurder het bad heeft laten overlopen met waterschade en schimmel- en salpeteruitslag als gevolg: de enige manier om dat te fixen is alles met plamuurmes afschrapen en de naakte muur herschilderen.

In mijn plaatsbeschrijving neem ik de RAL code van de verf mee op. Ik verwacht dan ook dat, zoals in het decreet staat, dat de eigenaar die bij uittrede ook conform plaatsbeschrijving achterlaat. En niet dat ik constateren dat alles paars en geel geverfd werd.
Ook daarvoor staan uitzonderingsregels in het decreet:
Verf:
-> De huurder moet herschilderen als hij moeilijk overschilderbare kleuren heeft gekozen.
Behang:
-> De huurder moet opnieuw behangen als hij onredelijke kleuren heeft gekozen.

Conradus · 28 sep 2020

Afhankelijk van hoe erg uw vegen vuil en vetplekken zijn lijkt mij dat nu wel onder normale slijtage te vallen

M°°nblade · 29 sep 2020

Conradus zei:
Afhankelijk van hoe erg uw vegen vuil en vetplekken zijn lijkt mij dat nu wel onder normale slijtage te vallen

Hoe kan een verflaag of muur 'normaal slijten'?
Een verflaag die afwasbaar is, is er eentje die je kan kuisen. Als je dat niet doet is dat geen versleten muur, maar gewoon een vuile muur.

Ik heb in verband daarmee bv. de casus op het randje gevonden in verband met huurders die roken. Je kan roken moeilijk verbieden want dat is privésfeer. Maar ik lees:

Nicotinespetters op muren en met nicotinedruppels bekladde plafonds worden beschouwd als huurschade. De verhuurder kan op het einde van het contract dan eisen dat je alles opnieuw grondig poetst en de nicotine-afzetting verwijdert, zelfs al zou dit betekenen dat je alles opnieuw moet schilderen. Zoals te lezen valt in het vorige artikel, kan het contract de teruggaveplicht van de huurder niet verzwaren (de huurder is niet verplicht om op het einde alles te herschilderen), tenzij je als huurder zelf aan de basis ligt van de schade. En dat is nicotine-aanslag. Dat geldt trouwens ook als je hond of kat de muren kapot heeft gekrabd. Ook dat zal je dan als huurder moeten herstellen. Het is normaal dat je je woning naar je eigen smaak wil inrichten. Als je graag paarse muren ziet, mag je de muren in deze kleur schilderen. Ook dat kan het contract niet verbieden. Maar de verhuurder kan – wederom bij het einde van het huurcontract – wel eisen dat je de muren opnieuw in neutrale kleuren herschildert.
https://huurdersplatform.be/wp-content/uploads/2019/12/Huurdersblad-241.pdf

Iconz · 29 sep 2020

Mag een verhuurder - wettelijk gezien - in het contract zetten dat per gaatje er bijvoorbeeld een vergoeding is van 5 EUR?

Archief - Huur appartement: verlichting, gordijnen,...

pardal

Legacy Member

thejoa

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

pardal

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

pardal

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

pardal

Legacy Member

pardal

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

stungunner

Legacy Member

pardal

Legacy Member

JPV

Legacy Member

pardal

Legacy Member

JPV

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

Conradus

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

Iconz

Legacy Member