Archief - Gaan huizenprijzen in Vlaamse steden exploderen?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
taylor
Legacy Member
the_fox zei:
Ik spreek dan ook nergens van een gemiddelde huisprijs. Een algemene gemiddelde huisprijs heeft trouwens in geen enkele context in nuttige betekenis (door oa structurele stijging door verstrengde energienormen die dat gemiddelde omhoogduwen). Dat is hetzelfde als spreken over wat is de gemiddelde prijs van een auto. Zoals je aanhaalt de gemiddelde huisprijs stijgt als oude huizen afgebroken/gerenoveerd worden en er nieuwbouw bijkomt.
Wat ik wel zeg is dat gelijkaardige huizen (of hetzelfde huis voor sake van deze redenering) doorgaans dezelfde aflossing behouden (inflatie adjusted). Zoals je zegt, een huis dat je 7j geleden kocht volgt in waardestijging niet de gemiddelde huisprijs. En dat is ook wat ik zeg: ze stijging niet in waarde (in reële termen), maar behouden wel dezelfde aflossing waarbij er telkens een wisselwerking tussen rente's en prijzen van huizen is.
Aangezien de rente tov 7j gedaald is zal dat huis hoger "geprijsd" staan, dmv een hogere aankoopprijs. Maar het is niet omdat die hoger geprijsd is dat de waarde ook gestegen is. de prijs die je betaald is uiteindelijk je maandelijkse aflossing, en die is dan constant. Wisselwerking rente <> woningprijzen. Het is een beetje zoals met obligaties. Als dat feest van hyperlage rente's ooit gedaan is gaan er velen bescheten uitkomen als ze hun woning gaan verkopen.
Fransz
Legacy Member
Ze zijn alleszins flink gestegen en het mag en zal gaan stoppen. 15 jaar geleden een nieuwbouw appartement van 60 vierkante meter gekocht voor
85k. Lag pal in het centrum dus ideaal als vrijgezel, zeker als je eens iets wou gaan drinken. Staanplaats inclusief trouwens.
De prijzen waren toen nog normaal. Amper 5 jaar later plaats ik het op immoweb voor 135k en na 1 dag had ik 2 biedingen - full price
Indien ze het nu zouden verkopen zouden ze er 185k van kunnen vragen. Dat klopt dus niet. 100k op 15 jaar tijd.
85k. Lag pal in het centrum dus ideaal als vrijgezel, zeker als je eens iets wou gaan drinken. Staanplaats inclusief trouwens.
De prijzen waren toen nog normaal. Amper 5 jaar later plaats ik het op immoweb voor 135k en na 1 dag had ik 2 biedingen - full price
Indien ze het nu zouden verkopen zouden ze er 185k van kunnen vragen. Dat klopt dus niet. 100k op 15 jaar tijd.
bassie82
Legacy Member
Vega zei:
uiteindelijk betaalbaarheid : als het te duur wordt voor de gewone mens om de prijzen te betalen. Op zich is het nu al op z'n max maar door de lage rente kunnen mensen het nog betalen.
Eenmaal de rente richting 5% zal gaan ga je zien dat veel het niet meer kunnen betalen.
Dan is het vraag en aanbod en gaan de prijzen stabiliseren of zakken.
taylor
Legacy Member
cege zei:
Klopt als je je huis verkoopt om direct een nieuw te kopen zal dat niet zoveel uitmaken. als je naar een kleinere(goedkopere) woning gaat zal het wel nog wat kosten. Bijvoorbeeld mensen waar de kinderen uit het huis zijn en ze nu iets kleiner willen ofzo. Van kleiner naar groter is het natuurlijk wel omgekeerd dan.
stel in de toekomst: Prijs van je huidige woning 300k, nieuwe woning 200k.
