Archief - Huis kopen
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
botbgrt
Legacy Member
JPV zei:
Ik ben helemaal niets vergeten te lezen JPV. Uiteraard is dit een indicatie, noch sluitend bewijs. Je hebt inderdaad voldoende variabelen die de procentuele overwaardering op basis van huurprijzen en inkomen aantasten. Maar 61% & 42% boven het historische gemiddelde is geen kleine anomalie.
Ze vergelijken helemaal niets met de USA? Ze vergelijken met het historische gemiddelde per land. Of er gewerkt wordt met bruto of netto inkomen is compleet irrelevant. Ze gebruiken nu dezelfde criteria als in 1975 of 1995 en wat de belastingsvoet in de USA is doet er niets toe. Of zie jij ergens absolute waardes staan?
Ga gerust lekker knoeien met beleidsmaatregelen en dergelijke meer, de cijfers zijn extreem genoeg om er het een en ander af te leiden. Zelf 20% overwaardering is in de huidige economische toestand zorgbarend en ik zou echt geen koper willen zijn momenteel. De markt zou in een extreme situatie dan ook niet zomaar stoppen met dalen bij fair value maar aardig kunnen doorzakken. Ik acht het onwaarschijnlijk maar gezien de toestand dient het wel in het achterhoofd gehouden te worden.
Ik vind het gek dat je, ondanks je kritische en eigenwijze aard (en dat is complimenterend bedoeld), hier niet niet eerder een contraire houding aanneemt tegen het algemene geloof van de massa. Bovenstaande data en andere zaken tonen mij aan dat je als individueel denker beter vertrekt vanuit een negatief scenario om vervolgens te nuanceren eens de onderzijde min of meer ingeschat kan worden. Omgekeerd werken en zoeken naar bevestiging van een algemeen geloof om de huidige waarderingen te rechtvaardigen kan nefaste gevolgen hebben en je meezuigen in biases.
Dit stuk uit FFH's 2010 annual letter vond ik wel toepasselijk.
Pyschologisch gaat het er oa ook in Vancouver momenteel zo aan toe. In Amerika leefde men van het begin van dit decenium tot 2007 in dezelfde waan. Ook hier is er het algemeen geloof dat vastgoed een zeer degelijke investering is en enkel maar kan stijgen. Ik vind dat verontrustend. Je gaat mij niet horen zeggen dat ik een implosie van de vastgoedmarkt verwacht en dat de prijzen plotsklaps tientallen procenten zullen zakken. Ik acht een scenario met een lichte daling van 1-2%/jaar over de komende 10 jaar echter perfect mogelijk om tot redelijkere vastgoedprijzen te komen. Dat lijkt niet veel, maar in combinatie met verlies door inflatie kom je dan wel tot een (zeer ruw geschat) verlies van pakweg 25-40%.
botbgrt
Legacy Member
Fides zei:
1. Irrelevant zoals ik hierboven heb uitgelegd. Er wordt gekeken naar historische data welke hetzelfde inhoudt. Er wordt nergens een absolute waarde genoemd dus doet dit er echt niet toe zolang met met dezelfde variabelen werkt. Ik snap niet dat jullie hierover struikelen. Het enige wat je zou kunnen aanhalen is het feit dat de belastingdruk verhoogd is in de laatste jaren waardoor de data op zich beïnvloed is. Maar we spreken hier niet over 20% he.
2. Daarvoor wordt er uiteraard met twee ratio's gewerkt en niet met een. Zelf al haal je verschillende correcte punten aan, zo'n verschil is nooit normaal gezien het gebaseerd is op dezelfde historische data set.
Het artikel spreekt ook van 25% overwaardering of meer. Nergens zegt men 60% of zelf 40%. Ik heb het donkerbruine vermoeden dat ze bij The Economist ook wel doorhebben dat beleidsmaatregelen, momentopnamen, marktwerking, ... allemaal een rol spelen waardoor statistieken verdraaid kunnen worden.
Er is een vreselijke honger naar vastgoed door een algemeen foutief geloof en irrationeel gedrag. Dat op zich is al een duidelijke indicator van een inefficiënte markt in werking.
Straddle
Legacy Member
botbgrt zei:Economics focus: House of horrors, part 2 | The Economist
Er is al heel wat geschreven over de housing bubble in Australië en Canada (Vancouver is bv gestoord net zoals vele steden in China) en dat België hiertussen staat baart mij grote zorgen in combinatie met de huidige crisis.
