Archief - Huis kopen

JA IK HEB HET! Man man wat heeft dat lang geduurd.

Als jullie even die simulatie van mij bekijken hierboven. In nominale termen betaal je uiteindelijk 200.000 euro kapitaal terug en 44.627 euro rente. Maar als je kijkt bij reeël, dan zie je dat er maar 161.399 euro kapitaal werd afgelost, en 38.601 rente, en dat is samen 200.000! 200.000 krijgen, reeël, en 200.000 terugbetalen, reeël. En dus gratis in reële termen.

Of zoals ik het misschien in het algemeen kan zeggen: wanneer de inflatie gelijk is aan de rentevoet van een lening, dan krijg je in het begin een pakket goederen (het geld in consumptiewaarde), en over de looptijd van de lening betaal je identiek hetzelfde consumptiepakket terug. En dus was de lening gratis.

Man man... wat ben ik hier een idioot geweest omdat niet eerder in te zien... Ik denk dat ik in de war was met de tijdswaarde van het geld in combinatie met de inflatie. Ik heb altijd geweten dat inflatie vreet aan kapitaal voor ontleners en goed is voor leners... maar had het nog nooit bekeken in termen van gratis leningen in reële termen. Ben het ook niet gewoon om met inflatie te werken... Doe altijd alles in nominale termen.

Stupid . Maar bedankt aan iedereen om het erin te hameren.

dat een woning aan slijtage onderhevig is waardoor er in basis altijd al waardevermindering aanwezig zal zijn zonder additionele investeringen.

Dat sparen ook interesten bezorgt. Momenteel spaar ik nog altijd tegen minimaal 1.5% met een spaarrekening, heb momenten gehad van 2%, en dat is zonder er effectief naar op zoek te gaan momenteel.

Dat je met de hogervermelde items hierdoor later in de tijd een huis zou kunnen aankopen dat kwalitatief hoogstaander is.

Renegadexxripxx zei:

dat een woning aan slijtage onderhevig is waardoor er in basis altijd al waardevermindering aanwezig zal zijn zonder additionele investeringen.

Dat sparen ook interesten bezorgt. Momenteel spaar ik nog altijd tegen minimaal 1.5% met een spaarrekening, heb momenten gehad van 2%, en dat is zonder er effectief naar op zoek te gaan momenteel.

Dat je met de hogervermelde items hierdoor later in de tijd een huis zou kunnen aankopen dat kwalitatief hoogstaander is.

Klik om te vergroten...

En dat is op geen enkele manier relevant voor het onderwerp.

Alles welbeschouwd heb ik van jou nog geen énkele nuttige bijdrage in dit draadje gezien. Met de beste wil van de wereld begrijp ik niet wat je hier eigenlijk altijd uit je mouw komt schudden, want het raakt kant noch wal.

Renegadexxripxx zei:

Probleem is natuurlijk dat zo'n voorbeeld pure utopie is.

Klik om te vergroten...

toch niet. Mijn lening:

JAAR RENTE INDEXATIE
2010: 2,40% 3,10%
2011: 3,21% 3,49%
2012: 2,62% 2,23%

Totale inflatie tot nu toe: 9,08%
Totale rente tot nu toe: 8,48%

In het worst case scenario (verdere lening: 4,8%) en met een matige inflatie (2%) zal de lening me netto, voor belastingsvoordelen & notariskosten, weliswaar nog geld kosten (150000 geleend, met inflatiecorrect in totaal € 171.773,47 te betalen), maar als ik er dan nog het belastingsvoordeel reken, zal ik uiteindelijk € 121.757,90 inflatiegecorrigeerd betalen. Trek daar nog even de leningskosten (eventueel zelfs van de woning) eraf en ik maak nog altijd duizenden euro's winst, als het belastingsvoordeel blijft bestaan.