-> je houdt 100k over
stel nu dat ze beide 10% dalen tgv rentestijgingen zit je op 270k en 180k
-> je houdt 90k over
Vega
Legacy Member
bassie82 zei:
Datzelfde verhaal hebben we 20 jaar geleden ook al gehoord, het tegenovergestelde was toen ook waar... Ik vrees dat het er gene zal worden en dat prijzen zullen blijven stijgen. Zolang de mensen die het gemiddelde loon in België hebben gemakkelijk een woning kunnen aankopen, zal de prijs blijven stijgen totdat enkel de bevolking die onder het gemiddeld Belgisch loon een woning niet meer kan aanschaffen en moet gaan huren. Ik geloof niet dat mensen met een kleiner budget geen woningen meer zullen aankopen waardoor de prijs zal dalen, ik geloof dat die mensen gewoon kleiner/goedkoper zullen gaan wonen/aanschaffen.
taylor
Legacy Member
Fransz zei:
Dus je hebt in 2005 het gekocht aan 85K en nu in 2020 is het 100k waard?
2005: gemiddelde rente's ~4.2% @25 jaar lenen geeft 454€/maand voor 85k
2020: Gemiddelde rente's ~1,5% (om niet te laag te zeggen) @25 jaar lenen geeft 738€ voor 185k
----------------------
454€ aan 2% inflatie per jaar, voor 15 jaar geeft €611
op basis van die €611 zou je aan dezelfde voorwaarden hier aangegeven in 2020 +- 155k kunnen lenen.
De waarde van het vastgoed op zich is dus met 30k gestegen en niet met 100k zoals dat lijkt. De overige 70K is meerwaarde door de dalende rente's (riding the yield curve) en een stuk inflatie, niet door appreciatie vastgoed.
Die 30k zal voornamelijk wel kunnen verklaard worden door enerzijds fiscale aspecten en anderzijds omdat het pal in het centrum lag waar de prijzen wel meer stijgen.
bassie82
Legacy Member
Vega zei:
We zitten nu ook met historisch lage rentevoeten, die onder de inflatie zitten.
Doe een keer je simulatie met een rentevoet van 5% en zie of het nog mogelijk ga zijn om een lening van 300.000€ terug te betalen met gemiddeld loon. Maandelijkse afbetaling komt neer op 1961.51€ voor 300K op 20 jaar.
Dusja eerste beweging gaat naar kleiner/goedkoper waardoor je daar in begin geen prijsdaling ga hebben. Uiteindelijk gaat dat wel komen.
Vicious PC
Legacy Member
Vega zei:
Ik denk dat een stijging van de rente wel invloed gaat hebben op de prijs van de woningen, want op het eind van de dag wil je je huis nog steeds kunnen verkopen dus zal je wat van de prijs moeten doen. Maar ik denk (vrees) dat je over het algemeen wel gelijk hebt en dat de prijzen geen echte daling meer gaan meemaken. Mensen zullen inderdaad vlugger een kleiner appartement kopen oid. Uiteindelijk kunnen we de huidige situatie ook niet meer vergelijken met alle jaren voordien, door nieuwe factoren zoals de betonstop, klimaatverandering en de steeds strengere regels die daar bij horen, ... Er zijn veel mensen die dat in hun achterhoofd houden en "zo snel mogelijk" nog een woning willen aankopen.
taylor
Legacy Member
bassie82 zei:
Maakt niet zoveel uit. Als je voor een huidige woning van 300k 5% zou moeten betalen aan rente is het hoogst waarschijnlijk interessanter om te huren. 5% komt neer op rentekost van ong 14700€~ in jaar 1, oftewel 1225€ per maand kost, geen kapitaalopbouw dus. Ik gok dat de huurprijs van een huidige woning wel onder de 1225€ zit wat het interessanter zou maken om te huren aangezien je kosten dan lager zijn. Het verschil gebruik je dan voor je kapitaal opbouw ipv je woning.
Huurprijzen lopen trouwens redelijk gelijk met de inflatie en volgen de pieken van het vastgoed niet. Vastgoedprijzen zijn onstabiel, hun cashflow stabiel.
Anoniem13
Legacy Member
Vorige week nog in de Economist. Housing is at the root of many of the rich world’s problems
dogmatisch
Legacy Member
Fransz zei:
Klopt prima.
De spaarrente is 0%, dus vluchten er jaarlijks vele miljarden het vastgoed in.
Zolang die rente 0 blijft zal dat de vastgoedprijzen blijven opjagen. Met spaargeld een appartement van 300k kopen in een grote stad en dan verhuren voor 800 pm levert min aftrek kosten nog snel een netto rendement van 2,5 % op. Zelfs als dat 1% is (en het vastgoed dus de dubbele prijs zou hebben) is dat nog rendabel.
.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.