Dus nu allemaal kappen met die wilde beweringen dat vastgoed een goede belegging is momenteel. Get your facts straight. Als iemand alsnog tegenargumentatie wil geven, doe dat dan inclusief back-up van cijfers.
Vooral deze paragraaf vind ik interessant:
En die lage interest gaat niet voor eeuwig blijven hier in België. Spijtig eigenlijk dat de Belgische vastgoedmarkt moeilijk te shorten valt.
botbgrt
Legacy Member
Straddle zei:
Laten we nu net voor de tweede grootste schuldencrisis van de laatste 100 jaar staan. Abrupte einde van overwaardering is niet eens zo onmogelijk nee.
Ik ben wel nog altijd een optimist die verwacht dat we er wel uit geraken en dat vastgoedprijzen enkele jaren kunnen lummelen na een economisch herstel. Een economisch herstel zorgt uiteraard wel weer voor die stijgende rentevoeten. En gezien iedereen nu al de 2/3e regel aan zijn laars lapt zie ik niet in hoe het volk duurdere leningen gaat moeten bekostigen. Uiteindelijk resultaat: Dalende vastgoedprijzen.
JPV
Legacy Member
is wel relevant, gezien die percentages van verschillende landen naast elkaar gezet worden, samen met de kost. Als in de USA de medische kosten met 10% stijgen, terwijl in België maar met 3% bvb, verschilt de evolutie van het echte inkomen. Bovendien hangt het nog héél sterk af van het mediaan inkomen vs. gemiddeld etc. Ten slotte, als je in bvb 2008 een stijging van het inkomen hebt gehad met 5% door inflatie en in 2009 géén, terwijl de huizenprijzen wel nog stijgen op basis van inkomens 2008, heb je zogezegd een probleem.botbgrt zei:Ze vergelijken helemaal niets met de USA? Ze vergelijken met het historische gemiddelde per land. Of er gewerkt wordt met bruto of netto inkomen is compleet irrelevant. Ze gebruiken nu dezelfde criteria als in 1975 of 1995 en wat de belastingsvoet in de USA is doet er niets toe. Of zie jij ergens absolute waardes staan?
Ik ben kritisch en idd zéér eigenwijs tegenover alles. 't is niet omdat iets door de massa geloofd wordt, dat ik daarom dat pér sé zou moeten bekritiseren. Ik hoor gewoon al jaaaaren dat de huizenprijzen té hoog zouden zijn, vooral door mensen die op zoek zijn naar huizenbotbgrt zei:
. Telkens ook met concrete voorbeelden van huizen die zakken in prijzen etc. Ik zou wel eens een analyse willen zien die gewoon kijkt naar welk percentage mensen lenen op een huis en via welke systemen. Dat lijkt me véél interessanter om te zien hoe duur de huizen zijn en wat al dan niet nog betaalbaar is. Een analyse van verschuivingen op 1 jaar tegenover het gemidde op basis van vergelijkingen tussen landen, vind ik niet echt waauw.
Straddle
Legacy Member
JPV zei:Ik hoor gewoon al jaaaaren dat de huizenprijzen té hoog zouden zijn, vooral door mensen die op zoek zijn naar huizen
Ik hoor al jaren dat huizenprijzen onmogelijk kunnen dalen, vooral door mensen die net met al hun geld (plus nog een hoop geleend geld) een huis hebben gekocht
Telkens ook zonder rekening te houden met de huizenprijzen in andere andere landen, de trends in interestvoeten, ...technics78
Legacy Member
Vastgoedprijzen kunnen uiteraard niet blijven stijgen (cyclus),en een correctie gaat er hoedanook zeker gaan komen,
Lijkt me geen goed moment voor de koper met wat ons nog te wachten staat
een goed artikel hierover:
Real Estate | Goldonomic
Once interest rates go up (they already do in countries with weaker economies - and THEY WILL ) under pressure of inflation, the only way for Real Estate is down.
Lijkt me geen goed moment voor de koper met wat ons nog te wachten staat
een goed artikel hierover:
Real Estate | Goldonomic
Once interest rates go up (they already do in countries with weaker economies - and THEY WILL ) under pressure of inflation, the only way for Real Estate is down.