JPV zei:

toch niet. Mijn lening:

JAAR RENTE INDEXATIE
2010: 2,40% 3,10%
2011: 3,21% 3,49%
2012: 2,62% 2,23%

Totale inflatie tot nu toe: 9,08%
Totale rente tot nu toe: 8,48%

In het worst case scenario (verdere lening: 4,8%) en met een matige inflatie (2%) zal de lening me netto, voor belastingsvoordelen & notariskosten, weliswaar nog geld kosten (150000 geleend, met inflatiecorrect in totaal € 171.773,47 te betalen), maar als ik er dan nog het belastingsvoordeel reken, zal ik uiteindelijk € 121.757,90 inflatiegecorrigeerd betalen. Trek daar nog even de leningskosten (eventueel zelfs van de woning) eraf en ik maak nog altijd duizenden euro's winst, als het belastingsvoordeel blijft bestaan.

Klik om te vergroten...

Amai zeg, jij zit dan wel in een super situatie.

User deleted zei:

En dat is op geen enkele manier relevant voor het onderwerp.

Alles welbeschouwd heb ik van jou nog geen énkele nuttige bijdrage in dit draadje gezien. Met de beste wil van de wereld begrijp ik niet wat je hier eigenlijk altijd uit je mouw komt schudden, want het raakt kant noch wal.

Klik om te vergroten...

Is dit niet een beetje hard?
Als je zijn opmerking interpreteert dat het makkelijk is je rijk te rekenen door te goochelen met allerlei parameters (waarde-evolutie vastgoed,procentje inflatie meer of minder, belastingvoordelen, etc.) volg ik hem volledig.

Op dit forum rekent men zich graag rijk door enkel de naakte aflossingen + belastingvermindering in reële termen uit te drukken en alles ceteris paribus te beschouwen op LT. Mij niet gelaten Heb het zelf ook al gedaan (over 15 jaar bezit ik >1 Miljoen euro als vastgoed reëel 1%/jaar stijgt en inflatie 2% is, joepie )

Mensen overschatten graag de waarde van hun huis en onderschatten de (reële!) eigenaarskosten (belasting, onderhoud, etc.) . Er is geen enkel investeringsgoed waar zoveel kosten aan vasthangen als een woning.
Beschouw je eigen gezinswoning dus ook niet als een investeringsgoed. Je bent niet rijk geworden als je eigen huis 3, 4, etc. keer zo duur is geworden,etc. Het belangrijkste fin. voordeel aan een eigen woning is het uitsparen van een huurkost. De rest (meerwaarde huis, reëel voordeel doen aan lening zoals JPV) is bijkomstig.

JPV zei:

toch niet. Mijn lening:

JAAR RENTE INDEXATIE
2010: 2,40% 3,10%
2011: 3,21% 3,49%
2012: 2,62% 2,23%

Totale inflatie tot nu toe: 9,08%
Totale rente tot nu toe: 8,48%

In het worst case scenario (verdere lening: 4,8%) en met een matige inflatie (2%) zal de lening me netto, voor belastingsvoordelen & notariskosten, weliswaar nog geld kosten (150000 geleend, met inflatiecorrect in totaal € 171.773,47 te betalen), maar als ik er dan nog het belastingsvoordeel reken, zal ik uiteindelijk € 121.757,90 inflatiegecorrigeerd betalen. Trek daar nog even de leningskosten (eventueel zelfs van de woning) eraf en ik maak nog altijd duizenden euro's winst, als het belastingsvoordeel blijft bestaan.

Klik om te vergroten...

Zijn vergelijking handelde over het punt waar je aan de ene kant evenveel kon sparen als dat je anders aan de afbetaling van de woning zou steken. De rest in deze hypothese is gelijkaardig, dus geen extra spaargeld noch problemen met een dak boven uw hoofd te hebben wanneer je het niet koopt.

Dan legt hij aan de ene kant het voorbeeld dat je dat bedrag spaart om dan later eigendom van dat huis te hebben. En aan de andere kant dat je er al die tijd al in geleefd hebt en dan pas de volle eigendom hebt verkregen.

Dan ga je daarna deze hypothese vergelijken zonder rekening te houden met waardestijgingen of waardedalingen. Dat is een pure utopie waar je in de echte wereld geen bal mee bent. Noch waar je rekening mee dient te houden bij een echte aankoop.

Ik heb nergens ontkend dat de lening op die wijze niet in reële termen kan gezien worden als gratis lenen.