Erikvt
Legacy Member
Een goede belegging is het wellicht niet; maar een huis kopen is nog altijd interessanter dan een huis huren? Ik betaal bv. 520 euro / maand om een klein appartement te huren in Gent, en dat is natuurlijk allemaal weggesmeten geld. Voor 750 euro / maand kan ik een klein huis kopen (dankzij een goed startkapitaal weliswaar), en daar betaal ik dus nauwelijks 230 euro per maand meer voor dan mijn huur momenteel. Trek daar nog het fiscale voordeel van af, en er is amper nog verschil.botbgrt zei:
Akkoord dat je je geld beter in andere dingen kunt investeren als je reeds over een huis beschikt, maar voor mensen die een eerste woning willen lijkt kopen me nog altijd veel interessanter dan huren?
kay-gell
Legacy Member
Allez, mijn vriendin en ik gaan volgend jaar ons eerste huis kopen en gaan van de week voor het eerst een woning bezichten. Vooral op zoek naar iets met veel ruimte voor paarden op te zetten. Maar wil absoluut niet meer dan 250k betalen (excl notaris), we kunnen meer lenen maar heb geen zin om op 30 jaar af te betalen of om bij een daling van ons loon in de problemen te komen. Liever wat kleiner beginnen en binnen x-aantal jaar verhuizen/verbouwen.
Anyways, hier is het.
De tweede woning zouden we later als B&B willen inrichten voor paardenliefhebbers.
Ga wel iemand meenemen die wat ervaring heeft in vastgoed maar enig idee waar ik bij zoiets specifieks moet opletten?
Kan ik nog onder het immokantoor uit? Bij aankoop van een stuk grond langs mijn ouderlijk huis heb ik ook rechtstreeks via de verkoper kunnen kopen ondanks dat er een makelaar tussenstak.
Anyways, hier is het.
De tweede woning zouden we later als B&B willen inrichten voor paardenliefhebbers.
Ga wel iemand meenemen die wat ervaring heeft in vastgoed maar enig idee waar ik bij zoiets specifieks moet opletten?
Kan ik nog onder het immokantoor uit? Bij aankoop van een stuk grond langs mijn ouderlijk huis heb ik ook rechtstreeks via de verkoper kunnen kopen ondanks dat er een makelaar tussenstak.
Bushi
Legacy Member
SideShow zei:er tussenin ergensgewoon dus
Zou zeggen spring eens binnen bij een bank. Als men rekening houdt met vakantiegeld is het misschien net te doen. Belangrijker is echter de vraag of je het met zo een 800-900 EUR/maand over na lasten ziet te doen voor de komende 25-30 jaar. Sparen zit er dan wel niet meer in.
fluffster71
Legacy Member
kay-gell zei:
Vraag eerst maar eens na bij de gemeente of je daar wel mag wonen, en welke verbouwingen je er mag uitvoeren. Want het is waardevol agrarisch gebied en geen woongebied. En niet geloven wat de makelaar daarover vertelt.
Tijdens onze zoektocht probeerde een makelaar ons zelfs een vakantiehuisje te verkopen waar we niet eens een domicilie mochten zetten.
Voor alles dat geen standaard woongebied is, ga je best bij de gemeente langs om je te informeren.
fluffster71
Legacy Member
eniac
Legacy Member
Straddle zei:Ik hoor al jaren dat huizenprijzen onmogelijk kunnen dalen, vooral door mensen die net met al hun geld (plus nog een hoop geleend geld) een huis hebben gekocht
En tot hiertoe is dat al jaar op jaar juist gebleken?
Gok gerust door niet te kopen. Ik zeg niet dat de prijzen niet kunnen zakken, maar het blijft koffiedik kijken zonder ook maar enige mate van zekerheid. En als je verkeerd gokt kost het je ook een duit (en het betekent ook dat je geld blijft uitgeven aan huur).
botbgrt
Legacy Member
JPV zei:
Sorry JPV maar ik volg je echt niet hoor.