Maar uiteindelijk moet je rekening houden met de echte wereld en is het verschl tussen de eerste keuze en de 2de keuze het feit dat je niet noodzakelijk dat geld steekt in datzelfde huis. Maar dan prefereert om dat geld te steken in een hogere kwaliteitswoning omdat 20 jaar later met de inflatiecorrectie inbegrepen u minstens eenzelfde woning kon permiteren die je 20 jaar geleden had kunnen permiteren. Natuurlijk ging ik er in deze hypothese vanuit dat de persoon die afbetaald of spaart in beide gevallen niet anders spaart of niet dakloos is. Het is niet omdat je gratis kunt lenen dat je daarom maar moet kopen. Je moet kijken wat uw wensen zijn, wat de prijs is, en op basis daarvan bekijken of je kiest om te lenen of verder te sparen. Kun je zonder een te grote afbetaling een woning kopen die voldoet aan het merendeel van uw eisen, doe dit dan indien je dit wenst.

Kun je dit niet doe dit dan niet. En niet omdat je gratis kunt lenen...

PS: user delete staan mijn posten u niet aan gelieve dat dan over te brengen in een PM of negeer ze en laat mij in mijn waan. Ik heb geen zin in een gelijkaardige discussie zoals je een tijdje geleden al hebt gehad met iemand anders in deze thread... en ik heb een gelijkaardige opmerking al 1 maal genegeerd... ik blijf dit niet doen.

Aan de mensen die nog niet mee zijn en een niet mee zijn wat een "gratis" lening is, hier een voorbeeld. Hou aub rekening met het feit dat:

- dat ik hier ong. wel de meest optimale som heb genomen voor tweeverdieners qua belastingvoordeel
- bij belastingdoemdenkerij kijk dan naar betaald na inflatiecorrectie*
- je geld elke maand uitgeeft en dus rente misloopt via spaarrekening (of andere)
- dat dit geld naar je huis gaat, dat naar schatting op duurtijd lening een rendement van 4-5% haalt
- dat ik lui geweest ben, waarom correct werk herdoen als er een correcte site bestaat?

Dit zijn sceenshots van hoeveelkostmijnhuis (heb al 60u gewerkt dees week ):

JPV zei:

check es wat de gebreken zijn qua electriciteit en hoe het zit met het EPC. Indien redelijk ok, lijkt het een goeie koop. Je zit natuurlijk maar met 2 "echte" slaapkamers (1 kamer is een doorganskamer) en de buurt is een achtergesteld.

Maar de ligging lijkt me in de praktijk goed mee te vallen qua bereikbaarheid en veiligheid (tjah, met de politie als overburen ), ik zou er zelf ook voor durven gaan .

Klik om te vergroten...

Dat pand ligt blijkbaar dicht bij Palinghuizen, is dat zo'n slechte buurt?

't Ziet er heel leuk uit voor die prijs; 'k vind het zelfs wat vreemd dat het voor zo'n lage prijs verkocht wordt; zou er toch een addertje onder het gras zitten (zeer slechte EPC oid)?

het is een beetje een verwaarloosde buurt (rabot/rooigem/brugsepoort). onveilig is het er imho niet.

Nog 1 nuance te maken bij mijn bovenstaande post. Effectief betaald is hoe het nu zou aanvoelen met impact inflatie (die ze dan niet toepassen op het belastingvoordeel i.e. Dit wordt minder zware impact hun logicavolgende en dat is een ietwat te mooie voorstelling van de realiteit).

Je zal betaald - belastingvoordeel moeten doen om uw effectieve betaling in EUR te zien op het einde van de rit. Dat deel dan vergelijken met een gemiddeld rendement van een woonhuis (4%) om te zien hoe goed je investering dan wel was

hyperon zei:

Mensen overschatten graag de waarde van hun huis en onderschatten de (reële!) eigenaarskosten (belasting, onderhoud, etc.).

Er is geen enkel investeringsgoed waar zoveel kosten aan vasthangen als een woning.

Beschouw je eigen gezinswoning dus ook niet als een investeringsgoed. Je bent niet rijk geworden als je eigen huis 3, 4, etc. keer zo duur is geworden,etc. Het belangrijkste fin. voordeel aan een eigen woning is het uitsparen van een huurkost. De rest is bijkomstig.

Klik om te vergroten...

- Akkoord, dat plaatje wordt hier minder vaak bekeken, maar als je het topic al een tijdje volgt zul je je wel herinneren dat er uitgebreidere berekeningen gemaakt zijn waar inclusief parameters als KI, onderhoudskosten (met een voorbeeldhuis als ik me goed herinner) nog steeds voordeliger uitkwam als huren, hier zijn minder kosten aan verbonden maar je investeert niet en kostenvrij is het ook niet

- akkoord maar kort door de bocht, ik durf te stellen (zonder rekenmachine boven te halen) dat inclusief kosten je huis nog steeds een beter dan gemiddelde investering is

- ik persoonlijk zie mijn huis niet (alleen) als investering, maar uiteindelijk is het dat wel. Voor een groot deel van de Belgen is het huis het pensioen voor als ze naar het rusthuis gaan. Je betaalt voor iets, je gebruikt het en achteraf hou je er nog een mooie cent aan over. Ik kan er niet aan doen maar ik ben van mening dat een huis een top investering is.

Als laatste wil ik nog toevoegen dat een huis op een zeker moment afbetaald is en dat de waarde dan nog steeds blijft stijgen

User deleted zei:

Ik begrijp er niets van. Wat bedoel je met die vermindering van mijn geld?

Klik om te vergroten...

Stel je hebt 100 euro en je koopt daarmee 100 appels. Die 100 appels leen je aan je vriend op op 1/01/2012, op 1/01/2013 geeft jouw vriend je 102 appels terug. Die kan je dan verkopen voor 104,04 euro, want de appels zijn duurder geworden.

Renegadexxripxx zei:

Zijn vergelijking handelde over het punt waar je aan de ene kant evenveel kon sparen als dat je anders aan de afbetaling van de woning zou steken. De rest in deze hypothese is gelijkaardig, dus geen extra spaargeld noch problemen met een dak boven uw hoofd te hebben wanneer je het niet koopt.

Dan legt hij aan de ene kant het voorbeeld dat je dat bedrag spaart om dan later eigendom van dat huis te hebben. En aan de andere kant dat je er al die tijd al in geleefd hebt en dan pas de volle eigendom hebt verkregen.

Dan ga je daarna deze hypothese vergelijken zonder rekening te houden met waardestijgingen of waardedalingen. Dat is een pure utopie waar je in de echte wereld geen bal mee bent. Noch waar je rekening mee dient te houden bij een echte aankoop.

Ik heb nergens ontkend dat de lening op die wijze niet in reële termen kan gezien worden als gratis lenen.

Maar uiteindelijk moet je rekening houden met de echte wereld en is het verschl tussen de eerste keuze en de 2de keuze het feit dat je niet noodzakelijk dat geld steekt in datzelfde huis. Maar dan prefereert om dat geld te steken in een hogere kwaliteitswoning omdat 20 jaar later met de inflatiecorrectie inbegrepen u minstens eenzelfde woning kon permiteren die je 20 jaar geleden had kunnen permiteren. Natuurlijk ging ik er in deze hypothese vanuit dat de persoon die afbetaald of spaart in beide gevallen niet anders spaart of niet dakloos is. Het is niet omdat je gratis kunt lenen dat je daarom maar moet kopen. Je moet kijken wat uw wensen zijn, wat de prijs is, en op basis daarvan bekijken of je kiest om te lenen of verder te sparen. Kun je zonder een te grote afbetaling een woning kopen die voldoet aan het merendeel van uw eisen, doe dit dan indien je dit wenst.

Kun je dit niet doe dit dan niet. En niet omdat je gratis kunt lenen...

PS: user delete staan mijn posten u niet aan gelieve dat dan over te brengen in een PM of negeer ze en laat mij in mijn waan. Ik heb geen zin in een gelijkaardige discussie zoals je een tijdje geleden al hebt gehad met iemand anders in deze thread... en ik heb een gelijkaardige opmerking al 1 maal genegeerd... ik blijf dit niet doen.

Klik om te vergroten...