De percentages tussen landen onderling hebben weinig met elkaar te maken daar er simpelweg gekeken wordt naar de data per specifieke land. Ook gaat het niet over de schommeling op 1 jaar (al staat die er wel naast als 'latest change') maar op de procentuele afwijking van een gemiddelde van bijna 36 jaar!JPV zei:
Dat zou louter een effect hebben op het laatste jaar. Zoals gezegd gaat het niet om de schommeling van 1 jaar maar om het lange termijn plaatje. Ik vind de kolom met 1-year change dan ook vrij nutteloos.
JPV zei:Ik ben kritisch en idd zéér eigenwijs tegenover alles. 't is niet omdat iets door de massa geloofd wordt, dat ik daarom dat pér sé zou moeten bekritiseren. Ik hoor gewoon al jaaaaren dat de huizenprijzen té hoog zouden zijn, vooral door mensen die op zoek zijn naar huizen
Zoals je ziet ben ik niet zo flauw om in dergelijke selectieve bewijsvoering te verzakken. Bovendien zeg ik ook pas sinds een klein jaar dat vastgoedprijzen serieus uit balans lijken te raken in verhouding tot huuropbrengsten, inkomen en andere activaklassen.
Mensen die menen dat vastgoed momenteel overgewaardeerd is kunnen hetzelfde zeggen over zij die net een nieuw huis gekocht hebben. Bovendien houden ze blijkbaar nooit rekening met opportuniteitskost.
JPV zei:
Dat zou inderdaad ook best interessant kunnen zijn. Nogmaals: Landen worden louter vergeleken op basis van hoe ver ze over- of ondergewaardeerd zijn op basis van hun eigen gemiddelde, niet op het gemiddelde van alle landen samen of zo.
Evenmin staat de periode van 1 jaar hier centraal maar de lange termijn verschuivingen van het gemiddelde.Erikvt zei:
eniac zei:
Nee huren is gemiddeld genomen voordeliger geworden en dit vooral als je veel geld moet lenen.
Kijk, de earnings yield kan je zowel zien als de winst uit de belegging indien je verhuurt als indien je er zelf in woont. Het geld dat je bespaart door niet te huren vormt namelijk jouw rendement op je eigen woning, maw de earnings yield is hier ook perfect bruikbaar.
Wetende dat de earnings yield gemiddeld al amper 2,5-3,5% bruto bedraagt (wat als verhuurder door extra kosten helemaal rampzalig is) kan je het volgende besluiten: Huren is voordeliger indien ik spaargeld bestemd voor wonen kan beleggen aan een hogere rentevoet dan de earnings yield die ik op mijn potentiële vastgoedaankoop kan verdienen. Zelf die (dure en niet competitieve ivm de secundaire markt) staatsbons die deze week werden uitgegeven leveren je gemiddeld meer op. De opportuniteitskost wordt door velen simpelweg niet bekeken en gezien als irrelevant omdat het gaat om je onderdak. In wezen is er geen verschil met eender welke andere belegging.
Hierbij krijg je een bijkomend nadeel als je serieus moet lenen aan een rentevoet dat aanzienlijk boven de earnings yield ligt. Zéker wanneer (en niét 'indien', dit is een kwestie van tijd.) rentevoeten stijgen waardoor een variabele hypotheek duurder wordt loopt dit serieus op. Al wegen fiscale voordelen hier wel voor een groot deel tegen op.
Michael Burry was in 2005 bijna 3 jaar te vroeg met zijn real estate short. Prem Watsa en zijn team waren 3-4 jaar te vroeg met hun CDS bet. Peter Cundill was eind jaren 80 verschillende jaren te vroeg met zijn short op de Nikkei (Japanse aandelenindex). Allen (en velen met hen) hebben ze miljarden verdiend door contrair te denken en in te gaan tegen een algemeen vastgehouden illusie die veel langer doorging dan ze initieel hadden vermoed. Wat ik wil zeggen is dat niemand weet wanneer mean reversion in werking zal treden, maar ook hier is het een simpele kwestie van tijd.
hyperon
Legacy Member
Ik vind al die redeneringen over huren/kopen of overwaardering vastgoed allemaal erg interessant, maar als de crisis van de laatste jaren al iet duidelijk gemaakt moet hebben, is dat "men" het ook niet op voorhand weet. Zo zullen zij die nu beweren dat huren nu beter is, zwaar gejost zijn al er hoge inflatie komt. En zij die willen wachten tot de prijzen zakken, kunnen idd winst maken, maar als je dat uitspreidt over 30 jaar, is dat ook geen fortuin meer... En als ze dan hun investering terug liquide willen maken (vb. kleiner wonen, rusthuis, etc), kunnen ze de pech hebben dat er dan juist een prijscorrectie is en is de winst weg, etc.