Ik negeer die waardedalingen omdat die simpelweg niet relevant zijn om na te gaan waarom een lening gratis is als de rentevoet gelijk is aan de inflatie.

Voor mijn part koop je van die 200000 euro honderdduizend ijsjes waarvan je er drie opeet en de rest laat smelten. Zelfs dan nog is die lening in reële termen gratis.

Want met het bedrag dat je uiteindelijk terugbetaald hebt aan de bank (242500 euro), zal iemand die de lening niet was aangegaan na die 20 jaar ook maar honderdduizend ijsjes kunnen kopen om er drie van op te eten en de rest te laten smelten.

Of er een waardedaling van het gekochte goed is (wat me wel het geval lijkt bij zoveel smeltende ijsjes) is dus volstrekt niet relevant om na te gaan wat de reële kostprijs van een lening is. Ja, natuurlijk wordt daarmee nergens gezegd dat het een wijze keuze was om honderdduizend ijsjes te kopen. Die eerste persoon had er ook een huis mee kunnen kopen, maar dat geldt evengoed voor die tweede. Daar ging het gewoon niet over.

Ik heb nergens gezegd of het al dan niet gratis zijn van je lening de enige factor was die je in acht moet nemen. Wel dat de kostprijs van een lening in reële termen beoordeeld moet worden.

Jouw "tegenvoorbeeld" is mank lopende vergelijking. Wil je weten wat het voordeligst is voor iemand die een kwalitatief hoogstaande woning wil kopen, neem dan op z'n minst de huurprijs in acht die de tweede persoon gedurende 20 jaar moet betalen. Dat doe je nergens. De eerste persoon, met z'n gratis lening, kan na 20 jaar die uitgespaarde kost betalen om een kwalitatief hoogstaande woning te kopen. Daar mag je nog zoveel onroerende voorheffing en depreciatiekosten naast zetten, het zal nog niet in de buurt komen van de uitgespaarde huurkosten.

Bovenal was het voorbeeld dat ik gaf in de eerste plaats pedagogisch van aard. Als ik ergens in een voorbeeld om iets te verduidelijken post dat ik met 102 euro een auto kan kopen, dan hoef je hier ook niet te komen declameren dat dit niet mogelijk is. En zo zitten jouw opmerkingen er gewoon iedere keer naast. Laatst kwam je nog iemand adviseren over zijn lening terwijl je daar duidelijk toeten noch blazen van afwist. Als je iets niet weet, waarom dan toch nog posten? Beter geen advies geven, dan slecht advies. 't Is geen schande om dat niet te weten zenne.

swiers zei:

Stel je hebt 100 euro en je koopt daarmee 100 appels. Die 100 appels leen je aan je vriend op op 1/01/2012, op 1/01/2013 geeft jouw vriend je 102 appels terug. Die kan je dan verkopen voor 104,04 euro, want de appels zijn duurder geworden.

Klik om te vergroten...

Wat is je vraag?

User deleted zei:

Wel dat de kostprijs van een lening in reële termen beoordeeld moet worden

Klik om te vergroten...

Leg mij eens uit wat de kostprijs van een lening is en wat reële termen zijn

User deleted zei:

Wat is je vraag?

Klik om te vergroten...

Ik probeer je redenering te volgen (zie post boven)

swiers zei:

Leg mij eens uit wat de kostprijs van een lening is en wat reële termen zijn

Klik om te vergroten...

De kostprijs van een lening is de rente die je betaalt. Als ik jou 100 euro leen, en het jaar erop geef je me 102 euro terug, heb je 2 euro betaald om één jaar vroeger over die 100 euro te kunnen beschikken.

Je kan een onderscheid maken tussen de nominale kostprijs en de reële kostprijs. De nominale kostprijs is wat je mij betaalt: 2 euro dus. De reële kostprijs zal rekening houden met de inflatie.

Als de inflatie 2% bedraagt, kan ik met de 102 euro die je mij geeft precies evenveel doen als met de 100 euro die ik je een jaar geleden gaf. De reële kostprijs was dus 0 euro. Ook al krijg ik (nominaal) meer terug dan ik je had gegeven, ik had m'n 100 euro beter bijgehouden. Dan had ik mijn fiets een jaar geleden al kunnen kopen in plaats van nu pas.