Als individu vind ik het belangrijk om een huis te hebben, als gevoel van zekerheid. En zolang ik het kan betalen, is het goed, zelfs als dat betekent dat ik mss bij een prijscorrectie 10 jaar met "negative equity" blijf zitten.
Een in mijn ogen vaak vergeten factor in dit debat, is demografie. Onze bevolking groeit vrij sterk aan. Bovendien worden gezinnen kleiner (en ja, ook bij allochtonen). Resultaat: behoefte aan veel meer wooneenheden. Bovendien kan er niet meer zo veel bijgebouwd worden. Verkopers zullen dus sterk blijven staan.
Als individu vind ik het belangrijk om een huis te hebben, als gevoel van zekerheid. En zolang ik het kan betalen, is het goed, zelfs als dat betekent dat ik mss bij een prijscorrectie 10 jaar met "negative equity" blijf zitten.
Een in mijn ogen vaak vergeten factor in dit debat, is demografie. Onze bevolking groeit vrij sterk aan. Bovendien worden gezinnen kleiner (en ja, ook bij allochtonen). Resultaat: behoefte aan veel meer wooneenheden. Bovendien kan er niet meer zo veel bijgebouwd worden. Verkopers zullen dus sterk blijven staan.
botbgrt
Legacy Member
hyperon zei:
Je zegt zelf dat de toekomst ongekend is maar gaat vervolgens vertellen dat hoge inflatie huurders zal 'jossen'. Hetzelfde is waar voor huiseigenaars als er deflatie komt dus ik zie je punt niet in.
Winst of verlies blijft hetzelfde, of je dat nu verdisconteert over 30 jaar of niet. Het is wat je ermee doet (of met het geld dat je daarmee bespaart) in de tussentijd dat van belang is.
Als je trouwens denkt dat een huis aangekocht aan 25-35% boven zijn historisch gemiddelde op LT uiteindelijk geen aanzienlijke negatieve impact kan maken op je vermogen heb je het aardig mis. Je non-argument van een mogelijke prijscorrectie slaat ook nergens op, sorry. Volgens jouw logica proberen investeerders beter niet laag te kopen omdat de prijs in de toekomst ooit eens laag kan liggen door een correctie? Het wordt alleszins niet beter als je blindelings aankoopt zonder prijs in acht te nemen. Dan kan die prijscorrectie uiteindelijk wel eens dubbel zo hard aankomen.
Je hebt overigens gelijk dat een eigen huis een (vals) gevoel van veiligheid geeft. Een zware hypotheek wens je echter niemand toe in een depressie-omgeving. Niet dat ik geloof dat die eraan komt maar ik wil maar aangeven dat enkel mensen met geen of lage hypotheek echt kunnen spreken van zekerheid en veiligheid. In een depressie zal een verhuurder uiterst tevreden zijn om überhaupt nog iets te kunnen verhuren en heb je als huurder met spaargeld enorm veel potentieel.
Je haalt demografie aan. De verwachtingen wat betreft bevolkingsgroei is 0,3% vanaf heden tot 2050. De laatste 25 jaar hadden we een gemiddelde groei van 0,6%. Sinds wanneer is 0,6 en 0,3% bevolkingsgroei vrij sterk? Daarnaast zal vergrijzing in de toekomst serieuze druk leggen op het economisch groeipotentieel en aldus mogelijks ook op stijgingen in de vastgoedmarkt. Er is zelf sprake van een mogelijkheid tot asset meltdown binnen vastgoed.
Het mes snijdt aan twee kanten en voorspellen wat er gaat gebeuren is onmogelijk. Ik acht beide scenario's als redelijke uitkomsten waardoor ik een neutraal standpunt aanhoud. Belangrijker punt is de huidige waardering die, gezien mijn neutraal standpunt, hoe dan ook overdreven lijkt.
http://www.itinerainstitute.org/upl/1/default/doc/Memo4_07.pdf
Hetzelfde soort argumenten werd trouwens ook gebruikt in de real estate mania in de USA toen critici de onhoudbaarheid van de prijsstijgingen aanduidden.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.