Als je mij 106 euro teruggeeft, is de nominale kostprijs van je lening 6 euro. Je geeft immers 6 euro terug bovenop de 100 euro die ik je een jaar voordien gaf. Met een inflatie van 2%, is de reële kostprijs van je lening 4 euro.

In je voorbeeld is de kostprijs van de lening 2 appels. Je geeft mij twee appels bovenop het aantal dat ik je een jaar geleden gaf. Dit is zowel de nominale als de reële kostprijs (gesteld dat appels niet meer of minder in prijs stijgen dan andere goederen).

Stel dat ik je toch geld leen ipv appels, dan geef ik je 100 euro in 2012 en jij geeft me 104,04 euro terug een jaar later. Hier is de nominale prijs niet langer gelijk aan de reële prijs. De nominale prijs is 4,04 euro, terwijl de reële prijs gelijk is aan 2,04 euro (twee appels in 2013).

Bij het geld verschilt de nominale van de reële kostprijs; bij de appels niet. Dit komt omdat 100 appels in 2013 nog steeds 100 appels zijn; terwijl 100 euro in 2013 minder waard is dan 100 euro in 2012.

maar als ge uw appels niet uitgeleend had, had ge er na een jaar nog steeds maar 100, dus maakt ge verlies tov ze gratis uit te lenen (reeel gratis, niet nominaal).

Dus 't is alleen voordelig als ge zelf uw appels zou investeren op het moment dat ge ze uit-leent.

Wel nog interessant hoeveel standpunten er zijn aan zo een dingen ^^

botchla zei:

als je het topic al een tijdje volgt zul je je wel herinneren dat er uitgebreidere berekeningen gemaakt zijn waar inclusief parameters als KI, onderhoudskosten (met een voorbeeldhuis als ik me goed herinner) nog steeds voordeliger uitkwam als huren, hier zijn minder kosten aan verbonden maar je investeert niet en kostenvrij is het ook niet

- ik persoonlijk zie mijn huis niet (alleen) als investering, maar uiteindelijk is het dat wel. Voor een groot deel van de Belgen is het huis het pensioen voor als ze naar het rusthuis gaan. Je betaalt voor iets, je gebruikt het en achteraf hou je er nog een mooie cent aan over. Ik kan er niet aan doen maar ik ben van mening dat een huis een top investering is.

Klik om te vergroten...

Ik ben er ook van overtuigd dat - gezien het moeilijk is riscoarme hoge, reële rendementen te halen op kleine beleggingen en de lage reële intrestvoeten op hypoth. leningen - zelf iets kopen te verkiezen is boven huren. In dat opzicht is een gezinswoning kopen een erg goede investering, zoals jij het formuleert.

Maar dan gaat het over ec. keuze kopen/huren niet over ec. keuze kopen/sparen (waarbij sparen = ander fin asset kopen is, zelfs al is dat louter spaarrekening), wat in feite op dit moment in deze thread het onderliggende onderwerp is. En dan denk ik dat huis kopen niet zo'n goede investering op LT is ivm met relatief kosteloze assets (evenwichtige portefeuille met aandelen, etc.), vnl. door de hoge kosten (instapkosten van 10-15%, jaarlijkse tax van 0,1-0,5%, jaarlijkse onkostenvergoeding van 0,5-1%, uitstapkosten van 1-5%), onzekere "intresten" (netto huur), illiquide karakter, gebrek aan spreiding (meesten hier leggen al hun eieren in 1 mand als ze vastgoed aankopen), etc. In feite investeer je dan niet,maar speculeer je, om het cru te zeggen Het is niet voor niets dat heel wat kleine verhuurders er de brui aan geven (situaties waarbij "zuivere" investeringswaarde er meer toe doet dan gratis of reëel voordelig lenen, etc.)

Even een vraag naar iedereen gericht: zijn er mensen op dit forum die kangoeroewonen? Indien ja, met een ander koppel? 1 of beide ouders? Raad je dit af/aan?

Ik zit met het idee in mijn hoofd omdat ik op mezelf (single) nooit een woning ga kunnen kopen. Vandaar de vraag